DGT: cabe la exención por reinversión en vivienda habitual si la transmitida se tuvo alquilada menos de dos años

La consulta vinculante de la Dirección General de Tributos (V1352-24), de 7 de junio de 2024, aborda la aplicación de la exención por reinversión en vivienda habitual en un caso en el que la vivienda transmitida se había tenido alquilada a un tercero durante los catorce meses anteriores a la venta. Con carácter previo al arrendamiento, el propietario sí había residido en la vivienda a lo largo de nueve años. 

La exención por reinversión en vivienda habitual se regula en el artículo 38.1 de la LIRPF y en el artículo 41 del RIRPF, y permite que las ganancias patrimoniales puestas de manifiesto por la transmisión de la vivienda habitual puedan quedar exentas de gravamen cuando el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en los términos que indica la normativa. 

Pues bien, para poder acogerse a la exención, la consideración como vivienda habitual ha de concurrir tanto en la vivienda que se transmite como en la que se adquiere. En ese sentido, la vivienda habitual del contribuyente se define, a los efectos de esta exención, en el artículo 41 bis del RIRPF, como «la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años». Aunque se añade que, no obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.

Además, para calificar la vivienda que se transmita como habitual, el apartado 3 de ese mismo precepto añade: «3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión».

En el concreto supuesto analizado, el contribuyente había dejado de residir en la vivienda que se vende en marzo de 2023, por lo que en el momento de la transmisión (mayo de 2024), dicha vivienda mantenía la consideración de habitual a efectos de la exención, en la medida en la que constituyó su vivienda habitual dentro del plazo de los dos años anteriores a la transmisión.