Preambulo único Protección del derecho a la vivienda de personas en riesgo de exclusión residencial

El Instituto de Estadística de Cataluña (Idescat) estima que más de 200.000 hogares de Cataluña tienen todos sus miembros en paro, con una tasa que, a pesar de ser inferior a la media del Estado español, en abril de 2016 era del 17,4% de la población activa. Al mismo tiempo, el Idescat apunta, a partir de datos de la Encuesta de condiciones de vida del Instituto Nacional de Estadística, que la tasa de riesgo de pobreza o exclusión social en Cataluña en el año 2014 se situaba en el 26% de la población entre 18 y 59 años. El Idescat también indica que en el año 2014 el 12,9% de la población de Cataluña tenía muchas dificultades para llegar a fin de mes.

Esta realidad socioeconómica, combinada con una fuerte contracción del mercado inmobiliario como consecuencia de la quiebra generalizada del sector de la construcción y de los ajustes en el sector financiero, es un factor clave para entender la gran cantidad de desahucios y de casos de familias en riesgo de exclusión residencial que existen en Cataluña.

La situación de emergencia social es especialmente grave en el ámbito de la vivienda, y el sobreendeudamiento hipotecario es uno de los problemas más agudos. Según los datos publicados por el Consejo General del Poder Judicial, durante el año 2015 en Cataluña se produjeron más de 15.000 lanzamientos por ejecuciones hipotecarias y procedimientos derivados de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos. De estos, más de 5.000 correspondían a ejecuciones hipotecarias y cerca de 10.000, a procedimientos derivados de la Ley 29/1994.

Una de las competencias de la Generalidad es elaborar el programa de actuación para incrementar el parque de vivienda social y atender de forma más rápida y eficaz las necesidades de las personas y unidades familiares con mayores riesgos de exclusión residencial. En este sentido, se está aplicando el ejercicio del derecho de tanteo y retracto regulado por el Decreto ley 1/2015, de 24 de marzo, de medidas extraordinarias y urgentes para la movilización de las viviendas provenientes de procesos de ejecución hipotecaria. Fruto de la aplicación de esta normativa se han podido adquirir 184 viviendas durante el año 2015, y está previsto adquirir más de 260 durante el año 2016. Paralelamente, se han establecido convenios de colaboración con varias entidades financieras para la cesión temporal voluntaria de viviendas vacías, que la Generalidad destina a la atención de casos de emergencia. Hasta mayo de 2016, los convenios firmados conllevaban el compromiso de cesión de 1.860 viviendas.

Pese a este esfuerzo para incrementar el parque de viviendas en alquiler social, Cataluña tiene que reforzar las medidas para atender, desde una perspectiva preventiva, las necesidades urgentes de las personas y familias que se encuentran en una situación de vulnerabilidad en el ámbito de la vivienda.

Esta política preventiva debe contar con la colaboración de las entidades financieras y los grandes tenedores de vivienda, que disponen de un parque de viviendas vacías que permitiría dar salida a la apuesta de la ley por soluciones eficaces. El Registro de viviendas vacías y viviendas ocupadas sin título habilitante, creado al amparo del Decreto ley 1/2015, tenía inscritas, en mayo de 2016, más de 46.000 viviendas propiedad de entidades financieras y grandes tenedores en alguno de los setenta y dos municipios definidos como municipios con demanda acreditada por el Decreto 75/2014, de 27 de mayo, del Plan para el derecho a la vivienda.

Este parque de viviendas, una parte significativa del cual difícilmente se puede comercializar en el mercado privado, es un instrumento clave para alcanzar los objetivos de la presente ley. Por un lado, porque permite ampliar el número de viviendas cedidas temporalmente a la Generalidad mediante convenios de colaboración (y, por lo tanto, responder a la necesidad de ampliar el parque destinado a alquiler social) y, por otro, porque permite dar salida a procesos de mediación por sobreendeudamiento y hacer posible la expropiación temporal forzosa.

El derecho a la vivienda es reconocido por varios tratados internacionales ratificados por el Estado español (por ejemplo, por el artículo 25 de la Declaración universal de los derechos humanos de 1948, y por el artículo 11 del Pacto internacional de derechos económicos, sociales y culturales de 1966).

De acuerdo con el artículo 10.1 de la Constitución española, el derecho a disfrutar una vivienda digna y adecuada, regulado por el artículo 47 de la misma norma, debe interpretarse de conformidad con dichos tratados. El artículo 11 del Pacto internacional de derechos económicos, sociales y culturales reconoce el derecho de toda persona a un nivel de vida adecuado para sí y su familia, incluyendo alimentación, vestido y vivienda, y a una mejora continua de las condiciones de vida. En este sentido, cabe mencionar las sentencias del Tribunal Europeo de Derechos Humanos sobre el caso McCann contra el Reino Unido (13/05/2008) y el caso Rousk contra Suecia (25/07/2013).

El artículo 34 de la Carta de derechos fundamentales de la Unión Europea también hace referencia a la vivienda. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha tutelado este derecho mediante su jurisprudencia referida a la protección de los consumidores europeos. El caso Aziz es un buen ejemplo: el Tribunal de Justicia de la Unión Europea el 14 de marzo de 2013 dictó una sentencia a raíz de una cuestión prejudicial presentada por el Juzgado Mercantil número 3 de Barcelona, relativa al carácter abusivo de una cláusula contractual en un préstamo bancario, que afectó la legislación hipotecaria española porque era contraria al derecho de la Unión Europea.

Más recientemente, la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 10 de septiembre de 2014 ha reconocido la existencia de un derecho a la vivienda en vinculación con el artículo 7 de la Carta de derechos fundamentales de la Unión Europea, que consagra el derecho al respeto de la vida privada y familiar, siguiendo, pues, el camino abierto por el Tribunal Europeo de Derechos Humanos.

Además, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha señalado, por ejemplo, en la Sentencia de 8 de mayo de 2013, que la vivienda social es un servicio de interés general. El acceso a los servicios de interés general es uno de los derechos reconocidos por el artículo 36 de la Carta de derechos fundamentales de la Unión Europea, en vinculación con la cohesión social y territorial de la Unión.

Por su parte, el Parlamento Europeo, en la Resolución de 11 de junio de 2013 sobre vivienda social en la Unión Europea, ha destacado el papel de la vivienda como servicio económico de interés general en la Unión: «Teniendo en cuenta que la política de vivienda social forma parte integrante de los servicios de interés económico general, para contribuir a cubrir las necesidades de vivienda, facilitar el acceso a la propiedad, promover la calidad del hábitat, mejorar el hábitat existente y adecuar los gastos de vivienda a la situación familiar y a los recursos de los ocupantes, manteniendo con todo un esfuerzo de su parte».

El Parlamento Europeo, en la mencionada resolución, «solicita a los estados miembros y a las autoridades regionales y locales que adopten medidas eficaces e incentivadoras, basándose en análisis prospectivos de la necesidad de viviendas, para luchar contra la existencia de viviendas vacías de larga duración, en especial, en las zonas con tensiones, para luchar contra la especulación inmobiliaria y movilizar estas viviendas para convertirlas en viviendas sociales».

Efectivamente, países como Francia, Bélgica, el Reino Unido o los Estados Unidos de América, entre otros, mediante su legislación establecen medidas para combatir la existencia de viviendas vacías. Si bien todos estos países recorren a medidas de fomento, también todos ellos combinan estas medidas con intervenciones públicas de limitación que pueden llegar hasta la expropiación del uso de la vivienda vacía que incumple su función social (como en el caso inglés, en que la ley permite la expropiación del uso de viviendas privadas que hayan estado vacías al menos seis meses, mediante la aprobación de decretos de gestión de viviendas vacías (empty dwellings management orders).

El artículo 47 de la Constitución reconoce el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada y lo vincula a la obligación de los poderes públicos de impedir la especulación, el artículo 33 impone a los poderes públicos el deber de garantizar que el derecho de propiedad no se ejerza de forma antisocial y el artículo 128 subordina toda la riqueza, sea cual sea su titularidad, al interés general.

Asimismo, el artículo 15 del Estatuto de autonomía dispone que todas las personas tienen derecho a vivir libres de situaciones de explotación y maltratos, como las que, de facto, conllevan la falta de una vivienda digna o el sobreendeudamiento.

Por otra parte, y en los mismos términos que el Pacto internacional de derechos económicos, sociales y culturales, el artículo 42.3 del Estatuto obliga a los poderes públicos a velar por la dignidad, la seguridad y la protección integral de las personas, especialmente las más vulnerables. En este sentido, el artículo 148.1.3 de la Constitución otorga a las comunidades autónomas la potestad de asumir competencias en materia de vivienda, y efectivamente el artículo 137 del Estatuto atribuye a la Generalidad la competencia exclusiva en esta materia, como también le atribuye, mediante el artículo 123, la competencia exclusiva en materia de consumo.

En el marco de la legislación de Cataluña, la protección del derecho a la vivienda y la obligación de erradicar sus usos anómalos, incluyendo las viviendas vacías, son objeto de regulación en la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, cuyo artículo 4 determina que el conjunto de actividades vinculadas con el abastecimiento de viviendas destinadas a políticas sociales se configure como un servicio de interés general para asegurar una vivienda digna y adecuada para todos los ciudadanos.

Hay que reconocer de forma explícita, y como derecho subjetivo, el derecho a una vivienda estable a favor de quienes no disponen de una vivienda digna y adecuada, de acuerdo con la mencionada acepción, ni de los recursos económicos necesarios para conseguir una.

Asimismo, es una exigencia social que los poderes públicos reaccionen y aseguren el derecho a la vivienda de las personas afectadas por desahucios provenientes de ejecuciones hipotecarias, a fin de que puedan seguir ocupando su vivienda, lo cual debe suponer, en el marco de la normativa legal aplicable, la atribución a los poderes públicos del ejercicio de formas de actuación en el marco del ejercicio de sus competencias en materia de vivienda, consumo y servicios sociales.

Los poderes públicos deben ser capaces de reaccionar con diferentes niveles de articulación, para atender la situación de emergencia social provocada por dramas humanos en que, como consecuencia de las privaciones del derecho a la vivienda, ha llegado a quedar afectado el derecho a la vida.

Por otra parte, la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013 (asunto C-415-11) pone en evidencia la necesidad urgente de que los poderes públicos actúen, en sus ámbitos competenciales, para la salvaguardia de los derechos fundamentales y estatutarios relativos al uso y disfrute de su vivienda habitual.

La Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, fruto de una iniciativa legislativa popular, estableció medidas que tenían por objeto proteger a las personas más desfavorecidas, mediante la intervención de la Generalidad en el ejercicio de las competencias que le son propias en materia de vivienda, consumo y servicios sociales.

Sin embargo, el Gobierno del Estado ha interpuesto un recurso de inconstitucionalidad contra dicha ley, por lo que se han tenido que buscar mecanismos alternativos, en el marco normativo vigente y en ejercicio de las competencias propias de la Generalidad, para ayudar a las personas más desfavorecidas.

La presente ley establece mecanismos para asistir a las personas que se encuentran en situación de exclusión residencial o que están en riesgo de encontrarse en dicha situación, mediante fórmulas de actuación de las administraciones públicas catalanas que, siguiendo el principio de cooperación, permitan reaccionar y, al mismo tiempo, conciliar todos los bienes jurídicos a proteger. En este sentido, las medidas reguladas por esta ley no son sustitutivas sino complementarias de las establecidas por otras leyes y de las que puedan establecerse en el ámbito estatal o local.

Una de las prioridades de las políticas públicas de vivienda ha sido, y sigue siendo, la movilización del parque de las viviendas vacías, en función de las necesidades de cada municipio. Deben abordarse las políticas sociales de vivienda de forma conjunta desde todos los ámbitos, tal como han hecho los municipios con medidas en esta dirección.

Por ello, es importante mantener la relación de confianza con la que han trabajado los municipios con la Generalidad, ya que solo con el esfuerzo conjunto de las administraciones públicas catalanas se podrá dar respuesta al problema del acceso a la vivienda. Con esta finalidad, la Ley incorpora el compromiso de la Generalidad de corresponsabilidad en los gastos, mediante el establecimiento de las medidas de fomento que sean necesarias para implantar y ejecutar la norma. Igualmente, las relaciones entre las administraciones públicas deben articularse bajo el principio de lealtad institucional, conforme al cual cada administración debe asumir la responsabilidad y debe aportar los recursos en función de las competencias que tiene reconocidas legalmente como administración actuante con competencia obligada o complementaria en materia de vivienda y de políticas públicas.

Las medidas reguladas por la presente ley tienen por objeto la protección de las personas y unidades familiares en exclusión residencial como consecuencia de una situación de sobreendeudamiento, o que están en riesgo de encontrarse en dicha situación. Por esta razón, el legislador tiene como finalidad buscar soluciones que permitan que una persona pueda afrontar las deudas derivadas de una relación de consumo, incluidas las del pago de la vivienda, en situaciones de sobreendeudamiento originadas por causas sobrevenidas, muchas de las cuales son derivadas de la crisis económica que afecta a la sociedad catalana.

Al mismo tiempo, la Ley pretende preservar la función social de la propiedad con relación a la satisfacción del derecho fundamental a disponer de una vivienda digna y adecuada para personas en situación vulnerable, contando con la participación de las entidades privadas.

La presente ley consta de dieciocho artículos, agrupados en tres títulos, y de doce disposiciones adicionales, siete disposiciones finales y un anexo.