Preambulo �nico Ordenación del Territorio y Urbanismo de Cantabria

I.

La Comunidad Autónoma de Cantabria, en el ejercicio de la competencia exclusiva en materia de ordenación del territorio, urbanismo, litoral y vivienda que tiene atribuida en virtud de lo establecido en el artículo 24.3 de su Estatuto de Autonomía, aprobado por Ley Orgánica 8/1981, de 30 de diciembre, ha considerado oportuno y necesario acometer la aprobación de un nuevo texto legal en el que se regulen conjuntamente, manteniendo la línea seguida hasta ahora, las materias referidas a la ordenación del territorio y el urbanismo.

Ley de Cantabria 2/2001, de 25 de junio, de Ordenación Territorial y Régimen Urbanístico del Suelo de Cantabria, ha constituido desde su aprobación el marco normativo de referencia en la materia, pero son varias las razones que determinan la necesidad de actualizar y modernizar sus contenidos, considerando como opción más acertada la de aprobar un nuevo texto legal completo, frente a la de introducir nuevas reformas parciales en el mencionado texto.

Entre los principales motivos que han conducido a esta decisión, cabe señalar, el largo tiempo transcurrido desde que dicha Ley se aprobara y las distintas reformas parciales a las que se ha sometido a la misma, así como la gran cantidad de normas aprobadas a nivel estatal con especial incidencia en la ordenación del territorio y el ordenamiento jurídico urbanístico, normas todas ellas que, por su carácter de legislación básica, en virtud de la distribución competencial establecida constitucionalmente, han de ser observadas y obligan necesariamente a una labor de coordinación y adaptación de la legislación autonómica a los postulados básicos establecidos por el Estado.

Por otro lado, cambios legislativos acontecidos en otras áreas de nuestro ordenamiento jurídico, que afectan con carácter transversal a todos los ámbitos competenciales de las diferentes Administraciones Públicas, como son los referidos a las garantías para los ciudadanos; la igualdad de trato y de oportunidades entre mujeres y hombres como principio informador del ordenamiento jurídico; las bases del régimen local; la transparencia; la modernización de los procedimientos administrativos, con la administración electrónica; las relaciones interadministrativas; la responsabilidad patrimonial de las Administraciones públicas y los cambios procedimentales acaecidos como consecuencia de la aprobación de las leyes 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones públicas y 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen Jurídico del Sector Público.

En este contexto, por lo tanto, se hacía necesaria una nueva norma que además de adaptarse a esos cambios y dotar de coherencia la regulación en esta materia, fuese capaz de dar respuesta a los nuevos retos de la sociedad de nuestro tiempo, tales como el envejecimiento de la población y del parque edificado, la adaptación al cambio climático, el despoblamiento rural, el cambio del modelo económico, el cumplimiento de los objetivos de la agenda 2030, etc. Sin embargo, esta nueva norma no nace con un ánimo rupturista y sí con la sana intención de mejorar, fruto de la experiencia de tantos años, todas aquellas cuestiones que no han funcionado todo lo bien que hubiera sido deseable, manteniendo todo lo que se ha evidenciado como satisfactorio y provechoso. Esta cierta continuidad facilita la adaptación de los operadores urbanísticos a la misma y evita penalizar la seguridad jurídica estableciendo un régimen transitorio que respete las actuaciones en ejecución.

II

En cuanto a la sistemática de la Ley, la misma consta de 295 artículos, distribuidos en un Título Preliminar y siete Títulos más, nueve Disposiciones Adicionales, ocho Disposiciones Transitorias, una Disposición Derogatoria, nueve Disposiciones Finales y un Anexo.

El Título Preliminar se refiere al objeto y fines de la Ley, donde la ordenación de la política territorial y urbanística y la regulación de la actividad administrativa en materia de usos del suelo y de los recursos naturales constituyen su eje central, fijándose para ello los principios básicos a aplicar y regulándose los instrumentos que permitan esa ordenación desde el prisma del uso racional del territorio y su desarrollo sostenible.

El suelo constituye el ámbito sobre el que se desarrollan las actividades humanas, el sustento de la producción de alimentos, proporciona los recursos y materias primas necesarias para el desarrollo de la actividad de los distintos sectores de la economía, conserva las huellas de nuestro pasado, purifica y regula el ciclo del agua y de los nutrientes siendo esencial para la salud de nuestros ecosistemas, constituye un depósito de genes y especies, indispensable para la biodiversidad y actúa como sumidero de carbono, crucial para la mitigación del cambio climático. En definitiva, es un recurso natural muy valioso, muy dinámico, muy frágil, finito y no renovable, dado el tiempo que requiere su formación, configurándose como un ecosistema esencial, complejo, multifuncional, vivo y de crucial importancia medioambiental y socioeconómica que desempeña numerosas funciones clave y presta servicios vitales para la existencia humana y la supervivencia de los ecosistemas, de modo que las generaciones futuras puedan satisfacer sus propias necesidades.

La Agenda Urbana española se inspira en el principio del desarrollo territorial y urbano sostenible que establece la legislación estatal sobre suelo y rehabilitación urbana (artículo 3 del Real Decreto 7/2015, de 30 de noviembre por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana). Según la misma, ya hace tiempo que el suelo rural dejó de entenderse como aquel suelo residual que queda tras la identificación del suelo que ya es urbano y del suelo urbanizable que es aquel que demandan los planes urbanísticos para asegurar el crecimiento previsto y previsible en un determinado horizonte temporal. Se trata pues de un sistema en sí mismo que merece protección y su propio análisis.

Esta ley, como no podría ser de otra manera, se fundamenta en el principio constitucional de un desarrollo sostenible en torno al que se establece todo un catálogo de principios descritos en el título preliminar, cuyo cumplimiento habrá de servir como criterio de interpretación de las reglas que en ella se establecen, así como de las normas reglamentarias que la desarrollen y, sobre todo, como principio que debe guiar la labor de ordenación e intervención sobre el suelo de nuestra región. A partir de esos presupuestos, la ley persigue un equilibrio fácil de entender, pero no tan fácil de conseguir: facilitar la actividad económica y social en los suelos aptos para ser desarrollados o recuperados y, en paralelo, mantener la protección y conservación de los espacios y los suelos más valiosos de nuestra región, ya sea por sus valores naturales o económicos, ya sea porque aseguran la sostenibilidad de aquel.

Entendido de ese modo, se parte de la idea de un desarrollo sostenible como la necesidad de acomodar la ordenación y la intervención en el suelo a las modalidades particulares de ocupación y uso del territorio que se vienen dando en Cantabria, de forma que, sin menoscabo de la protección, su regulación, cuyos principios y fines se incorporan al presente texto legal, se acerque a la realidad de nuestra región.

Esas modalidades de ocupación y uso del territorio se reflejan especialmente en todo lo relacionado con la regulación de la clasificación del suelo, pero destacan, por lo determinantes en lo que a la ocupación del territorio se refiere, los apartados correspondientes a la necesidad de justificación, por encima de un determinado porcentaje considerado como asumible, la capacidad de crecimiento prevista en los planes generales municipales; las denominadas Áreas de Desarrollo Rural, que se constituyen como un verdadero instrumento cuyo objeto no es otro que el de contribuir a la ordenación y el desarrollo rural, regulando y ordenando, en su caso, la construcción de viviendas aisladas de carácter unifamiliar, así como las instalaciones vinculadas a actividades artesanales, culturales, de ocio y turismo rural en el suelo rústico más antropizado y próximo a los núcleos urbanos de pequeños municipios o municipios en riesgo de despoblamiento, siempre que no posea los valores intrínsecos a que se refiere la legislación sectorial de protección o los planes y normas de ordenación territorial; o en el ámbito de la planificación territorial, o la implantación estratégica de instalaciones y usos que hayan de asentarse en más de un término municipal o que, aun asentándose en uno solo, trasciendan de dicho ámbito por su incidencia económica, su magnitud o sus singulares características, a través de los denominados Proyectos Singulares de Interés Regional.

Se señalan entre los fines de la actuación pública en materia de ordenación del territorio y urbanismo, la mejora de las condiciones de bienestar y calidad de vida de todos los habitantes mediante la implementación de los objetivos de desarrollo sostenible de Naciones Unidas, así como la conservación y preservación de los espacios, recursos y elementos de relevancia ecológica, la preservación del patrimonio cultural de Cantabria, la puesta en valor del paisaje, el uso racional de litoral y la lucha contra el cambio climático, apareciendo con fuerza fines tales como la accesibilidad de los servicios para toda la población y la movilidad sostenible o el del fomento de la renovación y regeneración urbana de nuestras ciudades, dejando bien claro, desde el comienzo del articulado, que se quiere optar por el modelo de la ciudad compacta frente a la dispersión, sin perder la esencia de los núcleos tradicionales del ámbito rural y teniendo presente la dualidad en el territorio de Cantabria en que se distinguen aquellos municipios con demanda real de suelo para urbanizar y edificar, que se corresponden fundamentalmente con los de mayor población, medios y capacidad de gestión, de aquellos otros municipios en los que la experiencia demuestra la prácticamente nula demanda anual de urbanización e inapreciable construcción de viviendas, que se corresponden fundamentalmente con pequeños municipios del ámbito rural, especialmente aquellos situados en el interior de Cantabria, con riesgo de despoblamiento. El modelo por el que se apuesta decididamente en esta ley considera ambas realidades, como lo demuestra la serie de preceptos que se han incluido con el fin de lograr esos fines y objetivos fundamentales.

Siempre es destacable la necesaria colaboración interadministrativa, arbitrando cuando proceda y en atención a los intereses mutuos, aquellos medios adecuados para que las demás Administraciones puedan participar en las decisiones propias, de acuerdo a los principios de colaboración, cooperación y coordinación, en los términos establecidos por la legislación básica estatal. Todo ello tiene fiel reflejo en el artículo 6 con el que se cierra el primer capítulo del Título preliminar.

Por último, el capítulo II, que se regula la transparencia y la participación ciudadana y el derecho a la información territorial y urbanística dentro del marco general que para la implantación de la administración electrónica se desprende de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones públicas y el RD 203/2021, de 30 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de actuación y funcionamiento del sector público por medios electrónicos, así como el Registro de Planeamiento y Gestión Urbanística de Cantabria y las cédulas urbanísticas, constituye un completo y acabado sistema orientado a asegurar la transparencia del urbanismo y de los sistemas de gestión, referida tanto al momento de elaboración de los diferentes instrumentos de planeamiento y de gestión, como una vez finalizados estos procesos, en los que, además, se tiene especial consideración a la participación ciudadana, asegurando una información constante y actualizada a través del novedoso Registro y dotando de seguridad al tráfico jurídico urbanístico e inmobiliario con la creación de las cédulas urbanísticas municipales.

El Título Primero está dedicado a la ordenación territorial regulando cada uno de los instrumentos planeamiento territorial con el que la Comunidad Autónoma se dota para ello, que con independencia de su rango legal o reglamentario se tramitarán conforme a los procedimientos especiales regulados para cada uno de ellos en este texto normativo, que desplazan al establecido con carácter general en la Ley 5/2018, de 22 de noviembre, de Régimen Jurídico del Gobierno, de la Administración y del Sector Público Institucional de la Comunidad Autónoma de Cantabria.

Así, en primer lugar y en la cúspide de la planificación territorial, se encuentra el Plan Regional de Ordenación Territorial, que tiene por objeto identificar las pautas generales del desarrollo y transformación sostenibles de la Comunidad Autónoma, fijar las directrices para el uso racional de los recursos naturales y la conservación del patrimonio cultural, definir el modelo territorial que permita el adecuado ejercicio de sus competencias por las distintas Administraciones públicas y establecer las prioridades de la acción ambiental, económica y social en el ámbito territorial de la Comunidad Autónoma.

El Plan de Ordenación del Litoral, que en atención a las peculiaridades y especial singularidad de la zona costera y con la finalidad de una protección efectiva e integral de la misma queda, en su ámbito específico, equiparado a todos los efectos al Plan Regional de Ordenación Territorial.

Las Normas Urbanísticas Regionales establecen criterios y fijan pautas normativas en lo referente al uso del suelo y la edificación y son de obligado cumplimiento en ausencia de Planeamiento General o como complemento del mismo y de las normas de aplicación directa de esta ley.

En lo que se refiere a los Planes Territoriales Parciales, estos desarrollarán de forma integral el Plan de Ordenación Territorial en las áreas o zonas que este delimite.

Los Planes Territoriales Especiales son instrumentos de ordenación territorial, en desarrollo directo de las previsiones contenidas en el Plan Regional de Ordenación Territorial, los Planes Territoriales Parciales o de su legislación específica y tienen por objeto la regulación de uno o varios aspectos sectoriales, limitando su campo de actuación a esos concretos sectores.

Los Proyectos Singulares de Interés Regional tienen por objeto regular la implantación de instalaciones y usos productivos y terciarios, turísticos, deportivos, culturales, actuaciones para el desarrollo rural, mejora ambiental, de viviendas sometidas a algún régimen de protección pública, así como de grandes equipamientos y servicios de especial importancia que hayan de asentarse en más de un término municipal o que, aun asentándose en uno solo, trasciendan dicho ámbito por su incidencia económica, su magnitud o sus singulares características.

El Título II trata de la clasificación y régimen del suelo, estableciendo las tradicionales categorías de suelo urbano, urbanizable y rústico. En la primera de estas categorías se encuentra el suelo urbano, en el que se encuadrarían los terrenos integrados de forma efectiva en la red de dotaciones y servicios de un núcleo de población en los términos establecidos en la Ley. Se suprime la distinción entre el suelo urbano consolidado y el no consolidado y se regulan con mayor concreción conceptos jurídicos indeterminados como el de malla urbana, estableciéndose que será el propio Planeamiento General, en función de la ordenación propuesta el que establezca el grado de consolidación por la edificación que se considera razonable y coherente para entender que el suelo integrado en la malla urbana se pueda considerar urbano.

El suelo urbanizable será aquel en el que se integrarán los terrenos aptos para su transformación urbanística que sean precisos para atender las necesidades que así lo justifiquen, a corto, medio o largo plazo, eliminando la distinción que establecía la legislación anterior entre suelo urbanizable delimitado y residual, por cuanto éste último carece de sentido conforme al principio de desarrollo sostenible.

Por último, pero no por ello menos importante, el suelo rústico, distinguiendo entre el de especial protección, así clasificado en virtud de lo previsto en la legislación sectorial correspondiente o en función de las previsiones de los planes y normas de ordenación territorial o urbanística por considerar necesario preservarlo en función de sus valores históricos, arqueológicos, científicos, ambientales, culturales o paisajísticos, aquellos con riesgos naturales o tecnológicos acreditados, así como aquellos otros en los que estime necesaria su protección por concurrir en ellos un valor económico estratégico derivado de su riqueza agrícola, ganadera, forestal o extractiva por otro lado, el suelo rústico de protección ordinaria así clasificado por el Planeamiento General con objeto de preservarlo, en un momento dado, de su desarrollo urbano integral por último, se recupera la figura de los núcleos rurales, como ámbitos que sirven de soporte a un asentamiento de población singularizado y diferenciado según los censos y padrones oficiales, integrado por un mínimo de cinco y un máximo de treinta viviendas, que encajan mejor en cuanto a su concepción y regulación en el suelo rústico que en el suelo urbano.

Se establecen para cada una de las clases de suelo los correspondientes derechos, deberes y limitaciones de los propietarios de los mismos, de conformidad con lo previsto en la legislación básica estatal, diferenciando en el suelo urbano esos deberes en función del tipo de actuación de que se trate, distinguiendo las actuaciones edificatorias de las actuaciones de transformación urbanística que a su vez se dividen en actuaciones de renovación o reforma de la urbanización, actuaciones de dotación y actuaciones de regeneración y renovación urbana.

En el suelo urbanizable, se establece la posibilidad de anticipar en casos justificados las construcciones destinadas a fines productivos o terciarios, antes del inicio del proceso de gestión del Plan, siempre que la seguridad, salubridad y protección del medio ambiente queden suficientemente garantizadas y el propietario asuma las obligaciones que le correspondan, una vez gestionado el ámbito, prestando para ello las garantías suficientes.

Señalar, asimismo, que el artículo 48.4 en el suelo rústico, establece la obligatoriedad para los promotores, cuando se trate de construcciones o instalaciones no directamente vinculadas al uso agrícola, ganadero, extractivo o forestal del terreno, incluidas las de carácter residencial y las destinadas a ocio o turismo rural, del pago a los respectivos Ayuntamientos, de una cantidad no menor de un 3 por ciento ni superior al 5 por ciento del importe del presupuesto de las obras a ejecutar, salvo que se trate de un municipio en riesgo de despoblamiento o el promotor tenga su domicilio fiscal en el municipio y se mantenga en el mismo, al menos, durante cuatro años, en cuyo caso no será exigible el pago de dicha cantidad.

La Ley contempla igualmente la figura del Núcleo Rural en suelo rústico en el artículo 51, debiendo el Planeamiento General definir los usos y las condiciones de edificación, considerando como uso característico el residencial vinculado al medio rural, admitiéndose como complementarios los usos terciarios o productivos, actividades turísticas y artesanales, pequeños talleres, invernaderos y equipamientos, así como aquellos que guarden relación directa con los tradicionalmente ligados al asentamiento rural de que se trate o que den respuesta a las necesidades de la población residente en ellos.

El Título III viene referido al planeamiento urbanístico y se divide en cinco capítulos que regulan una serie de disposiciones generales, la definición, formación, tramitación y aprobación, vigencia, revisión y modificación y finalmente los efectos la aprobación de los distintos tipos de planeamiento urbanístico, así como los instrumentos complementarios del mismo con un capítulo destinado específicamente al planeamiento urbanístico de los pequeños municipios y municipios en riesgo de despoblamiento.

Novedad importante son las Normas Técnicas de Planeamiento, que tienen por objeto unificar los criterios técnicos de los documentos de planeamiento urbanístico, la terminología y los conceptos urbanísticos generales, así como cualquier otra cuestión que precise aclaración u orientación técnica en materia de planeamiento urbanístico. Se regula igualmente el contenido de las mismas, siendo elaboradas conjuntamente por la Consejería competente en materia de urbanismo y en materia de evaluación ambiental estratégica urbanística, previa audiencia de la Federación de Municipios de Cantabria y de los colegios profesionales con competencias en la redacción de los instrumentos de planeamiento, aprobándose conforme al procedimiento especial regulado en este texto normativo, por Orden de la Consejería competente en materia de urbanismo previo informe de la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo.

Asimismo, se contemplan las normas de aplicación directa, así como los estándares de edificabilidad, densidades y ocupación y los de espacios libres y equipamientos, tanto a nivel de sistema general como de sistemas locales, así como medidas para la mejora de la eficiencia energética o la accesibilidad en edificaciones existentes.

Siendo uno de los objetivos de la Ley facilitar la gestión de los suelos urbanos frente al consumo de nuevos suelos no urbanizados, se crean mecanismos de ordenación y gestión que eviten indeseadas paralizaciones en el desarrollo de estos suelos urbanos, cuando al descender al nivel de detalle necesario, se identifica la necesidad de ajustar o incluso modificar el planeamiento urbanístico. Para ello, además de dar mayores facultades a los Planes Especiales de Reforma Interior, se distingue entre los Estudios de Detalle Comunes y Estudios de Detalle Especiales, siendo estos últimos los que podrán establecer la ordenación cuando ésta no viniera definida por el planeamiento urbanístico, pudiendo diseñar, en su caso, la apertura de nuevos viales públicos, espacios libres y equipamientos conforme a los criterios establecidos para ello en el Planeamiento General. Cuando la ordenación viniera definida por el planeamiento urbanístico, podrán completarla o modificarla incluso alterando el diseño y situación de los espacios libres y equipamientos; los viales públicos de nueva creación; la ordenación de las edificaciones y sus alturas; la densidad y el índice de ocupación del suelo. En ningún caso podrán reducir la superficie total prevista destinada a viales públicos de nueva creación, espacios libres y equipamientos ni superar los parámetros máximos de edificabilidad establecidos en la ficha de la correspondiente unidad de actuación o en su defecto, en la ordenanza de aplicación.

Se establece en la Ley un distinto procedimiento de aprobación de los Estudios de Detalle debiendo someterse los Estudios de Detalle Especiales al correspondiente trámite ambiental, mientras que los Estudios de Detalle Comunes quedan excluidos del trámite ambiental, dado su escaso alcance.

Importante novedad son las denominadas Áreas de Desarrollo Rural en el suelo rústico, que tienen por objeto contribuir a la ordenación y el desarrollo rural en pequeños municipios o en municipios en riesgo de despoblamiento, regulando y ordenando la construcción de viviendas aisladas de carácter unifamiliar, así como las instalaciones vinculadas a actividades artesanales, culturales, de ocio y turismo rural en el suelo rústico, siempre que éste no posea unos valores intrínsecos que le hagan merecedor de una especial protección, lo que habrá de justificarse en el expediente de delimitación de dichas Áreas, que no podrán superar la distancia de 100 metros medida en proyección horizontal desde el borde del suelo urbano delimitado. Su delimitación se hará conforme al procedimiento establecido en la propia Ley y sometiéndose a evaluación ambiental estratégica.

No será posible la delimitación de Áreas de Desarrollo Rural en el entorno de aquellos núcleos urbanos en los que el Planeamiento General contemple su desarrollo mediante suelo urbanizable o que tengan más de 250 viviendas. Dado que no es objetivo de la Ley fomentar la urbanización del suelo rústico, antes bien, lo que trata de establecer son mecanismos que coadyuven al desarrollo rural, sin renunciar por ello a la protección y cuidado del entorno, se establecen determinadas cautelas como la prohibición de parcelaciones o la construcción de nuevos viales, la exigencia de que, al menos, un setenta y cinco por ciento de la superficie de la parcela sea permeable, libre de cualquier construcción, en la que se deberá plantar arbolado autóctono cada cincuenta metros de espacio libre, lo que unido a la limitación de la extensión superficial de dichas áreas y al número máximo de nuevas viviendas que pueden albergar, garantiza un crecimiento ordenado y sostenible de las mismas. Además, se fijan ciertas cautelas sobre la situación y características de las edificaciones para favorecer su integración, así como la necesidad de que éstas sean de consumo casi nulo y autosuficientes energéticamente, limitaciones todas ellas que, en todo caso, podrán ser más restrictivas si así lo establecen los Ayuntamientos mediante ordenanza o en el propio Planeamiento General.

Por otro lado, el artículo 87 considera como pequeños municipios a los que tengan una población de derecho inferior a los 5.000 habitantes, aunque con las previsiones de crecimiento urbanístico recogidas en el Planeamiento General superen dicha cifra, siempre que no lo hagan por encima de los 6.000 habitantes, mientras que los municipios en riesgo de despoblamiento son aquellos que el Gobierno ha regulado mediante la Orden PRE/134/2020, de 16 de noviembre, por la que se aprueba la Delimitación de Municipios Afectados por Riesgo de Despoblamiento o norma que la actualice o sustituya basado en su ruralidad, el envejecimiento de su población, su dispersión geográfica, el tamaño de sus núcleos y su renta per cápita.

Por lo que respecta al Plan General de Ordenación Urbana, se señala que antes de iniciar su elaboración, el Ayuntamiento abrirá un periodo de información pública en el que se pondrán de manifiesto las prioridades de la futura ordenación, sus líneas básicas y estratégicas, expresando todo ello mediante la correspondiente documentación sencilla y clarificadora que permita a los ciudadanos tener un conocimiento del modelo que se propone.

Previamente a la aprobación inicial del Plan General, el Ayuntamiento lo remitirá a la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo, al objeto de que se recaben por ésta, de forma simultánea, todos los informes sectoriales preceptivos que deban emitirse con carácter previo a la aprobación inicial del plan y para que se pueda pronunciar sobre la correcta delimitación y clasificación del suelo urbano, así como sobre la adecuación del crecimiento previsto a las exigencias de un desarrollo sostenible. Después de la aprobación inicial e información pública del Plan General, una vez obtenida la correspondiente evaluación ambiental estratégica, el Ayuntamiento aprobará provisionalmente el Plan incorporando las determinaciones, medidas o condiciones finales derivadas de la misma y lo publicará íntegramente en el portal web municipal y, salvo que de forma potestativa decida someterlo a un nuevo trámite de información pública, lo remitirá a la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo para su aprobación definitiva, siendo este organismo quien determine si debe someterse a un nuevo trámite de información pública en el caso de que se hayan introducido modificaciones sustanciales en el documento, precisándose en el artículo 94.4 en qué supuestos nos encontramos ante modificaciones de carácter sustancial.

Respecto a los Planes Parciales, se introduce la posibilidad de su declaración de caducidad cuando tras su aprobación inicial se paralice el procedimiento por causa imputable al promotor. Asimismo, se producirá la caducidad transcurridos tres meses desde la aprobación definitiva sin que se hubiese procedido a su publicación, por causa imputable igualmente al promotor. Por otro lado, en los casos de propietario único, cuando haya unanimidad entre los diferentes propietarios o el plan se promueva por quienes representen, al menos, el sesenta por ciento de la propiedad del ámbito, se prevé la posibilidad de que los Planes Parciales contengan ya las determinaciones concretas relativas a las cesiones obligatorias y al Proyecto de Urbanización, al que en tal caso sustituirán. También podrán incorporar las bases y estatutos de la Junta de Compensación, así como el proyecto de compensación.

Además, a través del articulado de este Título, se pueden destacar diversos contenidos novedosos como el de los Planes Especiales de Reforma Interior en suelo urbano, que podrán modificar las determinaciones del Planeamiento General de Ordenación Urbana, así como lo dispuesto en el artículo 111.2 sobre la necesidad de que la documentación que deba ser objeto de publicación de los planes o de los instrumentos de ordenación o gestión, una vez aprobados, ha de remitirse una vez publicado en el Boletín Oficial de Cantabria, al Registro de Planeamiento y Gestión Urbanística de Cantabria, lo que asegura una absoluta transparencia y una perfecta y constante actualización del referido Registro expresivo del régimen jurídico de los suelos, lo que es clave para la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario.

Por último, el novedoso artículo 116 cierra el Título III. En él se regulan las preexistencias, señalando que el Planeamiento General determinará el régimen de obras y usos autorizables en los edificios e instalaciones existentes con anterioridad a su aprobación definitiva que no estuvieren en situación de fuera de ordenación, pero fueran disconformes con el Plan por no ajustarse a alguna de sus determinaciones. Si no se recogiera ninguna previsión al respecto, se seguirá el régimen general de obras permitidas en el Planeamiento General. En todo caso podrán autorizarse en el interior de las edificaciones obras que no supongan alteración de alturas, ocupación o afecten a los usos autorizados por el Plan, así como las que resulten necesarias para garantizar la accesibilidad y aquellas previstas en el artículo 65.1 de la Ley.

El Título IV, el más extenso de esta ley, se dedica a la Gestión y Ejecución del Planeamiento con nueve capítulos. La gestión es uno de los pilares del desarrollo del planeamiento y tiene como objetivo plasmar sobre el terreno aquellas previsiones del mismo a través de distintas actuaciones, públicas o privadas. Corresponde a las distintas administraciones en función del tipo de planeamiento su ejecución sin perjuicio de la participación de los particulares en los términos previstos en la legislación básica estatal, estableciéndose el principio de que la ejecución del planeamiento urbanístico se realizará a través de ámbitos de actuación integrada denominados unidades de actuación. Estas unidades de actuación podrán venir delimitadas por el planeamiento general o, en su defecto, serán delimitadas por el Alcalde conforme a los criterios que se establezcan en el Planeamiento General. Se establecen los criterios y requisitos que han de cumplir las unidades de actuación y el régimen de los bienes de dominio público incluidos en ellas. Asimismo, se regulan las distintas opciones de ejecutar el planeamiento a través de entes de gestión.

Se detallan los distintos instrumentos de gestión urbanística que son posibles en el marco de esta norma, como son la normalización de fincas, la expropiación forzosa, la ocupación directa y la reparcelación, instrumentos tradicionales ya en la gestión urbanística y que se regulan para su aplicación.

En Capítulo aparte se regula la obtención de terrenos dotacionales, bien sean sistemas generales o locales, en función de su categoría y los distintos mecanismos para la obtención de cada una de ellos.

Dentro de la gestión se encuentran las actuaciones aisladas y el sistema de cesión de viales. Las primeras pensadas para el suelo urbano no sometido a actuaciones de transformación para que los propietarios puedan ejecutar sus derechos y, si fuera necesario, completen la urbanización. También están pensadas para la obtención de sistemas generales y dotaciones públicas en cualquier tipo de suelo a través de la expropiación forzosa. El sistema de cesión de viales se regula de manera que se distingue entre los pequeños municipios o en riesgo de despoblamiento y el resto. Las actuaciones integradas sirven para la ejecución integrada o sistemática del planeamiento y la administración elegirá justificadamente el sistema de cada actuación, entre los que se recogen en este apartado, compensación, cooperación, expropiación o concesión de obra urbanizadora.

Así, se definen y regulan el sistema de compensación, tradicional sistema de base privada que requiere, salvo en los supuestos de propietario único, de la voluntad mayoritaria de los propietarios y de la constitución de una junta de compensación; el sistema de cooperación, de base pública, en el que los propietarios aportan el suelo de cesión obligatoria y la administración asume el papel urbanizador; el sistema de expropiación, también de base pública, en el que la administración expropia todos los terrenos y derechos de la actuación; por último, el sistema de concesión de obra urbanizadora, de base privada, en el que la administración concede a un agente urbanizador la realización de las obras de urbanización, edificación o rehabilitación, la localización de los terrenos de cesión obligatoria y la distribución de beneficios y cargas entre los propietarios, obteniendo su retribución de estos conforme a lo convenido con el Ayuntamiento.

Se establece el procedimiento de la recepción de las obras de urbanización, así como la conservación de las mismas, que normalmente corresponderá a la administración actuante, aunque se regulan algunas excepciones.

Dentro de este título se regula la obligatoriedad de los propietarios de edificar los solares o rehabilitar los edificios en los plazos establecidos al efecto para el cumplimiento de esta obligación y las consecuencias de su incumplimiento. Se habilitan los mecanismos necesarios para que la administración pueda reaccionar frente al incumplimiento del deber de edificación o rehabilitación, facultando a ésta para delimitar áreas prioritarias de edificación o rehabilitación forzosa en aquellos ámbitos que así lo estime. De esta forma, se dota a los ayuntamientos de una herramienta fundamental para impulsar actuaciones de rehabilitación del parque edificado y de regeneración urbana.

Por último, se regulan los derechos de realojo y retorno para todos los afectados legales de las actuaciones de transformación urbanística como consecuencia de la ejecución del planeamiento, estableciéndose el desarrollo de la legislación básica estatal en esta materia y la exigencia de incluir en estas actuaciones cuando ello fuera necesario, un plan de realojos. Se regula el contenido de estos derechos, los obligados a dar cumplimiento a los mismos y las normas para ello.

El Título V desarrolla las normas relativas a la intervención pública en el mercado del suelo e intervención administrativa en la edificación y uso del suelo y subsuelo, refiriéndose en su Capítulo I a la Intervención Pública en el mercado del suelo, haciendo referencia en sus cuatro secciones a los patrimonios públicos del suelo, al derecho de superficie, los derechos de tanteo y retracto y al registro de edificaciones y solares, respectivamente.

En la primera Sección referida a los patrimonios públicos del suelo se regula pormenorizadamente el régimen de los bienes de titularidad municipal que integrarán el patrimonio municipal del suelo; el régimen del subsuelo bajo superficie dotacional pública y se prevé su utilización como bien patrimonial, integrándose en el patrimonio municipal de suelo, coexistiendo con el vuelo como complejo inmobiliario o en régimen de propiedad horizontal; se establece la previsión de que los Ayuntamientos de más de 5.000 habitantes consignarán anualmente en su presupuesto una cantidad equivalente, al menos, al cinco por ciento del total consignado en el capítulo II del presupuesto de ingresos relativo al Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras con destino al patrimonio municipal del suelo. Así mismo, se regula las reservas de terrenos como mecanismo para la constitución o ampliación de patrimonio municipal de suelo y se detallan las finalidades a las que deberá ser destinado el citado patrimonio.

También se prevé la posibilidad de la cesión gratuita de terrenos de los patrimonios municipales de suelo a favor de ocupantes legales de la vivienda afectada por acuerdo de realojo en forma de permuta total o parcial, justificado por acuerdo expreso con la Administración actuante o incluido en la reparcelación.

Cierra el Capítulo I la sección referida al registro de edificaciones y solares, el cual se configura como obligatorio en municipios de más de 20.000 habitantes y potestativo en el resto, contemplando la norma los efectos derivados de la inclusión en el citado registro, el procedimiento de inclusión, así como los términos de la posible venta forzosa.

En el Capítulo II se contienen las normas relativas a la intervención administrativa en la edificación y uso del suelo y subsuelo.

Como novedad se establece el distinto régimen jurídico de los actos de transformación, construcción, edificación y uso del suelo y el subsuelo sujetos a control administrativo para su lícito ejercicio, regulándose el régimen los distintos instrumentos de control administrativo. Así, además de la tradicional licencia, se regulan la declaración responsable y la comunicación, previendo la posibilidad de que los Ayuntamientos a través de sus ordenanzas, puedan sustituir en determinados supuestos la licencia urbanística por una de estas figuras.

Se regulan los actos que en el marco de la legislación básica estatal están sujetos a licencia. Así mismo, se regulan los actos que podrán sujetarse a declaración responsable o comunicación, señalando para la declaración responsable los supuestos que deben concurrir tanto para obras en suelo urbano, como para la primera ocupación de edificaciones existentes o nuevas, así como para los cambios de uso. Igualmente se relacionan los supuestos que pueden sujetarse a comunicación, incluyendo, entre otros, los cambios de titularidad de las licencias, determinadas actuaciones auxiliares o la apertura de determinadas instalaciones y actividades. En ambos casos se persigue responder a la necesidad de agilizar los trámites burocráticos de carácter urbanístico en línea con la Directiva Europea de simplificación y reducción de cargas administrativas y la legislación básica estatal que la incorpora a nuestro ordenamiento jurídico.

En los artículos siguientes, todos ellos integrantes del Capítulo II del Título V, se establece un completo sistema de lo que constituye la intervención administrativa, en el que aparecen regulados tanto el procedimiento de autorizaciones previas en suelo rústico, en zona de servidumbre de protección de costas, como la concesión de licencias urbanísticas, las licencias provisionales, la edificación y urbanización simultánea y la relación entre los distintos tipos de licencias con referencia expresa a la licencia de primera ocupación, las de actividad y de apertura, así como las de los edificios fuera de ordenación, finalizando con la regulación referida a la revocación de las licencias y los supuestos de responsabilidad administrativa derivada del otorgamiento de las licencias urbanísticas y del resto de títulos administrativos habilitantes.

Comprende el citado título dos capítulos más referidos a las parcelaciones y segregaciones, su régimen de autorizaciones y el deber de conservación, las órdenes de ejecución y su límite determinado por la declaración de ruina.

En el Título VI, referido a la disciplina urbanística, se desarrollan en el Capítulo I, las normas referidas a la protección de la legalidad urbanística y restauración de la realidad física alterada, con regulación expresa de la Inspección Urbanística, detallando sus funciones y estableciéndose el plazo de un año para la resolución del procedimiento de restauración de la legalidad, suspendiéndose el computo del plazo de caducidad durante el intervalo en que se insta y tramita la posible legalización de la actuación sometida a restauración. También se regulan la tipificación de las infracciones y su sanción correspondiente y el plazo de prescripción de las mismas.

El último de los títulos es el Título VII, referido a la organización administrativa y régimen jurídico, conteniendo en su Capítulo I la regulación de la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo, del Consejo de Ordenación del Territorio y Urbanismo y de la Comisión de Coordinación Intersectorial. Este último se configura como un novedoso órgano consultivo de colaboración, coordinación y cooperación representativo de los distintos órganos y entidades administrativas de la Comunidad Autónoma que deben emitir preceptivamente informe en la tramitación de los instrumentos de planeamiento territorial o urbanístico y cuya principal función es resolver las posibles discrepancias o incoherencias en dichos informes durante su tramitación, antes del pronunciamiento de la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo; en el Capítulo II se regulan las acciones y recursos administrativos y en el Capítulo III los convenios urbanísticos, pudiendo resaltarse como novedad la contenida en el artículo 293.5 relativo a los convenios de gestión, en el que se señala que en las actuaciones integradas en las que no se actúe por el sistema de expropiación, cuando haya ocupantes legales de viviendas o actividades económicas en funcionamiento que resulten radicalmente incompatibles con el planeamiento y deba procederse a su realojo o traslado o a la extinción de la actividad, se podrá establecer un acuerdo entre los ocupantes legales o los titulares de las actividades económicas y el promotor de la actividad urbanizadora y, en defecto de acuerdo, una propuesta de convenio a los mismos efectos.

Cierran la Ley:

- Nueve disposiciones adicionales, referidas respectivamente a las modificaciones en la Ley 2/2004, de 27 de septiembre, del Plan de Ordenación del Litoral; a la modificación en la Ley 17/2006, de 11 de diciembre, de Control Ambiental Integrado; a la declaración de utilidad pública y la necesidad de ocupación a efectos de su expropiación forzosa de determinadas actuaciones de la Comunidad Autónoma de Cantabria relacionadas con la movilidad sostenible, actuaciones en materia hidráulica y en los cauces de los ríos de Cantabria y cualesquiera otros que fueran necesarios en ejecución de medidas compensatorias de carácter ambiental; a la tramitación de los expedientes en materia responsabilidad patrimonial derivada de actuaciones en materia urbanística; los procedimientos especiales de elaboración, tramitación y aprobación de la normas y planes en materia de ordenación territorial y urbanística que desplazan al establecido con carácter general en la Ley 5/2018, de 22 de noviembre, de Régimen Jurídico del Gobierno, de la Administración y del Sector Público Institucional de la Comunidad Autónoma de Cantabria para la elaboración y aprobación de normas y disposiciones de carácter general; la prórroga de los incentivos a la venta de viviendas protegidas; la introducción de determinadas particularidades relacionadas con el cumplimiento de las sentencias de derribo a través del Fondo de Derribos del Gobierno de Cantabria; y la extensión de la suspensión en la tramitación de nuevos parques eólicos con el fin de impedir que el contenido del Plan Regional de Ordenación Territorial quede anticipadamente condicionado.

- Ocho disposiciones transitorias referidas respectivamente a la normativa directamente aplicable y adaptación de planes anteriores a esta ley; aplicación de esta ley a los Planes urbanísticos e instrumentos de ordenación territorial en tramitación; aplicación de esta ley a los instrumentos urbanísticos en ejecución; edificación y rehabilitación forzosa; procedimientos sancionadores; licencias y autorizaciones en tramitación y régimen transitorio para la construcción de viviendas en suelo rústico, así como el régimen transitorio de la Comisión Regional de Ordenación del Territorio y Urbanismo y el Consejo de Ordenación del Territorio y Urbanismo.

- Una disposición derogatoria.

- Nueve disposiciones finales referidas respectivamente a la remisión para su aprobación del Plan de Ordenación Territorial de Cantabria; la puesta en marcha del registro público de planeamiento y gestión; la creación de la Comisión de Coordinación Intersectorial; la aprobación de las normas técnicas de planeamiento y de los criterios de cuantificación de los crecimientos máximos en el planeamiento; la aprobación de la ordenanza reguladora de las cédulas urbanísticas por los Ayuntamientos; la cláusula de género; la vigencia de las normas reglamentarias vigentes; la facultad de desarrollo reglamentario y la entrada en vigor de la norma.

Se incorpora finalmente un Anexo cuyo fin es regular determinados extremos como los estándares urbanísticos, parámetros de edificabilidad o densidad, dotaciones públicas, equipamientos y otros particulares, incorporando los posibles contenidos de las cédulas urbanísticas que prevé la Ley, permitiéndose la modificación de sus contenidos cuando fuere preciso por acuerdo del Consejo de Gobierno, con objeto de facilitar y flexibilizar el mecanismo de su modificación cuando las circunstancias lo aconsejen, sin tener que recurrir a una modificación de la Ley.