Exposicion único Medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda

I

La Generalidad de Cataluña, haciendo uso de la competencia exclusiva que le atribuye el artículo 137.1 del Estatuto de autonomía de Cataluña en materia de vivienda, aprobó la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda. Esta Ley constituye el eje vertebrador de las políticas públicas en materia de vivienda que, en algunos aspectos concretos, ha sido complementada posteriormente por otras normas con rango de ley y desplegado reglamentariamente.

La actividad legislativa y reglamentaria posterior a la Ley del derecho a la vivienda se ha orientado a poner en marcha instrumentos ya previstos en esta Ley y a regular nuevas herramientas jurídicas para dar respuesta adecuada a los nuevos requerimientos derivados de los cambios producidos en materia de acceso a la vivienda, provocados fundamentalmente por el impacto de la crisis económica iniciada poco después de su entrada en vigor. Por eso, la actividad normativa mencionada se ha centrado de manera muy especial en la atención a las personas en situación de riesgo de exclusión residencial y de emergencia social en esta materia.

A pesar de las medidas legales adoptadas, el acceso a una vivienda digna y adecuada para una parte significativa de la población sigue siendo extremadamente dificultosa. Se constata que la mejora de los datos macroeconómicos no se ha trasladado a la situación económica de esta población, ni se avista que se acabe trasladando por sí misma a corto plazo. A esta incertidumbre se añade la de la misma evolución de la coyuntura económica. En este momento, en que todavía se sufren los efectos de la crisis económica pasada, ni siquiera se puede descartar la temida recaída que agrave todavía más la situación en materia de acceso a la vivienda.

Los instrumentos ordinarios que ofrece la legislación en materia de vivienda y también de urbanismo se muestran insuficientes para resolver la situación extrema que se sufre actualmente en este ámbito. Estos instrumentos se tienen que reforzar, redefinir o ampliar de forma urgente con el fin de encararla con varios elementos que permitan, en conjunto, incrementar de manera efectiva la oferta general de viviendas a precios moderados y, en especial, de viviendas de protección pública en régimen de alquiler, así como facilitar el acceso a estas a la población con recursos económicos insuficientes.

Las previsiones de este Decreto ley emanan, al mismo tiempo, de diferentes mandatos del Parlamento de Cataluña, como la Moción 4/XII sobre políticas de vivienda, aprobada por el Pleno del Parlamento en sesión de 5 de julio de 2018, la Resolución 92/XII sobre la priorización de la agenda social y la recuperación de la convivencia, aprobada por el Pleno del Parlamento en la sesión de 11 de octubre de 2018, la Moción 13/XII sobre la pobreza infantil, aprobada por el Pleno del Parlamento en la sesión del pasado 25 de octubre de 2018, o la Resolución 133/XII sobre la ocupación de viviendas, aprobada por la Comisión de Territorio del Parlamento de Cataluña en la sesión de 31 de octubre de 2018.

La urgencia de las medidas a que hace referencia este Decreto ley resulta del análisis del contexto sobre el cual actúa, fundamentalmente sobre la vivienda de protección pública y sobre la vivienda en régimen de alquiler.

En este sentido, se constata el nivel bajo en la promoción de vivienda protegida existente desde el año 2007, tanto con respecto a los promotores públicos como a los promotores privados, paralelamente con lo que sucede con la promoción de vivienda libre. Desde el 2014, se observa que la promoción pública y privada se está recuperando, sin embargo, situada en los niveles más bajos desde el año 1992.

La urgencia de las medidas previstas en la norma se pone de manifiesto si se compara el nivel bajo de promoción de vivienda protegida con su demanda elevada, reflejada en el Registro de Solicitantes de Vivienda con Protección Oficial (RSHPO), de la Generalidad y de Barcelona, las inscripciones en la cual experimentan un incremento constante de solicitantes. En menos de cinco años, los solicitantes se han incrementado en 100.000 personas, y se han sobrepasado los 189.000 inscritos en el mes de septiembre de 2019 con respecto a los RSHPO de Cataluña.

Al mismo tiempo, la necesidad de establecer medidas urgentes que fomenten la promoción de vivienda protegida también se pone de manifiesto al detectarse una disminución de las posibilidades que las administraciones públicas tienen para ampliar el parque público de viviendas, más allá de la promoción pública de viviendas de protección pública. Por ejemplo, a través del ejercicio del derecho de tanteo y retracto previsto en el Decreto ley 1/2015, de 24 de marzo, de medidas extraordinarias y urgentes para la movilización de las viviendas provenientes de procesos de ejecución hipotecaria. Esta disminución de las posibilidades de ejercicio del derecho de tanteo y retracto a corto plazo, tal como está planteado actualmente en el Decreto ley 1/2015, resulta del análisis de los datos del Registro de viviendas vacías y ocupadas sin título habilitante, ya que, en tan sólo cuatro años, ha pasado de casi 50.000 viviendas registradas a 23.000 el mes de febrero de 2019. Esta reducción significativa ha sido consecuencia de las políticas de movilización hacia el alquiler social de este tipo de inmuebles y, sobre todo, de las dinámicas de incorporación de estas viviendas al mercado libre de compraventa y alquiler. Aunque esta tendencia, aisladamente considerada, es un dato positivo, no lo es tanto cuando resulta que muchas de estas viviendas son ocupadas por personas que no tienen el título habilitante y, por lo tanto, que pueden ser desahuciadas sin tener una alternativa residencial.

Aunque el parque de vivienda destinado a políticas sociales de que dispone la Administración de la Generalidad de Cataluña se ha incrementado los últimos años, si se adiciona el parque correspondiente que gestionan los municipios, se observa que el conjunto se sitúa en torno al 2 por ciento del parque de vivienda existente en Cataluña y, por lo tanto, lejos de la media de los principales países de la Unión Europea. Lo cual pone de relieve el déficit acumulado de vivienda con precio asequible de que se dispone, que justifica la necesidad de adoptar medidas de choque inmediatas para hacerles frente que no admiten demora.

Con respecto al comportamiento general del mercado de la vivienda por efecto de la crisis económica, se constata la caída repentina que sufrió el crédito hipotecario y, consecuentemente, el acceso a la vivienda en régimen de propiedad. Sin perjuicio que el saneamiento del sector financiero permita recuperar la concesión prudente de créditos hipotecarios para la compra de viviendas, claro está que el acceso a la vivienda en régimen de alquiler, o cualquier otra forma de cesión del uso equivalente, adquiere más relevancia en una situación desfavorable, caracterizada por los precios de alquiler elevados y crecientes. En este sentido, se aprecia la necesidad de llevar a cabo medidas inmediatas para moderar estos precios a través del aumento general de la oferta de este tipo de vivienda y, en particular, en el ámbito de la vivienda de protección pública.

En definitiva, la situación descrita plantea una serie de retos de enorme complejidad, que el Observatorio Metropolitano de la Vivienda de Barcelona ha destacado en sus informes anuales y que corroboran los indicadores estadísticos sobre la vivienda pública, los precios de alquiler, o la promoción de vivienda protegida, elaborados por los servicios de estudios de la Administración de la Generalidad y otras instituciones y organismos académicos y económicos de prestigio, así como los estudios y los trabajos de elaboración del Plan territorial sectorial de vivienda, en tramitación en este momento.

Este Plan territorial tiene que ser la hoja de ruta que inspire las políticas de vivienda que se pongan en marcha los próximos 15 años en Cataluña, con la finalidad de garantizar el derecho a la vivienda a las nuevas generaciones de jóvenes y a los nuevos hogares que se formen. Por eso, propone establecer las bases para conseguir tres objetivos ambiciosos: incrementar hasta el 15 por ciento el parque de vivienda social en 152 municipios de fuerte demanda residencial, donde vive cerca del 80 por ciento de la población catalana; ayudar a las personas y las familias potencialmente excluidas del mercado de la vivienda a acceder a esta en unas condiciones asumibles; y que el 5 por ciento de las viviendas principales de todo el país sean destinadas a alquiler social, para acercar Cataluña a las medias de países europeos equivalentes en población y potencial económico.

Este Decreto ley afronta los retos inmediatos, que no admiten demora, vista la gravedad de la situación descrita. Lo hace mediante medidas de refuerzo urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, fundamentalmente, mediante el incremento del parque de vivienda protegida y de la oferta general de las viviendas en régimen de alquiler.

II

El Decreto ley se estructura en quince artículos repartidos en dos capítulos, seis disposiciones adicionales, nueve disposiciones transitorias, una disposición derogatoria y siete disposiciones finales.

El capítulo 1 se divide en cuatro secciones y engloba los artículos 1 a 9. Hace referencia a una serie de medidas en materia de vivienda que requieren la modificación de algunas disposiciones de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, del Decreto ley 1/2015, de 24 de marzo, de medidas extraordinarias y urgentes para la movilización de las viviendas provenientes de procesos de ejecución hipotecaria, de la Ley 24/2015, del 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, de la Ley 4/2016, de 23 de diciembre, de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial, y de la Ley 13/1996, de 29 de julio, del Registro y el depósito de fianzas de los contratos de alquiler de fincas urbanas y de modificación de la Ley 24/1991, de la vivienda.

Con las medidas urgentes de este capítulo, se enfatiza la directriz para el planeamiento urbanístico relativa a la calificación en el medio urbano de suelo adecuado y suficiente para el uso de vivienda destinada a domicilio habitual de la población, se refuerzan las herramientas destinadas a la disminución de las viviendas vacías, a la gestión de las situaciones de emergencia social, a la calificación de viviendas con protección oficial y a la moderación de los precios del alquiler de las viviendas libres.

En la sección 1, relativa a las medidas ante la desocupación permanente de viviendas, se regula esta situación constitutiva de un incumplimiento de la función social de la propiedad de la vivienda. En este sentido, se ajustan las definiciones de vivienda vacía y las relativas a los incumplimientos referidos a la desocupación y a la falta de destino de las viviendas en residencia habitual y permanente de las personas usuarias. Estos incumplimientos se consideran al mismo tiempo un incumplimiento del deber de propiedad de las edificaciones de dedicarlas a usos compatibles con la ordenación territorial y urbanística a efectos de aplicar, si procede, los medios de ejecución forzosa regulados en la legislación en materia de suelo. Esta situación de incumplimiento no resulta alterada aunque las viviendas se transmitan de una propiedad a otra o hayan estado ocupadas eventualmente por personas sin título habilitante. Asimismo, se refuerzan las potestades de reacción administrativa mediante la regulación expresa de la posibilidad de imponer multas coercitivas ante la situación de desocupación permanente de los parques inmobiliarios de las personas jurídicas privadas, cuya utilización por parte de los ayuntamientos ha sido cuestionada jurisdiccionalmente al considerar insuficiente la regulación establecida.

La situación de desocupación permanente de las viviendas se amplía, por asimilación, a la de los edificios que permanecen inacabados permanentemente en la fase final de las obras de construcción.

Se regulan las competencias para declarar la utilización o la situación anómala de las viviendas y para requerir a las personas responsables que adopten las medidas necesarias para corregirlas, así como para ordenar su ejecución forzosa en caso de incumplimiento del requerimiento y, si procede, para sancionar la utilización o la situación anómala cuando sea constitutiva de una infracción administrativa en la materia.

Los derechos de tanteo y retracto regulados en el Decreto ley 1/2015, de 24 de marzo, de medidas extraordinarias y urgentes para la movilización de las viviendas provenientes de procesos de ejecución hipotecaria, atribuidos a la Generalidad en los municipios incluidos en áreas de demanda residencial fuerte y acreditada respecto de las transmisiones de las viviendas adquiridas en un proceso de ejecución hipotecaria o mediante compensación o pago de deuda con garantía hipotecaria, se extienden a todos los municipios y se refieren tanto a la primera como a las posteriores transmisiones que se lleven a cabo durante la vigencia del Decreto ley 1/2015, la cual se amplía, por lo que se refiere al ejercicio de esta medida, hasta 12 años desde su entrada en vigor.

En la sección 2, relativa a las medidas para resolver situaciones de emergencia social, se define el alojamiento dotacional en sustitución de las viviendas dotacionales públicas. La definición es consecuencia de la modificación que el mismo Decreto ley opera sobre el texto refundido de la Ley de urbanismo para integrar el sistema urbanístico de viviendas dotacionales públicas en el sistema urbanístico de equipamientos comunitarios. Se trata de abrir este tipo de alojamiento hacia una tipología más diversa, más adaptable a las necesidades de residencia temporal de colectivos diversos y, por lo tanto, más funcional.

Por otra parte, se amplían los supuestos en que las viviendas tienen que ser inscritas en el Registro de viviendas vacías y de viviendas ocupadas sin título habilitante, ya que se prevé que se incluyan también viviendas desocupadas permanentemente no procedentes de ejecuciones hipotecarias o de dación en pago propiedad de personas jurídicas privadas, que son las que mayoritariamente han acumulado un gran patrimonio residencial a raíz de la grave crisis financiera que ha sacudido la economía en la última década y que, injustificablemente, mantienen ocioso aunque una parte significativa de la población tenga importantes dificultades para acceder a una vivienda digna y adecuada en unas condiciones económicas razonables. Esto comporta que también se puedan expropiar estas viviendas de acuerdo con el artículo 15 de la Ley 4/2016, de 23 de diciembre, de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial, en el cual se introducen varios cambios.

Entre los cambios introducidos en el artículo 15 de la Ley 4/2016, cabe destacar la ampliación de la facultad de expropiar, que no sólo abarca el uso temporal de las viviendas inscritas o susceptibles de estarlo, sino también su dominio; así como la reducción del contenido del derecho de propiedad ante el incumplimiento de la obligación de ocupar legal y efectivamente la vivienda en un 50 por ciento de su valor, correspondiendo la diferencia a la Administración expropiante de acuerdo con la legislación sobre suelo y rehabilitación urbana, puesto que comporta el incumplimiento del deber de propiedad de las edificaciones de dedicarlas a usos compatibles con la ordenación territorial y urbanística. Por otra parte, se establecen las entidades de derecho público y privado que pueden ser beneficiarias de la expropiación.

En relación con el alojamiento de personas afectadas por situaciones de emergencia social, se regula la adjudicación provisional de alojamiento a los afectados, que se podrá hacer en alojamientos dotacionales o, si la Administración no dispone de estos, en viviendas gestionadas por las administraciones públicas, y también se prevén otras posibilidades de adjudicación provisional de alojamiento con relación a situaciones de emergencia social que se produzcan en viviendas ocupadas sin título habilitante con anterioridad a su incorporación al parque gestionado por las administraciones, siempre que se cumplan determinadas condiciones.

Con respecto a las modificaciones que afectan a la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, se establece que las propuestas de alquiler social obligatorio, además de comunicarlas al municipio en que se sitúa la vivienda, se comuniquen también a la Agencia de la Vivienda de Cataluña. Por otra parte, se establece que las personas jurídicas pasan a ser consideradas mayores tenedores de vivienda cuando tengan más de 15 de viviendas, en lugar de la previsión actual de disponer de más de 1.250 metros cuadrados de superficie habitable.

También se regula la renovación obligatoria de los contratos de alquiler social cuando, finalizada su duración máxima, los ocupantes se encuentren todavía dentro de los parámetros legales de exclusión residencial.

Por otra parte, se hace extensiva la obligación de hacer una propuesta de alquiler social antes de interponer una demanda judicial con relación a cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria y otras demandas de desahucio por vencimiento de la duración máxima del título que legitima la ocupación o por la falta de este título en circunstancias determinadas. Se amplía la duración mínima de los contratos de alquiler social y se hace extensiva la definición de gran tenedor al fondo de capital riesgo y de titulización de activos y a las personas físicas que dispongan de más de 15 viviendas. También se regulan las condiciones económicas de la cesión obligatoria de viviendas.

En la sección 3, relativa a las medidas para articular un nuevo modelo de vivienda con protección oficial, se religa la definición con la de vivienda de protección pública de la legislación en materia de suelo y de urbanismo. Tanto la calificación de vivienda con protección oficial como la calificación urbanística de vivienda de protección pública que establezca el planeamiento urbanístico tienen que concretar si se trata de una calificación genérica o específica, según el acceso a la vivienda de las personas usuarias pueda estar en régimen de propiedad, de arrendamiento u otro régimen de cesión del uso sin transmisión de la propiedad, o exclusivamente en régimen de arrendamiento. La calificación urbanística del suelo de vivienda de protección pública, de carácter genérico o específico, vincula en los mismos términos la calificación de vivienda con protección oficial.

Asimismo, se religa uno de los pilares básicos de las viviendas con protección oficial, como es la duración de su calificación, con la duración indefinida de las determinaciones del planeamiento urbanístico que califican suelo destinado al uso de vivienda de protección pública. Al mismo tiempo, se refuerza el carácter excepcional de la reducción del techo calificado con esta destinación y la permanencia de estos suelos en el patrimonio público de suelo y de vivienda cuando forman parte de este patrimonio.

Con respecto a la determinación de los precios de venta y rentas máximos de las viviendas con protección oficial, se configura un sistema desagregado del nivel de ingresos de los posibles usuarios y, por lo tanto, sin modalidades fundamentadas en estos. Para configurar este nuevo sistema, se parte de la premisa de que el nuevo modelo de viviendas con protección oficial tiene que satisfacer las necesidades de la población más desfavorecida económicamente y, progresivamente, de las clases medias, y que se tiene que potenciar el acceso en régimen de arrendamiento con ayudas públicas para la población más vulnerable económicamente.

El precio de venta máximo de una vivienda de protección oficial es el resultado de aplicar un factor de localización y un factor de características al precio de venta básico, representativo del valor de una vivienda de características estándares en cualquier punto del territorio calculado a partir de un valor mínimo del suelo no transformado urbanísticamente cerca de núcleo de población -que la misma ley establece en 7,5 euros por metro cuadrado de suelo y que es actualizable mediante la ley de acompañamiento a la Ley de presupuestos de la Generalidad- y de los costes normales de urbanización y de edificación. El factor de características permite corregir el precio básico a la baja o al alza en función de la eficiencia energética, aspecto que se incorpora para potenciar la promoción de viviendas con protección oficial energéticamente más eficientes, y en función de la antigüedad y el estado de conservación respecto de las viviendas usadas. Tanto el precio de venta básico como el factor de localización se tienen que establecer periódicamente por orden del consejero o consejera del departamento competente en materia de vivienda.

La renta máxima de una vivienda con protección oficial es el resultado de aplicar a su precio de venta máximo una tasa anual de rentabilidad razonable. De entrada, esta tasa se fija en el 4,8 por ciento, sin perjuicio de que se pueda actualizar, también, mediante la ley de acompañamiento a la Ley de presupuestos de la Generalidad. Los déficits entre la renta máxima y la que podrían asumir razonablemente los usuarios más desfavorecidos tendrán que ser cubiertos mediante ayudas públicas a la promoción que permitan reducirla o mediante bonificaciones a la renta en función de su nivel de ingresos.

Los precios de venta y renta máximos se tienen que determinar cuando se califique la vivienda con protección pública y cada vez que se formalice un contrato de transmisión de su propiedad o de cesión del uso, sin perjuicio de la actualización de la renta durante la vigencia del contrato.

Por otra parte, se introducen cambios que afectan a la gestión del Registro de Solicitantes de Viviendas con Protección Oficial. Así, se disminuye de tres años a un año el periodo para la renovación de la inscripción, con el fin de garantizar que el mencionado Registro responda lo mejor posible a la realidad de la demanda de vivienda de protección pública en Cataluña, y reforzar así la operatividad del Registro, aspecto necesario para hacer posible el cumplimiento de las finalidades pretendidas por el Decreto ley.

Con respecto a las adjudicaciones de viviendas con protección oficial de promoción privada, se regulan en función de la existencia de ayudas públicas a la promoción, de su destinación al régimen de alquiler o de la calificación del suelo como vivienda de protección pública. Siempre que concurran las dos primeras circunstancias, la adjudicación se tiene que hacer por orden de preferencia según la antigüedad mayor de la inscripción en el Registro de Solicitantes de Viviendas con Protección Oficial.

En la sección 4, relativa a las medidas para propiciar una moderación de los precios del alquiler de las viviendas libres, se regula el Índice de referencia de precios del alquiler de viviendas, entre las cuales la obligación de incluir los datos del Índice en la publicidad y en las ofertas de viviendas de alquiler y en los contratos que se firmen, y se tipifica como infracción administrativa el incumplimiento de estas obligaciones. Mediante el Decreto ley se delimita la función de este Índice y la competencia para elaborarlo y se fija, como fuente de los datos que permiten obtenerlo, el Registro de Fianzas de los Contratos de Alquiler de Fincas Urbanas, en el cual tienen que hacerse constar los datos que se consideran útiles para ejercer las políticas públicas relativas a los inmuebles en régimen de alquiler y, en particular, para elaborar el índice mencionado. La Administración de la Generalidad tiene que tener en cuenta este Índice en el desarrollo de sus políticas públicas y la arrendadora de una vivienda no puede recibir ayudas públicas dirigidas al fomento del alquiler cuando la renta sea superior al Índice mencionado.

El capítulo 2 del Decreto ley comprende los artículos 10 a 15, que modifican el texto refundido de la Ley de urbanismo con relación a medidas diversas.

El artículo 10 se refiere a las medidas para incrementar el patrimonio público de suelo y de vivienda con destino a viviendas de protección pública y hacer más transparente la gestión. Se trata de garantizar las finalidades que la Administración gestora tiene que perseguir, entre las cuales, la de hacer efectivo el derecho de la ciudadanía a acceder a una vivienda digna y adecuada. En este sentido, se establecen los datos que se tienen que hacer constar en el inventario de este patrimonio separado y, para los municipios incluidos en áreas de demanda residencial fuerte y acreditada, se establece la obligada inscripción del inventario en el Registro de planeamiento urbanístico de Cataluña. Los bienes no se pueden enajenar en caso de que no estén inventariados adecuadamente o, si procede, si el inventario no está inscrito en el Registro mencionado.

Como medida para incrementar el patrimonio público de suelo y de vivienda, se regulan las áreas destinadas a este patrimonio con el fin de dar forma y contenido a un solo instrumento jurídico, homogéneo y eficaz, para la adquisición de terrenos para los patrimonios públicos de suelo y de vivienda, tanto a través de su expropiación forzosa como en ejercicio del derecho de tanteo. Se hace un llamamiento especial a la posibilidad de incluir en las áreas mencionadas terrenos que tengan la condición de solar para destinar las viviendas que se puedan construir, o que ya estén construidas, al uso de vivienda de protección pública, aunque el planeamiento no las reserve para este uso específico de vivienda.

Con la misma finalidad, se establece el derecho legal de tanteo a favor de la Administración de la Generalidad respecto de las transmisiones onerosas que afecten a los suelos que el planeamiento urbanístico reserva al uso de vivienda de protección pública y, de acuerdo con las posibilidades que ofrece la legislación estatal de arrendamientos urbanos, las que afecten a las viviendas arrendadas que se transmitan conjuntamente con el resto de viviendas o locales que formen parte del mismo inmueble. Este derecho legal de tanteo se reconoce también al Ayuntamiento de Barcelona respecto de los bienes situados en su término.

Por otra parte, se regula sobradamente el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto mencionados.

El artículo 11 hace referencia a las medidas para incrementar el parque de alojamientos dotacionales. Con esta finalidad, el sistema urbanístico de viviendas dotacionales públicas se integra en el de equipamientos comunitarios para reforzar su carácter eminentemente asistencial en situaciones de la vida de las personas que necesitan alojamiento temporal.

Este cambio clasificatorio se acompaña de una modificación de su denominación para poner énfasis en la perspectiva correcta de que las necesidades temporales de habitación de las personas, según cuál sea su situación, se pueden satisfacer mediante una vivienda de uso independiente o en alojamientos colectivos, compartiendo espacios habitables con otras personas que no forman parte de la misma unidad de convivencia. Teniendo en cuenta que estos alojamientos tienen que jugar un papel fundamental en la solución de situaciones de emergencia social, se eliminan las limitaciones cuantitativas para establecer este sistema en sustitución total o parcial de la reserva de equipamientos públicos, de manera que la concreción del uso de alojamiento dotacional sobre suelos calificados de equipamiento tiene que venir avalada únicamente, como cualquier otro uso, por la justificación adecuada de su necesidad preferente con respecto a otros usos de equipamiento.

El régimen transitorio establecido en relación con estas medidas permite la construcción de alojamientos dotacionales de titularidad pública en terrenos calificados de equipamientos comunitarios, sin necesidad de adaptar previamente el planeamiento urbanístico a las determinaciones de este Decreto ley, cuando el planeamiento mencionado no concrete el uso o como ampliación de equipamientos existentes de acuerdo con las condiciones de integración en el entorno que se establezcan.

También se regula la posibilidad de que los particulares puedan promover un equipamiento de alojamiento dotacional en los terrenos calificados de sistema urbanístico de equipamientos comunitarios que el planeamiento urbanístico general determine, siempre que se acredite el interés público o social del alojamiento dotacional mediante la concertación con una Administración competente en materia de vivienda de determinadas características del alojamiento. Entre otras características concertadas, las relativas a los colectivos concretos a que se destina el alojamiento y al baremo de precios que los usuarios tienen que satisfacer como máximo. Mientras el planeamiento urbanístico general no determine los ámbitos en que se pueden situar los equipamientos de alojamiento dotacional de iniciativa privada, los particulares pueden promoverlos mediante un plan especial urbanístico que justifique la idoneidad de la propuesta con relación a las reservas de suelo disponibles en el barrio para la implantación de nuevos equipamientos comunitarios y a la existencia de otros alojamientos dotacionales en el mismo ámbito.

El artículo 12 hace referencia a las medidas para incrementar el parque público de viviendas de protección pública de alquiler. Se trata de ampliar en este caso la disponibilidad de suelo para la promoción de vivienda de protección pública. A tal efecto, determina que la cesión obligatoria de suelo con aprovechamiento urbanístico a la Administración urbanística actuante, en las actuaciones con reserva de terrenos destinados a viviendas de protección pública, se tiene que emplazar sobre la mencionada reserva con obligación de la Administración adjudicataria de construirlos en plazo. En caso de que la Administración no disponga de recursos económicos suficientes para hacerlo, el emplazamiento del suelo de cesión tiene que ser en parte sobre la reserva mencionada con el fin de construir las viviendas con los ingresos obtenidos por la enajenación de la parte de cesión situada fuera de la reserva o por la sustitución de esta parte por su equivalente por techo construido.

Asimismo, respecto de los suelos provenientes de las mencionadas cesiones obligatorias y gratuitas, se establece la obligación de mantener, con carácter general, la titularidad pública de los suelos destinados a vivienda de protección pública provenientes de las mencionadas cesiones para configurar un parque público estable de viviendas de protección pública destinado al régimen de alquiler.

El artículo 13 hace referencia a las medidas en materia de reservas para vivienda de protección pública. Se trata fundamentalmente de ajustar el redactado de varios artículos del texto refundido de la Ley de urbanismo al nuevo modelo de viviendas con protección oficial.

Por otra parte, se regula la posibilidad de que la calificación urbanística del suelo residencial destinado a vivienda de protección pública pueda afectar a una parte de los edificios plurifamiliares, refiriéndola al supuesto de edificios de nueva construcción, al de obras de ampliación y de reforma generales, siempre que tengan como objetivo alojar mayoritariamente nuevos residentes.

En el caso de modificaciones de planeamiento urbanístico en suelo urbano consolidado que no comporten incremento de la edificabilidad, la destinación parcial a vivienda de protección pública no puede afectar a los solares resultantes de un procedimiento de reparto equitativo de beneficios y cargas si los plazos para edificar los solares resultantes todavía no se han agotado. En estos casos, se establece que el parámetro urbanístico de la zona que regula la densidad del uso residencial sólo se aplica a la parte del techo que no se destina a vivienda de protección pública y que el número máximo de viviendas de protección pública es el resultado de aplicar al techo construido con esta destinación la ratio de 70 m2 por vivienda. Se trata de favorecer en estos casos una oferta variada de estas nuevas viviendas.

El artículo 14 hace referencia a una medida para incrementar el parque privado de viviendas de alquiler. En este sentido, se habilita el planeamiento urbanístico para que, de acuerdo con la memoria social y teniendo en cuenta las líneas de actuación de los planes locales de vivienda, pueda reservar suelo para un producto inmobiliario destinado al uso de viviendas por pisos, sin posibilidad de dividirlos horizontalmente, con la finalidad de que se ceda su uso a terceras personas. En definitiva, se pretende que esta medida sirva para incrementar la oferta privada de viviendas en arrendamiento para contrarrestar la evolución al alza de las rentas del alquiler.

Finalmente, el artículo 15 hace referencia a una medida para facilitar la ejecución de actuaciones de rehabilitación edificatoria en el medio urbano. Se pretende encajar adecuadamente en la legislación urbanística las actuaciones de rehabilitación edificatoria en el medio urbano a que hace referencia la legislación estatal sobre suelo y rehabilitación urbana. La medida pretende evitar la inseguridad jurídica actual en el despliegue de estas actuaciones tan necesarias para el mantenimiento del parque de viviendas existente y para fijar la población residente.

El Decreto ley incorpora varias disposiciones adicionales, la primera de las cuales para reforzar las medidas urgentes en materia de fomento de la promoción de vivienda de protección oficial de alquiler. En este sentido, los arrendadores de viviendas protegidas promovidas con ayudas públicas ven reforzadas las garantías de cobro de las rentas ante eventuales impagos, mientras que en el caso de los arrendatarios de este tipo de viviendas, se establece la prioridad en el acceso a las prestaciones al pago del alquiler que convoca la Generalidad de Cataluña.

La tercera establece que el factor de localización aplicable para la determinación de los precios de venta y rentas máximos de las viviendas con protección oficial sea único para todo el ámbito del Área Metropolitana de Barcelona.

La cuarta fija un plazo de un año a partir de la entrada en vigor del Decreto ley para que los municipios incluidos en las áreas de demanda residencial fuerte y acreditada inscriban en el Registro de planeamiento urbanístico de Cataluña el inventario de bienes y derechos que integran el patrimonio público de suelo y de vivienda respectiva y su balance de situación.

La quinta regula la obligación que tienen el departamento competente en materia de vivienda y los municipios de más 50.000 habitantes, y de todos los comprendidos en el ámbito del Área Metropolitana de Barcelona, de coordinar sus actuaciones en materia de vivienda mediante la suscripción de un programa de actuación concertada en el plazo de dos años desde la entrada en vigor del Decreto ley para detallar las líneas de actuación principales con el fin de hacer efectivo el derecho a una vivienda digna y adecuada. En el resto de municipios incluidos en áreas de fuerte y acreditada demanda, la suscripción del programa es potestativa y, en todos los casos, tiene que servir de base para movilizar los patrimonios públicos de suelo y de viviendas respectivos, con la prioridad de poner a disposición de los usuarios viviendas con protección oficial en régimen de alquiler. En el ámbito territorial del Área Metropolitana de Barcelona, los programas son el instrumento idóneo para que esta entidad ejerza sus funciones de coordinación, y se reconoce que, en el municipio de Barcelona, la gestión conjunta con la Generalidad en esta materia se lleva a cabo mediante el Consorcio de Vivienda de Barcelona.

Las disposiciones transitorias regulan las diversas situaciones jurídicas producidas o iniciadas con anterioridad a la entrada en vigor del Decreto ley. Con respecto a la vigencia de la calificación de las viviendas con protección oficial en los expedientes en tramitación y el aprobado definitivamente antes de la entrada en vigor de este Decreto ley, cabe destacar que se establece la aplicación inmediata de la nueva regulación cuando se trate de viviendas que forman parte de un patrimonio público de suelo y de vivienda, con la finalidad de preservar una parte importante del parque de viviendas con precio intervenido. Por otra parte, la disposición transitoria cuarta establece el régimen jurídico aplicable a la calificación de viviendas con protección oficial mientras no se haya aprobado el nuevo plan para el derecho a la vivienda ni la orden que permita determinar los precios de venta y rentas máximos.

La disposición derogatoria afecta explícitamente a varias disposiciones de la Ley del derecho a la vivienda, del Plan para el derecho a la vivienda y del Reglamento de la Ley de urbanismo que son incompatibles con las determinaciones de este Decreto ley.

Las disposiciones finales comprenden determinadas modificaciones legislativas y mandamientos de contenido normativo, además de la entrada en vigor del Decreto ley el día siguiente al de la publicación en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya. Las modificaciones legislativas afectan a la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, para hacer una referencia instrumental a la legislación urbanística en materia de delimitación de áreas sujetas a los derechos de tanteo y retracto, y regular un régimen especial del Área Metropolitana de Barcelona en materia de conservación y rehabilitación en el medio urbano de interés metropolitano. También afectan a la disposición transitoria primera de la Ley 3/2012, de 22 de febrero, de modificación del texto refundido de la Ley de urbanismo, aprobado por el Decreto legislativo 1/2010, de 3 de agosto, y el artículo 12 de la Ley 12/2017, de 6 de julio, de la arquitectura, en un aspecto relacionado con los equipamientos de alojamiento dotacional de titularidad pública.

Entre los mandamientos, cabe destacar el que hace referencia a la aprobación del Plan territorial sectorial de vivienda en el plazo de un año desde la entrada en vigor del Decreto ley. Este Plan tiene que concretar, para los municipios incluidos en áreas de demanda residencial fuerte y acreditada con dificultades especiales de acceso a la vivienda, los estándares de reserva mínima de suelo para viviendas de protección pública, superiores a los que establece la Ley de urbanismo, que, como mínimo, tienen que ser del 50 por ciento del techo que se califique para el uso residencial de nueva implantación en suelo urbanizable delimitado y del 40 por ciento del techo mencionado en suelo urbano no consolidado, a menos que, en este último caso, sea necesario mantenerlo en el 30 por ciento para garantizar la viabilidad económica de la actuación. La mitad, como mínimo, de estas reservas se tienen que destinar al régimen de alquiler.

Los otros mandamientos hacen referencia al inicio inmediato de los trabajos de elaboración de la disposición reglamentaria que establezca las condiciones mínimas de habitabilidad de los alojamientos dotacionales y otras formas de vivienda compartida, y a la aprobación de la orden que establezca el precio de venta básico de las viviendas con protección oficial y el factor de localización asignado a cada municipio en el plazo de seis meses desde la entrada en vigor del Decreto ley.

Por todo ello, en uso de la autorización concedida en el artículo 64 del Estatuto de autonomía de Cataluña, a propuesta del consejero de Territorio y Sostenibilidad, y de acuerdo con el Gobierno,

Decreto: