Exposicion �nico motivos Medidas urgentes en materia de vivienda de Baleares

I

El Parlamento de las Illes Balears, en ejercicio de la competencia exclusiva que en materia de vivienda le atribuye el Estatuto de Autonomía de las Illes Balears en su artículo 30.3, aprobó la Ley 5/2018, de 19 de junio, de la vivienda de las Illes Balears. Esta Ley establece los principios vertebradores y el marco normativo que regulan las políticas públicas en materia de vivienda. Este marco se completa y detalla con el desarrollo reglamentario de sus diferentes elementos constitutivos.

De forma previa a la promulgación de esta Ley, el Gobierno de las Illes Balears aprobó el Decreto Ley 3/2017, de 4 de agosto, de modificación de la Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Illes Balears, y de medidas para afrontar la emergencia en materia de vivienda en las Illes Balears.

Las previsiones del artículo 3 de dicho Decreto Ley, que permitía adoptar medidas específicas en una ciudad, municipio o isla, quedan hoy superadas, al ser generalizada -aunque en diverso grado- la problemática de acceso a la vivienda en todas las Islas. Desde la aprobación del Decreto Ley 3/2017, en agosto de 2017, los precios de la vivienda han experimentado en el archipiélago un incremento del 16 %, según el índice general de precios de vivienda elaborado por el Instituto Nacional de Estadística

Las medidas legales adoptadas, las diferentes convocatorias de ayudas en materia de vivienda, como las ayudas de alquiler que año a año se incrementan cubriendo ya a 3.000 familias, y la promoción de nuevas viviendas protegidas en régimen de alquiler social por parte del IBAVI son una línea estratégica positiva, pero en las actuales circunstancias y con el marco normativo existente no son suficientes para compensar las cada vez más complejas y problemáticas condiciones del mercado de la vivienda.

Las dificultades en el acceso a la vivienda afectan a los sectores de población más desfavorecidos, pero no únicamente a estos. Se extienden cada vez más entre la clase media, al no existir un mercado, ni de compra ni de alquiler, asequible. La mejora de la coyuntura económica no se ha trasladado a las familias en la misma medida, mientras que la propiedad del parque de viviendas sigue experimentando un proceso de concentración muy acusado desde la pasada crisis económica.

Existe una escasez generalizada de vivienda a la que no está dando una adecuada respuesta el mercado: la demanda creciente unida a una oferta reducida han impuesto un incremento significativo de precios, tanto en los de compraventa como, de una forma todavía más intensa, en el mercado de alquiler. La iniciativa privada, por una pluralidad de factores, no ha conseguido mantener un ritmo de construcción de vivienda equiparable al crecimiento de la demanda, por lo que se hace necesario un mayor esfuerzo del sector público. En concreto, la construcción de vivienda protegida de iniciativa privada, que está sujeta a precios máximos, está prácticamente paralizada, lo que hace todavía más necesario incrementar el parque público de vivienda protegida en régimen de alquiler social para atender estas necesidades crecientes.

Ante esta necesidad de potenciar e incrementar el parque público de vivienda protegida se plantea la adopción de medidas extraordinarias orientadas a dar una respuesta rápida y efectiva que permita ampliar la oferta de viviendas de protección pública en régimen de alquiler social y fomentar la construcción de alojamientos dotacionales para dar respuesta transitoria a las necesidades habitacionales. De forma indirecta, el aumento significativo del parque público de vivienda en régimen de alquiler con precios legalmente limitados tiene como efecto colateral una posible mejora de precios en el mercado de vivienda libre.

El Parlamento de las Illes Balears ha aprobado durante esta legislatura distintas proposiciones no de ley presentadas por diversos grupos políticos, entre las que se pueden destacar la 3379/2019, relativa al acceso asequible a la vivienda pública, o la 6868/2019, alineada en el mismo sentido, instando a que el Gobierno aumente significativamente su parque de viviendas públicas en alquiler social para dar una respuesta inmediata a la necesidad de acceso a la vivienda por parte de la ciudadanía.

El carácter extraordinario y urgente de las medidas que recoge este Decreto se justifica ante esta necesidad de asegurar el derecho de acceso a una vivienda digna mediante la ampliación del parque público de viviendas, que viene impuesta por el difícil contexto actual del mercado de vivienda. Para ser efectivo, este incremento del parque de vivienda de gestión pública tiene que ser ágil.

En estos momentos, el Instituto Balear de la Vivienda (IBAVI) gestiona 1.769 viviendas en régimen de alquiler social y tiene como objetivo duplicar este número durante esta legislatura.

A nivel presupuestario, dispone de más de cuarenta millones de euros consignados durante el ejercicio de 2020 para destinarlos a la construcción de un total de catorce promociones que suponen 514 viviendas en construcción durante el ejercicio. Para alcanzar los objetivos marcados se debería mantener un ritmo semejante de crecimiento del parque público de vivienda durante los próximos ejercicios.

Es precisamente para alcanzar este ritmo de construcción de nuevas viviendas protegidas por lo que resulta imprescindible que, además de recursos presupuestarios y personales, se disponga de los instrumentos propios que posibiliten su materialización de una forma rápida y eficiente. Las herramientas que se diseñan en el marco de la legislación sectorial de vivienda tienen precisamente este objeto: agilizar los procedimientos administrativos necesarios para la construcción de viviendas públicas. En este sentido, se adoptan medidas extraordinarias que permitan ampliar de forma rápida el parque público de viviendas.

Y es que la ampliación del parque de vivienda de gestión pública es determinante en el avance de las políticas de vivienda. Tiene una doble función: por una parte, atender de forma directa a las familias inscritas como demandantes de vivienda protegida y que no tienen acceso a ella en este momento por falta de disponibilidad; por otra, la experiencia de otros países de nuestro entorno demuestra que la existencia de un parque adecuado de vivienda con regímenes de precio limitado legalmente puede producir de forma natural y a largo plazo también un efecto de moderación de precios en el mercado de vivienda libre. Por tanto, hay que adoptar medidas para favorecer su construcción.

En este momento hay más de 8.000 personas inscritas como demandantes de vivienda protegida en régimen de alquiler en las Illes Balears.

Por otra parte, la construcción de viviendas protegidas de iniciativa privada, ante la falta de ayudas específicas en el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, continúa en ritmos muy bajos: únicamente dos promociones han recibido la calificación provisional entre 2018 y 2019, con un total de 81 viviendas en régimen de venta. En el mismo período, se han calificado trece promociones de titularidad pública con un total de 377 viviendas.

Se hace evidente, por lo tanto, la discrepancia entre la oferta de vivienda protegida, muy baja, y su demanda, más alta que nunca. Es por ello que resulta necesario intensificar la construcción de este tipo de viviendas, especialmente las de titularidad y gestión públicas, destinadas al alquiler social. Al ser la construcción de viviendas un proceso que tarda años en completarse, es urgente tomar las medidas que lo agilicen para disponer de estas viviendas cuanto antes.

En cuanto a la situación del mercado de vivienda en su conjunto, los datos disponibles sobre los últimos años en cuanto a visado de proyectos de vivienda muestran un fuerte crecimiento, pasando de las 845 viviendas de nueva obra que se visaron en 2014 en el conjunto de las Illes Balears a 2.898 en 2018, casi tres veces y media más. Desde la perspectiva de licencias municipales de obras concedidas, en 2014 se dio licencia para la construcción de 1.020 viviendas nuevas, cifra superior a la de visados, mientras que en 2018 se dio licencia para la construcción de 2.405 viviendas nuevas, cifra que queda 493 viviendas por debajo de la cifra de viviendas con proyecto visado.

En definitiva, se ha producido una recuperación del sector de la construcción durante estos últimos años, pero también se observa una discrepancia creciente entre los proyectos de vivienda visados y los proyectos que reciben licencia cada año, lo que parece evidenciar, en su conjunto, un retraso en la concesión de licencias por parte de los ayuntamientos, que ante el volumen creciente de peticiones, experimentan unos mayores tiempos de tramitación, que son además acumulativos.

Así, entre 2014 y 2018 se dieron licencias para edificar 8.141 viviendas nuevas en todas las Illes Balears. Por otra parte, el incremento de población residente durante el mismo período fue de 25.466 personas, un 2,3 %. La relación entre incremento de población e incremento de stock de viviendas es de uno a tres, lo que parece una proporción equilibrada. Sin embargo, como se indicaba antes, el índice de precios sí que se ha visto incrementado de forma significativa. Queda evidenciado un desequilibrio entre oferta y demanda, que únicamente puede explicarse de forma satisfactoria entendiendo que el incremento de vivienda total no se ha destinado a residencia habitual de los ciudadanos. El fenómeno turístico, como principal actividad económica del archipiélago, puede explicar esta discrepancia.

Existe, además, una asimetría en la evolución de los precios de vivienda, tanto desde una perspectiva geográfica, en la que diferentes islas y municipios experimentan incrementos heterogéneos de precio, como en cuanto al modelo de acceso a la vivienda, con discrepancias en la evolución de los precios de venta respecto a los de alquiler.

Queda acreditado que el modelo de tenencia de la vivienda en las Illes Balears está cambiando, ya que tiene la segunda menor tasa de vivienda en propiedad de España, con un 65,9 %, mientras que la media española se sitúa en un 76,1 %. De hecho, entre 2004 y 2018 el número de familias que tienen su residencia habitual en una vivienda en régimen de alquiler se ha visto incrementado en un 20 %, también por encima de la media estatal. Esto supone una presión añadida en el mercado de alquiler, con una mayor demanda, mientras que la oferta se mantiene estable o incluso se reduce, por el impacto que tiene en este mercado el hecho de que se destinen viviendas al alquiler vacacional o se vendan a no residentes.

Entre 2014 y 2018, el precio de alquiler por metro cuadrado en las Illes Balears se ha visto incrementado en un 38,6 %, mientras que en el conjunto de España la subida ha sido del 24,6 %. Independientemente de la recuperación de precios que sigue a la recuperación económica, parece evidente que en las islas el incremento ha sido mayor. Sin embargo, siempre con los datos de alquiler, el precio medio por metro cuadrado en las Illes Balears en 2018 era todavía un 2 % inferior a la media española.

En cuanto al precio de tasación de la vivienda en las Illes Balears, que no necesariamente coincide con el precio de venta, en el mercado libre se ha visto incrementado en un 94 % entre 2014 y 2018. A nivel estatal, el incremento experimentado durante el mismo período ha sido del 11 %. En este caso, el precio de tasación por metro cuadrado en el archipiélago es, de media, un 40 % superior que en el conjunto del Estado.

El resultado más visible y preocupante de la situación del mercado de la vivienda en las Illes Balears son los 1.986 desahucios practicados durante el año 2018, de los que algo más de tres cuartas partes corresponden a impagos de alquiler, y los restantes a ejecuciones hipotecarias.

Con todo lo anterior, queda acreditado el difícil contexto que, en materia de vivienda, viven las islas, tanto que obliga a establecer de forma urgente mecanismos que permitan dar una respuesta ágil a la situación descrita.

Tratándose de un problema generalizado, que afecta en diferente grado a todos los municipios de las Illes Balears y es, por tanto, de interés supramunicipal, corresponde también dar una respuesta que sea generalmente aplicable y que permita conseguir el objetivo planteado: ampliar el parque de vivienda protegida de gestión pública y facilitar la inclusión en el mercado de viviendas a precios asequibles.

Para ello, en primer lugar, el presente Decreto Ley desarrolla una serie de medidas y cambios normativos para posibilitar que las administraciones públicas promuevan de una forma ágil la construcción de vivienda pública.

El Decreto establece las tipologías de viviendas públicas construidas en suelo de titularidad pública que pueden acogerse a lo previsto en esta norma, distinguiendo entre las viviendas protegidas públicas y los alojamientos dotacionales.

El alojamiento dotacional se define en el Decreto Ley como la solución residencial transitoria para personas que tienen necesidad de vivienda, destinándose preferentemente a colectivos especialmente vulnerables y otros. Pueden construirse tanto en suelos residenciales como en suelo de titularidad pública reservado para equipamientos públicos y con los parámetros que la norma define.

Para conseguir agilidad en la promoción de las viviendas de titularidad pública que se acojan a lo establecido en el presente Decreto, además de declarar su urgencia al efecto de reducir a la mitad los plazos de tramitación administrativos, se configuran una serie de instrumentos de ordenación y regulación para la construcción o implantación de estas viviendas.

Con el objetivo de incidir en la difícil coyuntura descrita en materia de vivienda y en base a las competencias exclusivas en materia de vivienda que otorga el Estatuto de Autonomía, se definen las figuras de los proyectos de actuación, planes especiales y proyectos de desarrollo de vivienda de titularidad pública. Estos planes especiales son directamente aplicables y ejecutables, dado el carácter supramunicipal de las actuaciones que en ellos se plantean. Se articula también el proceso detallado de aprobación de cada uno de estos instrumentos.

Se define igualmente la figura de las áreas residenciales de promoción pública, que son las que delimitan y ordenan los planes especiales de desarrollo de vivienda de titularidad pública.

Estas figuras dotan a la Administración de la Comunidad Autónoma de instrumentos para promocionar la construcción de vivienda pública de una forma mucho más ágil y, a la vez, respetuosa con todas las garantías de tramitación y medioambientales. La puesta en marcha de estos instrumentos permitirá el desarrollo de proyectos de vivienda pública que en estos momentos se encuentran paralizados por la falta de aprobación de diversos instrumentos de planeamiento urbanístico.

Mediante los proyectos para ejecución de vivienda pública en suelo público se podrá realizar la construcción directa de promociones de vivienda pública de forma acorde con el planeamiento urbanístico o los instrumentos que sean de aplicación.

Todas las plusvalías que se puedan generar corresponderán a la Administración, dado que estos instrumentos solo pueden utilizarse para la construcción de vivienda pública en suelos de titularidad pública. La agilidad en su tramitación es la que ha de permitir materializar la construcción de viviendas protegidas y alojamiento dotacional a un mayor ritmo, con tramitaciones más breves gracias a estos nuevos instrumentos.

Parece adecuado realizar algunas actuaciones informativas necesarias ante suelos urbanos, activar urbanizables, reutilizar activos dotacionales, organizar colaboraciones orientadas naturalmente a mejorar o resolver diversos estudios en desarrollos urbanísticos.

Por otra parte, para garantizar además el cumplimiento de la función social de la vivienda protegida y de la vivienda en general, el presente Decreto Ley regula y amplía los derechos de tanteo y retracto de los que dispone ahora la Administración. Además del derecho de tanteo y retracto sobre cualquier tipo de vivienda protegida, se amplían estos derechos al suelo reservado para la construcción de vivienda protegida.

De acuerdo con la habilitación que introdujo en la Ley de Arrendamientos Urbanos el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, se fija un derecho de tanteo y retracto a favor de la Administración sobre edificios en los que haya vivienda alquilada, en el caso de que se vendan a un único comprador. De esta forma, los edificios residenciales, en el momento de su transmisión, pueden pasar a ser de propiedad pública y destinarse a alquiler social, siempre que las condiciones de la operación sean beneficiosas para el erario público.

Igualmente, se incorpora un nuevo derecho de tanteo y retracto legal que afecta a las propiedades de los grandes tenedores de vivienda en la transmisión de propiedades que tengan su origen en ejecuciones hipotecarias, compensaciones de deuda o daciones en pago, de forma que las plusvalías de estas operaciones reviertan en lo público y permitan ampliar el parque de vivienda de gestión pública de una forma todavía más ágil. Los mismos derechos se explicitan también para todas aquellas viviendas vacías que constan inscritas en el Registro de viviendas desocupadas de los grandes tenedores.

El conjunto de estos derechos de adquisición preferente configurados y reforzados por la presente norma responden, tal y como recoge la Sentencia n.º 154/2015 del Tribunal de Constitucional, de 9 julio, a una finalidad de interés general, como es el acceso a una vivienda digna por parte de personas necesitadas. Esta limitación posibilita además la lucha contra el fraude y los sobreprecios en las operaciones de compraventa, y permite la ampliación del parque de vivienda protegida de titularidad pública. Esta limitación es necesaria y lícita, amparada por el principio constitucionalmente consagrado del compromiso de los poderes públicos por la promoción de las condiciones que aseguren la efectividad de la integración del individuo (art. 9.2 CE), en general, y el acceso a una vivienda digna (art. 47 CE), en particular, derechos que tienen su reflejo en el ámbito autonómico en el propio Estatuto de Autonomía y en la Ley de la Vivienda. Del mismo modo, la aplicación de estos derechos se hace eco del mandato constitucional de protección social y económica de la familia (art. 39.1 CE), la juventud (art. 48 CE), la tercera edad (art. 50 CE), las personas con discapacidad (art. 49 CE) y los emigrantes retornados (art. 42 CE).

Adicionalmente, el derecho de adquisición preferente indicado tiene alcance limitado, en el sentido de que la imposición de los derechos de tanteo y retracto no afecta a la capacidad del propietario para disponer de sus bienes ni perjudica el lucro que puede obtener al hacerlo, condicionando únicamente la capacidad de elegir al adquirente. Del mismo modo, el desarrollo de estos derechos a favor de la Administración se convierte en un mecanismo de control e información sobre las transmisiones.

En todo caso, el ejercicio de estos derechos, aunque responda a fines distintos, no asociados a comportamientos antijurídicos de los propietarios de viviendas, no produce perjuicios relevantes desde la perspectiva del control constitucional de las exigencias derivadas del artículo 33 de la Constitución Española. Las viviendas protegidas están sujetas ya a un régimen regulado de precio, uso y transmisión. Por otra parte, los grandes tenedores tienen una responsabilidad cualificada en el ámbito de la vivienda, al dedicarse profesionalmente al tráfico comercial y explotación de estos bienes. Por lo tanto, ante situaciones de incumplimiento de la función social de las viviendas que componen su activo, es lícito que las administraciones públicas dispongan de herramientas para garantizar que dichas propiedades sí puedan destinarse a su función social, que no es otra que la de servir de alojamiento a las familias.

Completan la presente norma algunas medidas que afectan al desarrollo de vivienda protegida tanto pública como privada, en el sentido de clarificar su régimen y facilitar su tramitación, además de modificaciones de la Ley 5/2018, de la vivienda de las Illes Balears, para adaptarla al acuerdo de la Comisión Bilateral y otras destinadas a adaptar el régimen sancionador en el sentido de reajustar la gravedad de las sanciones para que sean agravadas en el caso de los grandes tenedores, que tienen una responsabilidad cualificada por su actividad profesional en el mercado de vivienda, y se flexibilicen en el caso de los particulares. Estos cambios se han hecho necesarios ante el contraste práctico de la norma durante su primer año completo de aplicación.

El Decreto incorpora también fórmulas de colaboración con el sector privado para favorecer la entrada en el mercado libre de viviendas a precios asequibles, con nuevos planteamientos como el derecho de superficie, que permitirá un acceso a la vivienda en régimen de alquiler más económico.

II

El Decreto Ley tiene habilitación expresa en el artículo 49 del Estatuto de Autonomía y se dicta al amparo de las competencias que ejerce la Comunidad Autónoma de las Illes Balears en materia de vivienda, según el artículo 30.3, y también en las previstas a los apartados 4, 15 y 36 del artículo 30 del Estatuto de Autonomía.

El artículo 49 del Estatuto de Autonomía permite al Gobierno dictar medidas legislativas provisionales, en forma de decreto ley, en casos de extraordinaria y urgente necesidad, que no podrán afectar a determinadas materias. Se trata de una figura inspirada en la que prevé el artículo 86 de la Constitución Española y cuyo uso ha producido una extensa jurisprudencia del Tribunal Constitucional. El alto Tribunal ha insistido en que la definición, por parte de los órganos políticos, de una situación de urgente y extraordinaria necesidad tiene que ser explícita y razonada, debiendo existir una «conexión de sentido», o relación de adecuación, entre la situación excepcional y las medidas que se pretendan adoptar, que deberán ser idóneas, concretas y de eficacia inmediata. Es exponente de esta doctrina constitucional la Sentencia n.º 12/2015, de 5 de febrero, donde se recogen los reiterados pronunciamientos del alto Tribunal sobre la utilización de este instrumento normativo.

Desde la Sentencia n.º137/2011, de 14 de septiembre, el Tribunal Constitucional ha reconocido que la valoración de la extraordinaria y urgente necesidad puede ser independiente de su imprevisibilidad e, incluso, puede tener origen en la previa inactividad de la Administración competente, siempre que concurra efectivamente la excepcionalidad de la situación. Así mismo, el Tribunal Constitucional, en la misma línea que la anterior Sentencia n.º 29/1986, de 20 de febrero, en la Sentencia n.º 237/2012, de 13 de diciembre, razona que no se tiene que confundir la eficacia inmediata de la norma provisional con su ejecución instantánea, permitiendo por lo tanto que las medidas adoptadas con carácter de urgencia incluyan un posterior desarrollo normativo y de actuaciones administrativas de ejecución de aquellas.

Las medidas que se adoptan en este Decreto Ley tienen por finalidad garantizar el derecho de acceso a una vivienda digna de los ciudadanos de las Illes Balears, que les reconoce el artículo 22 del Estatuto de Autonomía. Vistos los datos que se han expuesto, es necesario y urgente simplificar y abreviar tanto como sea posible el proceso para conseguir el objetivo mencionado en un plazo mínimo y, así, satisfacer las necesidades básicas e imperiosas del conjunto de los ciudadanos de las Illes Balears y de las personas con situación de especial vulnerabilidad y otros colectivos a los que van dirigidas las políticas de vivienda.

Por lo tanto, la necesidad de disponer a corto plazo de viviendas y alojamientos en condiciones asequibles y con las características exigidas por las normas de habitabilidad, justifica que sea urgente empezar en este momento las actuaciones para esta finalidad, puesto que un retraso en su inicio haría imposible el logro del objetivo con las consecuencias que podría suponer para la población residente en las Illes Balears, que vería vulnerado su derecho a disponer de una vivienda digna. Es urgente poner al servicio de la población las viviendas protegidas y alojamientos dotacionales, en régimen de venta y de alquiler, que sean necesarios para garantizar el derecho a la vivienda digna, sin que tengan que sufrir las demoras derivadas de la aprobación y la ejecución posterior del planeamiento.

La importancia de cubrir esta necesidad básica y esencial de la población, determina la urgencia de las medidas que se tienen que adoptar, que exigen un plazo más breve que el que requiere la tramitación parlamentaria de las leyes, tanto por el procedimiento ordinario como por el de urgencia, y, en consecuencia, justifica la utilización del instrumento del decreto ley que prevé el artículo 49 de la Ley Orgánica 1/2007, de 28 de febrero, de reforma del Estatuto de Autonomía de las Illes Balears.

Este Decreto Ley cumple los requisitos exigidos por la jurisprudencia constitucional para utilizarlo, puesto que las medidas que comprende pretenden facilitar la ejecución de obras e inversiones públicas para dar una respuesta urgente a la demanda de servicios y prestaciones en materia de vivienda. La construcción e implantación de viviendas de titularidad pública, que se considera prioritaria, resolverá la situación antes descrita y dará respuesta a las necesidades y demandas de vivienda asequible y digna de la población residente.

En este sentido, los instrumentos de planificación, ordenación y gestión sectoriales propios en materia de vivienda se crean para impulsar las actuaciones de construcción e implantación de las viviendas de titularidades pública con una tramitación más ágil. Esta regulación se aborda principalmente desde la competencia de materia de vivienda y considerando su incidencia supramunicipal, si bien garantizando el respeto de las competencias sectoriales y concurrentes del resto de administraciones. La regulación de las declaraciones de áreas de conservación y rehabilitación y los convenios de rehabilitación responden a la necesidad de dotar a las administraciones públicas de herramientas adecuadas para garantizar la rehabilitación de los inmuebles y la cohesión social en materia de vivienda.

Las medidas establecidas mediante este Decreto Ley son concretas y se consideran idóneas para la situación excepcional descrita. Aparte de los instrumentos que se crean, las medidas que se adoptan introducen una serie de modificaciones legales que tienen que permitir resolver problemas muy concretos, pero que se requieren para agilizar y facilitar los trámites para impulsar y hacer efectiva la ejecución e implantación de viviendas. Así mismo, se introducen medidas para ampliar el parque público de vivienda mediante la ampliación de los derechos de adquisición preferente a favor de la Comunidad Autónoma, la obtención de viviendas protegidas vía convenio con los promotores de edificaciones residenciales inacabadas con licencia caducada o vía derecho de superficie sobre bienes de titularidad pública. Por otro lado, los instrumentos de carácter sectorial y territorial en materia de vivienda y el resto de modificaciones legislativas permiten garantizar la necesaria cohesión social y la articulación con los otros instrumentos de ordenación territorial y urbanísticos que afecten al mismo ámbito físico.

El nuevo régimen jurídico, en la medida que responde a los principios y objetivos expuestos, y que se adecúa a los principios de necesidad, eficacia, proporcionalidad y no discriminación, se ha diseñado en sintonía con los principios del derecho autonómico y constitucional.

Así mismo, las medidas adoptadas por el Gobierno de las Illes Balears, con este Decreto Ley, están en sintonía con las vigentes políticas y estrategias adoptadas mediante diversas iniciativas legislativas dictadas para corregir situaciones provocadas por la crisis económica y también para facilitar la inversión pública en actuaciones estratégicas, como por ejemplo el Decreto Ley 1/2018, de 19 de enero, de medidas urgentes para la mejora y/o ampliación de la red de equipamientos públicos de usos educativos, sanitarios o sociales de la Comunidad Autónoma de las Illes Balears.

III

El Decreto Ley se estructura en dieciséis artículos repartidos en dos capítulos, nueve disposiciones adicionales, una disposición derogatoria y tres disposiciones finales.

El capítulo I, que incluye las disposiciones generales, recoge los artículos 1 a 4. En ellos se establece el objeto y la finalidad del presente Decreto Ley, que no es otro que el de adoptar medidas urgentes que posibiliten a la Administración disponer de instrumentos para aumentar de forma ágil el parque público de viviendas. Estas viviendas de titularidad pública se clasifican en dos tipos: las viviendas protegidas públicas, que disponen de su normativa propia reguladora, y los alojamientos dotacionales, que tienen por objeto dar respuesta transitoria a las necesidades habitacionales para colectivos específicos. La promoción de estas viviendas, con las especificidades recogidas en la presente norma, corresponderá a la Administración de la Comunidad Autónoma o al Instituto Balear de la Vivienda (IBAVI), que forma parte de su sector instrumental, si bien podrá extenderse a promociones realizadas por otras administraciones y sus entes instrumentales mediante convenio u otro instrumento adecuado. De forma complementaria, se establecen medidas de agilización de la tramitación administrativa de cuanto se regula en el presente Decreto Ley, reduciendo los plazos aplicables.

El capítulo II, relativo a las normas para el desarrollo de viviendas de titularidad pública, contiene los artículos 5 a 16. En él se definen todas las figuras antes comentadas, como los planes especiales de desarrollo de vivienda pública, las áreas residenciales de promoción pública y los proyectos de desarrollo de vivienda pública, así como su proceso de elaboración y aprobación, los efectos que cada uno de ellos despliega y la forma en que deben ser aplicados por parte de la Administración en el logro de sus fines de promoción de la vivienda pública.

Se establece un régimen específico para la planificación, ordenación, aprobación, ejecución, implantación y finalización de estas viviendas, que se desarrollarán exclusivamente en suelos urbanos o urbanizables de titularidad pública. Sin perjuicio de la normativa básica estatal y respetando las competencias concurrentes de las administraciones locales mediante la previsión de su intervención en los procedimientos que se contemplan en este Decreto Ley, se regula una tramitación más ágil para la obtención de las viviendas de titularidad pública, todo ello con la debida articulación con la normativa urbanística, medioambiental y de patrimonio histórico.

El artículo 5 determina el régimen aplicable a las actuaciones previstas y los artículos 6 y 7 contienen determinaciones específicas para el desarrollo de las viviendas protegidas públicas y de los alojamientos dotacionales, respectivamente. Cabe destacar como novedad la regulación de los alojamientos dotacionales, a desarrollar en suelos residenciales, o en suelos o edificaciones destinados a dotaciones o equipamientos públicos, en los que el uso de alojamiento dotacional será compatible, siempre que se den las circunstancias previstas en el artículo 7.2.

Seguidamente, los artículos 8, 9 y 10 determinan el ámbito de intervención para el desarrollo de las viviendas de titularidad pública, describen las actuaciones y los requisitos para su ejecución, así como los instrumentos de planificación y ejecución mediante los cuales se desarrolla la política de vivienda de titularidad pública de las Illes Balears, de carácter sectorial e incidencia supramunicipal.

Las actuaciones para el desarrollo de viviendas de titularidad pública que son compatibles con el planeamiento urbanístico vigente, en suelos o edificaciones con planeamiento detallado aprobado, se aprueban mediante el procedimiento previsto en el artículo 11. Por otra parte, la ejecución de las actuaciones de transformación urbanística y edificatoria que requieren aprobación de instrumentos de ordenación o que requieren la alteración del planeamiento vigente precisa la previa aprobación de un plan especial o proyecto de desarrollo de vivienda de titularidad pública, conforme establece el artículo 12. Los referidos planes y proyectos, su procedimiento de elaboración y aprobación y los efectos que comporta su aprobación están regulados en los artículos 13 a 16.

El Decreto Ley incorpora nueve disposiciones adicionales con diferentes objetivos. La primera de ellas hace referencia a la obligación de ayuntamientos y consejos insulares de comunicar a la consejería competente en materia de vivienda las actuaciones que quieran promover de acuerdo con los instrumentos previstos en el Decreto Ley, así como listados del suelo público del que dispongan, indicando expresamente aquellos reservados a vivienda protegida y aquellos destinados a equipamientos públicos y que sean susceptibles de destinarse a alojamiento dotacional, así como la periodicidad con la que esta información debe actualizarse.

La segunda configura un derecho de superficie sobre propiedades públicas para que promotores privados ejecuten en ellas las actuaciones necesarias para desarrollar vivienda o alojamiento. A cambio de este derecho, podrán alquilar dichas viviendas o alojamientos a un precio asequible máximo que establecerá la Administración durante el plazo que se establezca, revirtiendo después dichas viviendas a la gestión pública. El objetivo de esta figura de cooperación público-privada es promover viviendas y alojamientos en régimen de alquiler con un precio máximo establecido, sin consumir recursos públicos, para atender necesidades de alquiler asequible.

La tercera disposición adicional modifica distintos aspectos de la Ley 5/2018, de 19 de junio, de la vivienda de las Illes Balears. En primer lugar, se introducen las modificaciones pactadas en el Acuerdo de la Comisión Bilateral Administración General del Estado - Comunidad Autónoma de las Illes Balears, publicado el 9 de abril de 2019, que garantizan la constitucionalidad plena de la norma.

Se aprovecha también para trasladar a la Ley la definición de alojamiento dotacional prevista en el presente Decreto Ley, para garantizar su correcto encaje normativo, así como clarificar el concepto de cohesión social desde la perspectiva de la vivienda.

A continuación se introducen las figuras de las áreas de conservación y rehabilitación, así como su procedimiento de declaración, su alcance y los convenios de rehabilitación, con el objetivo de garantizar la cohesión social y promover la rehabilitación del parque edificado al efecto de disponer de más viviendas dignas.

Se adiciona un nuevo artículo a la Ley que establece que los grandes tenedores tendrán que ofrecer un alquiler social en los casos de adquisición de viviendas mediante ejecución hipotecaria, dación en pago o compensación, de forma previa a interponer cualquier acción contra personas que se encuentren en situación de especial vulnerabilidad y no dispongan de alternativa propia de vivienda.

En desarrollo de la posibilidad establecida por la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos realizada por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, se añade un derecho de tanteo y retracto a favor de la Administración en el caso de venta de edificios con más de una vivienda, si al menos una de ellas está alquilada.

Se establece también un derecho de tanteo y retracto legal a favor de la Administración para los casos de transmisiones entre grandes tenedores de viviendas o terrenos obtenidos mediante dación en pago, compensación de deudas, ejecución de garantías hipotecarias o títulos no judiciales.

Como resultado del acuerdo de la Comisión Bilateral, se puntualizan aspectos relativos al régimen jurídico de la cesión de viviendas desocupadas por parte de los grandes tenedores, y se complementa el régimen de cesión con un derecho de tanteo y retracto específico sobre los inmuebles inscritos en el Registro de viviendas desocupadas. Se resuelven también algunas cuestiones interpretativas sobre el régimen de las viviendas desocupadas y su comunicación por parte de los grandes tenedores que pueden tener un impacto directo en la gestión de estas.

Del mismo modo, se ajusta el plazo de cesión de viviendas desocupadas de los grandes tenedores mediante su remisión a lo establecido por la Ley de Arrendamientos Urbanos, que se ha visto modificada por el citado Real Decreto-ley, fijando un plazo de siete años.

Asimismo, se resuelven con una nueva redacción aspectos interpretativos sobre lo que se entiende por vivienda protegida a los efectos de la Ley.

Para resolver dudas interpretativas sobre su aplicabilidad, se traslada a la Ley de la Vivienda como un nuevo artículo el contenido de la disposición adicional segunda de la Ley 5/2008, de 14 de mayo, de actuaciones urgentes destinadas a la obtención de suelo para viviendas de protección pública, en el sentido de establecer para la vivienda protegida un índice de intensidad residencial.

Se complementa un artículo existente para confirmar la calificación de viviendas protegidas que reciban algún beneficio público independientemente de la concesión de ayudas.

También se reduce la exigencia de visado a aquellos casos en los que resulta necesario para poder ejercer un adecuado control desde la Administración, reafirmando este control con sanciones específicas en caso de incumplimiento, y se clarifican algunos casos para el derecho de tanteo y retracto general sobre vivienda protegida, pormenorizando su aplicación. Para conseguir una mayor transparencia, el régimen de publicidad exigible a la compraventa de viviendas de protección pública se extiende también a su alquiler para dotarlo de las máximas garantías.

Adicionalmente se incluye a las cooperativas de vivienda protegida en los supuestos de excepción al orden de adjudicación establecido en el Registro de demandantes, tras comprobarse la incompatibilidad en la práctica entre la aplicación de dicho orden y la regulación legal de las cooperativas. Se puntualiza también que en las promociones públicas de vivienda protegida el orden de adjudicación aplicable a las personas inscritas en el Registro de demandantes será establecido de forma explícita por la Administración pública o ente público instrumental.

El derecho de tanteo y retracto sobre las viviendas protegidas que recoge la Ley se extiende para incorporar el suelo reservado a la construcción de vivienda protegida y establecer de forma expresa la sujeción a estos derechos de las propiedades implicadas en supuestos de transmisión como ejecuciones hipotecarias, dación en pago o procesos de ejecución basada en títulos no judiciales. Se regula además el proceso de comunicación y ejercicio de dichos derechos.

En cuanto al régimen sancionador, se recoge explícitamente la extensión de responsabilidad en las infracciones relacionadas con la publicidad de viviendas a los intermediarios y a los titulares de los medios de comunicación que se hagan servir. En este sentido, se añade también una infracción específica para los casos de publicitación o comercialización de espacios en régimen de alquiler que se destinen a vivienda de personas sin que cumplan las condiciones mínimas de habitabilidad.

A continuación se incluyen diversos ajustes en el régimen sancionador aplicable a los grandes tenedores, además de recoger las infracciones correspondientes a la nueva regulación que fija el Decreto Ley. Adicionalmente, se ajusta la gradación de algunos supuestos infractores aplicables para que las sanciones sean más proporcionadas al daño causado y se distribuya de una forma más equitativa la gravedad de los supuestos detectados por la inspección durante este primer año de actividad. Se refuerza el importe económico de las sanciones relacionadas con la falta de depósito de las fianzas de alquiler, por la importancia que tienen estas en cuanto a obtención de información sobre el mercado y su comportamiento.

Se realiza también un cambio en la regulación del derecho de superficie para las cooperativas de vivienda en régimen de cesión de uso para clarificar que dicho régimen solo es de aplicación en estos casos.

La disposición adicional cuarta modifica la Ley 5/2008, de 14 de mayo, de actuaciones urgentes destinadas a la obtención de suelo para viviendas de protección pública, para posibilitar que las viviendas que se construyan a su amparo puedan destinarse también a alquiler y no solo a la compraventa, como se había establecido originalmente.

La quinta establece un mecanismo de colaboración entre colegios profesionales y ayuntamientos para agilizar la tramitación de licencias urbanísticas y otros trámites relacionados. Como se apuntaba anteriormente, tanto la promoción de viviendas de titularidad pública como la promoción privada requieren de plazos de tramitación más cortos, por lo que es urgente y necesario disponer de medidas que permitan reducir estos tiempos. Iniciativas semejantes se han puesto en marcha con éxito en distintos puntos del país. Esta misma posibilidad se extiende también a la Administración autonómica y a los consejos insulares.

La disposición adicional sexta establece que el régimen de las viviendas protegidas cuya tramitación se inicie a partir de la entrada en vigor de este Decreto Ley será el general, a efectos de determinar tanto su régimen de acceso como su precio máximo, salvo que el régimen viniera impuesto por el planeamiento urbanístico o por convenio vigente.

Por su parte, la disposición adicional séptima propone una solución para los edificios inacabados de viviendas construidos de acuerdo con una licencia urbanística ya caducada que se hayan visto afectados por un cambio de planeamiento urbanístico, situación que ha afectado en diverso grado a distintos municipios de las Illes Balears. En este caso, previo convenio municipal, podrán solicitar una nueva licencia para completar la construcción del proyecto siempre que todas las viviendas resultantes pasen a ser protegidas, con la condición de que se cedan a la Administración pública las que excedan los parámetros del planeamiento actual o se compense a esta su valor, garantizándose así la participación pública en las plusvalías que puedan generarse.

A continuación, la disposición adicional octava modifica la Ley 6/1999, de 3 de abril, de las Directrices de Ordenación Territorial de las Illes Balears y de Medidas Tributarias, para recoger de forma expresa el Plan Director Sectorial de Vivienda de las Illes Balears, incorporando a dicha norma un nuevo capítulo en el que se establece su objeto y criterios de elaboración.

Por último, la disposición adicional novena, a expensas de la aprobación del nuevo plan hidrológico de las Illes Balears, en tramitación a cargo de la Consejería de Medio Ambiente y Territorio, y de acuerdo a lo que establece el Real Decreto 51/2019, de 8 de febrero, por el que se aprueba el Plan Hidrológico de la Demarcación Hidrográfica de les Illes Balears, con el objetivo de agilizar los procesos de tramitación administrativa, precisa aquellas situaciones en las que no es necesaria la autorización previa de la Dirección General de Recursos Hídricos en la tramitación de licencias de obras en zonas inundables o con riesgo de inundación. Complementariamente, se establece que en el caso de obras que sí requieran de esta autorización, se solicitará por parte del promotor de forma previa a la solicitud de licencia municipal.

La disposición derogatoria única completa las modificaciones realizadas en la disposición adicional segunda en cuanto a adaptar la Ley de la Vivienda a lo acordado en el seno de la Comisión Bilateral y en lo referido a reajustar el régimen sancionador. Se elimina también la disposición adicional segunda de la Ley 5/2008, de 14 de mayo, de actuaciones urgentes destinadas a la obtención de suelo para viviendas de protección pública, que se reformula e incluye en la Ley 5/2018, de 19 de junio, de la vivienda de las Illes Balears.

Por último, tres disposiciones finales cierran el texto normativo. La primera habilita al Consejo de Gobierno para que dicte todas las normativas de desarrollo necesarias. La segunda establece un plazo de vigencia de doce años para los capítulos I y II del presente Decreto Ley, así como para la disposición adicional séptima. La última fija su entrada en vigor al día siguiente de su publicación.

Por todo ello, a propuesta del consejero de Movilidad y Vivienda, y previa deliberación del Consejo de Gobierno en la sesión de 28 de febrero de 2020, se aprueba el siguiente

Decreto Ley