Dt 16 Directrices de Ordenación Territorial y Medidas Tributarias

En aquellos municipios sin instrumento de planeamiento aprobado definitivamente serán de aplicación las siguientes normas urbanísticas:

1. En estos municipios se clasificará como suelo urbano lo que determine la legislación vigente.

2. Concesión de licencias de edificación y uso del suelo en suelo rústico: Mientras no se apruebe el planeamiento que legalmente corresponda y no haya plan territorial parcial, la concesión de licencia en suelo rústico se regulará por lo que establece la Ley 6/1997, de 8 de julio, del Suelo Rústico de las Illes Balears, y las categorías de suelo rústico serán las definidas en los artículos 19 y 20 de esta Ley; y tendrán la consideración de suelo rústico protegido los ámbitos definidos por la Ley 1/1991, de 30 de enero, de Espacios Naturales y de Régimen Urbanístico de las Áreas de Especial Protección de las Illes Balears. El resto de los terrenos tendrán la consideración de suelo rústico común y les será de aplicación lo que dispone el artículo 25.4 de la Ley 6/1997, de 8 de julio, del Suelo Rústico de las Illes Balears.

3. Las normas urbanísticas en suelo urbano serán las siguientes:

a) Zona de núcleo antiguo e intensiva.

Forman parte de este ámbito las zonas de suelo que puede considerarse urbano y que corresponden al núcleo original de la población y sus ampliaciones con una tipología de edificación entre medianeras. Las edificaciones que quieran construirse respetarán las alineaciones existentes y cumplirán las siguientes determinaciones:

Parcela mínima: 150 metros cuadrados.

Fachada mínima: 10 metros.

Tipo de ordenación: Alineación vial.

Altura reguladora: La general de la vía con un máximo de 3 plantas y 10 metros.

Separación de la alineación oficial: La general de la vía. Separación de las medianeras: 0 metros.

Profundidad edificable: 12 metros por edificio principal y 25 metros por edificaciones secundarias.

Se podrá redactar un estudio de detalle que determine la profundidad edificable de la manzana con una ocupación global del 70 por 100.

Índice de intensidad de uso: 1 vivienda/100 metros cuadrados de parcela.

b) Zona extensiva: Forman parte de estas zonas las áreas de suelo que puede considerarse urbano en las cuales se ha adoptado una ordenación aislada. Las construcciones que quieran edificarse en estas zonas deberán cumplir las siguientes determinaciones:

Parcela mínima: 400 metros cuadrados.

Fachada mínima de parcela: 15 metros.

Tipo de ordenación: Aislada.

Altura reguladora: 7 metros y 2 plantas.

Separación de la alineación oficial: 5 metros.

Separación de otros límites: 3 metros.

Edificabilidad: 0,5 metros cuadrados/metros cuadrados.

Superficie máxima edificada/edificio: 600 metros cuadrados.

Ocupación: 30 por 100.

4. Condiciones de integración estética y ambiental:

Para ambas zonas, se mantendrá el carácter tradicional e histórico de la zona, respetando las características y los valores ambientales del núcleo.

No se concederá licencia de edificación y uso del suelo a los proyectos ni a las obras que no respeten este carácter, y tanto los proyectos de obra nueva como los de reformas y acciones de rehabilitación deberán cumplir las siguientes determinaciones:

a) Fachadas:

Los colores, materiales y acabados de las fachadas deberán corresponder a los de las edificaciones tradicionales, teniendo en cuenta sobre todo estos aspectos:

a.1) La composición de la fachada procurará el predominio de los macizos sobre las aperturas. El diseño de los bajos comerciales quedará integrado en la composición general de la fachada.

a.2) El color de la fachada será de la gama de ocres-tierra. Se prohíben los acabados de ladrillo visto y los muros pantalla.

a.3) Las ventanas serán, en general, más altas que anchas, y de madera. Las persianas serán de postigo o listón.

b) Cubiertas:

Las cubiertas serán preferentemente de teja arábiga de color ocre.

En la cubierta deberán quedar integrados todos los elementos que deban instalarse en la parte superior del edificio de manera que no sean visibles desde la vía pública ni a larga distancia.

c) Elementos salientes:

Sólo se permitirán los siguientes:

c.1) Los voladizos de cubierta, las cornisas y otros elementos decorativos clásicos y tradicionales.

c.2) Los balcones tradicionales abiertos y descubiertos de 60 centímetros de ancho como máximo, siempre que la calle tenga más de 8 metros de ancho. Estos elementos deberán separarse de las medianeras un mínimo de 60 centímetros, ocupar como máximo un 50 por 100 de la fachada y estar situados a 3,50 metros por encima de la rasante de la vía pública. Las barandillas de los balcones serán de hierro. Se prohíbe el uso de balaustradas y de otros elementos prefabricados.

5. Usos permitidos.

En ambas zonas los usos permitidos serán los siguientes:

a) Vivienda.

b) Equipamiento comercial, oficinas y despachos.

c) Talleres e industrias artesanales que no provoquen molestias a los demás usos.

d) Espacios libres de uso público o privado.

e) Equipamientos públicos y privados.

6. Rehabilitación y reforma: En los edificios existentes que no cumplan estas normas se podrán realizar obras de reforma o rehabilitación mientras no estén afectados por alguna norma sectorial que los sitúe fuera de ordenación. También se podrán realizar obras de ampliación si no sobrepasan la edificabilidad permitida.

Estas ampliaciones deberán cumplir las determinaciones de estas normas.

7. Documentación a presentar:

Para los edificios que se quieran reformar, rehabilitar o derribar se deberá aportar la información planimétrica, fotográfica y descriptiva suficiente para poder apreciar las características de la edificación existente, sus valores arquitectónicos y para poder determinar los elementos que conviene conservar y proteger. La nueva construcción, las reformas y las rehabilitaciones mantendrán, en la medida de lo posible, el carácter del antiguo edificio y conservarán los elementos arquitectónicos que lo caracterizaban.

8. Definición de los elementos urbanísticos:

Alineaciones oficiales: Son las líneas que fijan el límite entre las vías o los espacios públicos y las parcelas o los solares edificables.

Alineaciones de fachadas: Son las líneas que señalan el límite a partir del cual podrán o deberán, según los casos, levantarse las construcciones.

Rasante: Es la línea que define el perfil longitudinal del pavimento de un vial o de un espacio libre público.

Profundidad edificable: Es la distancia máxima, tomada perpendicularmente a la alineación de fachada, que determina el límite interior del espacio edificable.

Separaciones a los límites de la parcela o del solar: Se medirán perpendicularmente a estos límites hasta los elementos sobresalientes del edificio, incluyendo los voladizos; se excluirán aquellos aleros y cornisas de cubierta no practicables y de vuelo inferior a 1 metro.

Las separaciones regirán también para las edificaciones situadas por debajo del terreno natural o, en su caso, por debajo de la rasante de la calle; igualmente regirán para las piscinas y los algibes.

En los casos de edificación entre medianeras, cuando la edificación deba separarse de las vías o de las áreas públicas, la separación se medirá hasta la alineación de fachada, excluyendo los voladizos que la ordenanza autorice sobre la zona de separación. Estos voladizos deberán separarse de las medianeras una distancia mínima, en todos sus puntos, igual al vuelo y como mínimo se separarán 60 centímetros.

Superficie de ocupación de la parcela o del solar: es la superficie comprendida entre los límites definidos por la proyección sobre un plano horizontal de las líneas exteriores de toda la edificación, incluida la subterránea.

Todos los voladizos de la edificación, exceptuando los vuelos o aleros de cubierta de dimensión máxima de 1 metro, se contabilizarán como superficie de ocupación. En las zonas de tipología de edificación continua, con alineación de fachada coincidente con la alineación oficial, los voladizos sobre el espacio público no contarán como superficie de ocupación del solar o de la parcela.

Edificabilidad de una parcela o de un solar: Es el cociente que resulta de dividir el volumen o la superficie edificable máxima por el área de la parcela.

Superficie total edificada: Es la suma de las superficies edificadas de cada una de las plantas del edificio de más de 1,80 metros de altura, medidas dentro de los límites definidos por los contornos perimetrales de las fachadas, tanto exteriores como interiores y, en su caso, por los ejes de las paredes medianeras.

Los elementos salientes: Balcones, terrazas, galerías, porches y escaleras que estén cubiertos por otros elementos formarán parte de la superficie edificada de acuerdo con los siguientes criterios:

Si están abiertos menos de un tercio de su perímetro, contarán íntegramente.

Si están abiertos más de un tercio de su perímetro, contarán un 50 por 100.

No contarán, a efectos de cálculo de la superficie edificada, los sótanos y semisótanos que se destinen a aparcamientos o a alguna instalación de servicios para la edificación, como son: Maquinarias, aire acondicionado, depósitos de líquidos o gases, cámaras de basuras, contadores, centros de transformación, trasteros, y usos análogos.

Altura de la edificación:

Número de plantas: Se computarán todas las plantas exceptuando los sótanos y el cuerpo sobre la cubierta de las cajas de escalera. No se considerarán plantas diferentes aquellas que tengan una diferencia de nivel de techo inferior a 1,5 metros incluidas en un mismo volumen o ambiente habitable. No computarán los espacios no habitables (con una altura útil inferior a 1,8 metros aunque sean registrables.

Altura reguladora en la edificación según alineación vial: Se efectuará desde la rasante de la vía pública, en medio de la fachada de la parcela o solar, hasta la línea de intersección de la cara inferior del forjado de cubierta con el plano de fachada.

En el caso de que la fachada del solar con la vía o con el espacio público sea superior al doble del mínimo establecido en la normativa, se podrá dividir la fachada en módulos iguales o superiores a la fachada mínima y escalonar la construcción. Este escalonamiento será obligatorio cuando existan diferencias de altura en la rasante de la vía pública superiores a 1 metros.

Si el solar da frente a dos o más vías, formando chaflán o esquina, que tengan asignada la misma altura reguladora, ésta se medirá aplicando el sistema anterior con el conjunto de fachadas desplegadas como si fuera una sola. Si las calles tienen asignada una altura reguladora diferente, podrá prolongarse la edificación más alta por la fachada de la otra calle hasta el límite de la profundidad edificable.

En los solares que tengan fachadas opuestas a dos calles, se tomará como altura reguladora la correspondiente a cada calle y la edificación situada en la cota más alta podrá llegar hasta la mitad del solar, sin sobrepasar la profundidad edificable.

La cota de la planta baja podrá situarse como máximo a 1 metro por encima del punto de referencia de la rasante de la vía pública y a 60 centímetros por debajo de la misma.

Ningún voladizo podrá volar sobre el vial o espacio público a una altura inferior a 3,50 metros por encima de la rasante de la vía pública.

Por encima de la altura reguladora se permitirán los elementos relacionados más adelante.

Construcciones permitidas sobre la altura reguladora:

Se permitirán las siguientes construcciones:

El último forjado, las cubiertas con punto de arranque en la línea definida anteriormente para la altura y pendiente inferior al 35 por 100 y las estancias no habitables que permitan la inclinación de estas cubiertas hasta una altura máxima de coronamiento que no supere en más de 2 metros la altura reguladora o máxima. También se permitirán cámaras de aire en los casos de terrados o cubiertas planas, con una altura útil máxima de 40 centímetros.

Un cuerpo de acabamiento final por cada escalera de uso comunitario del edificio que puede contener las cajas de escalera, maquinaria de ascensores, cámaras de depósitos de agua y maquinarias de aire acondicionado, con una dimensión lineal máxima de la planta de 5 metros y una altura máxima de 3,5 metros, de forma que todo el cuerpo de edificación quede incluido en el plano de 45 que se sustenta en la intersección del plano de fachada con la cara inferior del último forjado. Se exceptúan de esta posibilidad los edificios de viviendas unifamiliares.

Los conductos de chimeneas y ventilaciones, la antena colectiva, los pararrayos y las barandillas de los terrados hasta una altura máxima de 1,2 metros.

En los edificios públicos representativos y de interés colectivo podrán sobresalir de la altura establecida las torres, las cúpulas, los campanarios y otros, tal y como es tradicional en este tipo de edificaciones.

Adaptación al terreno y movimientos de tierras: La edificación, en parcelas con pendiente muy acusada, deberá situarse en las áreas de menos desnivel de tal forma que se eviten grandes nivelaciones y desmontes que tienen un gran impacto paisajístico, por lo cual se prohíbe la edificación en las parcelas o en las zonas de éstas en que la pendiente del terreno sea igual o superior al 100 por 100.

Las nivelaciones exteriores del terreno para terrazas o jardín no podrán situarse a más de 1,50 metros por encima y de 2,20 metros por debajo del terreno natural.