Da 13 Medidas urgentes en materia de vivienda de I. Balears

1. Objeto y finalidad

1.1. Esta disposición tiene por objeto regular los requisitos para ejercer la actividad de los agentes inmobiliarios, así como las obligaciones que tienen que cumplir en el ejercicio de la actividad, en desarrollo de las previsiones de la disposición adicional tercera de la Ley 5/2018, de 19 de junio, de la vivienda de las Illes Balears.

1.2. Los requisitos y las obligaciones que se establecen, así como la creación del Registro oficial de agentes inmobiliarios de las Illes Balears y la ordenación del procedimiento de inscripción registral, tienen como finalidad favorecer la transparencia en el sector de la vivienda y garantizar la protección de los consumidores mediante la prestación de servicios inmobiliarios de calidad.

2. Ámbito de aplicación

2.1. Esta disposición es aplicable a las personas físicas o jurídicas que ejercen o tengan que ejercer como agentes inmobiliarios en el territorio de las Illes Balears. A efectos de esta disposición se considera agente inmobiliario toda persona física o jurídica que se dedica de manera habitual y retribuida, en el territorio de la comunidad autónoma de las Illes Balears, a la prestación de servicios de mediación en transacciones inmobiliarias, referentes a las operaciones de compraventa, opción de compra, alquiler, permuta o cesión de bienes inmuebles, así como a los derechos relativos a las operaciones mencionadas, incluida la constitución.

En todo caso, se considera la dedicación de la prestación de servicios de mediación en el territorio de las Illes Balears en los supuestos en que el inmueble esté localizado en las Illes Balears o las transacciones se lleven a cabo en este territorio.

2.2. Esta disposición no es aplicable a las personas físicas o jurídicas siguientes:

a) Administradores de fincas en el ejercicio de su actividad, siempre que no se dediquen a la prestación de los servicios que prevé la letra n) del artículo 4 de la Ley 5/2018, de 19 de junio, de la vivienda de las Illes Balears.

b) Personas que actúan en las Illes Balears en la prestación de servicios relacionados con las transacciones inmobiliarias de forma no habitual y sin retribución.

3. Derechos de las personas usuarias de los servicios de los agentes inmobiliarios

Las personas usuarias de los servicios de los agentes inmobiliarios, sin perjuicio del que establece la normativa sobre defensa y protección de los consumidores y de las personas usuarias en la Ley 5/2018, ya citada, o cualquier otra que resulte de aplicación, tienen derecho a:

a) Recibir información suficiente, veraz, comprensible, eficaz, objetiva, inequívoca y completa sobre el precio, las condiciones y las características de los bienes y los servicios que se ofrecen antes de contratarlos.

b) Subscribir con los agentes inmobiliarios la nota de encargo entre los profesionales y los usuarios de los servicios, de acuerdo con los requisitos establecidos y, en cualquier caso, obtener todos los documentos que acrediten los términos de la contratación de los servicios de los agentes inmobiliarios y los justificantes de pago.

c) Recibir los servicios y la calidad de estos conforme al contrato celebrado.

d) Acceder a los establecimientos abiertos al público y tener entrada y permanencia libres, sin más ni menos limitaciones que las establecidas por la reglamentación específica de la actividad y por el reglamento de régimen interior del establecimiento, sin que pueda haber discriminación por razón de nacimiento, raza, sexo, religión, opinión u otra circunstancia personal o social, y a ser tratados con corrección y respecto a la dignidad de la persona.

e) Identificar en un lugar de visibilidad fácil los diferentes distintivos acreditativos del cumplimiento de las obligaciones y requisitos establecidos para ejercer la actividad de los agentes inmobiliarios, así como los distintivos de calidad, aforo y cualquier otra información referida al ejercicio de la actividad, conforme al que establece la normativa correspondiente.

f) Formular quejas y reclamaciones.

g) Obtener de la administración información actualizada y detallada sobre los diferentes aspectos de la oferta de agentes inmobiliarios de las Illes Balears inscritos en el Registro oficial de agentes inmobiliarios de las Illes Balears.

h) Tener protegidos los datos de carácter personal en los términos de la normativa vigente. Informar de los derechos a conocer el tratamiento de los datos; a ejercer los derechos de acceso, rectificación, oposición, supresión (derecho al olvido), limitación del tratamiento, portabilidad y, si procede, a no ser objeto de decisiones automatizadas.

i) Conocer y obtener información por escrito de los datos esenciales, las características y las condiciones relativas a la construcción, el estado, los servicios, las instalaciones, la adquisición, la utilización y el pago de las viviendas u otros inmuebles que se incluyen en la oferta, la promoción y la publicidad.

j) No recibir información publicitaria o análoga relativa a la actividad de los agentes inmobiliarios excepto en los casos en que se haya solicitado expresamente.

4. Deberes de las personas usuarias de los servicios de los agentes inmobiliarios

A efectos de esta norma, y sin perjuicio de lo que establezca otra legislación que resulte aplicable, las personas usuarias de servicios de los agentes inmobiliarios tienen la obligación de:

a) Subscribir con los agentes inmobiliarios la nota de encargo entre los profesionales y las personas usuarias de los servicios que, en todo caso, tiene que recoger los contenidos mínimos establecidos en su punto 11 de la disposición adicional decimocuarta de esta ley.

b) Respetar las normas de uso y de régimen interior de los establecimientos de los agentes inmobiliarios.

c) Abonar el precio del servicio contratado en el momento de presentar la factura o, si procede, en el lugar, el tiempo y la forma convenidos, sin que en ningún caso la formulación de una queja o reclamación exima de la obligación de pago.

d) Tratar con respeto y dignidad a las personas que trabajan en el desarrollo de la actividad de los agentes inmobiliarios.

e) Proporcionar al agente inmobiliario la información suficiente y veraz, en cuanto al estado y las actuaciones hechas en el inmueble que puedan afectar el estado, la integridad y la legalidad de este.

f) Facilitar la documentación que sea necesaria para desarrollar las funciones del agente inmobiliario o bien facultarlo, ante las administraciones y organismos pertinentes, para conseguirla.

5. Resolución de conflictos

Sin perjuicio de la libertad de las personas usuarias de los servicios y de los agentes inmobiliarios en la elección de la vía legal para resolver discrepancias y conflictos que se produzcan entre sí, se tiene que fomentar la mediación y el arbitraje de consumo. Desde las organizaciones profesionales o sectoriales se tiene que propiciar la adhesión a la Junta Arbitral de Consumo del Gobierno de las Illes Balears.

6. Derechos de los agentes inmobiliarios

A efectos de esta disposición, y sin perjuicio de lo que prevén otras normas que estén aplicables, son derechos de los agentes inmobiliarios:

a) Ejercer libremente la actividad sin más limitaciones que las previstas en el ordenamiento jurídico.

b) Ser informados de las medidas y actuaciones relevantes que en materia de vivienda lleve a cabo la administración autonómica competente en esta materia, y de la posible adhesión voluntaria al arbitraje de consumo.

c) Participar, a través de los colegios, de las organizaciones más representativas y de las organizaciones sectoriales, en los procedimientos de adopción de decisiones públicas relevantes que, relacionados con la actividad inmobiliaria, puedan afectarlos.

d) Mantener incluida la información de las instalaciones, las características y la oferta específica en los catálogos, las guías, los directorios y los sistemas informáticos de la administración autonómica competente en materia de vivienda, en función del recurso o del ámbito al cual se extiendan estos instrumentos.

e) Obtener el reconocimiento de la administración competente en materia de vivienda del cumplimiento de los requisitos y obligaciones establecidos reglamentariamente para ejercer y desplegar la actividad, y la inscripción en el Registro oficial de agentes inmobiliarios de las Illes Balears.

f) Impulsar, a través de los colegios, las organizaciones o las asociaciones sectoriales e intersectoriales, la realización de estudios e investigaciones, el desarrollo y la ejecución de programas de cooperación pública y privada de interés general para el sector inmobiliario, o cualquier otra actuación que contribuya a la consecución de las finalidades públicas que persigue la administración competente en materia de vivienda de las Illes Balears.

g) Inscribirse en el Registro oficial de agentes inmobiliarios de las Illes Balears, siempre que se cumplan las determinaciones establecidas en esta disposición.

7. Deberes de los agentes inmobiliarios

7.1. Son obligaciones generales de los agentes inmobiliarios, sin perjuicio de la normativa que los sea aplicable, las siguientes:

a) Presentar ante la administración competente en materia de vivienda las declaraciones o comunicaciones y facilitar la información y la documentación que sea exigible, en virtud de lo que dispone esta u otras normas, para desarrollar su actividad, e inscribirse en el Registro oficial de agentes inmobiliarios de las Illes Balears.

b) Mantener vigentes y actualizados los seguros de responsabilidad civil, las fianzas y otras garantías equivalentes, a los que les obliga esta disposición o cualquier otra normativa que les sea aplicable.

c) Exhibir en un lugar de fácil visibilidad los diferentes distintivos acreditativos del cumplimiento de las obligaciones y requisitos establecidos para ejercer la actividad de agente inmobiliario, junto con la inscripción en el Registro, así como los distintivos de calidad, aforo y cualquier otra información referida al ejercicio de la actividad, conforme a lo que establece la normativa correspondiente; y, en su caso, el distintivo de adhesión voluntaria previa al arbitraje de consumo.

d) Ofrecer inmuebles que cumplan con las determinaciones de la Ley 5/2018, de 19 de junio, de la vivienda de las Illes Balears, y disponer de la información adecuada.

e) Proporcionar a las personas usuarias de sus servicios la información recibida por la propiedad, así como la información recibida por otras fuentes de los datos, las características y las condiciones relativos a la construcción, el estado, los servicios, las instalaciones, la adquisición, la utilización y el pago de las viviendas u otros inmuebles que se incluyen en la oferta, la promoción y la publicidad.

f) Hacer públicos los precios finales completos de todos los servicios relativos a la intermediación inmobiliaria, incluidos los impuestos, y desglosar, si procede, el importe de los incrementos o descuentos que sean aplicables a la oferta y los gastos adicionales que se repercutan a la persona usuaria de los servicios.

g) Subscribir con las personas usuarias la nota de encargo entre los profesionales y las personas usuarias de los servicios, en los términos que prevé el punto 4, letra a) de esta disposición, y, en cualquier caso, proporcionar a las personas usuarias todos los documentos que acrediten los términos de la contratación de los servicios de los agentes inmobiliarios y los justificantes de pago en los términos establecidos por esta disposición.

h) Expedir una factura desglosada de los servicios prestados, de acuerdo con los precios pactados o convenidos.

i) Velar por la seguridad, la tranquilidad y la comodidad, y garantizar un trato amable, cortés y respetuoso del personal empleado en la empresa.

j) Permitir el acceso libre y la permanencia a las personas usuarias de los servicios, sin más restricciones que las que vengan establecidas por el sometimiento a la ley, a las prescripciones específicas que regulen la actividad y, si procede, al reglamento de régimen interior que establezcan estas mismas empresas.

k) Tener a disposición de las personas usuarias de los servicios las hojas de quejas y reclamaciones oficiales y facilitarlas, dentro de los términos que prevé el artículo 49 de la Ley 7/2014, de 23 de julio, de protección de las personas consumidoras y usuarias de las Illes Balears.

l) Prestar los servicios de acuerdo con lo dispuesto en esta disposición y en la Ley 7/2014, de 23 de julio, de protección de las personas consumidoras y usuarias de las Illes Balears.

m) Incorporar y hacer público de forma permanente en todos los canales de oferta de sus servicios el número de inscripción en el Registro oficial de agentes inmobiliarios de las Illes Balears.

n) Facilitar a las personas interesadas toda la información que indican los artículos 13 y 14 del Reglamento general de protección de datos, así como cualquier comunicación de acuerdo con los artículos 15 a 22 y 34, relativa al tratamiento, de una manera concisa, transparente, inteligible y de fácil acceso, con un lenguaje claro y sencillo.

7.2. En el ejercicio de sus actividades, específicamente tienen que cumplir con las disposiciones de la Ley 5/2018, de 19 de junio, de la vivienda de las Illes Balears, las obligaciones siguientes:

a) Asesorar las partes interesadas para que reciban, de los técnicos oportunos, la información debida relativa a sus derechos y obligaciones relacionados con la operación en que intermedien, normativa urbanística, técnica, rehabilitadora, de eficiencia energética, medioambiental, fiscal o cualquier otra que venga impuesta en materia inmobiliaria por la administración competente, en lo referente a las viviendas, edificios u otros inmuebles objeto de su intervención profesional. El agente inmobiliario realizará tarea de acompañamiento que permita a la persona interesada recibir la información mencionada accediendo directamente a la administración, organismo público o institución que corresponda.

b) Garantizar la devolución de las cantidades que se les entreguen cuenta de adquisición de viviendas o en concepto de señal o arras en cualquiera de sus modalidades, siempre que tengan que responder de ellas y no se hayan entregado a la persona destinataria de las mismas.

c) Cumplir con la normativa sobre protección de consumidores y consumidoras y personas usuarias y, especialmente, la legislación, estatal o autonómica, sobre información a los consumidores en la compraventa y arrendamiento de viviendas y otros inmuebles.

d) Subscribir notas de encargo con quienes requieran sus servicios en las cuales los habiliten para ofrecer el inmueble y darle la publicidad adecuada si procede, para recibir o disponer de cantidades entregadas por los demandantes y formalizar precontratos o contratos en nombre de los ofertantes.

e) Informar de la normativa específica aplicable a los contratos relativos a viviendas protegidas o suelos no edificados con calificación urbanística para viviendas protegidas o destino asimilable, cuando intervengan en un contrato con este objeto.

f) Indicar, si procede, si están adheridos al Sistema Arbitral de Consumo de las Illes Balears.

g) Mantener las garantías, los seguros y el cumplimiento de los requisitos exigidos en esta disposición, mientras dure el ejercicio de la actividad profesional.

h) Disponer, todos los agentes inmobiliarios, independientemente de su personalidad jurídica, que desarrollen la actividad con espacio abierto al público o por vía telemática, de una línea telefónica y una dirección de correo electrónico de atención al cliente.

i) Informar sobre la normativa en materia de cuantías dadas a cuenta por adquisición de inmuebles.

8. Requisitos de ubicación y de atención

8.1 Los agentes inmobiliarios dispondrán de un establecimiento abierto al público en el territorio de las Illes Balears, salvo que se presten los servicios a distancia por vía electrónica o telemática. Tienen la consideración de establecimiento abierto al público el domicilio profesional, los locales comerciales y las oficinas o despachos que cumplan todos los requisitos y dispongan de los permisos, las licencias y las altas fiscales requeridas legalmente para ejercer la actividad.

8.2. Los agentes que prestan servicios exclusivamente por vía electrónica o telemática dispondrán de una dirección postal accesible en el territorio de las Illes Balears.

8.3. En estos establecimientos, o en la dirección postal de la persona que preste los servicios por vía electrónica, se atenderán las consultas, quejas y reclamaciones de las personas consumidoras y usuarias en relación con los servicios de los agentes inmobiliarios.

8.4. Tiene que constar el distintivo y el número de inscripción en el Registro oficial de agentes inmobiliarios de las Illes Balears de forma visible. Los agentes inmobiliarios incorporarán el número de inscripción en el Registro oficial de agentes inmobiliarios de las Illes Balears en toda la publicidad de sus actividades. Mientras no se disponga de este número, se admitirá la incorporación del número de registro de entrada otorgado cuando se presentó la declaración responsable en un registro público.

9. Requisitos de capacitación y actuación profesional

9.1. Los agentes inmobiliarios tendrán y harán pública la capacitación profesional que sea requerida legal o reglamentariamente para ejercer la actividad.

9.2. Los agentes inmobiliarios cumplirán las obligaciones y los principios de actuación que establece la legislación vigente y los códigos profesionales de conducta que les sean aplicables.

9.3. En el caso de personas jurídicas, debe cumplir los dos requisitos al menos una de las personas administradoras o, en su caso, uno de los miembros integrantes del consejo de administración de la sociedad, y también la persona responsable del establecimiento abierto al público.

9.4. Las personas físicas y jurídicas no deben tener antecedentes penales por delitos cometidos en el ejercicio de la actividad inmobiliaria.

10. Requisitos de solvencia

10.1. Los agentes inmobiliarios dispondrán de garantías y seguros en las condiciones establecidas en los puntos 11 a 16 de la presente disposición.

10.2. Las cuantías de la garantía y del seguro de responsabilidad civil podrán actualizarse mediante una resolución motivada del consejero competente en materia de vivienda.

10.3. Las garantías y los seguros que establece esta disposición no serán aplicables a las operaciones de mediación inmobiliarias iniciadas antes de su entrada en vigor. La fecha de la nota de encargo determina el inicio de las operaciones.

11. Obligaciones de los agentes de constituir una garantía y de informar

11.1. Los agentes inmobiliarios constituirán una garantía y la mantendrán vigente durante todo el tiempo que desarrollen su actividad profesional para responder de las cantidades que reciban en el ejercicio de la actividad, hasta que estas cantidades se pongan a disposición de las personas destinatarias.

11.2. Los agentes inmobiliarios informarán, a quien lo solicite, sobre los datos identificativos de la garantía. Como mínimo, facilitarán el nombre de la entidad aseguradora o financiera y el número de referencia de la garantía.

12. Modalidades de la garantía

La garantía, que se puede contratar directa o colectivamente a través de los colegios, asociaciones profesionales o asociaciones empresariales, consistirá en un seguro de caución o una fianza suscrita con una entidad aseguradora o financiera autorizada debidamente, según su normativa específica. Se aceptarán como garantías, además de las constituidas por entidades de crédito y aseguradoras establecidas en España, las constituidas por otras entidades de crédito y aseguradoras establecidas en el resto de estados miembros de la Unión Europea.

13. Importe mínimo de la garantía

El importe mínimo de la garantía es de 60.000 euros por año de cobertura.

14. Ejecución de la garantía

La garantía se ejecutará por acuerdo expreso entre las personas destinatarias de las cantidades recibidas y las personas que las entregaron, o bien en virtud de sentencia judicial, laudo arbitral firme o resolución administrativa firme que se pronuncie sobre los derechos de las personas interesadas en las citadas cantidades.

15. Obligación de contratar un seguro

Los agentes inmobiliarios dispondrán de una póliza de seguros de responsabilidad civil que garantice los daños y perjuicios que puedan causar durante el ejercicio de la actividad y lo mantendrán vigente durante todo el tiempo que desarrollen la actividad.

16. Modalidades y límites del seguro

16.1. El seguro de responsabilidad civil se podrá contratar directa o colectivamente a través de los colegios profesionales regulados en la Ley 10/1998, de 14 de diciembre, de colegios profesionales de las Illes Balears, o a través de las asociaciones profesionales o empresariales correspondientes. Se aceptarán las pólizas de seguros constituidas por entidades aseguradoras establecidas en España, y también las constituidas por otras entidades aseguradoras establecidas en el resto de estados miembros de la Unión Europea. El capital mínimo por asegurado en las Illes Balears se fija en un mínimo de 100.000 euros por siniestro y 600.000 euros por año.

16.2. Las cuantías de la garantía y del seguro de responsabilidad civil podrán ser actualizadas por una resolución del consejero de Vivienda, Territorio y Movilidad, según los indicadores de que disponga la consejería competente en materia de vivienda sobre la variación del mercado de seguros en materia de responsabilidad y garantías.

16.3. Las garantías y los seguros que establece esta ley no serán aplicables a las operaciones de mediación inmobiliarias iniciadas antes de su entrada en vigor. La fecha de la nota de encargo determinará el inicio de las operaciones.

17. Libertad de establecimiento y libre prestación de servicios de los agentes inmobiliarios

El ejercicio de la actividad de los agentes inmobiliarios es libre, sin más limitaciones que el cumplimiento de la legislación vigente que sea aplicable, de forma que cualquier persona interesada en la prestación de servicios relacionados con la actividad de agente inmobiliario podrá establecerse en las Illes Balears, previa presentación de la declaración responsable o de la comunicación y la obtención de la oportuna habilitación, si procede, en los términos legal o reglamentariamente previstos.