Da 1 Medidas urgentes en materia de vivienda de I. Balears

1. La disposición adicional decimoséptima a la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears, queda modificada en los siguientes términos:

"Disposición adicional decimoséptima

Norma temporal para facilitar la reconversión de locales existentes en viviendas

1. Las solicitudes de cambio de uso a residencial de locales comerciales, oficinas, sin uso determinado, o cualquier definición análoga así reconocida en el planeamiento municipal, que se presenten en un plazo de dos años desde la entrada en vigor del Decreto Ley 6/2023, de 2 de octubre, de medidas urgente en materia de vivienda, y se ejecuten en un máximo de tres años desde la fecha de inicio de las obras, sin perjuicio de las prórrogas establecidas en la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears, en aquellos inmuebles situados en edificaciones existentes en el suelo urbano, en los que esté permitido por el planeamiento urbanístico el uso residencial plurifamiliar, quedarán exoneradas del cumplimiento del parámetro de intensidad residencial que determina el planeamiento y de la reserva obligatoria de aparcamiento, hasta una densidad máxima de una vivienda por cada 60 m² de superficie edificable residencial de la parcela permitida por el planeamiento. Este parámetro prevalece sobre cualquier otro establecido en el planeamiento que determine el número máximo de viviendas por parcela.

2. El cambio de uso de locales situados en edificios declarados BIC, bien cultural o incluidos en los catálogos municipales de elementos y espacios protegidos, requerirá autorización previa de la administración competente de acuerdo con la legislación en materia de patrimonio.

3. Las nuevas viviendas deberán cumplir con las condiciones de habitabilidad y normativa en materia de edificación, a excepción de la altura libre, que podrá ser de 2,40 m, y podrán tener su acceso directamente desde la vía pública.

Las ventilaciones y extracciones que tienen que salir por la cubierta se podrán conducir por fachadas de patios interiores y situar más allá de la profundidad edificable o superando la ocupación máxima permitida. Asimismo, la extracción de humos de las cocinas podrá sustituirse por sistemas de filtración internos homologados.

Las partes de los locales existentes que se sitúen en zonas que tienen un uso residencial prohibido por el planeamiento urbanístico podrán destinarse a anexos vinculados a la nueva vivienda, sin superar las superficies máximas computables que estén estipuladas y sin perjuicio de que su superficie útil real sea mayor.

4. Las nuevas viviendas creadas como consecuencia de esta disposición que resulten por exceso respecto de las permitidas por el planeamiento, tendrán la condición de vivienda de precio limitado.

5. Sin perjuicio de la inmediata eficacia de las medidas, los ayuntamientos, en el ámbito de sus competencias en materia de urbanismo, podrán acordar, mediante un acuerdo del pleno, que deberá publicarse en el Butlletí Oficial de les Illes Balears en el plazo de tres meses desde la entrada en vigor de la Ley de medidas urgentes en materia de vivienda, la no aplicación de esta disposición, o bien exceptuar su aplicación en aquellos locales de planta baja y/o superiores situados en determinados viales, sectores, calificaciones urbanísticas o ámbitos en que por sus características existentes, bien de ejes cívicos y/o comerciales, o bien porque considere necesario garantizar la implantación de diversidad de usos, se estime conveniente la mezcla de actividades con prevalencia del uso de locales en las plantas bajas y/o superiores.

En caso de que en el citado plazo no se adopte ningún acuerdo, las medidas contenidas en esta disposición serán de aplicación plena, a no ser que ya se hubiera adoptado el citado acuerdo al amparo del Decreto Ley 6/2023, de 2 de octubre.

6. Las actuaciones sujetas a esta disposición se podrán acoger al régimen excepcional de declaración responsable para el inicio de las obras, excepto para aquellos locales situados en edificios declarados BIC, bien cultural o incluidos en los catálogos municipales de elementos y espacios protegidos.

La declaración responsable se presentará con una antelación mínima, respecto de la fecha en que se pretenda iniciar la realización del acto, de quince días hábiles, deberá constar de un campo con la condición de la nueva o nuevas viviendas de precio limitado (VPL) creadas y se acompañará del proyecto técnico visado redactado por personal técnico competente donde deberá constar una memoria urbanística justificativa del cumplimiento de la densidad máxima establecida, con indicación de la nueva o nuevas viviendas de precio limitado creadas, sin perjuicio de los acuerdos previos necesarios que exige la legislación en materia de propiedad horizontal para determinadas actuaciones. Una vez finalizadas las obras, se seguirá el procedimiento aplicable al final de obras y primera ocupación establecido en la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears.

Con posterioridad a la obtención de la licencia de primera ocupación, en la que deberá constar su condición de vivienda de precio limitado, se realizará la primera inscripción en el Registro autonómico de viviendas de precio limitado, como requisito previo a sus posteriores transmisiones, arrendamientos u otras modalidades de transmisión de cualquier derecho o cesión de uso admitido en derecho.

7. La ejecución de las obras de acuerdo con las licencias otorgadas al amparo de esta disposición, no implicará en ningún caso la alteración de la situación urbanística de la construcción o edificación a un régimen de inadecuación del artículo 129 de la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears, sin perjuicio de su situación previa a la actuación."

2. La disposición adicional decimoctava a la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears, queda modificada de la siguiente manera:

"Disposición adicional decimoctava

Norma temporal de modificación de densidad de viviendas y para facilitar la división de viviendas unifamiliares entre medianeras

1. Para las solicitudes de autorizaciones de intervención en edificios existentes, ampliación o nueva planta de viviendas que se presenten en un plazo de dos años desde la entrada en vigor del Decreto Ley 6/2023, de 2 de octubre, de medidas urgentes en materia de vivienda, y se ejecuten en un máximo de tres años desde el inicio de obras, sin perjuicio de las prórrogas establecidas en la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears, situadas en suelo urbano en parcelas con un uso residencial plurifamiliar permitido, incluida cualquier tipología sometidas al régimen de propiedad horizontal, la densidad máxima será de una vivienda por cada 60 m² de superficie edificable residencial de la parcela permitida por el planeamiento. Este parámetro prevalecerá sobre cualquier otro establecido en el planeamiento que determine el número máximo de viviendas por parcela.

2. Para las solicitudes de autorizaciones de división de viviendas unifamiliares existentes que se presenten en un plazo de dos años desde la entrada en vigor del citado decreto ley y se ejecuten en un máximo de tres años desde el inicio de las obras, en parcelas que tienen calificaciones de tipología entre medianeras y una altura máxima de tres plantas sobre rasante, incluida la planta baja, situadas en suelo urbano con un uso residencial unifamiliar permitido y plurifamiliar prohibido, la densidad máxima será de una vivienda por cada 90 m² de superficie edificable residencial de la parcela. Este parámetro prevalecerá sobre cualquier otro establecido en el planeamiento que determine el número máximo de edificios por parcela.

3. Las solicitudes de viviendas de los puntos anteriores situadas en edificios declarados BIC, bien cultural o incluidos en los catálogos municipales de elementos y espacios protegidos requerirán autorización previa de la administración competente de acuerdo con la legislación en materia de patrimonio.

4. Sin perjuicio de la eficacia inmediata de las medidas, los ayuntamientos, en el ámbito de sus competencias en materia de urbanismo, podrán, mediante un acuerdo del pleno, que deberá publicarse en el Butlletí Oficial de les Illes Balears en el plazo de tres meses desde la entrada en vigor de la Ley de medidas urgentes en materia de vivienda, no aplicar esta disposición, o bien exceptuar su aplicación en aquellas parcelas situadas en determinados viales, sectores, calificaciones urbanísticas o ámbitos en que, por sus características, se estime conveniente no aumentar las viviendas existentes o por otra motivación que se considere adecuada.

En caso de que en el citado plazo no se adopte ningún acuerdo, las medidas contenidas en esta disposición serán de aplicación plena, a no ser que ya se hubiera adoptado el citado acuerdo al amparo del Decreto Ley 6/2023, de 2 de octubre.

5. Las nuevas viviendas que resulten por exceso respecto de las permitidas por el planeamiento urbanístico quedarán exoneradas del cumplimiento de la reserva obligatoria de aparcamiento y tendrán la condición de vivienda de precio limitado. Las actuaciones del punto 2 de esta disposición quedarán exoneradas, en su caso, de la obligatoriedad de la instalación de ascensor.

6. La solicitud de licencia municipal se acompañará del correspondiente proyecto técnico visado redactado por personal técnico competente, donde deberá constar una memoria urbanística justificativa del cumplimiento de la densidad máxima establecida, con indicación de las nuevas viviendas de precio limitado creadas, sin perjuicio de los acuerdos previos necesarios que exige la legislación en materia de propiedad horizontal para determinadas actuaciones. Con posterioridad a la obtención de la licencia de primera ocupación, en la que deberá constar la condición de la nueva o nuevas viviendas de precio limitado creadas, se realizará la primera inscripción en el Registro autonómico de viviendas de precio limitado, como requisito previo a las posteriores transmisiones, arrendamientos u otras modalidades de transmisión de cualquier derecho o cesión de uso admitido en derecho.

7. Se podrán acoger al régimen excepcional de declaración responsable para el inicio de las obras aquellas actuaciones que no supongan obras de ampliación o de nueva planta, con las mismas condiciones mencionadas para la norma temporal para facilitar la reconversión de locales existentes en viviendas. Las actuaciones que se realicen en edificios declarados BIC, bien cultural o incluidos en los catálogos municipales de elementos y espacios protegidos deberán cursarse mediante licencia urbanística municipal.

8. Los edificios en los que se hayan ejecutado obras de acuerdo con las licencias otorgadas al amparo de esta disposición quedarán legalmente incorporados al planeamiento como edificios adecuados."

3. La disposición adicional decimonovena de la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears, queda modificada de la siguiente manera:

"Disposición adicional decimonovena

Régimen especial para la obtención de la cédula de habitabilidad de carencia o renovación de viviendas situadas en suelo urbano

1. Las viviendas implantadas legalmente en suelo urbano, en situación de fuera de ordenación porque se han ejecutado obras de ampliación o de reforma que afectan a su distribución en un 60% de la superficie útil, ya sea modificándola o reconstruyéndola, sin disponer de licencia o con licencia que haya sido anulada, y respecto de las cuales a la entrada en vigor del Decreto Ley 6/2023, de 2 de octubre, de medidas urgentes en materia de vivienda, ya no era procedente adoptar las medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística, podrán obtener la cédula de habitabilidad o de renovación de habitabilidad de carencia o de renovación, según sea el caso, siempre que la vivienda cumpla las condiciones de mediciones, higiene e instalaciones establecidas en la normativa en materia de habitabilidad, y su situación de fuera de ordenación no podrá ser motivo de denegación.

2. Cuando las obras de ampliación o de reforma referidas en el punto anterior hayan supuesto un incremento en el número de plazas de la vivienda, estas no serán objeto de cómputo, por lo cual no figurarán en la cédula que se otorgue, pero se tendrá en cuenta el incremento de ocupantes a los efectos de la aplicación de las determinaciones de la normativa vigente en materia de habitabilidad."

4. La disposición adicional vigésima de la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears, queda modificada de la siguiente manera:

"Disposición adicional vigésima

Norma temporal de cambio de uso y de aprovechamiento en los terrenos calificados como equipamientos públicos y privados

1. Para las solicitudes de licencia que se presenten en un plazo de dos años desde la entrada en vigor del Decreto Ley 6/2023, de 2 de octubre, de medidas urgentes en materia de vivienda, y se ejecuten en un máximo de tres años desde el inicio de las obras, en parcelas situadas en suelo urbano con una calificación de equipamiento de titularidad pública, sin edificar o con edificaciones no destinadas al uso de equipamiento, o bien que, si ya se dispone de un equipamiento en funcionamiento, existe una edificabilidad remanente, se permitirá, además del uso de equipamiento, el uso residencial destinado a vivienda protegida en régimen de alquiler o en cesión de uso. La administración pública titular de los terrenos podrá reservar una parte de la edificación para destinarla al uso de equipamiento en función de sus necesidades.

La edificabilidad de estas parcelas será la media del ámbito espacial homogéneo de los usos residenciales, definido según los puntos 1.a) y 1.b) de la disposición adicional undécima de esta ley, o la actual que le asigna el planeamiento, si esta es superior. La altura máxima no podrá superar la altura máxima permitida de la calificación urbanística mayoritaria allá donde se ubica o la que le asigna el planeamiento, si esta es superior. La densidad máxima será de una vivienda por cada 60 m² de superficie edificable residencial de la parcela.

2. Para las solicitudes de licencia que se presenten en un plazo de dos años desde la entrada en vigor del Decreto Ley 6/2023, ya citado, y se ejecuten en un máximo de tres años desde el inicio de las obras, en parcelas situadas en suelo urbano con una calificación de equipamiento privado, sin edificar o con edificaciones no destinadas todavía al uso de equipamiento, o bien que, si ya dispone de un equipamiento en funcionamiento, existe una edificabilidad remanente, se permitirá, además del equipamiento, que podrá ubicarse en otro edificio de la misma parcela, el uso residencial destinado a vivienda de precio limitado.

La edificabilidad de estas parcelas será la media del ámbito espacial homogéneo de los usos residenciales, definido según los puntos 1.a) y 1.b) de la disposición adicional undécima de esta ley o el actual que le asigna el planeamiento, si esta es superior. La altura máxima no podrá superar la altura máxima permitida de la calificación urbanística mayoritaria allá donde se ubique, o la que le asigna el planeamiento, si esta es superior. La densidad máxima será de una vivienda por cada 60 m² de superficie edificable residencial de la parcela. La edificabilidad que se asignará al equipamiento será, como mínimo, de un 10% de la nueva edificabilidad que se asigne a la parcela.

Con posterioridad a la obtención de la licencia de primera ocupación, en la que constará la condición de las nuevas viviendas de precio limitado creadas, se realizará la primera inscripción en el Registro autonómico de viviendas de precio limitado, como requisito previo a sus posteriores transmisiones, arrendamientos u otras modalidades de transmisión de cualquier derecho o cesión de uso admitido en derecho.

3. Sin perjuicio de la eficacia inmediata de las medidas, los ayuntamientos, en el ámbito de sus competencias en materia de urbanismo, podrán acordar, mediante un acuerdo del pleno, que se publique en el Butlletí Oficial de les Illes Balears en el plazo de tres meses desde la entrada en vigor de la Ley de medidas urgentes en materia de vivienda, la no aplicación de esta disposición, o bien exceptuar su aplicación en aquellos equipamientos por razones paisajísticas, de procedencia, de movilidad o cualquier otra en que se justifique la no implantación de vivienda protegida o de precio limitado en aquel ámbito. En caso de que en el citado plazo no se adopte ningún acuerdo, las medidas contenidas en esta disposición serán de aplicación plena, a no ser que ya se hubiera adoptado este acuerdo al amparo del Decreto Ley 6/2023, de 2 de octubre, ya citado.

4. Las cubiertas de los aparcamientos exteriores de las actuaciones ejecutadas al amparo de esta disposición que se realicen con instalaciones fotovoltaicas, no computarán a los efectos de los parámetros urbanísticos de edificabilidad y ocupación.

5. Las actuaciones de los puntos 1 y 2 anteriores no podrán desarrollarse cuando el equipamiento se ubique en sectores o ámbitos con usos industriales predominantes.

6. Los edificios en los cuales se hayan ejecutado obras de acuerdo con las licencias otorgadas al amparo de esta disposición quedarán legalmente incorporados al planeamiento como edificios adecuados, y su calificación urbanística se corresponderá con su volumetría específica.

7. Las actuaciones que se ubiquen en parcelas que cumplan las condiciones de los puntos anteriores y estén confrontadas con una parcela con un equipamiento público en funcionamiento de uso docente, sanitario o sociosanitario, requerirán de un informe preceptivo previo a la solicitud de la licencia, que tiene que emitir la consejería competente en la materia que corresponda, a los efectos de poder limitar o dejar sin efecto la viabilidad del cambio de uso si existe una necesidad de ampliación del equipamiento existente."

5. La disposición adicional vigesimoprimera a la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears, queda modificada de la siguiente manera:

"Disposición adicional vigesimoprimera

Actuaciones para permitir el crecimiento en altura

1. En los terrenos clasificados como suelo urbano donde el uso residencial plurifamiliar esté permitido podrán autorizarse las actuaciones encaminadas a armonizar las alturas de las edificaciones de un frente de isla o tramo de calle delimitados por dos viales o espacios públicos. La altura máxima autorizable podrá superar en un 50% la altura media de las edificaciones de este frente de isla o tramo de calle, calculada de forma ponderada a la longitud de fachada de la parcela y según un número entero por defecto a partir de las permitidas por el planeamiento urbanístico o de las existentes en el caso de edificaciones inadecuadas al planeamiento por su altura. Estas alturas se calcularán de acuerdo con la situación a la entrada en vigor del Decreto Ley 6/2023, de 2 de octubre, de medidas urgentes en materia de vivienda. En ningún caso computarán edificaciones en situación de fuera de ordenación según el artículo 129.2.b), ni las ampliaciones de edificaciones en situación de fuera de ordenación del artículo 129.2.c), ambos de esta ley.

La altura máxima reguladora resultante del crecimiento en altura no podrá superar la del edificio más alto de la isla donde se ubica ni tampoco 1,4 veces la anchura del vial o espacio público al que da frente.

El número de viviendas autorizables en cada actuación es el entero por defecto que resulta de dividir por 60 la superficie construida de esta, parámetro que tiene que prevalecer sobre cualquier otro del planeamiento que determine el número máximo de viviendas por parcela.

Las licencias urbanísticas para este tipo de actuaciones se tienen que solicitar en el plazo de dos años a partir de la entrada en vigor del Decreto Ley 6/2023, de 2 de octubre, de medidas urgentes en materia de vivienda, y ejecutarse en el plazo de tres años desde el inicio de las obras autorizadas, sin perjuicio de las prórrogas que establezca la norma urbanística.

Sin perjuicio de la eficacia inmediata de las medidas, los ayuntamientos, en el ámbito de sus competencias en materia de urbanismo, pueden acordar, mediante un acuerdo del pleno, que se publique en el Butlletí Oficial de les Illes Balears en el plazo de tres meses desde la entrada en vigor de la Ley de medidas urgentes en materia de vivienda, la no aplicación o la limitación de esta disposición por razones paisajísticas, de proporción de la sección vial urbana, de preservación del entorno o de cualquier otra circunstancia que se acuerde en uso de su competencia municipal. Esta limitación también puede ser parcial en determinados ámbitos, calificaciones urbanísticas, islas, tramos de calles u otros conceptos análogos. En caso de que en el citado plazo no se adopte acuerdo alguno, las medidas contenidas en esta disposición serán de plena aplicación, salvo que ya se hubiera adoptado el acuerdo mencionado al amparo del citado Decreto Ley 6/2023, de 2 de octubre.

2. En el caso de edificios, entornos o ámbitos declarados BIC, bien cultural o incluidos en los catálogos municipales de elementos y espacios protegidos, esta actuación únicamente se podrá llevar a cabo con autorización previa de la administración competente de acuerdo con la legislación en materia de patrimonio.

3. El exceso de edificabilidad que resulte como consecuencia de la aplicación de esta disposición, respecto de la permitida por el planeamiento urbanístico, será destinada íntegramente a viviendas de precio limitado. Las nuevas viviendas que resulten quedarán exoneradas del cumplimiento de la reserva obligatoria de aparcamiento y se podrán situar en cualquier planta del edificio que permita el uso residencial.

4. Con posterioridad a la obtención de la licencia de primera ocupación, en la que tiene que constar la condición de las nuevas viviendas de precio limitado creadas, se realizará la primera inscripción en el Registro autonómico de viviendas de precio limitado, como requisito previo a sus posteriores transmisiones, arrendamientos u otras modalidades de transmisión de cualquier derecho o cesión de uso admitido en derecho.

5. Los edificios en los que se hayan ejecutado obras de acuerdo con las licencias otorgadas al amparo de esta disposición quedarán legalmente incorporados al planeamiento como edificios adecuados y su calificación urbanística se corresponderá con su volumetría específica.

6. A los efectos de esta disposición, se entiende por altura media el número entero por defecto que resulta de la siguiente fórmula:

HM = [# (Pi x Li)] / Lt

Donde:

Pi: número de plantas, computadas desde la planta baja, permitidas por el planeamiento o existentes en el caso de edificaciones inadecuadas al planeamiento por su altura, de cada una de las parcelas del frente de isla o tramo de calle limitado entre dos viales o espacios públicos.

Li: longitud de fachada de cada una de las parcelas del frente de isla o tramo de calle limitado entre dos viales o espacios públicos.

Lt: suma total de la longitud de fachada de las parcelas del frente de isla o tramo de calle limitado entre dos viales o espacios públicos."

6. Se añade una disposición adicional, la vigesimosegunda, a la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears, con el siguiente contenido:

"Disposición adicional vigesimosegunda

Norma de cambio de uso y aprovechamiento en los terrenos con calificaciones que admitan el uso de alojamiento turístico

1. Para las solicitudes de licencia urbanística en parcelas vacantes no vinculadas a la actividad turística de alojamiento, situadas en suelo urbano y con una calificación que admita el uso de alojamiento turístico, se permite el cambio de uso a residencial para la ejecución de edificaciones de uso residencial destinadas exclusivamente al alojamiento del personal empleado y de dirección de la empresa turística, definida según la legislación en materia turística, sin que se puedan destinar estos alojamientos de personal a otros usos diferentes. Únicamente se podrán autorizar edificaciones destinadas a las modalidades de residencia comunitaria o de alojamientos con espacios comunes complementarios.

2. La edificabilidad de estas parcelas en las que se opte por el cambio de uso a residencial del personal es la media del ámbito espacial homogéneo de usos residenciales, definida según los puntos 1.a) y 1.b) de la disposición adicional decimoprimera de esta ley, o la actual que le asigna el planeamiento, si esta es superior. La altura máxima no puede superar la altura máxima permitida de la calificación urbanística mayoritaria allí donde se ubica o la que le asigna el planeamiento, si esta es superior. La densidad máxima será de una vivienda por cada 60 m² de superficie edificable de la parcela.

3. Sin perjuicio de la eficacia inmediata de las medidas, los ayuntamientos, en el ámbito de sus competencias en materia de urbanismo, pueden, mediante un acuerdo del pleno que deberá publicarse en el Butlletí Oficial de les Illes Balears en el plazo de tres meses desde la entrada en vigor de la Ley de medidas urgentes en materia de vivienda, acordar la no aplicación de esta disposición, o bien exceptuar su aplicación en aquellos ámbitos en que así lo consideren por su procedencia o cualquier otra que estimen oportuna.

4. Las parcelas que se beneficien de la aplicación de esta norma quedarán vinculadas al uso residencial del personal de la empresa turística; teniendo que quedar constancia registral de esta vinculación en la inscripción de la finca con carácter previo al otorgamiento de la correspondiente licencia urbanística municipal y sin que la edificación resultante pueda ser objeto de división en régimen de propiedad horizontal. La edificación resultante solo podrá obtener una cédula de habitabilidad o documento equivalente que incluya el número total de las plazas residenciales.

5. Los edificios en los que se hayan ejecutado obras de acuerdo con las licencias otorgadas al amparo de esta disposición quedan legalmente incorporados al planeamiento como edificios adecuados y su calificación urbanística se corresponde con su volumetría específica.

6. En todos los casos, el promotor abonará a la administración municipal competente, en concepto de monetización de la cesión de aprovechamiento, el 5% del presupuesto de ejecución material de las obras. Estos ingresos se destinarán a actuaciones e inversiones en la zona donde se ha hecho el cambio de uso, después del informe previo y vinculante de la administración turística competente."