Norma 75. Imposición de límites y condiciones para la concesión de préstamos y otras operaciones con garantía hipotecaria sobre bienes inmuebles residenciales o sobre bienes inmuebles comerciales a hogares y sociedades no financieras y empresarios individ

1. Cuando, a partir de la evaluación de los indicadores señalados en el apartado 3 de esta norma, el Banco de España concluya que las políticas y los criterios que las entidades de crédito están utilizando para la concesión de préstamos y otras operaciones con garantía hipotecaria sobre bienes inmuebles residenciales o con garantía hipotecaria sobre bienes inmuebles comerciales a hogares y sociedades no financieras y empresarios individuales (actividad empresarial) en España podrían repercutir negativamente en la intensidad del riesgo sistémico del sistema financiero, de tal forma que puedan entrañar perjuicios graves para el sistema financiero y la economía real española, podrá imponer límites y condiciones para la concesión de estos, de conformidad con lo establecido en el artículo 69 quáter de la Ley 10/2014 y en el artículo 15.1.c) del Real Decreto 102/2019.

Al hacerlo, además de la evaluación de los indicadores recogidos en el apartado 3 de esta norma, el Banco de España tendrá en cuenta lo siguiente:

i. Que la medida no conlleve para la totalidad o una parte del sistema financiero de otros Estados miembros o de la Unión en su conjunto efectos que puedan suponer o crear obstáculos al funcionamiento del mercado interior.

ii. Las recomendaciones emitidas por la JERS.

iii. Otros criterios que el Banco de España estime oportunos.

La medida adoptada podrá consistir en imponer límites o condiciones a las características financieras u otros elementos de las operaciones, de acuerdo con el apartado 6 de esta norma, o a las políticas o criterios que utilizan las entidades para evaluar la solvencia, las rentas y el nivel de endeudamiento del prestatario a los efectos de la concesión de las operaciones, sobre la base de las ratios mencionadas en el apartado 7 de esta norma.

2. A los efectos de este capítulo, se entenderá por:

a) "Bien inmueble comercial": Aquel que genere ingresos, tanto construido como en fase de promoción, o sea susceptible de generarlos, incluidos los bienes inmuebles susceptibles de un uso residencial en alquiler cuando su uso sea para actividad empresarial, o el inmueble mantenido por su propietario para llevar a cabo su negocio, fines o actividad empresarial de cualquier tipo, tanto construido como en construcción. En particular, las promociones inmobiliarias tendrán la consideración de inmuebles comerciales a efectos de este capítulo, así como todos los solares, excepto los mencionados en la letra b) siguiente.

b) "Bien inmueble residencial": Aquel disponible para su uso como vivienda, adquirido, construido o reformado por una persona física, tanto construido como en construcción, incluidos los bienes inmuebles susceptibles de un uso residencial comprados para alquiler por una persona física o jurídica, aunque el arrendamiento se celebre por temporada. Los trasteros y garajes anejos a la vivienda se considerarán también inmuebles residenciales. Los solares destinados a la autopromoción de viviendas se considerarán asimismo bienes inmuebles residenciales.

En caso de que un bien inmueble se utilice como inmueble comercial y residencial de manera simultánea, se considerará que son bienes inmuebles diferentes (en función, por ejemplo, de la superficie dedicada a cada uso) siempre que sea posible hacer dicho desglose; en caso contrario, el bien inmueble se podrá clasificar según su uso predominante.

c) "Préstamos y otras operaciones": Cualquier exposición crediticia, de acuerdo con la norma 69.2.c).

d) "Préstamos y otras operaciones con garantía hipotecaria sobre bienes inmuebles comerciales": Aquella exposición crediticia, de acuerdo con la norma 69.2.c), que esté garantizada con una hipoteca sobre un inmueble considerado comercial de acuerdo con la letra a) anterior, con independencia de la finalidad con la que se haya solicitado la operación.

e) "Préstamos y otras operaciones con garantía hipotecaria sobre bienes inmuebles residenciales": Aquella exposición crediticia, de acuerdo con la norma 69.2.c), que esté garantizada con una hipoteca sobre un inmueble considerado residencial de acuerdo con la letra b) anterior, con independencia de la finalidad con la que se haya solicitado la operación.

f) "Hogares, sociedades no financieras y empresarios individuales (actividad empresarial)": Los mencionados en la norma 69.2.g) de esta circular.

3. Para la evaluación, el seguimiento y la determinación de la necesidad de imponer límites y condiciones para la concesión de préstamos y otras operaciones, de acuerdo con el apartado 1 de esta norma, el Banco de España utilizará, entre otros, además de los indicadores recogidos en la norma 70.2, los siguientes:

- Indicadores de endeudamiento, rentas y solvencia de los acreditados y su evolución en el tiempo, entre los que se encontrarían los mencionados en el apartado 7 de esta norma.

- El nivel de los indicadores (ratios) utilizados por las entidades para la concesión de préstamos y otras operaciones, recogidos asimismo en el apartado 7 de esta norma, para un porcentaje significativo de la cartera crediticia, y su evolución en el tiempo.

- Cualesquiera otros indicadores relacionados con la concesión de préstamos y otras operaciones que el Banco de España considere relevantes.

4. El Banco de España evaluará y hará un seguimiento continuado de los indicadores señalados en el apartado 3 de esta norma y, en su caso, del grado de consecución de los objetivos como consecuencia de una medida ya impuesta, con el fin de adoptar en el momento pertinente cualquier decisión de imponer, mantener, recalibrar, revisar o poner fin a la medida. Si, de acuerdo con dicha evaluación, el Banco de España considerara necesario adoptar la correspondiente decisión, la notificará, cuando proceda, a las entidades afectadas, que tendrán un plazo de diez días hábiles para presentar las alegaciones que interesen.

Cuando el Banco de España establezca límites y condiciones con arreglo a lo dispuesto en el apartado 1 de esta norma, las entidades dispondrán de un período transitorio de seis meses para aplicarlos, salvo circunstancias excepcionales debidamente justificadas, en las que podrá determinarse que sea distinto a los seis meses.

Los límites y las condiciones se aplicarán por tiempo indefinido, salvo que la decisión por la que se establezcan fije su plazo de vigencia.

En caso de que la recalibración o revisión de las medidas adoptadas suponga una relajación de uno o de varios de los límites y condiciones establecidos inicialmente, la decisión podrá ser inmediatamente aplicable o aplicarse en el plazo establecido en la decisión de modificación de la medida.

5. Los nuevos límites y condiciones se aplicarán a las nuevas exposiciones garantizadas por hipotecas sobre bienes inmuebles residenciales o comerciales a partir de la fecha establecida conforme al apartado 4 de esta norma.

A los efectos de esta norma, se entenderán por exposiciones nuevas todas aquellas que impliquen una relación contractual entre la entidad de crédito y el prestatario no existente con anterioridad o que, habiendo existido, hayan sido objeto de refinanciación, reestructuración, renovación o renegociación, siendo elevadas a escritura pública a partir de la fecha establecida en el apartado 4 de esta norma. Asimismo, para el objetivo de esta norma, se considerarán exposiciones nuevas aquellas concedidas por la propia entidad o por otras entidades de su grupo al titular (o titulares) o a otra u otras empresas de su grupo, de acuerdo con lo establecido en los puntos 18 a 25 del anejo 9 de la Circular 4/2017; la subrogación de compradores en los préstamos hipotecarios de promotores, y, en general, cualquier otro tipo de subrogaciones o novaciones hipotecarias.

Cuando las políticas o los criterios de concesión de préstamos y otras operaciones establecidas por las entidades de crédito como instrumento para la gestión del riesgo de crédito y contraparte de acuerdo con lo exigido en el título II, capítulo I, del Real Decreto 84/2015 sean más estrictos que los límites y las condiciones que establezca el Banco de España de acuerdo con esta norma, las entidades deberán aplicar, en todo caso, las políticas o los criterios internos más estrictos sobre los establecidos por el Banco de España para esta herramienta macroprudencial.

6. Entre los límites y las condiciones que el Banco de España podrá imponer en relación con las características financieras u otros elementos de las operaciones, se encontrarán los siguientes:

a) Limitar el plazo de vencimiento de las operaciones.

b) Limitar los períodos de carencia de las operaciones.

c) Fijar una exigencia mínima de amortización del principal de la operación.

7. Entre las ratios para evaluar la solvencia, las rentas y el nivel de endeudamiento del prestatario y las utilizadas por las entidades para la concesión de préstamos y otras operaciones sobre las que el Banco de España podrá aplicar límites y condiciones, se encontrarán las siguientes:

a) Ratio del importe de la operación sobre el valor de tasación o loan to value (LTV).

b) Ratio del importe de la operación sobre el valor de la transacción inmobiliaria o loan to price (LTP).

c) Ratio del importe de la operación sobre ingresos o loan to income (LTI).

d) Ratio del servicio de la operación sobre ingresos o loan service to income (LSTI).

e) Ratio de deuda sobre ingresos o debt to income (DTI).

f) Ratio del servicio de la deuda sobre ingresos o debt service to income (DSTI).

g) Ratio de cobertura de intereses o interest coverage ratio (ICR).

h) Ratio del importe de la operación sobre la renta por alquiler o loan to rent (LTR).

Adicionalmente, para las sociedades no financieras, se considerarán:

a) Ratio del importe de la operación sobre el total activo o loan to assets (LTA).

b) Ratio de deuda sobre el total activo o debt to assets (DTA).

Las fórmulas de cálculo para cada ratio serán las recogidas en los anexos IV y V de la Recomendación de la JERS de 31 de octubre de 2016, JERS/2016/14, sobre la eliminación de lagunas de datos sobre bienes inmuebles.

De acuerdo con la recomendación de la JERS, los valores de las anteriores ratios podrán considerarse, bien en origen, bien en su situación corriente o actual.

A los efectos del apartado 3 y de este apartado, salvo que la decisión sobre la medida estableciera otra cosa, a nivel de cada entidad, el valor agregado de cada ratio se calculará como una media ponderada de las ratios calculadas individualmente para cada operación, utilizando el importe de dicha operación a los efectos de su ponderación.

En el caso de las sociedades no financieras y de los empresarios individuales (actividad empresarial), se considerará como ingresos el EBITDA, que, a efectos de esta norma, se calcula como la diferencia entre ingresos procedentes de la actividad productiva y los gastos derivados de dicha actividad, excluyendo los impuestos, los intereses, las provisiones, las depreciaciones y las amortizaciones.

En caso de que la sociedad no financiera pertenezca a un grupo de sociedades, los datos que se considerarán, a los efectos del apartado 3 y de este apartado, salvo que la decisión sobre la medida estableciera otra cosa, serán los correspondientes tanto a la sociedad como al grupo consolidado.

Ello sin perjuicio de que en la decisión sobre la medida, de acuerdo con el apartado 8 de esta norma, se pudieran recoger las previsiones necesarias para completar las definiciones de las ratios mencionadas en este apartado, lo que podría hacerse por remisión a definiciones contenidas en otras circulares, normas técnicas de aplicación de estas, definiciones recogidas en estándares o recomendaciones internacionales, como, por ejemplo, de la ABE o de la JERS, o en otra normativa, como la relativa al mercado hipotecario o a los contratos de crédito inmobiliario.

8. Sin perjuicio de la notificación a las entidades afectadas de la resolución adoptada conforme al apartado 4, el Banco de España anunciará la medida mediante publicación en su sitio web. El anuncio incluirá la siguiente información:

a) Las exposiciones con garantía hipotecaria afectadas.

b) Los límites y condiciones impuestos a las operaciones o la ratio o ratios de solvencia, rentas y nivel de endeudamiento del prestatario sobre los que se aplican los límites y las condiciones para la concesión de las operaciones, así como su nivel.

c) La definición de la ratio o ratios afectadas por la medida y su forma de cálculo, en caso de que fuera necesario complementar lo previsto en el apartado 7 de esta norma.

d) Las indicaciones necesarias para una adecuada aplicación de la medida.

e) Una justificación de la medida.

f) La fecha de aplicación de la medida y, en su caso, su duración.

g) Cualquier otro dato que el Banco de España considere oportuno, en particular a la luz de las posibles recomendaciones emitidas por la JERS.

9. El nivel de la medida establecida por el Banco de España podrá ser diferente en función del tipo de inmueble, su uso, localización, etc. Asimismo, podrá preverse la aplicación de franquicias o exenciones para la aplicación de la medida, como permitir un porcentaje de créditos nuevos no sujeto a esta.

En el caso de medidas sobre ratios, el Banco de España podrá determinar la medida sobre una o varias ratios individualmente consideradas o como combinación de estas. Asimismo, podrá aplicar la medida correspondiente sobre ratios estresadas cuando el tipo de interés de la exposición sea variable o la exposición esté denominada en moneda extranjera.

Para la determinación de la medida, el Banco de España podrá tener en cuenta, entre otros, la moneda del préstamo, si el tipo de interés es fijo o variable, el tipo de inmueble en garantía, su uso (como residencia habitual, segunda residencia, para arrendamiento), si se trata de una primera compra de vivienda habitual, el valor de tasación del inmueble y las características socioeconómicas del acreditado.

10. Cuando no se aprecien razones de estabilidad financiera, un aumento excesivo del riesgo bancario o un endeudamiento excesivo de los prestatarios que justifiquen la aplicación de la medida con carácter general, el Banco de España podrá dar un tratamiento diferenciado o incluso excluir de su aplicación préstamos para la financiación de viviendas de protección oficial, sociales o sujetas a ayudas públicas asimilables, u operaciones para la financiación especializada de obra civil, entre otras. En particular, podrá dar un tratamiento diferenciado o excluir de la aplicación de la medida a las sociedades no financieras y empresarios individuales (actividad empresarial) en función del número de años en el ejercicio de la actividad económica correspondiente, de su tamaño (medido por su volumen de negocio, total activo, número de empleados, etc.) o de su rama de actividad. Asimismo, el Banco de España podría excluir de la aplicación de la medida las operaciones que sean objeto de refinanciación, reestructuración, renovación o renegociación.

11. Al determinar la medida, el Banco de España podrá modular su aplicación atendiendo a condiciones subjetivas de las entidades, como su tamaño o su especialización, entre otras, cuando sea necesario para garantizar la estabilidad del sistema financiero.