Articulo 7 Medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda

7.1 Se añade un nuevo apartado, el 2 bis, en el artículo 8 de la Ley del derecho a la vivienda, con la redacción siguiente:

2 bis. En el marco de las competencias de promoción y gestión de la vivienda de protección pública a que hace referencia el apartado 2, los entes locales ejercen las funciones siguientes:

a) El encargo de los proyectos de edificación sobre suelos de titularidad municipal o sobre los que tenga disponibilidad para la construcción de viviendas de protección pública, la licitación y la ejecución de las obras.

b) La definición de los criterios y procedimientos de adjudicación de las viviendas promovidas por los entes locales y la selección de las personas adjudicatarias de las viviendas.

c) La gestión de las viviendas promovidas por los entes locales en régimen de alquiler y su mantenimiento.

d) La ejecución de los programas y líneas de actuación que define este Ley o los planes de vivienda, con la finalidad de incrementar el parque de viviendas de titularidad o gestión municipal.

7.2 Se modifica el apartado 1 del artículo 17 de la Ley del derecho a la vivienda, que queda redactado de la manera siguiente:

1. El planeamiento urbanístico, mediante el establecimiento de la calificación urbanística de vivienda de protección pública y la determinación de los porcentajes de techo que los sectores de planeamiento derivado tienen que reservar para esta destinación, vinculan el suelo al régimen de protección oficial que esta ley establece, de conformidad con la legislación urbanística, el planeamiento territorial y la memoria social. La calificación urbanística del suelo de vivienda de protección pública, de carácter genérico o específico, que establezca el planeamiento urbanístico vincula en los mismos términos la calificación de vivienda con protección oficial.

7.3 Se modifican los apartados 5 y 6 del artículo 17 de la Ley del derecho a la vivienda, que quedan redactados de la manera siguiente:

5. El planeamiento urbanístico general de nueva implantación, sin perjuicio del cumplimiento de los estándares de reserva mínima destinada a viviendas de protección pública que establece la legislación urbanística, tiene que garantizar y justificar que no se reduce en el conjunto del plan el total de techo calificado de vivienda de protección pública por el planeamiento anterior, a menos que se justifique adecuadamente en la memoria social que se han producido cambios estructurales en la demanda de vivienda que permitan reconsiderar las calificaciones con esta destinación y, en los municipios incluidos en un área de demanda residencial fuerte y acreditada, que se cumple el objetivo de solidaridad urbana. Esta última posibilidad tiene carácter excepcional y siempre se tiene que respetar la duración de la sujeción al régimen jurídico de protección establecida en la calificación de las viviendas con protección oficial que estén edificadas.

6. Las modificaciones puntuales del planeamiento urbanístico general que afecten a la calificación urbanística del suelo de vivienda de protección pública y que comporten la reducción del techo con esta destinación tienen carácter excepcional y se deben justificar adecuadamente, sea por la necesidad de creación de sistemas urbanísticos de titularidad pública, sea por los cambios estructurales producidos en la demanda de vivienda. En este último caso, si se trata de un municipio incluido en un área de demanda residencial fuerte y acreditada, se debe justificar que se cumple el objetivo de solidaridad urbana. En todo caso, estas modificaciones tienen que respetar la duración de la sujeción al régimen jurídico de protección establecida en la calificación de las viviendas con protección oficial que estén edificadas.

7.4 Se modifica el artículo 77 de la Ley del derecho a la vivienda, que queda redactada de la manera siguiente:

Artículo 77

Definición de vivienda con protección oficial

1. Es vivienda con protección oficial la que, de acuerdo con esta Ley, los reglamentos que la despliegan y los planes de vivienda, se sujeta a un régimen de protección pública que permite establecer como mínimo el precio máximo de venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda, y que un acto administrativo dictado por el departamento competente en materia de vivienda califica como tal de acuerdo con el procedimiento específico establecido por reglamento. La protección oficial se puede extender a garajes, anexos, trasteros y otros elementos diferentes de la vivienda, pero que estén vinculados. Esta extensión de la protección oficial se tiene que regular por reglamento.

2. La función esencial de las viviendas con protección oficial es satisfacer la necesidad de vivienda de las personas usuarias que las ocupan legalmente para que constituyan la residencia habitual.

3. La calificación de vivienda con protección oficial es:

a) Genérica, cuando el acceso a la vivienda de las personas usuarias pueda estar en régimen de propiedad, de arrendamiento u otro régimen de cesión del uso sin transmisión de la propiedad.

b) Específica, cuando el acceso a la vivienda de las personas usuarias esté sólo en régimen de arrendamiento.

4. Los promotores tienen que inscribir en el Registro de la Propiedad la calificación definitiva genérica o específica de las viviendas con protección oficial.

7.5 Se derogan los apartados 1 y 5 del artículo 78 de la Ley del derecho a la vivienda.

7.6 Se modifica el artículo 79 de la Ley del derecho a la vivienda, que queda redactado de la manera siguiente:

Artículo 79

Vigencia de la calificación de las viviendas con protección oficial

1. La calificación de las viviendas con protección oficial es vigente mientras concurra alguna de las circunstancias siguientes:

a) Que el planeamiento urbanístico las reserve al uso de vivienda de protección pública.

b) Que estén integradas en un patrimonio público de suelo y de vivienda.

2. En otros supuestos a que hace referencia el apartado 1, la vigencia de la calificación de las viviendas con protección oficial puede ser de duración determinada de acuerdo con lo que se establezca reglamentariamente, considerando si se han otorgado ayudas públicas o no para su promoción y la naturaleza de estas, incluida la cesión gratuita del suelo o el vuelo afectados o por un precio inferior a su valor.

3. Mientras se den las circunstancias legales y reglamentarias que determinan la vigencia de la calificación de vivienda con protección oficial, sólo se puede descalificar a iniciativa de la misma Administración por razones de interés público vinculadas a las necesidades de la vivienda y siempre que la calificación urbanística del suelo no la destine al uso de vivienda de protección pública.

4. La resolución que, si procede, autorice la descalificación conforme a lo que se prevé en el apartado 3 puede fijar como condición la necesidad de devolución de todas o de parte de las ayudas percibidas.

7.7 Se modifica el artículo 83 de la Ley del derecho a la vivienda, que queda redactado de la manera siguiente:

Artículo 83

Precios de venta y rentas máximos de las viviendas con protección oficial

1. Las viviendas con protección oficial se sujetan al régimen de precios de venta y de rentas que corresponde abonar a los usuarios como máximo, determinados de acuerdo con los artículos 83 bis en 83 ter.

2. Corresponde a la Administración competente para calificar las viviendas con protección oficial determinar el precio o la renta máximos en el momento de calificarlos. Cada vez que se formalice un contrato que permita a los usuarios ocupar una vivienda con protección oficial, las partes tienen que hacer constar en el contrato el precio y la renta máximos vigentes en aquel momento, sin perjuicio de que puedan pactar un precio o una renta inferiores.

7.8 Se añaden dos artículos nuevos, el 83 bis y el 83 ter, con la redacción siguiente:

Artículo 83 bis

Determinación del precio de venta máximo.

1. El precio de venta máximo de una vivienda con protección oficial se determina aplicando al precio de venta básico los factores de localización y de características de la vivienda.

2. El precio de venta básico de las viviendas con protección oficial, expresado en euros por metro cuadrado de superficie útil, es único para todo el territorio y se determina atendiendo:

a) El valor mínimo de los terrenos no transformados urbanísticamente próximos a núcleo de población, que se establece en 7,5 euros por metro cuadrado de suelo. Este valor se puede actualizar mediante la ley de acompañamiento a la Ley de presupuestos de la Generalidad.

b) Los gastos ordinarios para la urbanización de los terrenos mencionados.

c) Los costes de construcción de una vivienda en un edificio plurifamiliar, de calidad media y de características estándares.

3. El factor de localización permite corregir al alza el precio de venta básico atendiendo a la demanda residencial existente en cada municipio.

4. El factor de características de la vivienda pondera sus condiciones específicas en materia de eficiencia energética y, con respecto a las viviendas usadas, las circunstancias de antigüedad así como su estado de conservación, que, valoradas en su conjunto, influyan significativamente en el precio. Corresponde a este factor un valor entre 0,9 y 1,1 teniendo en cuenta que el valor 1 se corresponde con una vivienda de características estándar.

5. Corresponde al consejero o consejera del departamento competente en materia de vivienda establecer periódicamente el precio de venta básico y el factor de localización mediante orden.

Artículo 83 ter

Determinación de la renta máxima y bonificaciones a la renta

1. La renta máxima de una vivienda con protección oficial se determina aplicando al precio de venta máximo obtenido una tasa anual de rentabilidad del 4,8 por ciento. Esta tasa se puede actualizar mediante la ley de acompañamiento a la Ley de presupuestos de la Generalidad. La renta máxima obtenida se tiene que reducir en función de lo que establezcan las ayudas públicas, incluida la cesión de suelo, que se hubieran obtenido para la promoción de la actuación si procede.

2. En los contratos se puede pactar la actualización anual de la renta, sin que se pueda prever un incremento superior a lo que resultaría de aplicar la variación porcentual experimentada por el índice de precios al consumo en la fecha de la actualización.

3. Las administraciones públicas competentes pueden establecer bonificaciones a la renta en función del nivel de ingresos de los usuarios. En el caso de promociones privadas de las viviendas, las bonificaciones que se establezcan se tienen que compensar a la cedente del uso de la vivienda. Estas bonificaciones son revisables anualmente de acuerdo con la variación de la situación económica de las personas usuarias.

7.9 Se añade un nuevo apartado, el 9, al artículo 95 de la Ley del derecho a la vivienda, con la redacción siguiente:

9. La inscripción en el Registro de Solicitantes de Vivienda con Protección Oficial caduca, previa advertencia de la Administración que gestiona el Registro, en el plazo de un año, a menos que sea renovada antes del transcurso de este plazo mediante la presentación de una declaración responsable sobre el cumplimiento de los requisitos exigidos.

7.10 Se modifica la letra c) del apartado 1 del artículo 96 de la Ley del derecho a la vivienda, que queda redactada de la manera siguiente:

c) La renuncia a participar en un procedimiento de adjudicación y la renuncia a la vivienda con protección oficial adjudicada, por una sola vez, sin causa justificada.

7.11 Se añade una nueva letra, la f, al apartado 1 del artículo 96 de la Ley del derecho a la vivienda, con la redacción siguiente:

f) La caducidad de la inscripción por falta de renovación.

7.12 Se modifica el apartado 1 del artículo 101 de la Ley del derecho a la vivienda, que queda redactado de la manera siguiente:

1. Los promotores de viviendas con protección oficial gestionan el proceso de adjudicación de acuerdo con este artículo, considerando las particularidades del artículo 101 bis y sin perjuicio de los regímenes especiales regulados en los artículos 102 y 103 y del derecho de realojamiento de las personas afectadas por la ejecución de una actuación urbanística.

7.13 Se añade un nuevo apartado, el 2 bis, en el artículo 101 de la Ley del derecho a la vivienda, con la redacción siguiente:

2bis. En el caso de promociones públicas de vivienda con protección oficial, corresponde a la Administración promotora aprobar las bases y gestionar el procedimiento de adjudicación. En caso de que la mencionada Administración promotora no sea la municipal, las bases se tienen que elaborar teniendo en cuenta los criterios y necesidades que indique la Administración municipal.

7.14 Se añade un nuevo artículo, el 101 bis de la Ley del derecho a la vivienda, con la redacción siguiente:

Artículo 101 bis

Adjudicación de viviendas con protección oficial de promoción privada

1. En el supuesto de promociones privadas de viviendas con protección oficial con ayudas públicas, el proceso de adjudicación se rige por las condiciones y los criterios de selección de los adjudicatarios que establezca la Administración otorgante de la ayuda. Si esta Administración no se reserva para sí la gestión del proceso de adjudicación de las viviendas, corresponde a los promotores privados gestionarlo.

En el caso de viviendas en régimen de alquiler, las primeras y posteriores adjudicaciones se tienen que llevar a cabo por orden de preferencia según la mayor antigüedad de la inscripción en el Registro de Solicitantes de Viviendas con Protección Oficial de acuerdo con la lista proporcionada por la Administración competente.

2. En el supuesto de promociones privadas de viviendas con protección oficial en régimen de alquiler, sin ayudas públicas, sobre terrenos destinados urbanísticamente al uso de vivienda de protección pública, corresponde a los promotores privados gestionar el proceso de adjudicación a partir de la lista proporcionada por la Administración competente de personas inscritas en el Registro de Solicitantes de Viviendas con Protección Oficial de acuerdo con el procedimiento que se establezca por reglamento. En caso de que se produzcan vacantes o renuncias, la adjudicación posterior de las viviendas afectadas a otros solicitantes se tiene que efectuar de acuerdo con el artículo 103.

3. Para obtener la lista de personas inscritas en el Registro de Solicitantes de Viviendas con Protección Oficial, los promotores privados que gestionen el proceso de adjudicación lo tienen que solicitar ante el órgano gestor del Registro, indicando las condiciones relativas a los ingresos económicos u otros que, si procede, sean exigibles a las adjudicatarias de conformidad con esta Ley. La Administración dispone de un plazo máximo de un mes para facilitar este listado, que tiene que estar integrado por la relación de las personas inscritas que reúnan las condiciones exigidas para ser adjudicatarias y, si procede, ordenada por antigüedad de su inscripción al Registro.

7.15 Se modifica el primer párrafo del artículo 103 de la Ley del derecho a la vivienda, que queda redactado de la manera siguiente:

Las viviendas con protección oficial promovidas sin ayudas públicas y sin que la calificación urbanística del suelo imponga esta destinación son adjudicadas por los promotores por el procedimiento que libremente escojan, respetando en todo caso los requisitos que sean exigidos por reglamento para acceder a viviendas con protección oficial. Asimismo, hay que respetar los criterios siguientes :