Articulo 42 Reglamento general de la Ley de urbanismo para la isla de Mallorca

1. El índice de intensidad del uso residencial y el índice de intensidad del uso turístico, determinan, respectivamente, para cada unidad de vivienda o para cada plaza de alojamiento turístico, la superficie mínima de parcela neta necesaria para construirla o implantarla. En la definición del índice de intensidad del uso turístico, el plan de ordenación detallada se tendrá que ajustar a las determinaciones sobre ratio turística establecidas en los instrumentos de ordenación territorial o turísticos a los que la legislación sectorial turística asigna esta definición. En los terrenos en que sea posible implantar ambos usos se tendrán que definir los índices respectivos de cada uno.

El índice de intensidad constituye un parámetro que se tendrá que incluir en el acto de otorgamiento de la correspondiente licencia municipal de obras como condición limitativa de esta, que deberá ser inscrita en el Registro de la Propiedad, juntamente y si procede, con la condición de indivisibilidad de la parcela.

2. Los índices se deberán de expresar en forma de fracción, en la que el numerador será siempre la unidad de vivienda o la plaza turística, según corresponda, y el denominador la superficie de parcela neta necesaria para la construcción de estas unidades, de acuerdo con las reglas siguientes.

El plan de ordenación detallada, o su revisión, tendrá que definir los índices de intensidad, con respecto a los suelos clasificados como urbanos y no remitidos a ordenación posterior y a los suelos con planeamiento parcial o especial de desarrollo aprobado definitivamente, atendiendo a los criterios siguientes:

a) En ámbitos de suelo urbano consolidado por la edificación en más del 90% de su superficie y que no estén sujetos a actuaciones de transformación urbanística, se tendrá que limitar la capacidad máxima poblacional estableciendo un índice de uso residencial, turístico o mixto de tal manera que los núcleos urbanos consolidados mantengan su propio tipo edificatorio tradicional y se garantice el equilibrio adecuado entre la población máxima servida y las dotaciones de infraestructuras, equipamientos, espacios libres, aparcamientos y otros servicios urbanísticos.

A estos efectos, se entiende este ámbito como la zona de suelo urbanizado que, de conformidad con el instrumento de ordenación urbanística correspondiente, disponga de unos parámetros juridicourbanísticos concretos que permitan identificarla de manera diferenciada por usos y tipologías de la edificación con respecto a otras zonas de suelo urbanizado, y que posibilite aplicar una normativa propia para desarrollarlo.

La aplicación del índice de uso residencial o turístico en el ámbito que se fije no puede dar lugar a un número mayor de habitantes de los que resulten de la capacidad de población determinada en función de la existente y de las previsiones demográficas en un horizonte mínimo de quince años. Por ello, las características de la edificación que se establezca en la normativa que rija el ámbito tendrán que adecuarse a este índice.

b) En el resto de suelo urbano, y en el suelo urbanizable directamente ordenado mediante el plan de ordenación detallada, se tendrá que definir según el tipo edificatorio que la ordenación establece siempre que se garantice el equilibrio adecuado entre la población máxima servida y las dotaciones de infraestructuras, equipamientos, espacios libres, aparcamientos y otros servicios urbanísticos.

3. El producto del índice de intensidad del uso residencial o del uso turístico de cada calificación o zona de ordenación por la superficie total de terrenos que tengan asignada estas calificaciones o correspondan a la zona de ordenación mencionada, determinará la capacidad máxima de población posible en dicha zona, excepto con respecto a los ámbitos de suelo urbano consolidados por la edificación en más del 90% y no sujetos a actuaciones de transformación urbanística, que se tendrá que determinar en función de la existente y de las previsiones demográficas en un horizonte mínimo de quince años.

Para el cómputo de la superficie afectada por cada calificación, sólo se tendrán en cuenta las superficies de parcela neta, edificada o no, cuyo uso detallado incluya la posibilidad de un uso residencial o uso turístico.

Para el cómputo de la población posible en los terrenos calificados para uso exclusivo residencial, se entiende que en cada vivienda corresponde una población de 2,5 personas. Esta capacidad se entiende como mínima y es de aplicación, a menos que los planes generales, de acuerdo con las características específicas de la tipología de que se trate, determinen una capacidad mayor.

La suma de las poblaciones máximas posibles en cada calificación o zona de ordenación determina las capacidades máximas de población que derivan de las determinaciones del planeamiento en los suelos a que hace referencia el apartado 2.

Si el producto del índice de intensidad del uso residencial o del uso turístico por la superficie de parcela neta no da un número entero de viviendas o de plazas turísticas, se deberá redondear, al alza si la fracción decimal es mayor que 5 y a la baja si es igual o menor que 5.