Articulo 317 Reglamento General de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía

1. Cuando las actuaciones de conservación, mejora y rehabilitación, incluidas las obras adicionales que la Administración ordene por motivos turísticos o culturales, o para la mejora de la calidad y sostenibilidad del medio urbano, alcancen a diversos propietarios o cuando la mejor eficacia para su consecución requieran una actuación conjunta, la Administración podrá delimitar de oficio o a instancia de cualquier persona interesada, un ámbito para su ejecución mediante el procedimiento previsto para la delimitación de unidades de ejecución pudiendo optar por su gestión pública o privada. Cuando dichas actuaciones requieran la colaboración, coordinación y cooperación de las distintas Administraciones Públicas se estará a lo dispuesto en el Capítulo IX del Título V de este Reglamento, pudiéndose emplear en cualquier caso las previsiones del presente artículo.

2. El ámbito de actuación se sujetará al pago de cuotas de conservación para la asunción por los propietarios del coste de las actuaciones previstas, con independencia de las que de manera individual correspondiera a cada uno de ellos, sin que en ningún caso se pueda exigir pagos por encima del contenido normal del deber de conservación. Sin perjuicio del cumplimiento de los deberes derivados de las actuaciones previstas en este artículo, los propietarios, las comunidades de propietarios, las entidades de conservación o la persona que asuma la responsabilidad de la ejecución podrán ser destinatarios de las ayudas públicas previstas en el artículo 144 de la Ley y otras ayudas públicas que tengan por objeto la conservación, rehabilitación, accesibilidad, eficiencia energética y, en general, la mejora de la calidad y sostenibilidad del medio urbano.

Se aplicarán como módulos de reparto, conjuntamente, la superficie de las fincas o parcelas y su valor catastral a efectos del impuesto sobre bienes inmuebles. La distribución de la carga de conservación será proporcional a la participación de cada una de las fincas en el régimen de la división horizontal o, en su caso, del complejo inmobiliario.

En ausencia de tales regímenes de división horizontal o de complejo inmobiliario, la Administración actuante podrá, a costa de los propietarios, formular y aprobar, por el procedimiento previsto en el artículo 246, sin necesidad de sustanciar información pública, un proyecto de distribución de cargas de conservación que tenga por objeto repercutir estos costes entre los propietarios afectados y determinar su afección real en proporción con la edificabilidad materializada que tenga cada finca en el conjunto del ámbito sujeto a dicha actuación.

3. En el supuesto de que la actividad de ejecución de actuaciones de conservación, mejora y rehabilitación se lleve a cabo en régimen de gestión privada y hubiera una pluralidad de propietarios, se podrá constituir una Entidad de Conservación, que tendrá la consideración de entidad urbanística colaboradora, con el propósito de acometer los gastos que correspondan en régimen de justa distribución cargas.

La iniciativa para la constitución de la entidad urbanística de conservación corresponderá a los propietarios incluidos en el ámbito o bien a los propietarios que representen más del cincuenta por ciento del aprovechamiento del ámbito de la actuación. A estos efectos podrán emplearse subsidiariamente las reglas establecidas en la legislación de propiedad horizontal sobre determinación de cuotas de participación.

También podrá llevarse a cabo por gestión indirecta en caso de incumplimiento del deber de edificación o cuando exista acuerdo con los propietarios del ámbito de actuación.

4. Las Entidades de Conservación se regirán por sus propios estatutos, que deberán ser aprobados por la Administración actuante, a propuesta de la mayoría de las cuotas de participación en la entidad. La aprobación de los estatutos y constitución de la entidad se llevará a cabo conforme al procedimiento establecido en el artículo 132. A dichos efectos podrán tener la consideración de interesados las comunidades y agrupaciones de propietarios, no siendo en tal caso preceptiva la notificación individualizada a los propietarios integrados en las mismas.

Los propietarios de solares, fincas o parcelas incluidos en el ámbito de conservación, o en su caso las comunidades o agrupaciones de comunidades de propietarios, quedarán incorporados obligatoriamente a la entidad urbanística de conservación si no se hubieran adherido a la entidad en el plazo previsto en el artículo 132.7.

5. El contenido de los Estatutos, en congruencia con su objeto, será el establecido en el artículo 131.4.

El municipio podrá aprobar estatutos tipo, por procedimiento análogo al establecido en el artículo 219.6, al que podrán acogerse para la constitución de la entidad la mayoría de cuotas de participación sin necesidad del trámite recogido en el párrafo anterior. A tales efectos, remitirán copia del acuerdo y de sus estatutos a la Administración actuante para su inscripción en el Registro de entidades colaboradoras, quedando legitimadas para la ejecución de las actuaciones.

Tampoco requerirán dicho trámite las comunidades y agrupaciones de comunidades de propietarios ya constituidas cuyo ámbito de actuación coincida con el de las actuaciones de conservación, mejora y rehabilitación a llevar a cabo. A tales efectos, remitirán copia del acuerdo y de sus estatutos a la Administración actuante para su aprobación y su inscripción en el Registro de entidades colaboradoras, quedando legitimadas para la ejecución de las actuaciones.

6. En el seno de la Entidad de Conservación se elaborará, tramitará y aprobará, por la mayoría de las cuotas representadas, un proyecto de distribución de cargas, con contenido y por procedimiento recogidos en el artículo 318. Así mismo, la Entidad de conservación elaborará el proyecto obras de conservación, mejora o rehabilitación, para su autorización de acuerdo con lo establecido en el Capítulo II del presente Título. La Entidad de Conservación podrá recabar el auxilio del municipio para recaudar las cuotas por la vía de apremio, sin perjuicio del ejercicio de acciones que procedan.

7. Con la Entidad de Conservación podrá colaborar una empresa constructora, que asuma la financiación de la actuación y la ejecución de las obras de conservación, mejora y rehabilitación.