Articulo 277 Reglamento General de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía

1. Como presupuesto para el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto regulados en la Ley, la Administración de la Junta de Andalucía y los municipios deberán delimitar las áreas en las que las transmisiones onerosas de bienes inmuebles estén sujetas, a su favor, a tales derechos. Tal delimitación podrá efectuarse por el instrumento de ordenación correspondiente o mediante el procedimiento de delimitación de unidades de ejecución.

2. En la documentación específica relativa a la delimitación deberá figurar una Memoria justificativa de la necesidad de someter las transmisiones a los derechos de tanteo y retracto, detallando, al menos, los siguientes extremos:

a) Ámbito o área a escala suficiente para el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, indicando sus coordenadas georreferenciadas o certificación catastral descriptiva y gráfica. Se incorporará planimetría georreferenciada sobre la base de la cartografía catastral.

b) Especificación del tipo de bienes y derechos dentro del área que se someterán a los derechos de tanteo y retracto, y plazo de sujeción de las transmisiones al ejercicio de tanteo y retracto si fuera menor de diez años.

c) Objetivos a conseguir.

d) Justificación del ámbito delimitado.

e) Relación de bienes y derechos afectados.

f) Relación de titulares de bienes y derechos afectados, con dirección a efectos de notificaciones.

g) Identificación de la Administración actuante, con dirección a efectos de notificaciones.

3. Una vez iniciado el expediente de delimitación del área de tanteo y retracto, cuando sea preceptiva la notificación individual, la Administración actuante deberá recabar de oficio, del Registro de la Propiedad correspondiente, certificación de titularidad y cargas de todas las fincas incluidas en el ámbito. En la solicitud se expresarán las parcelas que resulten incluidas en el ámbito. El Registro de la Propiedad, al mismo tiempo que expida las certificaciones antedichas, extenderá al margen de cada finca nota expresiva del Organismo actuante y fecha de iniciación del expediente en los términos y con la duración y efectos previstos en la legislación hipotecaria. La nota marginal solamente producirá el efecto de que los interesados que hagan constar su derecho en el Registro con posterioridad a ella no tendrán que ser citados preceptivamente en el expediente. Si dichos interesados se personaren en el mismo, seguirán con ellos las sucesivas actuaciones.

4. El expediente de delimitación del área será sometido a información pública por un plazo mínimo de un mes mediante anuncio en el Boletín Oficial correspondiente, según cual sea la Administración actuante y en su portal web. El anuncio deberá indicar expresamente el plazo de información al público, la dirección y el horario de la oficina o dependencia en la que se puede ejercer el derecho de información, la identificación del portal web o el medio electrónico donde puede consultarse el expediente.

Simultáneamente será preceptiva la notificación individualizada a cargo de la Administración actuante a las personas que consten en el Registro de la Propiedad o, en su defecto, las que aparezcan con tal carácter en registros públicos o fiscales en concepto de titulares de derechos de dominio sobre las fincas o derechos de aprovechamiento afectados o de cualquier otro derecho real o personal inscrito en el Registro de la Propiedad. Cuando la notificación sea infructuosa se procederá en los términos previstos en la legislación de procedimiento administrativo común.

Cuando el ámbito coincida con un polígono catastral completo incluido en suelo rústico, o un ámbito superior, y el objeto sea controlar procesos de parcelación urbanística no será preceptiva la notificación individual. En tal caso, el plazo de información pública previsto anteriormente será por un mínimo de sesenta días, debiéndose publicar en el portal web del Ayuntamiento y en el Boletín Oficial de la provincia, además de en los correspondientes de la Administración actuante, en caso de ser distinta.

5. El acuerdo de aprobación de áreas de tanteo y retracto, con indicación del plazo de sujeción de las transmisiones al ejercicio de tanteo y retracto, junto con la delimitación georreferenciada de su ámbito espacial cuando no coincida con términos municipales completos y acreditando haber dado cumplimiento a la notificación a todos los afectados en el expediente, salvo en el caso previsto en el apartado 4, será remitido al Registro de la Propiedad para su incorporación y constancia en la aplicación gráfica registral a que se refiere el artículo 9 de la Ley Hipotecaria. No podrán inscribirse en el Registro de la Propiedad las transmisiones sobre los inmuebles incluidos en las expresadas delimitaciones si no se hubiera acreditado la práctica de las notificaciones contempladas en el artículo 132.6 de la Ley, en los términos establecidos en la legislación hipotecaria.

Las Notarías remitirán a la Administración actuante, para su debido conocimiento, copia simple en papel o soporte digital de las escrituras otorgadas que afecten a la propiedad de las fincas, ya sean parcelas o edificaciones, o de transmisiones previstas en el artículo 278.2 ubicadas en los ámbitos de área de tanteo y retracto que consten en el sistema de información territorial y urbanística del artículo 279.

6. En el sistema de expropiación, la delimitación de la unidad de ejecución supondrá la delimitación del área para el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, siempre que aquella contenga la relación de propietarios y la descripción de bienes y derechos afectados.