Articulo 24 Registro de la Riqueza Territorial y de los Catastros

1. El valor de los bienes inmuebles del Registro de la Riqueza Territorial se obtendrá por el método de comparación con el valor de mercado mediante la utilización de modelos estadísticos.

A los efectos señalados en el párrafo anterior, cuando se disponga de modelos de estimación de valores se determinará el valor de los inmuebles mediante la aplicación por la Hacienda Tributaria de Navarra de los citados modelos a los bienes recogidos en cada momento en el Registro de la Riqueza Territorial.

Constituyen modelos de estimación de valores de los bienes inmuebles los instrumentos de valoración aplicables a un conjunto o subconjunto de bienes inmuebles, obtenidos como resultado del estudio de una muestra representativa de un conjunto cuantitativamente significativo de bienes de naturaleza homogénea, atendiendo al ámbito geográfico o a las características de los mismos obrantes en el Registro de la Riqueza Territorial, y que permiten estimar con precisión los efectos de todos los factores sistemáticos de influencia en el valor de los inmuebles.

Para la elaboración de los modelos de estimación de valores se tomarán como fuentes de información, entre otras, las muestras de mercado que sean facilitadas a la Hacienda Tributaria de Navarra por los Ayuntamientos y las que obren en poder de la misma o sean confeccionadas al efecto.

2. La fijación por la Hacienda Tributaria de Navarra de los valores de aquellos bienes inmuebles que, por sus características o ámbito geográfico a que se refiere el apartado anterior, se encuentren fuera del rango de las muestras utilizadas para la elaboración de los modelos de estimación vigentes, se realizará empleando los siguientes métodos analíticos que atenderán a la información del mercado sobre costos, rendimientos y valores:

a) Aditivo, consistente en la valoración de un bien inmueble considerado como la suma del valor del vuelo en su estado actual, obtenido por el método del coste, y del valor del suelo que se calculará aplicando el método de comparación o, cuando ello no sea posible, el método del valor residual.

b) De capitalización, consistente en la valoración del bien a partir de la renta real que produce o de su renta potencial.

c) De los valores medios por tipo de aprovechamiento primario.

d) De comparación de mercado cuando no existan modelos estadísticos de estimación de valores.

3. En los casos en que sea aplicable más de un método de los señalados en el apartado anterior se adoptará el que proporcione un valor mayor.

4. El método del coste será aplicable en la valoración de toda clase de elementos de naturaleza inmueble a excepción del suelo.

Dicho método se basa en la estimación del coste que con mayor probabilidad supondría la sustitución de ese elemento por otro de similares características y utilidad.

En el caso de construcciones se entiende por valor de sustitución a nuevo el coste de ejecución material de una edificación asimilable pero utilizando materiales y sistemas de construcción actuales, incrementados en los honorarios del proyecto y de la dirección de obra, los costes de las licencias, tasas y tributos correspondientes, los beneficios de la contrata, los gastos y beneficios de la promoción y los gastos financieros y de comercialización.

A tal efecto, se aplicarán aquellos parámetros generales de valoración a que se refiere el artículo 23.2.c) de la presente Ley Foral que permitan determinar el coste de sustitución a nuevo de las unidades inmobiliarias consideradas como construcción, conforme a lo dispuesto en el artículo 13.2 de la presente Ley Foral, y atendiendo a la tipología establecida reglamentariamente.

En el caso de unidades inmobiliarias que, por la rareza y escasa frecuencia de sus características o por su extremadamente alto coste real de construcción, no sean subsumibles en las tipologías referidas en el párrafo anterior, el coste de sustitución se calculará a partir de costes históricos actualizados o costes reales.

En el caso de otros elementos inmuebles, se seguirán criterios similares en función de sus características.

Sobre el valor de sustitución a nuevo así determinado se aplicarán los coeficientes de corrección a que se refiere el artículo 23.2 relativos a la antigüedad, uso, estado de conservación y cuantas otras características que influyan sobre su valor y que permitan calcular el valor del vuelo en su estado actual.

5. El método del valor residual será aplicable a la determinación del valor del suelo.

El valor residual del suelo es el resultante de detraer del previsible valor en venta de su mayor y mejor uso el coste que resulte necesario para la realización efectiva del citado uso.

Se entiende por mayor y mejor uso aquél que resulte más probable, físicamente posible, apropiadamente justificado, legalmente permitido, financieramente factible y que dé lugar a su valor más alto.

No obstante lo señalado en el apartado anterior, el valor residual de los suelos no construidos o de los suelos que hubieran sido construidos sin haber agotado la capacidad edificatoria asignada por la normativa urbanística, se determinará en función de las circunstancias urbanísticas y, en su caso, de las características concurrentes que se determinen reglamentariamente, fijándose la cuantía correspondiente al rendimiento óptimo del suelo atendiendo a los valores en venta previsibles, minorados con los costes de derribo de las construcciones existentes cuando éste sea necesario para la obtención del mismo.

La aplicación de este método requerirá la existencia de información adecuada para estimar los costes de sustitución y los valores de mercado o precios de venta de los usos más probables, para determinar su mayor y mejor uso.

6. El método de valoración de los bienes inmuebles por capitalización constituye un método de asignación de valor atendiendo al rendimiento actual o renta real que produce el mismo o a su rendimiento o renta potencial.

7. El método de los valores medios por tipo de aprovechamiento primario aplicable a terrenos con aprovechamiento agroforestal se determinará mediante el desarrollo de las actuaciones que se determinen reglamentariamente.

8. El método de comparación de mercado sin disponibilidad de modelos estadísticos de estimación puede utilizarse para la valoración de toda clase de inmuebles para los que no sean de aplicación los modelos estadísticos de estimación vigentes, siempre que se disponga de información suficiente sobre al menos seis transacciones recientes de bienes de características similares.