Articulo 203 Reglamento General de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía

1. La ejecución de las obras de urbanización de la unidad de ejecución, ámbito de actuación o, en su caso, de las fases de urbanización definidas, será previa o simultánea a la edificación cuando el instrumento de ordenación urbanística prevea la nueva urbanización de terrenos o la reforma, renovación, mejora o rehabilitación de la urbanización existente, así como cuando los servicios con los que cuenten sean insuficientes o inadecuados.

2. No podrá concederse licencia municipal de obras, ni surtirán efectos las declaraciones responsables, sin la acreditación del cumplimiento de los siguientes requisitos para poder llevar a cabo la edificación de forma simultánea a la ejecución de las obras de urbanización:

a) Firmeza en vía administrativa del instrumento de equidistribución entre los propietarios de la unidad de ejecución de los beneficios y las cargas derivados de la ordenación urbanística, cuando dicha distribución resulte necesaria.

b) Aprobación del proyecto de urbanización de la unidad de ejecución o ámbito de actuación.

c) La previsibilidad, apreciada por el municipio en función del estado real de las obras de urbanización, de que al tiempo de la terminación de la edificación la parcela estará dotada con los servicios precisos para que adquiera la condición de solar. Esta apreciación se llevará a cabo en base a las certificaciones de obra ejecutada suscritas por la dirección facultativa. El estado real de las obras podrá estar referido a una fase concreta de la urbanización cuando así se haya establecido.

d) Que la persona promotora de las obras de edificación simultáneas a las de urbanización asegure la finalización de las obras de urbanización pendientes de ejecución en la unidad de ejecución o ámbito de actuación, bien mediante el pago de los gastos de urbanización previstos, bien mediante la constitución de una garantía a disposición de la Administración actuante por alguna de las formas admitidas en la legislación de contratos del sector público. También podrá constituirse mediante hipoteca sobre cualquier finca ubicada dentro o fuera de la unidad de ejecución, conforme a lo establecido en la legislación hipotecaria.

La cuantía del pago, garantía o hipoteca, sobre la base de la certificación de obras emitida por la dirección facultativa, cubrirá el importe de los gastos de urbanización pendientes de ejecución que a la parcela correspondan en la unidad de ejecución o ámbito de actuación, incrementados en un diez por ciento, al objeto de hacer frente a posibles incrementos que resulten de su regularización en la liquidación definitiva.

e) Asunción expresa y formal por el propietario del compromiso de no ocupación ni utilización de la construcción, edificación e instalación hasta la completa terminación de las obras de urbanización y el funcionamiento efectivo de los correspondientes servicios, así como del compromiso de consignación de esta condición con idéntico contenido en cuantos negocios jurídicos realice con terceros, que impliquen traslación de facultades de uso, disfrute o disposición sobre la construcción, edificación e instalación o partes de estas. La completa terminación de las obras de urbanización podrá estar referida a la correspondiente fase según lo previsto en el artículo 197.

3. No podrá concederse licencia municipal, ni causarán efectos las declaraciones responsables, de utilización u ocupación hasta que no estén recepcionadas las obras de urbanización en su totalidad o de la fase correspondiente.

4. La Administración actuante podrá ir liberando la garantía prevista en la letra d) del apartado 2 en proporción a lo ejecutado, conforme a las certificaciones de obra emitidas por la dirección facultativa. En todo caso, deberá liberar la parte proporcional de la garantía constituida una vez recibidas las obras de urbanización de la correspondiente fase. Para liberar la parte proporcional de la garantía podrá procederse a la actualización de la cuenta de liquidación provisional.

La Administración actuante deberá liberar la totalidad de la garantía una vez recepcionadas las obras de urbanización de la unidad de ejecución o ámbito de actuación, sin necesidad de transcurrir el plazo del año de garantía de las obras. El incumplimiento de los plazos de ejecución de las obras de urbanización pendientes faculta a la Administración actuante para ejecutar la garantía mencionada.

5. El incumplimiento por el responsable de la ejecución de las obligaciones de urbanización provocará la incautación por parte del municipio de la garantía prestada, sin perjuicio de la facultad que asiste al municipio de dirigirse contra dicha persona, en caso de que la garantía no resultase suficiente para atender a las responsabilidades expuestas.