Articulo 197 Ordenación del Territorio y Urbanismo de Cantabria

1. Toda actuación de transformación urbanística que, en ejecución del planeamiento territorial o urbanístico, requiera el desalojo de los ocupantes legales de inmuebles construidos de conformidad con el ordenamiento urbanístico, que constituyan su residencia habitual, así como el de los empresarios afectados que se encuentren explotando locales comerciales o de negocio, conllevará para su promotor el deber jurídico de garantizarles el derecho a su realojamiento en el propio ámbito de la actuación y, si ello no es posible, o su uso actual es incompatible o inadecuado para coexistir con la nueva calificación que motiva la transformación urbanística, en el realojamiento más cercano posible, en los términos previstos en esta ley.

A estos efectos, se considera:

a) Ocupante legal de una vivienda destinada a residencia habitual, a quien haya ocupado ésta de manera efectiva, en virtud de su adquisición, arrendamiento o usufructo, durante un período de tiempo igual o superior a ciento ochenta y tres días al año dentro de los dos años inmediatamente anteriores al inicio formal de las actuaciones de gestión urbanística. Se presumirá que la vivienda es la residencia habitual de su ocupante legal, cuando haya figurado simultáneamente como su domicilio fiscal y en el padrón municipal, durante el referido período de tiempo.

b) Empresarios afectados, a quienes estando sujetos al régimen especial de trabajadores autónomos o que, siendo su plantilla de trabajadores no superior a diez, éste sea su único centro de trabajo, y se encuentren explotando un negocio situado en el inmueble que vaya a ser objeto de desalojo, como mínimo con trescientos sesenta y cinco días de anterioridad al inicio formal de las actuaciones de gestión urbanística.

c) Inicio formal de las actuaciones de gestión urbanística, la aprobación inicial de los Estatutos de la Junta de Compensación o, en su caso, del proyecto de compensación de propietario único, cuando se actúe mediante el sistema de compensación; la aprobación inicial del proyecto de reparcelación, cuando se actúe mediante el sistema de cooperación; la aprobación de la relación inicial de bienes y derechos expropiados, cuando se actúe a través de la expropiación forzosa; y la notificación a que se refiere el artículo 182.2, cuando se actúe por el sistema de concesión de obra urbanizadora.

2. También tendrán derecho a su realojamiento las personas que, por razones debidamente justificadas de enfermedad, incapacidad, asistencia a familiares o, por tratarse de víctimas de violencia de género, estuvieran ausentes por haberse visto obligadas a abandonar transitoriamente su residencia habitual.

3. Asimismo, aquellos propietarios que establezcan su residencia habitual en una vivienda afectada por una actuación en ejecución del planeamiento, con posterioridad al inicio formal de las actuaciones de gestión urbanística, tendrán derecho al realojo siempre que se den simultáneamente los siguientes requisitos:

a) Que fuesen propietarios de la vivienda afectada, como mínimo con trescientos sesenta y cinco días de anterioridad al inicio formal de las actuaciones de gestión urbanística.

b) Que hayan transcurrido más de ciento ochenta y tres días desde el inicio formal de las actuaciones sin que, según el caso, se haya aprobado definitivamente el correspondiente proyecto de compensación, cooperación, el levantamiento de las actas de ocupación o la adjudicación del concurso al agente urbanizador.

c) Que medie causa objetiva que justifique el retorno a la vivienda.

4. No existirá derecho de realojo en los supuestos de actuaciones en edificios o complejos urbanísticos promovidas por la propia comunidad de propietarios titular de los mismos.

5. Toda actuación aislada en suelo urbano en la que no corresponda aplicar la expropiación y requiera el desalojo de los arrendatarios y usufructuarios que, como consecuencia de las obras de rehabilitación o demolición, no puedan hacer uso de las viviendas que constituyan su residencia habitual, conllevará para el propietario de la finca el deber jurídico de garantizarles el derecho a un alojamiento provisional y a retornar cuando sea posible, siendo ambos derechos ejercitables frente al dueño de la nueva edificación por el tiempo que reste hasta la finalización del usufructo o del contrato de arrendamiento.

6. Todos los instrumentos de planeamiento que amparen actuaciones urbanísticas que conlleven el deber de realojo o retorno deberán contener un estudio completo de las consecuencias sociales y económicas de su ejecución denominado plan de realojos, justificando la existencia de medios necesarios para llevarlas a efecto y la adopción de las medidas precisas que garanticen la defensa de los intereses de la población afectada.

7. Los costes derivados de garantizar el cumplimiento del deber de realojo y retorno en los términos fijados en esta ley, deberán incluirse dentro de los gastos de urbanización de forma individualizada y pormenorizada.