Articulo 178 Reglamento General de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía

1. Los pliegos de condiciones se ajustarán al contenido mínimo siguiente:

a) Valoración de los terrenos incluidos en la unidad de ejecución o ámbito de actuación o, en su caso, de las fincas, parcelas o solares, fijando un precio en función de los criterios establecidos en la legislación general aplicable. A partir de la misma se presentará la mejora en la oferta de compra y pago del precio, en dinero o en especie, mediante la entrega de bienes de naturaleza urbanística, la permuta con parcelas edificables y la integración en el proceso urbanizador mediante la aportación de suelo, dinero o ambas cosas, así como cualquier otro medio aceptado en derecho que, sin menoscabo del valor económico de los terrenos, redunde en el interés urbanístico general.

b) Bases para las relaciones entre el agente urbanizador y los propietarios afectados, conforme a lo recogido en el artículo 185, incluyendo propuesta de convenio a suscribir.

c) Documentación técnica para presentar por el licitador, que constará al menos de un avance del proyecto de urbanización o, en su caso, del proyecto de obras ordinarias de urbanización, con descripción de las obras de urbanización o, en su caso, de edificación, rehabilitación, conservación o mejora, a realizar e indicación de los costes de ejecución estimados. Asimismo, precisarán la descripción y prescripciones técnicas de las infraestructuras que hayan de anticiparse para la funcionalidad de la actuación y que tengan un ámbito de servicio que exceda del propio de la actuación.

d) Fases y plazos a los que se compromete el desarrollo de los distintos trabajos que conlleve la actuación.

e) Requisitos de solvencia técnica y económica del agente urbanizador y garantía económica para el desarrollo de los trabajos que no podrá ser inferior al siete por ciento de los gastos de urbanización, así como momento en el que debe constituirse.

f) Previsiones que puedan suponer una mejora para la estimación de la oferta propuesta, tales

como aportaciones respecto a las previstas en la ordenación vigente relativas al patrimonio público de suelo, sistemas generales y locales, precio máximo de venta de solares o edificaciones, y otras concretas que beneficien a la colectividad.

g) Potestativamente, garantía provisional que, en su caso, deba aportarse y momento en el que deberá serlo, por quienes formulen alternativas, incluido en su caso quien hubiera formulado la iniciativa.

h) Documentación acreditativa del cumplimiento de los criterios de capacidad para contratar y de solvencia económica, financiera, técnica y profesional.

i) Lugar de presentación de las proposiciones jurídico-económicas, debiendo utilizar la sede electrónica de la Administración actuante.

2. Los contenidos relativos a la oferta de compra, pago del precio, fases, plazos de los trabajos y otras previsiones, incluidos los datos que hayan de reflejarse en la propuesta de convenio, se presentarán en plica cerrada para salvaguardar la concurrencia en igualdad de condiciones con las eventuales alternativas. Idéntico criterio se seguirá con los contenidos que acompañen la solicitud de concesión de la gestión indirecta a instancia de persona interesada.

3. Los pliegos contendrán los criterios objetivos de adjudicación de la concesión. Tales criterios serán especificados por orden decreciente de importancia e incluyendo su ponderación, debiendo incluir entre los criterios de valoración, como mínimo, los siguientes:

a) Con respecto a la alternativa técnica:

1º. La idoneidad del ámbito propuesto, en el caso de poder plantear variantes de la delimitación de la actuación, de las unidades de ejecución o ámbitos de actuación, así como de las fases de la urbanización.

2º. Las soluciones propuestas para la integración en el entorno de la urbanización del ámbito correspondiente, de acuerdo con la ordenación detallada.

3º. La concreción e idoneidad técnica y económica de las calidades de obra para la ejecución y, en particular, las realizables con criterios medioambientales, incluidos los de eficiencia energética, que se determinen.

b) Con respecto a la proposición jurídico-económica:

1º. Plazos más breves para la ejecución de la actuación.

2º. Menor o más proporcionado beneficio empresarial del agente urbanizador por la promoción y gestión de la actuación.

3º. Obras de urbanización o, en su caso, de edificación, rehabilitación, conservación o mejora, más convenientes, asumiendo las calidades y los costes de las obras más adecuados para su ejecución.

Menor importe de las cargas de urbanización a trasladar a los propietarios, sin perjuicio de la que queden liberados los propietarios en concepto de pago en especie, y sin mengua de la calidad, siempre que se justifiquen rigurosamente en aras de evitar bajas temerarias, debiendo haber configurado los Pliegos las bajas que tendrán esta consideración.

4º. Mejor oferta de compra y pago del precio en dinero o en especie.

5º. Mayor disponibilidad de suelo sobre el ámbito de la actuación, bien por ostentar la propiedad de éste, bien por el apoyo expresado por los propietarios con los que se hayan alcanzado acuerdos o por contener más incentivos, garantías o posibilidades de colaboración de los propietarios afectados por la actuación, para facilitar y asegurar su desarrollo.

6º. Más alternativas en la elección por los propietarios de la modalidad de pago de las cargas de urbanización.

7º. Cuando existan parcelas destinadas a viviendas sujetas a algún régimen con protección pública que correspondan al agente urbanizador como retribución de su labor, los menores plazos de edificación de dichas viviendas.

8º. Mayor compromiso de vinculación a vivienda protegida de los solares que, en su caso, correspondan al agente urbanizador.

9º. Mayores garantías de cumplimiento, tanto en cuantía como en inmediatez de su realización.

4. Cuando se prevea la adjudicación al agente urbanizador de la ejecución material de las obras de urbanización, las bases señalarán los requisitos exigibles entre los establecidos para el contratista del contrato de obra en la legislación de contratos del sector público, así como si, en caso contrario, resultan exigibles los correspondientes al contrato de gestión de servicios públicos; y, además, y en su caso, la necesidad de cumplir con los requisitos de publicidad que para el contrato de obras se regulan en dicha normativa.

5. Cuando también tenga por objeto la adjudicación de la participación privada en la redacción y presentación del instrumento de ordenación detallada de una actuación de transformación, los pliegos de condiciones que licite la Administración se ajustarán además al siguiente contenido mínimo:

a) A la documentación técnica a presentar por el licitador se añadirá al menos el documento de Avance del instrumento de ordenación urbanística detallada y una propuesta de ordenación que desarrolle la propuesta de ordenación general en grado suficiente para definir un avance del proyecto de urbanización.

b) Fases y plazos en los que el licitador se compromete a la presentación de los documentos precisos para la aprobación del instrumento de ordenación detallada, que en todo caso habrá de ajustarse a lo establecido en el artículo 25.3 d) de la Ley. En su caso, compromisos para la tramitación coordinada de los instrumentos de ordenación y de ejecución precisos.

c) Los criterios objetivos de adjudicación de la concesión del apartado 4 se harán extensivos a la propuesta de ordenación y a las fases y plazos para su aprobación.