Articulo 1 Emergencia social de la vivienda

La Ley 3/2001, de 26 de abril, de Calidad, Promoción y Acceso a la Vivienda de Extremadura, se modifica en los siguientes términos:

Uno. Se modifica el artículo 1, que pasa a tener la siguiente redacción:

"Artículo 1. Objeto.

1. La presente ley tiene por objeto la ordenación de los procesos edificatorios de las viviendas que se promuevan o construyan en la Comunidad Autónoma de Extremadura, dotándola de un marco normativo estable para contribuir con ello a garantizar el derecho constitucional a disfrutar de una vivienda digna y adecuada en todo el territorio de la Comunidad Autónoma.

En el marco de las citadas condiciones, la presente ley regula un conjunto de facultades y deberes que integran este derecho, así como las actuaciones necesarias que para hacerlo efectivo corresponden a las Administraciones públicas extremeñas y a las entidades públicas y privadas que actúan en el ámbito sectorial de la vivienda.

Forma parte del contenido del derecho de propiedad de la vivienda el deber de destinar de forma efectiva el bien al uso habitacional previsto por el ordenamiento jurídico, así como mantener, conservar y rehabilitar la vivienda con los límites y condiciones que así establezcan el planeamiento y la legislación urbanísticos. (NOTA: Párrafo declarado conforme a la Constitución, interpretado de acuerdo con el fundamento jurídico 2.a) de la STC 106/2018, de 4 de octubre)

2. A tal finalidad, la presente Ley de Vivienda de la Comunidad Autónoma de Extremadura regula:

a) Las condiciones técnicas y los requisitos administrativos que en el orden arquitectónico deberán cumplirse en todo proceso de edificación que se desarrolle en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Extremadura, fomentando que en los diseños y proyectos se incluyan criterios medioambientales como la orientación adecuada, ventilaciones e iluminación natural, energías renovables y ahorro de energías convencionales, empleo de materiales no nocivos para el entorno, y cualesquiera otros que se adecuen al entorno o al medio, y se prevea la dotación e implantación progresiva de las infraestructuras necesarias para facilitar la incorporación de la vivienda extremeña a la sociedad de la información.

b) Las actuaciones de fomento para evitar la existencia de viviendas deshabitadas, así como las destinadas a garantizar la función social de la vivienda, especialmente en supuestos de exclusión social de sus ocupantes, sean o no propietarios de las mismas. c) La definición de las garantías necesarias a ofrecer a los usuarios finales de la edificación, por los diferentes agentes del proceso, incluyendo la comprobación del cumplimiento de los requisitos establecidos.

d) Las normas sancionadoras aplicables en cada caso.

e) El depósito de las garantías que, en el marco de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, deban establecerse en toda relación entre arrendatario y arrendador".

Dos. Se añade un apartado 3 al artículo 2, con la siguiente redacción:

"3. Entran en el ámbito de aplicación de la presente ley las actuaciones administrativas encaminadas a garantizar la función social de la vivienda".

Tres. Se añaden tres nuevos apartados, 13, 14, y 15, al artículo 3, con la siguiente redacción:

"13. Se considera vivienda habitual a los efectos previstos en el artículo 16 bis y en la letra l del artículo 58, aquella vivienda ocupada durante más de seis meses al año, en razón de cualquier derecho reconocido por la ley, y que suponga el domicilio para sus ocupantes. El carácter de vivienda habitual podrá acreditarse mediante certificación municipal de empadronamiento o por cualesquiera otros medios reconocidos en derecho, sin perjuicio de las comprobaciones que la Administración pueda realizar para constatar la veracidad de dicha ocupación.

14. A los efectos de cumplimiento de la obligación de destinar la vivienda con protección pública a domicilio habitual y permanente, se entenderá por domicilio permanente el que constituya la residencia del titular, bien sea propietario o arrendatario, y sin que pierda tal carácter por el hecho de que éste, su cónyuge o los parientes, de uno u otro, hasta el tercer grado, que convivan con el titular, ejerzan en la vivienda una profesión o pequeña industria doméstica, aunque sea objeto de tributación.

Asimismo, se entenderá que existe habitualidad en la ocupación de la vivienda cuando estuviese ocupada durante más de seis meses al año y siempre que no permanezca desocupada más de tres meses seguidos al año, salvo que medie justa causa.

15. Tendrá la consideración de vivienda deshabitada a los efectos previstos en la presente ley aquella que permanezca desocupada de forma continuada por un periodo superior a seis meses consecutivos en el curso de un año desde el último día de efectiva habitación, salvo que se justifique su situación de desocupación por la concurrencia de las causas previstas en la presente ley. Para las viviendas que no hayan sido nunca habitadas, dicho plazo comenzará a computarse desde que el estado de ejecución de las obras de su construcción permita solicitar las autorizaciones legales para su efectiva ocupación o, si éstas se han otorgado, desde la notificación de su otorgamiento. En caso de que las autorizaciones legales hayan sido solicitadas, pero aún no se hayan concedido, se descontará el plazo de otorgamiento de aquéllas. Y ello sin perjuicio del deber de solicitar dichas autorizaciones.

Se presumirá que la vivienda no está habitada cuando la misma no cuente con contratos de suministro de agua o de electricidad, o no exista consumo, o el registrado sea escaso teniendo en cuenta la media habitual de consumo por vivienda y año, según los datos facilitados por las compañías suministradoras que presten servicio en el municipio.

La declaración de una vivienda como deshabitada exigirá su expresa declaración como tal, previa la tramitación de un procedimiento administrativo contradictorio".

Cuatro. Se añade un nuevo artículo 16 bis, con la siguiente redacción:

"Artículo 16 bis. Declaración de vivienda desocupada.

1. La Consejería con competencias en materia de vivienda podrá declarar el carácter de vivienda desocupada respecto de aquellos inmuebles con destino a uso residencial previsto por el ordenamiento jurídico o el planeamiento urbanístico, que permanezcan desocupados de forma continuada por un periodo superior a seis meses consecutivos en el curso de un año desde el último día de efectiva habitación, salvo que se justifique su situación de desocupación por la concurrencia de las causas previstas en la presente artículo.

2. Se considera que concurre causa justificada de desocupación continuada en los siguientes supuestos:

a) En el caso de viviendas destinadas por las personas físicas a segunda residencia, de esparcimiento o recreo.

b) Las edificaciones destinadas a un uso regulado en la legislación turística, siempre que cuenten con las correspondientes licencias administrativas que sean exigibles.

c) Las viviendas que sean utilizadas de forma efectiva mediante su arrendamiento como fincas urbanas, mediante contratos celebrados por temporada o para ejercitarse en la misma una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, siempre que se cuente con los requisitos legales para su ejercicio y tengan, al menos, una ocupación no inferior a treinta días en un periodo de un año.

d) En los supuestos de traslado de domicilio por razones laborales, de salud, dependencia o emergencia social que justifiquen desocupar temporalmente la vivienda.

Las mencionadas causas justificadas de desocupación no serán de aplicación en relación con el cumplimiento de la obligación de destinar la vivienda con protección pública a domicilio habitual y permanente, salvo la referida en la letra d.

3. Para determinar si una vivienda o grupo de viviendas se hallan desocupadas, la Consejería competente en materia de vivienda podrá recabar la colaboración de cuantas personas físicas o jurídicas puedan aportar información o apoyo en dichas actuaciones, que deberán entregar la documentación o información requeridas a tal efecto a la Administración solicitante en el plazo máximo de un mes contado a partir del día siguiente de la notificación de dicho requerimiento.

En particular, vendrán obligados a prestar colaboración:

a) Las compañías suministradoras de servicios de agua, gas, electricidad o telecomunicaciones en relación con los consumos medios que presenten la vivienda o grupo de viviendas.

b) Las diferentes entidades locales, respecto del censo municipal o padrón de habitantes, en los que se haga constar si en la vivienda o grupo de viviendas aparecen empadronadas personas físicas o se desarrollan actividades industriales, artesanales, comerciales, profesionales, recreativas asistenciales, culturales o docentes.

c) Los notarios, registradores de la propiedad y demás funcionarios públicos en relación con los actos, escrituras o documentos con trascendencia a efectos de conocer a los titulares de las viviendas.

d) Las personas físicas y jurídicas relacionadas con la promoción e intermediación inmobiliaria, respecto de la información que resulte relevante para determinar el destino habitacional de las viviendas.

e) Las entidades financieras respecto de las viviendas de que son titulares.

4. Reglamentariamente se establecerá el procedimiento contradictorio de declaración de vivienda como deshabitada. La instrucción del procedimiento corresponderá al órgano directivo competente en materia de vivienda y la resolución que declare el carácter de vivienda desocupada al/la titular de la Consejería con competencias en materia de vivienda".

Cinco. Se añade un nuevo artículo 16 ter, con la siguiente redacción:

"Artículo 16 ter. Medidas de intermediación.

1. La Junta de Extremadura deberá establecer medidas y procedimientos de obligado cumplimiento de intermediación entre los antiguos propietarios de vivienda habitual y las entidades financieras, sus filiales inmobiliarias o entidades de gestión de activos que, con motivo de una ejecución hipotecaria, se hiciesen con la propiedad del inmueble subastado, con el objeto de impulsar y facilitar la concertación de arrendamientos, sin que ello implique la obligación de mantenerse en la mediación o de concluir un acuerdo.

2. La Junta de Extremadura podrá establecer sistemas de promoción y estímulo a los propietarios e inversores para poner en el mercado de alquiler viviendas para personas y unidades de convivencia con dificultades para acceder a este, incluidas labores de intermediación en dicho mercado.

Reglamentariamente se establecerán los estímulos, garantías, avales públicos y, en su caso, las funciones de intermediación para la puesta a disposición de las viviendas en las adecuadas condiciones de habitabilidad".

Seis. Se modifica el apartado 1 del artículo 25, que pasa a tener la siguiente redacción:

"Artículo 25. Intervención pública.

1. La Junta de Extremadura velará para que toda vivienda libre, construida en el ámbito de la Comunidad Autónoma Extremeña, reúna los requisitos de calidad adecuados. Corresponde, igualmente, a la Junta de Extremadura velar por el cumplimiento de la función social de las viviendas libres".

Siete. Se modifica el apartado 1 del artículo 34, que pasa a tener la siguiente redacción:

"1. Las fianzas correspondientes a los contratos de arrendamiento, cuya exigibilidad y cuantía se encuentran definidas por la Ley de Arrendamientos Urbanos, se depositarán como garantía en una cuenta especial de la Comunidad Autónoma, a disposición de ésta en la Consejería con competencias en materia de vivienda o, en su caso, en el organismo público o empresa pública que se constituya a esos efectos.

La gestión de los depósitos de dichas fianzas podrá encomendarse a organismos públicos o empresas públicas, cuyo capital esté íntegramente participado por Administraciones públicas".

Ocho. Se añade un nuevo apartado 4 al artículo 34, que pasa a tener la siguiente redacción:

"4. Las fianzas ordenadas en el presente artículo constituyen un elemento de la política de vivienda, cuyos recursos se asignarán a los fondos para la protección del derecho de acceso a la vivienda. En particular, podrán destinarse a sufragar medidas de apoyo a los titulares de créditos en riesgo de ejecución hipotecaria, a medidas de fomento para propiciar el alquiler de viviendas deshabitadas, a ayuda a inquilinos en riesgo de desahucio, a la rehabilitación y ampliación del parque público de viviendas y a la adquisición de vivienda procedente de ejecuciones hipotecarias y daciones en pago".

Nueve. Se modifica el apartado 1 del artículo 38, que pasa a tener la siguiente redacción:

"1. Se considerarán medidas de fomento, dirigidas a la consecución de los mencionados objetivos, entre otras:

a) La promoción pública de suelo.

b) La promoción pública de viviendas.

c) La intermediación, en caso de vivienda hipotecada y de alquiler, si el inmueble constituye la vivienda habitual y única del deudor.

d) La cesión en virtud de la función social de la vivienda.

e) El desarrollo público de áreas de rehabilitación integral urbanas para garantizar la calidad habitacional de las barriadas degradadas en Extremadura.

f) La puesta en marcha de planes de mejora energética y dotacional de las viviendas en Extremadura.

g) El establecimiento de convenios de colaboración con las entidades financieras y cualquier otra entidad con viviendas deshabitadas para ponerlas a disposición de personas que carezcan de recursos económicos o con dificultades para satisfacer la necesidad de una vivienda digna y adecuada a través del alquiler en condiciones favorables, o de personas pertenecientes a colectivos sociales especialmente desfavorecidos, vulnerables o en situación de exclusión social, mujeres víctimas de violencia de género, personas mayores y personas jóvenes que pretendan acceder a la vivienda por primera vez.

h) La creación de una bolsa de viviendas de emergencia para situaciones transitorias sobrevenidas, especialmente para garantizar una vivienda a personas en situación de desahucio que no haya podido evitarse con otras medidas.

i) La supervisión de las condiciones técnicas y el estado arquitectónico de las viviendas desocupadas".

Diez. Se modifica el artículo 49, que pasa a tener la siguiente redacción:

"Artículo 49. El ejercicio del derecho de tanteo.

1. Los propietarios de viviendas de promoción pública o sujetas a cualquier régimen de protección pública, así como las entidades financieras que procedan a adjudicarse bienes inmuebles de promoción pública o sujetos a cualquier régimen de protección, para lo cual sea necesario proceder al lanzamiento judicial de los anteriores propietarios, siempre que estos dispusieran de aquella como vivienda habitual, deberán notificar a la Junta de Extremadura, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, la decisión de enajenarlos en el caso de los propietarios, o de adquirirlos en el caso de las entidades financieras, especificando, cuando la transmisión sea a título oneroso, los siguientes datos: el precio y forma de pago proyectados las condiciones esenciales de la transmisión, así como los datos del interesado en la adquisición, con referencia expresa al cumplimiento de las condiciones exigidas para acceder a la vivienda. Y para el caso de la adjudicación por entidades financieras con motivo de una ejecución hipotecaria, éstas deberán informar a la Junta de Extremadura de lo siguiente: en un primer momento, del precio por el que se proceda a adjudicar el inmueble; en un segundo momento, del valor resultante del que se vaya a provisionar o se haya provisionado en el balance de la entidad bancaria; y, finalmente, del precio aplicado al traspaso de los activos, a la sociedad pública de gestión de activos inmobiliarios procedentes de la reestructuración bancaria, al objeto de que la Administración pueda optar, en el ejercicio del derecho de tanteo, por el valor que más satisfaga a los intereses generales.

Los efectos de la notificación caducarán a los seis meses. Cualquier transmisión que se realice transcurrido este plazo se entenderá efectuada sin dicha notificación, a efectos del ejercicio del derecho de retracto.

2. En cualquier caso, si la enajenación se produjera como consecuencia de un procedimiento de ejecución patrimonial o hipotecaria, quien interponga la acción que lo inicie deberá notificarlo a la Junta de Extremadura en el plazo de tres días, a los efectos de que la Administración autonómica pueda comprobar la efectiva concurrencia de las condiciones para el acceso a viviendas de protección pública establecidas reglamentariamente, o que se determinen para acceder a viviendas destinadas a colectivos afectados por ejecuciones hipotecarias.

3. Si la notificación fuera incompleta o defectuosa, la Junta de Extremadura podrá requerir al obligado a notificar para que la subsane en un plazo de diez días, quedando mientras tanto en suspenso el plazo para el ejercicio del derecho de tanteo.

La Junta de Extremadura podrá ejercer el derecho de tanteo durante el plazo de treinta días naturales, a partir del día siguiente a aquel en que se haya producido la recepción de la notificación correctamente formulada. No obstante lo anterior, la Junta de Extremadura podrá comunicar al transmitente, antes de que finalice el plazo señalado, su renuncia a ejercer el derecho de tanteo, que, en cualquier caso, caducará si no se ejecuta en el plazo establecido.

Para los casos de adjudicación a entidades financieras con motivo de ejecución hipotecaria de inmuebles destinados a vivienda habitual por sus anteriores propietarios, el derecho de tanteo se podrá ejercer en el plazo de treinta días naturales, a partir de cualquiera de los siguientes hitos y valores: desde el día siguiente a aquel en que se haya informado a la Junta de Extremadura del precio por el que se procede a adjudicar el inmueble; en un segundo momento, a partir del día en que se haya informado a la Junta de Extremadura del valor resultante del que se vaya a provisionar o se haya provisionado en el balance de la entidad bancaria; y, finalmente, a partir del día en que se haya informado a la Junta de Extremadura del precio aplicado al traspaso de los activos a la sociedad pública de gestión de activos inmobiliarios procedentes de la reestructuración bancaria.

4. El derecho de tanteo se ejercerá mediante notificación fehaciente dirigida al transmitente u organismo o juzgado que hubiera realizado la adjudicación, o entidad financiera ejecutante, y se procederá al pago del precio en el plazo de cuatro meses desde la misma, salvo que en las condiciones de la transmisión se hayan establecido plazos superiores.

En el supuesto de transmisiones consecuencia de procedimientos de ejecución patrimonial el plazo de pago será de dos meses".

Once. Se modifica el artículo 50, que pasa a tener la siguiente redacción:

"Artículo 50. El ejercicio del derecho de retracto.

1. La persona adquirente de la vivienda deberá notificar a la Consejería competente en materia de vivienda, en el plazo de un mes siguiente a la transmisión de la vivienda, las condiciones en las que se produjo la venta, así como remitirle una copia de la escritura o documento en que se formalice la venta.

2. La Junta de Extremadura podrá ejercitar el derecho de retracto cuando no se hubiese hecho la notificación prevista en el artículo precedente o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos establecidos, cuando se hubiese producido la transmisión después de que caducase la notificación o antes de que caducase el derecho de tanteo, así como cuando se hubiese realizado la transmisión en condiciones distintas a las notificadas.

3. La Junta de Extremadura podrá ejercer el derecho de retracto en el plazo de sesenta días naturales, a contar desde la notificación de la transmisión por la persona adquirente o desde que llegase a su conocimiento, fidedignamente, por cualquier otro medio.

4. Cuando la enajenación de una vivienda protegida se realizase en escritura pública, el fedatario público deberá notificar a la Administración autonómica la transmisión mediante remisión de copia simple de la escritura, siempre que no le conste que ya hubiese sido previamente notificada".

Doce. Se añade un nuevo apartado 3 al artículo 54, con la siguiente redacción.

"3. En orden al ejercicio de la potestad sancionadora, sólo se considerará vivienda deshabitada a los efectos previstos en el artículo 58.l de la presente ley, aquella cuya titularidad corresponda a una persona jurídica, salvo las excepciones contempladas en este apartado, constituida regular o irregularmente. Por titularidad, se entenderá aquella que recaiga, tanto sobre el pleno dominio de la vivienda como sobre una participación mayoritaria, en un condominio sobre la misma. Las viviendas deshabitadas de titularidad de personas físicas, así como las de entidades promotoras de vivienda, no serán objeto del ejercicio de la potestad sancionadora en los términos establecidos en el artículo 58.l de la presente ley".

Trece. Se añaden los apartados g y h al artículo 57, con la siguiente redacción:

"g) El incumplimiento del deber de colaboración con la inspección, o la obstrucción de su labor, cuando interfiriera en el conocimiento acerca del incumplimiento de las obligaciones a las que se refiere esta ley.

h) La falta de sometimiento a la regularización de la fianza propuesta por la Administración".

Catorce. Se añaden nuevos apartados al artículo 58, con la siguiente redacción:

"l) No dar efectiva habitación a la vivienda, manteniéndola desocupada en los términos previstos en el apartado 15 del artículo 3 de la presente ley.

m) El incumplimiento de los deberes para el mantenimiento del inmueble.

n) No formular la propuesta obligatoria de alquiler social en los supuestos en que la Ley de Emergencia Social de la Vivienda de Extremadura lo requiere.

ñ) Incumplir en la formulación de la propuesta obligatoria de alquiler social los requisitos establecidos en la Ley de Emergencia Social de la Vivienda de Extremadura.

o) No colaborar con la Junta de Extremadura a la hora de aportarle información para averiguar el carácter de una vivienda o grupo de viviendas como deshabitadas.

p) No colaborar con el Registro de Créditos Hipotecarios Titulizados de Extremadura a la hora de facilitarle la información requerida en Ley de Emergencia Social de la Vivienda de Extremadura.

q) No colaborar con las oficinas de intermediación hipotecaria e inmobiliaria o los servicios sociales en Extremadura a la hora de facilitarles toda la información y documentación necesarios para ejercer sus labores y facilitar la negociación en busca de una solución para los casos y una alternativa habitacional para las familias.

r) No cumplir con las medidas contenidas en los códigos de buenas prácticas de las entidades financieras, cuando la entidad financiera se encuentre adherida a dicho código de buenas prácticas".

Quince. Se modifica el apartado 1 del artículo 63, que pasa a tener la siguiente redacción:

"1. Las infracciones a que se refiere la presente ley darán lugar a la imposición de las multas siguientes:

a) Las infracciones calificadas como leves podrán ser sancionadas con multas cuya cuantía no será inferior a cuatrocientos euros ni superior a cuatro mil euros.

b) Las infracciones calificadas como graves podrán ser sancionadas con multas cuya cuantía será superior a cuatro mil euros y no excederá de cuarenta mil euros.

c) Las infracciones calificadas como muy graves podrán ser sancionadas con multas cuya cuantía será superior a cuarenta mil euros y no excederá de doscientos mil euros".