Anexo �nico Ordenación del Territorio y Urbanismo de Cantabria

1. Estándar urbanístico.

1.1. Los estándares urbanísticos son determinaciones normativas, legales o reglamentarias, que se establecen con la finalidad de garantizar unos mínimos de calidad urbana de las actuaciones y resultan vinculantes para el planeamiento urbanístico.

1.2. El estándar urbanístico puede estar referido a las dotaciones, equipamientos, límites de edificabilidad o densidad, reservas de edificabilidad para vivienda protegida o alojamientos rotacionales, así como a la sostenibilidad y protección del medio ambiente, movilidad sostenible, eficiencia energética y energías renovables, consideración de riesgos, patrimonio cultural, calidad urbana y accesibilidad.

1.3. La regulación de estándares urbanísticos tiene carácter de mínimos en cuanto a las superficies de dotaciones, equipamientos y reservas y de máximos en cuanto a la densidad y edificabilidad lucrativa privada, de modo que los planes podrán establecer respectivamente mayores exigencias o restricciones.

2. Parámetros de edificabilidad y densidad.

2.1. La edificabilidad de un ámbito de actuación es la suma de todas las edificabilidades, destinadas a cualquier uso lucrativo (sin incluir la edificabilidad dotacional pública permitida por el plan), que pueden materializarse en dicho ámbito. Se expresa en metros cuadrados de techo (m2 techo).

2.2. El índice de edificabilidad bruta es el cociente entre la edificabilidad de un ámbito de actuación y la superficie bruta de dicho ámbito. Se expresa en metros cuadrados de techo por cada metro cuadrado de suelo (m2 techo/ m2 suelo).

2.3. El índice de edificabilidad neta de una parcela es el cociente entre la edificabilidad y la superficie de parcela neta, entendiendo como tal la parcela privada que queda tras las correspondientes cesiones de dotaciones públicas. Se expresa en metros cuadrados de techo por cada metro de suelo (m2 techo/ m2 suelo).

En las parcelas de uso residencial, la superficie útil de la edificación correspondiente será igual o inferior a la edificabilidad neta asignada a una parcela. Se entiende por superficie útil la limitada por el perímetro interior del cierre de todas las fachadas y paredes medianeras o elementos de separación de cada vivienda o elementos comunes, deduciendo muros, tabiques, elementos estructurales verticales y conductos exentos o que sobresalgan de cierres o tabiques con una sección superior a 100 centímetros cuadrados (cm2) y la superficie que tenga una altura libre inferior a 1,50 metros.

No obstante, en ningún caso podrán superarse las alineaciones, alturas o volúmenes, si estos parámetros estuviesen definidos por el Planeamiento urbanístico para estas parcelas.

2.4. La edificabilidad neta de las parcelas podrá venir definida en el planeamiento urbanístico mediante la asignación de un índice concreto de edificabilidad neta, mediante la fijación de alineaciones de edificación y las alturas de la misma o por medio de determinaciones relativas al volumen máximo edificable.

2.5. El Planeamiento General podrá fijar para el suelo urbanizable y para las actuaciones de renovación o reforma de la urbanización en el suelo urbano, una edificabilidad neta máxima de 1 m2/m2 en aquellos municipios que según sus previsiones puedan alcanzar una población igual o superior a 10.000 habitantes, y de 0,5 m2/ m2 en aquellos cuya previsión no supere dicha cifra de población.

2.6. Se entiende por densidad de un ámbito de actuación el cociente entre el número de viviendas y la superficie bruta de dicho ámbito. Se expresa en número de viviendas por hectárea (viv/ha). A estos efectos, se entenderá por superficie del sector o ámbito, la que resulte una vez detraída la superficie de los terrenos reservados para sistemas generales.

En aquellos municipios que según las previsiones de su Planeamiento General puedan alcanzar una población igual o superior a 10.000 habitantes, éste podrá fijar para el suelo urbanizable y las actuaciones de renovación o reforma de la urbanización en el suelo urbano, una densidad máxima de 120 viviendas por hectárea de superficie del sector o del ámbito respectivo cuando su tipología predominante sea residencial colectiva y de 75 cuando la tipología predominante sea de vivienda unifamiliar.

En aquellos municipios que según las previsiones de su Planeamiento General no alcancen una población igual o superior a 10.000 habitantes, éste podrá fijar para el suelo urbanizable y las actuaciones de renovación o reforma de la urbanización en el suelo urbano, una densidad máxima de 80 viviendas por hectárea de superficie del sector o del ámbito respectivo cuando su tipología predominante sea residencial colectiva y de 60 cuando la tipología predominante sea de vivienda unifamiliar.

2.7. El tamaño de los hogares, esto es, el número de habitantes por vivienda se establecerá razonadamente en el planeamiento tomando en consideración los índices y previsiones oficiales de su evolución, pudiéndose diferenciar de forma motivada, por ámbitos espaciales diferenciados, sin que en ningún caso pueda ser inferior, a efectos del cálculo de los estándares urbanísticos, a 2,5 habitantes/vivienda.

3. Estándares para dotaciones públicas.

3.1. Principios generales del diseño urbano de los espacios públicos.

El principio general de la regulación de los estándares urbanísticos se basa en la proporcionalidad entre la superficie de suelo de las dotaciones públicas y la edificabilidad lucrativa privada sin consideración de la correspondiente a los equipamientos públicos, que será la que el uso concreto del equipamiento necesite. No obstante, este indicador global cuantitativo no podrá tomarse como única referencia para valorar la calidad de las ordenaciones urbanísticas, debiendo considerarse complementariamente:

a) El diseño, basado en el principio de diseño para todos y ubicación de las dotaciones públicas.

b) La calidad de la ordenación de espacios públicos resultantes.

c) Las condiciones funcionales de volumen edificado, accesibilidad y uso de las dotaciones públicas.

3.2. Condiciones funcionales y dimensionales de las zonas verdes públicas

3.2.1. Las zonas verdes públicas deberán:

a) Poseer condiciones apropiadas para la plantación de especies vegetales, en al menos un 50 por ciento de su superficie. Deberán prestar un adecuado servicio a los residentes y usuarios.

b) No se considerarán zonas verdes aquellas porciones residuales de la parcelación, ni se considerarán como tales las superficies de funcionalidad estrictamente viaria. A estos efectos, las rotondas no podrán computar como parte de las zonas verdes, pero sí podrán hacerlo los carriles bici colindantes con otras zonas verdes y las áreas lineales ajardinadas de bulevares y avenidas, únicamente para la calificación de jardín, con los límites de superficie mínima definidos en el apartado 3.2.2.b, excepto el diámetro de círculo inscribible, que podrá ser de un mínimo de 20 metros, en vez de los 30 metros exigidos con carácter general.

c) En los términos que establezca el Planeamiento General se podrán destinar a otros usos que no excluyan ni limiten la utilización pública conforme a su destino, admitiéndose el uso deportivo y pequeñas instalaciones de hostelería y quioscos de una sola planta y de superficie inferior a un 5 por ciento del total. En todo caso, la zona afectada por el talud de las carreteras, definidas como tales en la legislación sectorial o en el planeamiento, no computará como zona verde.

d) Su emplazamiento evitará aquellos terrenos que, una vez urbanizados, cuenten con pendientes superiores al 10 por ciento en más de un 80 por ciento de la superficie de su ámbito. Tales zonas no computarán a efectos del cumplimiento de estándares urbanísticos, salvo en los términos del apartado e) del siguiente epígrafe.

3.2.2. Las zonas verdes se clasifican en las siguientes tipologías:

a) El área de juego: es un espacio con una superficie mínima de 200 metros cuadrados, en el que quepa inscribir un círculo de 12 metros de diámetro. En un sector, no podrán representar más del 20 por ciento de la superficie total de la red de zonas verdes.

b) El jardín: es un espacio con una superficie mínima de 1.000 metros cuadrados, en el que quepa inscribir un círculo de 30 metros de diámetro.

c) El parque: es un espacio que siempre debe tener una superficie mínima de una hectárea, en el que quepa inscribir un círculo de 50 metros de diámetro.

d) Zonas verdes ambientales: son aquellas que no encajan en las categorías anteriores por no cumplir las condiciones de tamaño y forma establecidas o que, cumpliéndolas, presenten una topografía inadecuada para su uso. Podrán calificarse como zonas verdes, pero no computarán a efectos del cumplimiento de estándares urbanísticos.

ZONAS VERDES	CONDICIONES MÍNIMAS		LÍMITES
	SUPERFICIE MÍNIMA	CÍRCULO INSCRIBIBLE	PORCENTAJE MÁXIMO	OTRAS CONDICIONES
TIPOS	Suelo (m2)	Diámetro (m)	( por ciento)	-
Área de juego	200	12	20	-
Jardín	1.000	30	-	Ver 3.2.1.b) y c) -
Parque	10.000	50	-
Zonas verdes ambientales	-	-	-	-

e) Zonas verdes preexistentes: son aquellas que mantienen o reproducen la topografía preexistente y, en el caso de desarrollos industriales computarán a efectos del cumplimiento de estándares urbanísticos, independientemente de su topografía:

RDES	CONDICIONES MÍNIMAS		LÍMITES
	SUPERFICIE MÍNIMA	CÍRCULO INSCRIBIBLE	PORCENTAJE MÁXIMO	OTRAS CONDICIONES
TIPOS	Suelo (m2)	Diámetro (m)	(%)	-
Área de juego	200	12	20	-
Jardín	1.000	30	-	Ver 3.2.1.b) y c)
Parque	10.000	50	-
Z. verdes ambient.	-	-	-	-
Z. verdes preexist.	-	30	-	-

3.3. Condiciones funcionales y dimensionales de las zonas dotacionales.

3.3.1 La distribución por usos del suelo destinado a equipamientos, se fijará, en cada caso, atendiendo a las necesidades específicas del ámbito y a su posición relativa en el entorno urbano y territorial, aunque los planes podrán optar por una genérica calificación como equipamiento de uso indeterminado cuando convenga posponer la definición o concreción del uso específico de la dotación a un momento posterior a la gestión del plan.

3.3.2. La superficie mínima de suelo destinada a cada uso, así como sus características funcionales relativas a la ocupación de parcela o a la edificabilidad aplicable serán las precisas para el desarrollo de la actividad de acuerdo con las disposiciones sectoriales que le afecten, distinguiéndose los siguientes tipos de equipamientos públicos: Educativo-cultural, Sanitario-asistencial, Deportivo-recreativo, Administrativo-institucional, Infraestructura-servicio urbano, alojamiento rotacional y Vivienda dotacional.

3.3.3. No obstante lo anterior, el Planeamiento General deberá formular una propuesta de distribución entre los distintos sectores urbanizables de reserva de suelo para equipamientos de uso educativo o sanitario, de acuerdo con las previsiones de crecimiento poblacional. Esta propuesta deberá ser informada por las Consejerías competentes.

3.3.4. En las zonas residenciales en suelo urbano y en las actuaciones de transformación urbanística de uso residencial el planeamiento preverá con el régimen propio de los equipamientos públicos reservas de suelo para construir viviendas dotacionales destinadas a menores de 35 y mayores de 65 años, así como a colectivos socialmente vulnerables.

3.4. Condiciones funcionales y dimensionales de las plazas de aparcamiento Cuando se trate de plazas anejas a la red viaria:

a) Las plazas de aparcamiento tendrán unas dimensiones mínimas de 2,50 metros por 5,00 metros. Excepcionalmente, cuando su implantación se lleve a cabo sobre viario existente, la anchura podrá reducirse a 2,20 metros.

b) Las plazas de aparcamiento dispuestas en batería tendrán unas dimensiones mínimas de 2,50 metros por 5,00 metros.

Cuando en los planos no se delimiten gráficamente cada una de las plazas de aparcamiento, las dimensiones anteriormente indicadas son las que se utilizarán para calcular el número de plazas de aparcamiento que caben en cada banda de aparcamiento en cordón o en batería.

Cuando se trate de zonas separadas de la red viaria, destinadas específicamente a aparcamiento, el cómputo de las plazas de estacionamiento resultantes se obtendrá de la distribución concreta de plazas que se grafíe en los planos o, subsidiariamente, se aplicará un estándar medio de 1 plaza de aparcamiento por cada 25 metros cuadrados de reserva de zona de aparcamiento. Sólo se computarán como aparcamientos las áreas que, por su forma y ubicación, solo admitan los movimientos del vehículo imprescindibles para estacionar.

c) En todas las zonas de aparcamiento de vehículos ligeros situadas en vías públicas o espacios libres de edificación, se reservarán plazas de estacionamiento permanentes para vehículos que transporten personas con movilidad reducida en cuantía no inferior a la exigida por su normativa específica y con las dimensiones señaladas en la misma. En los espacios que se reserven a tal fin, se deberá tener en cuenta las condiciones de deambulación, localización y comunicación que garanticen la accesibilidad universal al aparcamiento

4. Estándares para espacios libres y equipamientos.

4.1. Reservas de suelo para sistemas generales de espacios libres y equipamientos.

4.1.1. La superficie mínima de sistema general de espacios libres no será en ningún caso inferior a 5 metros cuadrados por habitante, atendiendo a las previsiones de población del propio Plan, sin que puedan incluirse en este cómputo, los sistemas locales al servicio directo de una unidad de actuación, ni las superficies incluidas en ámbitos o espacios naturales protegidos existentes sujetos a un régimen de usos que impida o comprometa su uso público.

4.1.2. En cuanto al suelo para construcciones y espacios destinados a servicios generales y administrativos y equipamientos sociales, tales como centros sanitarios, educativos, culturales, religiosos, asistenciales, alojamientos rotacionales, deportivos cerrados, y otros, deberá ser no inferior a 5 metros cuadrados de suelo por habitante, atendiendo a las previsiones de población del propio Plan. También podrán computarse como tales las superficies de los complejos inmobiliarios destinadas a estos fines.

4.1.3. En resumen, las reservas de suelo para sistemas generales de espacios libres y equipamientos son las siguientes:

SISTEMAS GENERALES	ESTÁNDARES DOTACIONALES
	ESPACIOS LIBRES PÚBLICOS	SERVICIOS GENERALES Y ADMINISTRATIVOS Y EQUIPAMIENTO SOCIAL
RESERVAS DE SUELO	5 m2 suelo/habitante	5 m2 suelo/habitante

A los efectos de esta ley, se entiende por habitantes a las personas que habitan en un mismo hogar familiar. La ratio aplicable será establecida para cada ámbito espacial diferenciado por el planeamiento, no pudiendo resultar inferior a 2,5 habitantes/vivienda, con independencia de su tamaño.

4.2. Reservas de suelo dotacional para sistemas locales y plazas de aparcamiento.

4.2.1. Las reservas de suelo a que se refiere este apartado son de aplicación:

a) Para el suelo urbanizable y en las actuaciones de renovación o reforma en el suelo urbano.

b) Para el suelo urbano en actuaciones de dotación y en actuaciones de regeneración y renovación urbana, las superficies de suelo destinadas a sistemas locales se dimensionarán en relación al incremento de la superficie edificable o al cambio de uso respecto de la ordenación preexistente en el ámbito de la actuación.

4.2.2. A efectos del establecimiento de reservas de suelo para dotaciones en un ámbito de suelo determinado, se atenderá al uso global residencial o no residencial del mismo y, en el primer supuesto, a la densidad edificatoria prevista. Para usos no residenciales, se diferenciará entre usos industriales y usos terciarios. Las reservas de suelo se establecerán sobre el techo máximo potencialmente edificable del uso de que se trate.

Si dentro del mismo ámbito el Planeamiento General admitiese usos globales diferenciados, las reservas se calcularán en proporción a cada uso considerado.

Si dentro del mismo ámbito el Planeamiento General admitiese usos globales alternativos, las reservas se dimensionarán considerando el uso que conduzca a una mayor dotación.

4.2.3. Reservas de suelo para sistemas locales y aparcamientos en el uso residencial se resumen en la tabla adjunta; en todo caso, la superficie destinada a espacios libres no será inferior al 10 por ciento de la superficie del ámbito a ordenar:

	Actuaciones≤100 viviendas	Actuaciones >100 viviendas
Espacios libres	32 m2suelo/100 m 2 techo	20 m 2 suelo/100 m2 techo
Equipamiento		12 m 2 suelo/100 m2 techo
Plazas de aparcamiento	Públicas: 1,00 plazas/100 m 2 techo
	Privadas: 1,50 plazas/100 m 2 techo

4.2.4. Reservas de suelo para sistemas locales y aparcamientos en el uso industrial se resumen en la tabla adjunta:

Espacios libres y equipamientos:		10 por ciento superficie del ámbito a ordenar
Plazas de aparcamiento:	Turismos	Públicas: 0,50 plazas/100 m 2 techo
		Privadas: 1 plaza/100 m 2 techo
	Pesados	Públicas: 0,05 plazas/100 m 2 techo

Podrá aumentarse las plazas de aparcamientos públicos, al objeto de reducir las plazas privadas, asociando dicho incremento al conjunto o a una parte concreta del ámbito que se desarrolle.

4.2.5. Reservas de suelo para sistemas locales y aparcamientos en el uso terciario se resumen en la tabla adjunta:

Espacios libres y equipamientos:		10 por ciento superficie del ámbito a ordenar
Plazas de aparcamiento:	Turismos	Públicas: 0,50 plazas/100 m 2 techo
		Privadas: 2,5 plazas/100 m 2 techo
	Pesados	Públicas: 0,05 plazas/100 m 2 techo

5. Cédula urbanística.

La cédula urbanística del terreno o del edificio, según el carácter de la finca a que se refiera, incluirá necesariamente entre sus datos:

a) Los instrumentos de ordenación territorial que afecten al municipio, con indicación del acuerdo de aprobación de los mismos y fecha de publicación en el Boletín Oficial de Cantabria.

b) Los instrumentos de planeamiento y gestión aplicables a la finca con expresión, en su caso, de la unidad de actuación en el que se encuentre incluida aquella, así como del estado en que se halla su proceso de urbanización.

c) Indicación sobre si alguno de los instrumentos de planeamiento y gestión aplicables a la finca están en algún proceso de revisión o modificación y en tal caso, si se ha acordado la suspensión de licencias, y en tal caso:

1. º Acuerdo de aprobación y fecha de publicación en el Boletín Oficial de Cantabria.

2. º Aclaración de la vigencia del instrumento o señalamiento de procedimientos de revisión o modificación que puedan afectarles.

d) La clasificación y la calificación del suelo y demás determinaciones urbanísticas significativas, en especial las referidas a sus condiciones de urbanización y edificación.

e) Si el terreno tiene la condición de solar o qué actuaciones urbanísticas son necesarias para alcanzarla, en particular en cuanto a los deberes urbanísticos exigibles.

f) Condiciones de uso y edificatorias que correspondan en cuanto a aprovechamiento, alturas, ocupación y demás circunstancias que puedan resultar relevantes si se pretendiese solicitar licencia de edificación y, en este caso, condiciones que sea preciso cumplir para obtenerla.

g) Si el terreno o las edificaciones están afectados por trámites de suspensión del otorgamiento de licencias.

h) Si es posible obtener licencia ajustada a los parámetros de la letra f) anterior, condicionada, en su caso, a la ejecución simultánea de obras de urbanización.

I) Si existen limitaciones, servidumbre o cargas conforme legislación sectorial que deban constar en el Registro de la Propiedad, así como las ordenes de ejecución o de restauración de la legalidad urbanística pendientes de ejecutar sobre las parcelas o, en su cado, la caducidad de dichos procedimientos.

6. Memoria de Viabilidad Económica e Informe de Sostenibilidad Económica.

6.1. Memoria de Viabilidad Económica.

La Memoria de Viabilidad Económica tendrá el siguiente contenido:

a) Mediante le aplicación del método residual estático realizará un análisis comparado entre los valores de repercusión de suelo en situación de origen y en la propuesta final, justificado en un estudio actualizado y acreditado por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España o por un perito tasador especializado de reconocido prestigio en valoraciones urbanísticas.

b) En el caso de actuaciones de rehabilitación, renovación o regeneración urbana, el análisis comparado se basará en los parámetros urbanísticos vigentes y en los eventuales incrementos a atribuir con la finalidad de garantizar la rentabilidad de la actuación, considerando el importe total de la inversión a realizar así como el importe de las ayudas públicas directas e indirectas que la actuación pudiera recibir y las eventuales indemnizaciones que hubiera que asumir, teniendo en cuenta el límite del deber legal de conservación.

c) El análisis referido en la letra anterior hará constar, en su caso, la posible participación de empresas en la rehabilitación o prestadoras de servicios energéticos, de abastecimiento de agua o telecomunicaciones, cuando asuman el compromiso de integrarse en la gestión mediante la financiación de parte de la misma, o de la red de infraestructuras que les competa, así como la financiación de la operación por medio de ahorros amortizables en el tiempo.

6.2. Informe de Sostenibilidad Económica.

El Informe de Sostenibilidad Económica ponderará el impacto de las actuaciones urbanizadoras en las haciendas públicas afectadas mediante un análisis comparado entre los costes ocasionados por la implantación y el mantenimiento de los suelos dotacionales públicos, las infraestructuras necesarias o la puesta en marcha y la prestación de los servicios resultantes con relación a los ingresos públicos derivados de la ejecución urbanizadora y edificatoria que las actuaciones proporcionan, así como la suficiencia y adecuación del suelo destinado a usos productivos.