Sentencia Penal Tribunal Superior de Justicia de Andalucia, de 02 de Diciembre de 1998

Sentencia del 2 de diciembre de 1998

T.S.J. de Andalucía. Sevilla.

Recurso nº 702/96

Ponente: D. José Antonio Montero Fernández

Administración Tributaria

Impuesto Transmisiones Patrimoniales

Comprobación de valores

Local arrendado sujeto a renta antigua

Comprobación de valores. Para determinar el valor del local se hace preciso tener en cuenta la renta que se paga por el arrendamiento y que el arrendamiento está sujeto a la prórroga forzosa; puesto que buscándose el valor real del bien, ha de ponderarse la totalidad de factores presentes que incide en el valor que se alcanzaría del bien en el mercado.

FUNDAMENTOS JURÍDICOS

PRIMERO.- El presente recurso se interpone contra la Resolución del Tribunal Económico Administrativo Regional de Andalucía de 29 de enero de 1996, recaída en reclamación nº 41/9487/94, contra acuerdo de comprobación de valores a los efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Para la correcta resolución de la presente interesa destacar que se liquidó por la transmisión de un local sito en el nº 39 de la Calle Asunción de Sevilla, sobre la base de 7.500.000 ptas. en 29 de septiembre de 1989; se procedió a la comprobación de valores del bien transmitido fijándose tras informe pericial de técnico competente como valor real del bien el de 17.544.384 ptas. Dicho local se hallaba arrendado al adquirente por el que pagaba una renta anual de 42.000 ptas., esto es 3.500 ptas. al mes, estando el arrendamiento sujeto a la obligación de la prórroga forzosa.

La cuestión principal a dilucidar es si procedía tener en cuanta la existencia del arrendamiento bajo la vigencia de la LAU de 1964, sujeto a la prórroga forzosa y por el que se pagaba una renta anual de 42.000 ptas. a efectos de determinar el valor real, tal y como aboga el actor, o por el contrario no era pertinente tener en cuenta dicho hecho, como así actuó el perito en la determinación del valor del bien, sirviendo su valoración para determinar la base imponible del impuesto.

SEGUNDO.- Pues bien, sobre dicha cuestión principal se ha pronunciado el Tribunal Supremo en el sentido de que debe ser tomado en cuenta la existencia de un arrendamiento que pese sobre el inmueble transmitido a efectos de determinar el valor real del bien, y así en la sentencia de 10-10-95, se lee que "el arrendamiento y la cualidad del transmitente aunque no fueran propiamente cargas deducibles con arreglo al artículo 10 del Reglamento del Impuesto, criterio a través del cual resultará posible en definitiva, adaptarse en la nueva valoración a la tesis mantenida en la sentencia anterior de esta Sala de 1º diciembre 1993, en la que el precio de venta de un piso en subasta pública, fue consideración extensiva a los casos en que se tratara del precio de un immueble arrendado, y vendido al arrendatario, mediante la capitalización legal de una renta antigua, máxime cuando es un Ministerio el propietario arrendador..."; y la referida sentencia de 1-12-93, resulta a este respecto de una claridad al caso que nos ocupa que, si bien referido a un supuesto de subasta judicial extiende su doctrina a los supuestos de inmuebles vendidos al arrendatario, no resistirnos su reproducción en lo que ahora interesa, y así dice que: "Ciertamente, la doctrina tradicional ha sido la de disgregar los conceptos del «verdadero valor» del bien transmitido art. 8º del Texto Refundido de 6-4-1960 y art. 60 del Reglamento de 15-1-1959 y «precio o contraprestación pagada» por la adquisición del mismo; asignándose al primero y no a segundo el carácter de base imponible del Impuesto que nos ocupa. Para llegar a tal conclusión se tomó como punto de partida el concepto económico y jurídicamente indeterminado de «valor verdadero» frente al concepto jurídico de «precio» (arts. 1445 a 1450 del Código Civil); y sé, entendió que uno y otro eran, o podían ser, distintos. Ello llevó, incluso, al legislador pretérito a establecer reglas especiales para los casos de «subasta pública», tanto judicial como administrativa o notarial (arts. 70.2 del Texto Refundido de 1967 y 61.2 del Reglamento d -1959). Sin embargo, el art. 6º 1 de la Ley de 21-6-1980 abandona aquel concepto de "verdadero valor» y dice que la base imponible vendrá determinada por el valor real del bien n transmitido o del derecho que se constituya o ceda, desapareciendo, simultáneamente, aquellas  reglas especiales para las subastas públicas. Tal precepto se repite tanto en el Texto Refundido 0 de 3 0-12-1980 [art. 10, antes y después la modificación operada por la Disposición Adicional al Segunda de la Ley de 18-12-1987, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones] como en el Reglamento de 29-12-1981 (art. 10) y en el más reciente Texto Refundido de 24-9-1993 (art. 10), todos los cuales también abandonan aquellas reglas especiales para las subastas. En Economía, la doctrina científica partió de que «El valor de un bien es la facultad que confiere su posesión para conseguir otros bienes a cambio de él» y, superada la primitiva etapa del trueque, los bienes obtenidos a cambio de él, generalmente, no son otra cosa que el dinero. De ahí, que en Economía, el verdadero valor de un bien es el precio que está dispuesto el mercado a pagar por él; y, por tanto, también será éste su «valor real». Pero sucede que, en el ámbito tributario (e, incluso, dentro de los llamados "impuestos sobre el tráfico de bienes») existen hechos imponibles distintos de la obtención de dinero a cambio de cosas, como sucede, por ejemplo, en los impuestos sobre sucesiones; y, de otra parte, es notorio que ciertas manifestaciones de la actividad defraudatoria han discurrido por el cauce de ocultar el verdadero precio. De ahí que la ecuación valor real igual a precio, no haya sido siempre válida, y haya surgido, junto con los anteriores, el concepto de «valor comprobado», como aquel empíricamente asignado por la Administración a través de sus medios de conocimiento y experiencia. De esta manera, y sin perjuicio de los casos donde el valor real no pueda estar representado por un precio, existen otros donde valor real y precio son una misma cosa y el valor comprobado por la Administración ha de consistir en la determinación del precio que el mercado paga por el bien de que se trate. En nuestros días así se refleja en el Impuesto sobre el Valor Añadido, donde La base imponible del Impuesto estará constituida por el importe total de la contraprestación de las operaciones sujetas al mismo (art. 78.1 de la Ley de 28-12-1992) entre las que se incluyen determinadas enajenaciones de bienes inmuebles (arts. 4,1 y 6º); de donde resulta que si la venta del inmueble estuviera sujeta al IVA quedaría gravada por el importe total de la contraprestación, en tanto que caso de estarlo por Transmisiones Patrimoniales «parece» que puede atribuírsele otro valor real distinto, lo cual no es coherente. Item. más: están exentas del IVA las segundas y ulteriores entregas de edificaciones... cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación (art. 20.1.22) de donde, en principio, quedarían sujetas a Transmisiones Patrimoniales (art. 4º. 4). Sin embargo, cuando el adquirente en estas segundas o ulteriores transmisiones sea un sujeto pasivo del IVA, puede renunciar a esta exención (art. 20.2), en cuyo caso sigue estando sujeto a éste y no a Transmisiones (art., 18 del Texto Refundido de 24-9-1993), con lo que tampoco hay comprobación de valores, ni las consecuencias sobre incrementos patrimoniales que más adelante serán examinadas. De ahí que haya de concluirse que en las transmisiones patrimoniales onerosas donde exista un precio éste debe equivaler al valor real del bien transmitido, y el valor comprobado por la Administración ha de referirse al precio de mercado que le corresponda. No siendo del modo expuesto, se llegaría a situaciones no sólo injustas sino intrínsecamente perversas... Lo mismo sucedería en el caso de la venta de un inmueble por el propietario-arrendador a su inquilino, mediante la capitalización legal de una renta antigua, en que a tal propietario-arrendador se le imputaría aquel incremento patrimonial cuando, en realidad, su patrimonio no lo ha experimentado. En ambos casos, si la transmisión hubiere estado sujeta al IVA la base imponible hubiera sido el importe total de la contraprestación, no hubiera habido comprobación administrativa y no operarían las presunciones de incremento patrimonial mencionadas. Frente a lo anterior no cabe pensar que de este modo se hace de condición más beneficiosa al adquirente, pues si bien sería lógico suponer que la naturaleza de enajenación forzosa de la subasta o el precio legal ventajoso para el inquilino le suponen un beneficio o incremento patrimonial, como tal lucirá si lo hubiere- en su subsiguiente situación tributaria"

Pues bien, si lo que se persigue con el Impuesto es gravar el real valor del bien cuya transmisión es objeto de gravamen, de suerte que coincida o sea equivalente al precio que por los bienes se pague en el mercado, pues es dicho precio, el precio que se ha de obtener del bien en el mercado, y no otro, es el verdadero precio del referido bien transmitido, el valor real del bien, el ha de ser objeto del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Por tanto cuando la Administración procede a la comprobación de valores y el perito valora el bien conforme a sus caraterísticas urbanísticas, constructivas y comerciales, pero sin ponderar el arrendamiento existente, la sujeción a la prórroga forzosa y las limitaciones de rentabilidad y disposición que se establecen legalmente y la renta de 42.000 ptas. anuales que se paga, está sustrayendo un factor 0 que influye de manera decidida e importante en el precio real del bien, pues razonablemente cabe esperar que dicho local no alcance el mismo precio en el mercado existente o no dicho arrendamiento, por lo que el valor al que llega el perito ha de concluirse que no se corresponde con el valor real del local.

TERCERO.- Lo anterior sería suficiente para estimar la pretensión actora, mas como se plantean otras cuestiones, aunque sea brevemente significar que si bien en vía administrativa no se planteo la falta de motivación de la comprobación de valores y que la indefensión no es un concepto formal sino material, en tanto que lo determinante es que se le haya privado o limitado los medios de defensa al actor, lo cierto es que se incluyen determinadas sumas alzadas y porcentajes o coeficientes que no se explica ni razona suficientemente porqué se utilizan esos y no otros.

En cuanto a la aplicación de la Disposición Adicional 4a de la Ley de Tasas y Precios Públicos, ni consta que en la autoliquidación fijando la base de 7.500.000 ptas. se atuviera a normas legales al efecto, por contra según los cálculos que efectúa el actor en su demanda se acredita lo contrario, esto es que de modo alguno los 7.500.000 ptas. se ajustan a un precio que surja de la aplicación de reglas legales.

CUARTO.- No se aprecia mala fe ni temeridad que conllevarían la condena en costas.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación

FALLAMOS

Que debemos estimar y estimamos el presente recurso contra la resolución objeto de la presente, la que ha de anularse por ser contraria al orden jurídico, declarando la incorrección de la comprobación efectuada. Sin costas. Firme que sea la presente sentencia devuélvase el expediente administrativo al que se acompañará copia de la sentencia a los efectos oportunos