Sentencia Contencioso-Administrativo 188/2023 Tribunal Superior de Justicia de Cataluña . Sala de lo Contencioso-Administrativo, Rec. 615/2018 de 24 de enero del 2023

PRIMERO.- El presente recurso tiene por objeto la resolución del Jurado de Expropiación de Cataluña, Sección de Barcelona, de fecha 25/9/2018 referente al expediente de justiprecio NUM001 sobre la finca sita en c/ DIRECCION000 NUM000) de Barcelona por el que se fijó el justiprecio de una mitad indivisa en la cantidad global de 30.292,44 euros.

La recurrente suplica que "se declare no conforme a Derecho la Resolución del Jurat recurrida, anulándola y declarando el derecho de esta parte a percibir un justiprecio por los derechos que ostenta sobre la finca expropiada y los perjuicios ocasionados por la expropiación de acuerdo con nuestra hoja de aprecio. Se estime el incremento en un 30% ( subsidiariamente un 25% o tener en cuenta la fecha de aprobación definitiva del planeamiento como fecha de inicio del devengo de intereses de demora) como compensación por los perjuicios provocados con el retraso en el inicio del expediente expropiatorio y las dilaciones indebidas en su tramitación. Lo anterior, con los intereses correspondientes".

Impugna el acuerdo del jurado en orden a las siguientes consideraciones:

1. Superficie de la finca.

2. Errores del JEF en la valoración por el método de comparación:

- valor de mercado: preferencia del JEF por las estadísticas sobre las muestras individualizadas. Insuficiencia y falta de justificación de las muestras empleadas por el Jurado.

- Aplicación por el JEF de coeficientes improcedentes que reducen el precio resultante del método de comparación.

3. Errores en la valoración por el método residual:

- improcedencia de la cesión obligatoria y gratuita del 10% del aprovechamiento medio del sector.

- el jurado aplica un valor de mercado erróneo, que no se corresponde con las estadísticas oficiales.

- edificabilidad.

- aplican un valor de construcción erróneo, deduciendo por dos veces determinados costes de construcción.

- no procede utilizar valores de VPO.

4. Dilaciones indebidas en el inicio del expediente expropiatorio que deben tenerse en cuenta para la fijación de la indemnización. Tampoco tiene en cuenta los gastos de traslado y acometidas.

SEGUNDO.- El Letrado de la Generalitat se opone al recurso, apuntando el ajuste a derecho del acuerdo del Jurado de Expropiación y se remite al mismo.

Por su parte el Letrado del Ayuntamiento de Barcelona, también plantea escrito contestando a la demanda.

TERCERO.- No existe controversia alguna en cuanto a la fecha de valoración, el primer semestre de 2017.

CUARTO.- Con carácter previo cabe hacer alusión a la reiterada doctrina del TS en la que se atribuye presunción de veracidad y acierto al acuerdo valorativo del Jurado; debiendo añadir que la doctrina jurisprudencial ha declarado que la aludida presunción lo es iuris tantum y, por consiguiente, puede ser desvirtuada mediante prueba que demuestre lo contrario ( Sentencias de esta Sala y Sección de 27 de febrero y 25 de septiembre de 1999, 22 de enero y 8 de abril de 2000, 7 de abril, 21 de julio y 22 de septiembre de 2002)

Igualmente el Alto Tribunal en sentencias de 22 de marzo de 1993 (recurso de apelación 4867/90), 10 de mayo de 1993 (recurso de apelación 11.405/90), 12 de marzo de 1994 (recurso de casación 209/92), 26 de marzo de 1994 (recurso de casación 179/92), 26 de marzo de 1994 (recurso de apelación 2284/81) y 9 de mayo de 1994 (recurso de apelación 2904/91), el artículo 43 de la Ley de Expropiación Forzosa obliga a obtener el valor real de los bienes y derechos objeto de expropiación, y es también exacto que cuando, como consecuencia de las valoraciones discrepantes, se practica en el juicio prueba pericial en la forma y con las garantías establecidas por los artículos 610 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento civil, no es suficiente aplicar la Jurisprudencia consolidada de esta Sala del Tribunal Supremo, según la cual las resoluciones de los Jurados Provinciales de Expropiación gozan de la presunción de veracidad, legalidad y acierto por la reconocida competencia y formación jurídica de sus miembros, designados en función de dichas cualidades, que son a la vez garantía de objetividad ( Sentencias de esta misma Sala y Sección del Tribunal Supremo de 5 de mayo de 1992, 5 de junio de 1993, 4 de diciembre de 1993, 29 de enero de 1994 y 9 de mayo de 1994, entre otras), sino que es imprescindible analizar la prueba pericial para comprobar cuál de las conclusiones aparece como más cierta y segura a fin de hallar aquel valor real que ha de compensarse o indemnizarse con el justiprecio ( Sentencias de esta Sala y Sección de 29 de enero de 1994 - recurso de apelación 892/91 -, 5 de febrero de 1994 - recurso de casación 120/92 -, 26 de marzo de 1994 - recurso de apelación 2284/91 -, y 9 de mayo de 1994 - recurso de apelación 2904/91 -).

QUINTO.- Analizamos, en primer término, la superficie a tener en cuenta.

- El JEF maneja la información del Catastro y fija una superficie de 51 metros cuadrados.

- La recurrente reitera la medición de 70 metros cuadrados.

Como anteriormente hemos apuntado, las resoluciones del JEF gozan de presunción de veracidad por lo que para desmontar las mismas es preciso acreditar el error o la ilógica solución adoptada.

El perito judicial emplea la medición hecha por la arquitecta Isabel, en otro procedimiento. Dicho informe apunta un error en la cuantificación de la superficie catastral, ya que no tiene en cuenta las galerías de acceso a las viviendas y que sólo se refleja la planta baja, sin tener en cuenta que los salientes de la planta piso incrementan la proyección horizontal del edificio.

El perito judicial confirma que existe error en la superficie determinada en el Catastro y que esto es de comprobar con los planos de proyectos que obran en el archivo de la ciudad y tiene como referencia, también, la medición que efectúa in situ la arquitecta Isabel. Con lo anterior concluye que la superficie de la finca es de 67,26 metros cuadrados.

Ahora bien, este Tribunal, en doctrina reiterada en numerosas sentencias, ha considerado que un Arquitecto no es técnico idóneo para determinar superficies de fincas, sino que debe serlo un Ingeniero titulado en Geomática y topografía que practique el correspondiente levantamiento topográfico a tales efectos. En concreto en nuestra Sentencia de 21 de febrero de 2022, hemos señalado que "la única prueba que le hubiera permitido a la parte demostrar la vía de hecho alegada hubiera sido una prueba pericial realizada por un Ingeniero en Geomática y topografía"; en la de 10 de noviembre de 2020, exigimos a efectos de determinar superficie expropiable un "levantamiento topográfico realizado por técnico competente"; en la de 8 de junio de 2020, y a efectos de determinar la superficie real de la finca, un " informe topográfico emitido por ingeniero técnico topográfo"; o en fin también se ha exigido un levantamiento topográfico en nuestra Sentencia de 17 de enero de 2019.

Por lo expuesto, ha de prevalecer la superficie fijada por el JEF.

SEXTO.- En su recurso se designan errores del JEF en cuanto a la valoración por el método de comparación del suelo y la construcción que identifican con:

- valor de mercado: preferencia del JEF por las estadísticas sobre las muestras individualizadas. Insuficiencia y falta de justificación de las muestras empleadas por el Jurado.

- Aplicación por el JEF de coeficientes improcedentes que reducen el precio resultante del método de comparación.

El art. 23 del RD 1492/2011 fija: "Cuando se trate de suelo edificado o en curso de edificación, el valor de la tasación será el superior de los siguientes: a) El determinado por la tasación conjunta del suelo y de la edificación existente que se ajuste a la legalidad según lo establecido en el artículo 5 de este Reglamento, por el método de comparación, aplicado exclusivamente a los usos de la edificación existente o la construcción ya realizada, de acuerdo con el artículo 24 de este Reglamento. b) El determinado por el método residual, regulado en el artículo 22 de este Reglamento, aplicado exclusivamente al suelo, sin consideración de la edificación existente o la construcción ya realizada".

El Jurado fundamenta que "en aplicación del art. 24 del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, adjuntamos un cuadro resumen con los diferentes testimonios empleados, especificando dirección, superficie, precio de oferta y precio unitario, las fuentes son diferentes portales inmobiliarios de internet. En el cuadro resumen podemos observar que se ha reducido los precios de ofertas del mercado obtenidas en un 10% en concepto de ajuste entre los precios de oferta y los precios de venta. El RD 1492/2011 permite aplicar por este concepto un coeficiente reductor entre el 0,7 y el 1".

A los precios de los testigos empleados se aplican coeficientes de antigüedad y conservación; de forma que se obtiene un precio unitario de venta de 1.131,37 euros por metro cuadrado.

El perito judicial, obtiene un valor de mercado unitario de 1.981,43 euros y ello con muestras obtenidas de barrios limítrofes como Trinitat Vella y Prosperitar, aplica criterios de homogeneización de forma que minusvalora los testigos de mayor calidad y se igualan los de calidades y características similares y se han recogido de publicaciones del Diario la Vanguardia del año 2017.

Así, el perito no viene a apoyar la teoría o interpretación que la recurrente efectúa del art. 24.3 del RD 1492/2011.

Esta Sección ya se ha pronunciado sobre un planteamiento idéntico en la sentencia de 27/5/2020 recaída en el PO 346/2016 y en ella recoge que "este Tribunal, no comparte el parecer de la parte actora, pues el mismo obedece a una lectura incorrecta del artículo 24.3 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre , por el que se aprobó el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo. En efecto, el precepto citado dispone que:

"Tanto la selección de comparables como la homogeneización de los precios y su consideración en la estimación del valor de mercado, deberá justificarse, expresamente, sobre la base de criterios objetivos y racionales. A tales efectos, se dará prioridad a las valoraciones determinadas en procesos estadísticos respecto a las estimaciones basadas en la experiencia de los tasadores."

La prioridad de las valoraciones determinadas en procesos estadísticos, se prevé reglamentariamente, respecto de las estimaciones basadas en la experiencia de los tasadores, lo que desde luego no es el caso, pues el JEC en el método de comparación emplea 6 muestras que identifica perfectamente, sin remitirse en ningún momento a una "estimación basada en la experiencia" del propio JEC o de alguno de sus técnicos.

En cuanto al coeficiente reductor del 10% por encontrarse el inmueble ocupado, carece de soporte legal explícito, no existe garantía de que las muestras se encuentren en una situación distinta, y además el JEC en momento alguno razona o justifica que sea un motivo que, en los términos del artículo 24.2 del Real Decreto 1492/2011 , pueda producir una diferencia significativa de valor. Por todo ello, debe ser excluido".

En atención a lo expuesto, no procede nada más que desechar la postura planteada por la recurrente.

2. Por último, impugna los coeficientes correctores aplicados por el JEF. Indica que el JEF no ha justificado los motivos por los que consideraba de aplicación tales coeficientes como el de 0,9 por relación de oferta-mercado y por el estado de conservación y mantenimiento de la finca.

En el informe del jurado sólo se incluye en el cuadro resumen el ajuste al 0,9 para el ajusta de oferta y demanda y explica que esta horquilla es la permitida por el RD 1492/2011.

En cuanto al estado de conservación y mantenimiento de la finca. El JEF señala que los coeficientes por antigüedad y conservación se han calculado aplicando la siguiente expresión, utilizando los coeficientes correctores establecidos en el Anexo 2 del RD 1492/2011 y aplica coeficientes de 0,94, 0,96, 0,98 y 1.

Es de acoger la impugnación expresada por la recurrente por cuanto el JEF no ha justificado por qué emplea estos criterios de homogeneización cuando ya emplea muestras de viviendas tomando coeficientes como uso o antigüedad.

En el mismo sentido es de desechar el coeficiente basado en la oferta y demanda puesto que no explica por qué emplea tales magnitudes o márgenes para corregir los precios de venta.

No considerando tales coeficientes correctores debemos estar a un valor unitario de mercado de 1.300,66 euros el metro cuadrado.

SÉPTIMO.- La recurrente considera ciertos errores en la valoración que el JEF efectúa por el método residual.

- En primer término, achaca que no procede utilizar valores de viviendas VPO.

El perito judicial también considera acertado emplear los valores de viviendas protegidas y así las incluye en su informe.

De hecho esta Sección ya se ha pronunciado al respecto, en la Sentencia de 9 de mayo de 2014 (rec 242/2011 ), en relación a una expropiación motivada por el mismo planeamiento, en concreto por la "Tercera fase d'execució del Pla Especial de Reforma Interior en el sector establert de remodelació dels habitatges de la Trinitat Nord, finques NUM001, NUM000, NUM002, NUM003, NUM004, NUM005 i NUM006 del carrer DIRECCION000", el promedio del valor de vivienda libre con las diferentes tipologías de VPO, debe considerarse adecuado, pues la vivienda era en origen VPO, y la nueva ordenación prevé VPO en la UA 3 que se ejecuta.

Se desecha este primer argumento.

- En cuanto a la edificabilidad. La recurrente señala que el JEF aplica una edificabilidad de 1,80 a pesar de afirmar que aplica la edificabilidad fijada por el planeamiento vigente. En este sentido, la recurrente aboga por estar a la edificabilidad de origen.

En aplicación del artículo 24.3 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, debemos tener en cuenta los "usos y edificabilidades atribuidos por la ordenación en su situación de origen", lo que ya determinamos en nuestra Sentencia de fecha 9 de mayo de 2014 (rec 242/2011 ), en relación al mismo PERI y para el conjunto de viviendas situadas en los núms NUM001, NUM000, NUM002, NUM003, NUM004, NUM005 y NUM006 de la calle DIRECCION000, muy próximas a la que nos ocupa, en 4'07m2s/mst, edificabilidad que debemos seguir aplicando para determinar el justiprecio por el método residual.

Conforme a lo anterior, se contesta a la oposición fundada en la procedencia de excluir todo el suelo dotacional público.

- improcedencia de la cesión obligatoria y gratuita del 10% del aprovechamiento medio del sector.

Esta cuestión ya fue resuelta por esta Sección en la sentencia de 27/5/2020, dictando : "En relación con tal cuestión, no se discute si la finca se encuentra o no urbanizada o si reúne la condición de solar, sino que lo que se plantea por parte de la demandada y codemandada y ha sido acogido por el JEC, es si en aplicación del artículo 31 del Decret Legislatiu 1/2010, de 3 de agosto, TRLUC, el suelo consolidado se convirtió en no consolidado al estar incluido en un plan de mejora urbana como el que fue causa de la expropiación.

Para resolver tal cuestión, debemos traer a colación la STS de 30 de octubre de 2018 (rec 6090/2017 ), que examina el estado de la cuestión con la entrada en vigor de la normativa básica del Suelo del año 2007. En concreto, la Sentencia que nos ocupa, analizando a partir del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, la tipología de actuaciones urbanísticas que pueden acometerse por parte del planificador, afirma que:

"En definitiva, según la nueva regulación, las obligaciones de los propietarios no van a venir determinadas por la categorización del suelo (consolidado o no consolidado), sino por el tipo de actuación de transformación urbanística que se vaya a acometer sobre el mismo, dado que la legislación urbanística ya no tiene como finalidad esencial la formación de un nuevo tejido urbano sobre la base de una progresiva ejecución de las distintas actuaciones a realizar sobre el suelo, que daba lugar a la consolidación de situaciones cuya revisión no era posible, sino que, como afirma el art. 4 de la nueva Ley "La ordenación territorial y la urbanística son funciones públicas no susceptibles de transacción que organizan y definen el uso del territorio y del suelo de acuerdo con el interés general, determinando las facultades y deberes del derecho de propiedad del suelo conforme al destino de éste".".

Añadiendo a lo anterior que:

"A partir de esta nueva normativa, es posible adaptar nuestro tradicional criterio, dado que en la nueva regulación, y tal y como establece el art. 18, los deberes de los propietarios aparecen vinculados a la promoción de las actuaciones de transformación urbanística y a las actuaciones edificatorias, de forma tal que los mismos se vinculan a dichas actuaciones y en el caso que nos ocupa a la existencia de un verdadero y justificado proyecto de renovación, regeneración o rehabilitación urbana, que ha de estar suficientemente motivado y justificado.

Es posible, en consecuencia, que el planificador decida actuar sobre ámbitos que ya son ciudad para ejecutar sobre ellos actuaciones de renovación, rehabilitación o regeneración urbanas; pero, en tales supuestos, sería exigible que el planificador motivara, con una motivación reforzada, la concurrencia de tal circunstancia en la propia Memoria del plan, antes de proceder a la descategorización del suelo, evitando así que la mera voluntad transformadora basada en criterios estéticos, modernizadores o de mera oportunidad, provocara efectos sobre los deberes de los propietarios que ya contribuyeron a la consolidación de los terrenos donde se ubican sus viviendas o locales. Esto es, el planificador debe justificar de forma reforzada la conveniencia de acometer tal tipo de operaciones en aras a la consecución de los intereses públicos, consecución que, por su propia naturaleza, determinaría igualmente la obtención de un beneficio para los propietarios del suelo afectado por dichas operaciones, siempre que, hemos de insistir en ello, las mismas respondan a necesidades reales de transformación del suelo, en estos casos de regeneración o rehabilitación urbana.".

La anterior doctrina ha sido asumida por este Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, en concreto por su Sección 3ª, que en su Sentencia de 18 de junio de 2019 (rec 140/2016 ), y en relación al artículo 31.2 del Decret Legislatiu 1/2010, de 3 de agosto, en relación con la DA 2ª.1 de la misma norma, afirma lo siguiente:

"A partir de tal doctrina cabe establecer las siguientes pautas interpretativas: 1) Es la presencia de una operación de reforma o renovación urbanística la que justifica la imposición de las cargas que antes se asociaban al suelo urbano no consolidado, términos de "reforma" o "renovación" que implican "creatividad" y contribución a "hacer ciudad" o "una ciudad diferente", debiendo asociarse tales conceptos a verdaderos y justificados proyectos de renovación, regeneración o rehabilitación urbana; 2) Las actuaciones de reforma o renovación urbana generadoras de les cargas de rigor habrán de ser objeto de una motivación reforzada en la memoria del plan, y en ningún caso podrán esas cargas asociarse a actuaciones de reforma o renovación que no respondan a necesidades reales, o que sólo obedezcan a criterios meramente estéticos, modernizadores o de pura y simple oportunidad.

La disposición adicional segunda, punto 1, del Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto , se refiere a las operaciones de reforma o renovación urbanística en referencia a las finalidades a las que alude su artículo 70.2.a), según el cual "Los planes de mejora urbana que tengan por objetivo la reforma interior, la remodelación urbana, la transformación de usos, la reurbanización o completar el tejido urbano pueden: a) Determinar operaciones urbanísticas que comporten el desarrollo del modelo urbanístico del ámbito de que se trate o bien su reconversión en cuanto a la estructura fundamental, la edificación existente o los usos principales (...)"

De la interpretación conjunta de las normas precedentes y de la aludida jurisprudencia se desprende que las actuaciones de reforma o renovación que aquí interesan habrán de ser concebidas como operaciones susceptibles de traducirse en una mutación, tanto de componentes fundamentales de una parte de la ciudad como de su entorno urbano, todo ello en términos de superación creativa de una realidad insatisfactoria y precisada de un cambio no menor ni puntual, para mejorar la calidad de vida de la población.".

Aplicando la anterior doctrina al supuesto que nos ocupa, apreciamos que el PERI no solo comporta la sustitución de viviendas, sino también la creación de un nuevo vial y la dotación de nuevas zonas verdes en la unidad de actuación, sino que ello queda perfectamente explicado en la Memoria del Plan, cuando relata que la accidentada topografía del ámbito ha comportado la modificación del actual sistema viario, siendo especialmente destacable que "el traçat actual de La Llosa desapareix i es substitueix per un nou carrer que connecta DIRECCION000 amb DIRECCION002 i DIRECCION003 i delimita millor la zona de nova ordenación. El carrer DIRECCION002 no modifica el seu traçat en planta però si les rasants, per a convertir-lo en un eix intern de barri de pendent suau", y que "Es disposen espais verds entorn al nou carrer i DIRECCION003 que, en contacte amb l'actual Parc de Trinitat Nova i la plaça del rellotge, constitueixen un corredor verd fina a Collserola".

En definitiva, y como dice el Tribunal Supremo la operación de reforma de la superficie afectada por el Plan es de tal calibre que justifica (sin necesidad de hablar de suelo consolidado o no consolidado), la imposición de la carga que representa el 10% de cesión del aprovechamiento deducido por el JEC, por lo que el motivo de impugnación debe ser desestimado".

Se aplica lo ya dicho por esta Sección, al tratarse del mismo PERI.

- duplicidad de costes de construcción que reducen la valoración.

La recurrente plantea que el JEF duplica los costes de construcción ya que el BEC ya incluye los costes de construcción.

El JEF aplica un valor de construcción de 859.96 euros/ metro cuadrado. Por su parte, el perito judicial fija un Vc de 950,47 euros el metro cuadrado.

Esta impugnación de la recurrente incurre en el defecto de la generalidad ya que no señala qué costes incurren en duplicidad.

Por otro lado, el informe del perito judicial aplica un valor perjudicial para la actora, por lo que procede mantener el dado por el JEF.

OCTAVO.- Indemnización por dilaciones indebidas.

El recurrente pretende una indemnización por inactividad de la Administración en la iniciación del expediente de expropiación forzosa, concepto que se sitúa extramuros de este procedimiento y que corresponde más a una acción de responsabilidad patrimonial que ha de plantearse previamente en vía administrativa en aplicación de la función revisora que se le atribuye a esta jurisdicción.

En cuanto a los gastos de traslado y acometidas de suministros, mudanza, impuestos de la expropiación. Ha de contestarse que el TS en sentencia de 12 de junio de 2007 (recurso de casación nº 4084/2004) reiterada por la reciente STS nº 3556/2022 de 30.9.22 recaída en recurso de casación nº 6962/2021 que establece que, la finalidad del expediente de determinación del justiprecio es compensar al expropiado por la pérdida de valor del bien de su titularidad mediante la fijación de un justiprecio equilibrado, justo y equivalente al perjuicio económico que se le produce, precisando que tal compensación se basa en el principio de indemnidad patrimonial, lo que implica que el expropiado no se vea perjudicado, pero tampoco beneficiado (prohibición de enriquecimiento injusto) con la expropiación.

Las partidas reclamadas supondrían una doble indemnización para el expropiado.

La alternativa que la recurrente plantea en cuanto al inicio del devengo de intereses, ha de contestarse en el sentido de que esta cuestión será objeto de la ejecución forzosa.

NOVENO.- En aplicación de todo lo expuesto hasta el momento, debe determinarse el justiprecio por comparación de la siguiente forma:

51 m2 x 1.300,66 €/m2 = 66.333,66 €

Por el método residual estático:

Valor del Suelo urbanizado: 433 x 4,70 x 0,9 x 473,22 €/m2 = 866.745,02 €

Valor del suelo sin urbanizar:

866.745,02 € x (1+0,00105+0,08)= 760.369,7

Coeficiente de propiedad es 3,20% por lo que arroja un resultado de 24.331,83 euros.

Dado que el valor obtenido el método de comparación es el superior, adoptamos éste.

Justiprecio total 66.333,66 €

Premio afecc 5%

TOTAL 69.650,34 €

El valor de la mitad indivisa es de 34.825,17 euros.

DÉCIMO- De conformidad con el art. 139 de la LJCA, en los supuestos de estimación o desestimación parcial de las pretensiones, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad salvo que el órgano jurisdiccional, razonándolo debidamente, las imponga a una de ellas por haber sostenido su acción o interpuesto el recurso con mala fe o temeridad, lo que no sucede en el presente caso. En este caso, no procede condena en costas.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de Su Majestad el Rey,