Sentencia Contencioso-Administrativo Nº 537/2019, Tribunal Superior de Justicia de Comunidad Valenciana, Sala de lo Contencioso, Sección 4, Rec 200/2017 de 27 de Noviembre de 2019

Encabezamiento

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE LA COMUNIDAD VALENCIANA

SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO SECCION CUARTA

S E N T E N C I A NUM. 537/19

En la ciudad de Valencia, a veintisiete de noviembre de dos mil diecinueve.

Visto por la Sección Cuarta de la Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, compuesta por los Ilmos. Sres. D. MIGUEL ANGEL OLARTE MADERO, Presidente, D. MANUEL DOMINGO ZABALLOS y Doña LOURDES PEREZ PADILLA, Magistrados, el recurso contencioso-administrativo número 200/17, interpuesto por la entidad F. Llorca S.L representada por la procuradora Doña María Rosa Úbeda Solano y defendido por el letrado Don Francisco Hurtado Juan contra la Resolución del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Valencia de fecha de 1 de marzo de 2017 en el expediente tramitado bajo en el numero 315/2016 en el que ha sido parte demandada la Administración del Estado representada y dirigida por la Abogacia del Estado y Excmo. Ayuntamiento de Massanassa representado por la procuradora Doña Teresa de Elena Silla y defendido por la Letrado Doña Maria Remedios Ruiz Mejias, siendo Ponente la Magistrada Doña Lourdes Pérez Padilla y a la vista de los siguientes

Antecedentes

PRIMERO.-Interpuesto el recurso y seguidos los trámites prevenidos por la Ley, se emplazo al demandante para que formalizara la demanda, lo que verificó mediante escrito en el que suplica que se dicte sentencia por la que se anule y deje sin efecto la resolución recurrida, reconociendo como situación jurídica individualizada el valor de la expropiación en la cantidad de 342.225,91 euros, con expresa imposición de costas a la administración demandada para el caso de que se oponga a la Administración demandada.

SEGUNDO.-El Abogado del Estado, contesta a la demanda, mediante escrito en el que suplica se dicte sentencia por la que se declare la plena conformidad a Derecho de la resolución impugnada, con imposición de costas a la parte actora. Por el Letrado del Excmo. Ayuntamiento codemandado se presenta escrito de contestación y oposición en el que suplica se dicte sentencia por la que se declare la plena conformidad a Derecho de la resolución impugnada.

TERCERO.-Habiéndose recibido el proceso a prueba y presentadas conclusiones, quedaron los autos pendientes para votación y fallo.

CUARTO.-Se señaló para votación y fallo el día 02.10.19.

QUINTO.-En la tramitación del presente recurso se han observado todas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-En el presente proceso la entidad F. LLorca S.A interpone recurso contra la Resolución del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Valencia de 1 de marzo de 2017 en el expediente tramitado bajo en el numero 315/2016.

El objeto del recurso es el Acuerdo del JPEF dictado en el expediente 315/2016 justipreciando el objeto de expropiación en la cantidad de 42.870,23 euros, incluido el 5% de premio de afección.

La pretensión ejercitada es declarativa de no conformidad a derecho y anulación de la citada resolución y acumulada a las anteriores, la pretensión de reconocimiento de situación jurídica individualizada del derecho al justiprecio en la cantidad de 342.225,91 euros.

Las citadas pretensiones se hacen descansar en los siguientes motivos que, de forma sucinta, son la falta de aplicación por el Jurado en la valoración de las reglas generales para determinar el justiprecio, discutiendo, en esencia, la edificabilidad que debe aplicarse, el valor en venta de producto acabado y el coeficiente K. Frente a dichas pretensiones, el Abogado del Estado formula oposición expresa, estimando correcta la valoración del Jurado. El Excmo. Ayuntamiento también formula oposición expresa y solicita la confirmación del Acuerdo.

SEGUNDO.-Para su resolución, la Sala parte de los siguientes hechos no discutidos:

1º.)El 3 de julio de 2006el Ayuntamiento y la mercantil, propietaria de la finca registral 7807, inscrita en el Registro de la Propiedad nº 2 de Torrent Tomo 2112, libro 84 de Massanassa, firman Convenio urbanístico en el que se hace constar, entre otros extremos, que

Las características en dicha fechade la referida finca registral son: el PGOU la clasifica como suelo urbano y califica zona verde y vial publico. El planeamiento no contempla la inclusión de dicha parcela en ningún ámbito de gestión que permita la cesión gratuita del suelo a la administración ni la materialización de los derechos urbanísticos de su propietario en parcela edificable. La parcela carece de todo tipo de infraestructura y servicios necesarios, tratándose de un suelo no consolidado por la urbanización.

Ambas partes acuerdan la cesión anticipada a favor del Ayuntamiento de las facultades de uso de esos terrenos dotacionales, manteniendo la propiedad los derechos urbanísticos que conforme la legislación y ordenación urbanística le corresponde a la propiedad.

Clausula segunda: El Ayuntamiento se compromete a redactar y tramitar los documentos de planeamiento y gestión que permitan patrimonializar su aprovechamiento urbanístico en el sector del suelo urbanizable de la partida el Faitanar

La cláusula tercera: a los efectos de establecer el contenido y el alcance de los derechos urbanísticos de la actora y ante la carencia de determinación por el PG de aprovechamiento patrimonializable, será el que determine el instrumento de planeamiento que desarrolle el Sector de Suelo urbanizable de la partida de Faitanar.

La cláusula cuarta: la propiedad en proporción a esta superficie participara en el proceso de equidistribución de beneficios y cargas urbanísticas que se deriven de la aprobación del Proyecto de Reparcelación necesario para el desarrrollo del Programa de actuación integrada del sector.

La cláusula quinta estipula que la propiedad podrá solicitar la expropiación de la fincaprevio acuerdo sobre su valoración, equivalente a lo que resultare de la aplicación de los criterios de repercusión del mercado o, justiprecio, sien el plazo de tres años, si en el caso de tres años desde la firma del Convenio, el Proyecto de reparcelación del sector de la partida Faitanar que permita materializar su reserva de aprovechamiento urbanístico que le corresponda, la mercantil podrá solicitar al Ayuntamiento su expropiación de la finca, previo acuerdo sobre su valoración, equivalente a la que resultara de la aplicación de los criterios de repercusión de mercado o justiprecio.

2º.-el Ayuntamiento, firmado el convenio, ocupa la parcela y realiza las obras de urbanización de las calles adyacentes a dicha parcela.

3º-La propiedadel 20 de junio de 2016 solicita la expropiación forzosa de la finca, al no haberse aprobado el proyecto de reparcelación correspondiente al Sector de las partida Fainar.

4º.-No se discute, por los litigantes, la superficie de la finca registral de 283,75 m2.

5º.-En en el expediente consta la hoja de aprecio presentada por la propiedad:- Valora el suelo en 1.148,65 euros/m2 ( mas premio de afección). Para ello, toma como referencia el sector colindante a la parcela de su propiedad ocupada por el Ayuntamiento, en concreto, sector correspondiente al Plan de Reforma interior de mejora Acequia de Favara en suelo urbano residencial de Massanassa, aprobado definitivamente por la Comisión territorial de Urbanismo el 27 de junio de 2003 cuyo aprovechamiento tipo es de 2,58 m2/m2s, correspondiendo a los propietarios el 90%, es decir, 2,32 m2t/m2s. Y calcula el valor de repercusión del suelo, calculado por el método residual estático, sin descuento alguno por no existir ningún deber o carga pendiente para poder realizar dicha edificabilidad por tratarse de un solar. Aplica la Orden ECO/2003 y considera como precio de ejecución material unitario mas adecuado el MBE propuesto por el Instituto Valenciano de la Edificación ( 603 euros/m2) , incrementándolo en un 19% ( correspondiente a un 65 de beneficio industrial y 13% de gastos generales). VC= 717,57 euros/ m2t. Utiliza como Valor Venta 6 testigos, obtenidos de un portal de agencia inmobiliaria( 1478,88 euros/m2). Por lo que, a tenor del articulo 42 de la citada Orden ECO/2003, alcanza el valor de mercado de repercusión del suelo por m2 techo (valor de mercado del inmueble en la hipótesis de edificio terminado según investigación x (1- margen o beneficio neto del promotor) - ( gastos de construcción sumados a los gastos necesarios), obtiene un valor de terreno de 495,11 euros/m2t al que aplica el aprovechamiento del 2,32 y obtienen como valor unitario el1.148,65euros/m2s.Por lo que por los 283,75 m2s y agregando el 5% de premio de afección, obtienen 342.225,91 euros de valoración.

La Hoja de aprecio presentada por el Ayuntamiento: Si bien en el presente recurso, acepta y no discute la valoración total dada por el Jurado de la Expropiación, reitera el Consistorio que el Convenio suscrito, fija los parámetros de la parcela edificable que la propiedad debía recibir por la cesión, y, en consecuencia, su valoración debe realizarse en base a la parcela edificable que recibiría y en los compromisos urbanísticos que debía asumir. La cláusula tercera concreta que el derecho de la parcela sería el que concretase el instrumento de planeamiento que desarrolle el Sector del suelo urbanizable de la partida del Faitanar, por lo que dado que, en el momento de presentar la hoja de aprecio, ese sector de suelo urbanizable tiene atribuida una edificabilidad del 0,6 m2/m2, este es el coeficiente que debe tomarse como referente. Por otra parte, estima que tal y como consta en el propio Convenio se encontraba la situación básica es rural.El Jurado: valora el suelo en 143,89 euros/m2( mas premio de afección).

La edificabilidad media= 0,6 (m2/m2)según consta en la indicada información técnica expedida por el Ayuntamiento, aplicando las reglas fijadas en el art 20 del RV2011). Obteniendo un Valor de repercusión del suelo de 239,81 euros/m2t, aplicando dicho coeficiente a la formula del método residual estático del articulo 22 del Reglamento de Valoraciones de la ley de suelo de 2011, con lo siguientes parámetros:

VV= 1370 euros euros/m2t.

K= 1,35.

VC= 775 euros/m2t.

TERCERO.-Vamos a seguir las conclusiones de la perito judicial en su informe y, en este sentido, consideramos que si destruye la presunción de acierto del acuerdo del Jurado, por la cual, como dice, la STS 17/12/2012, numero recurso: 1502/2010., 'sus decisiones merecen ser acogidas con el crédito y autoridad que se desprende de su doble composición técnica y jurídica, y de su permanencia y especialización, si bien siendo tal presunción de naturaleza iuris tantum, puede y debe ser revisada en vía jurisdiccional'. Ahora bien, para que esta presunción sea desvirtuada, 'es necesario que se haga prueba suficiente de infracción legal, notorio error de hecho o desafortunada apreciación de los elementos de prueba existentes en el expediente, cuya acreditación corresponde a la parte que impugna los acuerdos del Jurado de Expropiación, en la que recae el 'onus probandi', que es quien debe ofrecer los elementos de prueba con todas las garantías procesales'. Sin perjuicio de estimar que el perito de la parte actora no aplica el Real Decreto 1492/2011 por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo en su informe, l a perito judicial,razona con acierto que dado que el aprovechamiento fijado por el PGOU deberia afectarse por coeficientes de homogeneización según usos, lo que en el presente caso no es posible, por no haberse aprobado el plan de desarrollo del suelo, y valorando que según el PGOU el uso dominante ( pero no el único) es el residencial, toma el aprovechamiento medio, en concreto, del PGOU la norma 11: prescripciones particulares para cada una de las distintas zonas del suelo urbanizable en la que se indica que el aprovechamiento medioserá inferior a 0,8 m2/m2, en base al cual se desarrollara cualquier instrumento para planeamiento, deduciendo el 10% correspondiente a la administración ( art 77 de la Ley 5/2014 de 25 de julio), esto es, lo fija en 0,7 m2/m2 . De hecho, en el suelo urbanizable no programando, el uso dominante será el residencial y en el Suelo urbanizable no programado ser el residencial e industrial. Todo el suelo urbanizable no programado residencial ha sido delimitado en tres áreas, dos de ellas localizadas al norte del suelo urbano residencial y la tercera al suroeste lindante con el barranco de Xiva y la acequia de Favara. Asimismo y como la parcela esta clasificada de suelo urbano residencial, casco urbano y calificada de viales y equipamiento parte de los testigos aportados en la hoja de aprecio del Ayuntamiento correspondientes a las compraventas realizadas en el municipio sin tener en cuenta las construidas antes de la entrada en vigor del Código técnico de la edificación y sobre el importe que resulta aplica el 16,7 % correspondiente a la diferencia de precio entre la vivienda libre nueva y usada tomando como referencia la tablas del observatorio de vivienda y suelo del Ministerio de fomento para el año 2016. Por lo que utiliza un VV de 1393,73 euros/m2. Entiende aplicable el 1,35 de factor K a la vista del estado del mercado inmobiliario, coincidiendo con el Jurado, y respecto del Valor construcción, toma como base el mismo MBC que la propiedad de 603 euros/m2, si bien incluye también el porcentaje correspondiente a los honorarios, por lo que obtiene VC 770,34 euros/m2t. El Valor de repercusión es de 262,05 euros/m2t y el valor del suelo186,06 euros/m2, por lo que obtienen un justiprecio de 55.434,19 euros.

CUARTO. -De conformidad con el art. 139 de la Ley 29/1998, al tratarse de una estimación parcial, no se hace expresa imposición de costas procesales, debiendo abonar cada parte las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Vistos los artículos citados, concordantes y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

1.-ESTIMAR PARCIALMENTE EL RECURSO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO interpuesto por la entidad F. Llorca S.L representada por la procuradora Doña María Rosa Úbeda Solano y defendido por el letrado Don Francisco Hurtado Juan contra la Resolución del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Valencia de fecha de 1 de marzo de 2017 en el expediente tramitado bajo en el numero 315/2016 en el que ha sido parte demandada la Administración del Estado representada y dirigida por la Abogacia del Estado y Excmo. Ayuntamiento de Massanassa representado por la procuradora Doña Teresa de Elena Silla y defendido por la Letrado Doña Maria Remedios Ruiz Mejias.

2.- Anulamos dicha resolución por ser ajustada a derecho.

3.- Se reconoce como situacion juridica individualziada el derecho a ser fijado como justiprecio litigioso el importe de 55.434,19 euros mas los intereses legales.

4.-No se hace expresa imposicion de costas procesales. debiendo abonar cada parte las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Esta sentencia no es firme y contra ella cabe, conforme a lo establecido en los artículos 86 y siguientes de la Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa , recurso de casación ante la Sala 3ª del Tribunal Supremo o, en su caso, ante la Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana.

Dicho recurso deberá prepararse ante esta Sección en el plazo de treinta días a contar desde el siguiente al de su notificación, debiendo tenerse en cuenta respecto del escrito de preparación de los que se planteen ante la Sala 3ª del Tribunal Supremo los criterios orientadores previstos en el Apartado III del Acuerdo de 20 de abril de 2016 de la Sala de Gobierno del Tribunal Supremo, sobre la extensión máxima y otras condiciones extrínsecas de los escritos procesales referidos al Recurso de Casación ante la Sala Tercera del Tribunal Supremo (BOE número 162 de 6 de julio de 2016).

Así por esta nuestra sentencia de la que quedará testimonio en autos para su notificación, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada que ha sido la anterior sentencia por el magistrado de esta Sala Sra. Doña Lourdes Pérez Padilla que ha sido ponente, en este trámite de Audiencia Pública, doy fe. La Sra. letrada de la Administración de Justicia, rubricado.