Sentencia Civil Tribunal Supremo, de 16 de Junio de 1998

@1998-4861

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- La base fáctica del presente proceso, en síntesis y en lo que interesa al recurso de casación, es la siguiente: la entidad "S., promociones y construcciones, S.L." (parte codemandada y recurrida en casación) adquirió un solar y acometió la construcción de ocho bloques de viviendas, entre las calles de Iglesia y Boltaña, en Madrid, hoy sitos en la calle Diana nº 13; por medio de documentos privados, fue vendiendo las distintas viviendas que fueron ocupadas, al ser terminada la construcción, en 1969. En fecha 26 de febrero de 1969 se otorgan las escrituras públicas de declaración de obra nueva y división en propiedad horizontal de los ocho bloques, de A a H. Posteriormente, la misma entidad abre en el subsuelo, unos sótanos con una serie de locales comerciales y un garaje-aparcamiento que dan a la calle Boltaña (parte trasera de las viviendas) y a la calle Diana. En fecha 30 de abril de 1974 se otorga escritura pública por la misma entidad constructora en la que declara que había sufrido un error en aquella escritura mencionada de 1969 y hace una rectificación de la superficie y de las distintas parcelas que formaban los bloques A a H y se rectifica asimismo la división de la propiedad horizontal, añadiendo como fincas nuevas las ubicadas en los sótanos a que se ha hecho referencia y modifica los coeficientes relativos a las cuotas de participación correspondientes a cada piso y local. No consta que esta escritura tuviera acceso al Registro de la Propiedad. Se vendieron a terceros (codemandados) los nuevos locales ubicados en los sótanos y las plazas de aparcamiento, sin que conste que se haya inscrito su adquisición en el Registro de la Propiedad. A los propietarios de las viviendas de los bloques A a H originarios se les ofreció por la misma entidad constructora el otorgamiento de escritura pública: una parte se negó a hacerlo en escrituras en las que constaran las modificaciones posteriores; otra parte aceptó (también codemandados) recogiendo sus escrituras la descripción de la propiedad horizontal que había hecho la referida de 30 de abril de 1974.

En fecha 2 de diciembre de 1982 se constituyó la Mancomunidad de propietarios de los bloques A a H de la calle Diana nº 13 y se decidió interponer la demanda cuyo extenso suplico se reproduce literalmente, dividido en ocho apartados, en los antecedentes de hecho de la presente resolución y que se resume en acción reivindicatoria del subsuelo, acción de nulidad de la escritura de 30 de abril de 1974, acción de nulidad de los títulos de adquisición de los que compraron los locales del subsuelo, acción de nulidad o subsanación de las escrituras de compraventa a los primitivos compradores de las viviendas (integrantes también de la Mancomunidad) y, en su caso, rectificaciones registrales, indemnización de daños y perjuicios y costas. Discutida la legitimación activa de la Mancomunidad, en la comparecencia previa del proceso de menor cuantía comparecieron también como codemandantes (recurrentes en casación) los Presidentes de cada una de las Comunidades de propietarios en propiedad horizontal de los bloques A a H. La sentencia de primera instancia estimó parcialmente la demanda y la de segunda instancia dio lugar parcialmente al recurso de apelación y estimó, también parcialmente, la demanda.

Contra esta sentencia los demandantes "Comunidades de propietarios de los bloques A a H de la calle Diana", de Madrid, han formulado el presente recurso de casación, articulado en cuatro motivos, todos ellos al amparo de lo dispuesto en el nº 4º del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

SEGUNDO.- La base jurídica del proceso, en aras a la resolución del presente recurso de casación, debe ser analizada siguiendo los distintos pasos que se corresponden a la cronología de los hechos y que es la siguiente:

- primero: el título constitutivo de la propiedad horizontal, que contempla el art. 5 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, se halla en la escritura de 26 de febrero de 1969, en la que se hizo asimismo la declaración de obra nueva y viene referido a los bloques A a H de la calle Diana nº 13 compuestos por las viviendas de las Comunidades demandantes y recurrentes en casación, a las que se fijó la cuota de participación correspondiente a cada una;

- segundo: constituida la propiedad horizontal, el suelo, vuelo y cimentaciones -como dice el art. 396 Código civil- son elemento común que es copropiedad de los propietarios de cada piso o local, inherente tal copropiedad a la propiedad individual; el derecho de propiedad se extiende, en sentido vertical, al vuelo y al suelo y en éste se incluye el subsuelo (se puede recordar el aforismo usque ad sidera et usque ad inferos

, aunque actualmente no es tan absoluto): en consecuencia, la entidad constructora demandada "S." no tenía el derecho de propiedad sobre el subsuelo de aquellos bloques divididos en propiedad horizontal ni, evidentemente, facultad de actuar materialmente (abriendo sótanos) ni jurídicamente (vendiendo a terceros, locales abiertos en sótanos) y a ello se refieren los apartados 1º y 4º del suplico de la demanda;

- tercero: la escritura de 30 de abril de 1974 otorgada unilateralmente por la empresa constructora demandada "S." es nula de pleno derecho por contravenir la norma imperativa del art. 16, norma primera, primer párrafo, primer inciso: la modificación del título constitutivo sólo puede acordarse por unanimidad por la junta de propietarios; en ningún caso puede hacerse por decisión unilateral de la sociedad promotora y constructora del edificio, hallándose ya constituida la propiedad horizontal: a ello se refiere el apartado 3º del suplico de la demanda;

- cuarto: no siendo "S., promociones y construcciones, S.L." propietario del subsuelo, carecía de poder de disposición para vender locales o plazas de garaje ubicado en el mismo; las ventas a terceros no se apoyaban en el título constitutivo de la propiedad horizontal ni la sociedad vendedora era titular dominical, por lo cual la compraventa fue ineficaz e ineficaz el título adquisitivo de los compradores; los cuales no han acreditado en modo alguno ser terceros hipotecarios, reuniendo los presupuestos que exige el art. 34 de la Ley Hipotecaria consagrando así una adquisición a non domino; a ello se refiere el apartado 4º del suplico de la demanda;

- quinto: por el contrario, todo el subsuelo, con los locales y garaje en él contenidos, es propiedad, como elemento común, de los propietarios en propiedad horizontal de las viviendas de los bloques A a H de la calle Diana nº 13 y reúnen los presupuestos que exige la jurisprudencia, en aplicación del art. 348 del Código civil para que prospere la acción reivindicatoria: propiedad, no posesión e identificación de la cosa; a ello se refiere el apartado 2º del suplico de la demanda.

- sexto: a su vez, las escrituras públicas que se otorgaron a algunos de los propietarios, también demandados, de las viviendas, que hacían referencia a la modificación del título constitutivo de 30 de abril de 1974, no son nulas, sino que deben ser subsanadas con las rectificaciones consiguientes en el Registro de la Propiedad si fueron inscritas: a ello se refieren los apartados 5º y 6º del suplico de la demanda;

- séptimo: se ha dicho que la propiedad del subsuelo es de los propietarios del inmueble dividido en propiedad horizontal, pero distinta es la cuestión de lo que efectivamente se ha constituido allí; la sociedad "S." construyó locales y garaje en suelo (subsuelo) ajeno y ello conduce al tema de la accesión, tratado en la sentencia de instancia y referido (no explícitamente y en sentido inverso) en el apartado 7º del suplico de la demanda.

El principio que rige en materia de accesión es el de superficies solo cedit: el suelo (que incluye el subsuelo) es la cosa principal y el derecho de propiedad sobre el mismo se extiende a lo construido (como puede ser locales y garaje en sótanos) en él; así lo recoge el art. 358 del Código civil: lo edificado (estos locales y garaje en sótano).. en predios ajenos... pertenecen al dueño de los mismos... y los arts. siguientes desarrollan este principio, previendo una indemnización, según buena o mala fe, a favor de quien pierde lo construido y a cargo de quien lo adquiere por accesión, a fin de evitar un enriquecimiento injusto. Los arts. 361 a 364 contemplan el supuesto que atañe al presente caso: la construcción de locales y garaje por "S., Promociones y Construcciones, S.L." con capital y materiales propios en suelo (mejor dicho, en subsuelo) ajeno. "S." construyó con mala fe, conociendo que el subsuelo no era ya de su propiedad, pues ya había vendido las viviendas de los bloques y había constituido éstos en propiedad horizontal, siendo evidente que el suelo y subsuelo es elemento común y pertenece a los propietarios, como propiedad inherente a su propiedad individual (art. 396 Código civil). A su vez, los propietarios de las viviendas en propiedad horizontal las habían adquirido antes de la construcción de los locales y garaje en los sótanos de sus propias viviendas, por lo que es indiscutible que tal construcción se hizo a su vista, ciencia y paciencia, sin oponerse, ya que no consta oposición alguna en el tiempo en que se hacía, y el art. 364 del Código civil califica esta situación como de mala fe. Por tanto, débese entender que unos y otra -propietarios del subsuelo y constructora- actuaron, jurídicamente, con mala fe. El citado art. 364 dispone que si en ambos ha habido mala fe, los derechos de uno y otro serán los mismos que tendrían si hubiesen procedido ambos de buena fe. Y este supuesto lo contempla el art. 361 que da al dueño del terreno, es decir, a los propietarios de las viviendas en propiedad horizontal de los bloques A a H, la opción de hacer suya la obra (locales y garaje) previa la indemnización establecida en los arts. 453 y 454 o a obligar al que construyó ("S.") a pagarle el precio del terreno. Este no es aquel precio que tuviera en 1969 (como dice la sentencia de instancia) sino que se trata de una deuda de valor, es decir, obligación de pagar en dinero determinado valor, el del terreno; se debe pagar el valor, lo que significa el valor que tiene el terreno en dinero, prestación pecunaria, en el momento en que se cumpla, cuando se pague en dinero tal valor. Por tanto, en ejecución de sentencia, deberá la parte demandante optar por hacer suya la obra indemnizando a la constructora "S." o percibir en dinero el valor actual del terreno (subsuelo) en el que se construyó.

TERCERO.- Partiendo de las bases fáctica y jurídica que han sido expuestas, procede considerar los motivos de casación, todos formulados al amparo del nº 4º del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el recurso interpuesto por las Comunidades de propietarios de los bloques A a H de la calle Diana n.º 13 de Madrid.

El motivo primero denuncia infracción, por inaplicación, de lo dispuesto en el art. 349 del Código civil relativo a la privación del derecho de propiedad, en relación con los arts. 348 que da el concepto del mismo, 350 relativo a la extensión de la propiedad al subsuelo y 396 que recoge la idea básica de la propiedad horizontal y art. 3 de la Ley de Propiedad Horizontal que dispone la copropiedad de los elementos comunes por parte de los propietarios de cada piso o local. Este motivo debe ser estimado puesto que, siendo los propietarios de las viviendas copropietarios de elementos comunes como el suelo o subsuelo, no se le ha reconocido tal derecho, en la extensión que le corresponde, en la sentencia de instancia.

El motivo segundo debe ser estimado, pues alega la infracción del art. 34 de la Ley Hipotecaria que ha sido aplicado, indebidamente, por la sentencia de instancia, ya que no constan fehacientemente -según la propia sentencia de instancia- los presupuestos para la aplicación del mismo, especialmente la inscripción por parte de los adquirentes de locales y plazas de garaje en el Registro de la Propiedad de su adquisición, a título oneroso, de persona -"S."- que apareciera en el Registro con facultades -que no las tenía- para transmitir tal derecho.

El motivo tercero también se estima porque la aplicación indebida del art. 361 del Código civil por la sentencia de instancia, es evidente, según lo que se ha expuesto acerca de la accesión y de la aplicación del art. 364 en relación con el 361 del Código civil. Débese aplicar la opción que contempla este último art. -que no hace la sentencia de instancia- y la deuda de valor que se desprende de tal norma -que tampoco hace la sentencia de instancia- en el sentido de que no cabe una indemnización al valor de 1969 sino al valor actual.

En el motivo cuarto, que en realidad es reiterativo de los anteriores, no procede entrar en su consideración, pues ya se ha tratado suficientemente del fondo del asunto.

CUARTO.- En virtud de lo previsto en el art. 1715.1.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al estimarse los motivos de casación comprendidos en el nº 4º del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, esta Sala debe resolver lo que corresponda dentro de los términos en que aparece planteado el debate, es decir, recupera la instancia y resuelve en el sentido que ha sido expuesto en los fundamentos anteriores.

FALLAMOS

QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACION, interpuesto por el Procurador D. Argimiro V.G., en nombre y representación de las "Comunidades de Propietarios de los Bloques A, B, C, D, E, F, G y H de la calle Diana, n.º 13 de Madrid, contra la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Madrid, Sección Novena, de fecha 31 de enero de 1994 la cual casamos y anulamos y en su lugar:

- declaramos que "S., promociones y construcciones, S.L." carecía de derecho de propiedad y, por tanto, facultad de construir locales y garaje en el subsuelo de las Comunidades de propietarios demandantes y recurrentes en casación;

- declaramos haber lugar a la acción reivindicatoria sobre el subsuelo, ejercitada por las Comunidades demandantes y recurrentes en casación, sin perjuicio de lo que se establecerá, en tema de accesión, sobre lo construido en tal subsuelo;

- declaramos la nulidad de la escritura de 30 de abril de 1974, otorgada por "S., promociones y construcciones, S.L."; - declaramos la ineficacia de los títulos que "S., promociones y construcciones, S.L." transmisivos de locales y garaje de los sótanos de las Comunidades demandantes y recurrentes en casación; - ordenamos la subsanación de las escrituras de compraventa que "S., promociones y construcciones, S.L." celebradas con propietarios de las viviendas de los bloques A a H de las Comunidades demandantes y recurrentes en casación, en el sentido de que se ajustarán al título constitutivo de propiedad horizontal de 26 de febrero de 1969; ordenamos asimismo la rectificación de las mismas en el Registro de la Propiedad, en caso de que hubieran accedido a éste;

- en cuanto a lo construido en los sótanos de las Comunidades demandantes y recurrentes en casación, se concede a éstas la opción de hacer suya (de los propietarios que las integran) la obra, previa la indemnización prevista en los arts. 453 y 454 del Código civil, o bien de que se les pague el precio del terreno (subsuelo) al valor actual que tenga al tiempo de hacerse dicho pago; - en cuanto a las costas, no procede hacer condena en costas en primera instancia, en segunda, ni en este recurso de casación.