Sentencia Civil Nº S/S, Audiencia Provincial de Tarragona, Sección 1, Rec 195/2004 de 28 de Junio de 2004

Encabezamiento

ROLLO NUM. 195/2004

ORDINARIO 48/2003

REUS NUM. SEIS

S E N T E N C I A NUM.

ILTMOS. SRES.:

PRESIDENTE

D. Antonio Carril Pan

MAGISTRADOS

Dª Mª Pilar Aguilar Vallino

D. José Luis Portugal Sainz

En Tarragona a veintiocho de junio de dos mil cuatro.

Visto ante la Sección Primera de esta Audiencia Provincial el Recurso de Apelación interpuesto por Matías , representado por el Procurador Sr. Elías Arcalís y defendido por el Letrado Sr. Rodón Ibarz, contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 6 de Reus en 29 diciembre 2003, en autos de Juicio Ordinario nº 48/03 en ejercición de acción resolutoria en los que figura como demandante Remedios , representada por la Procuradora Sra. Amela y defendida por el Letrado Sr. Olivé i Monté y como demandado el apelante.

Antecedentes

ACEPTANDO los Antecedentes de Hecho de la sentencia recurrida; y

PRIMERO.- Que la sentencia recurrida contiene la siguiente parte dispositiva: "Estimada la demanda interposada per Remedios , representada per la procuradora Pilar Tous Estany y assistida pel lletrat Enric Olivé Monte Matías , representat pel procurador Rafael Gallego Veciana, i assistit pel lletrat Francisco Rodón Ibarz, he de condemnar i condemno l'esmentat demandat a pagar a l'actora les quantitats següents: a)dotze mil vint euros amb vint-i-quatre cèntims (12.020,24 euros) en concepte de principal. b)set-cents quaranta-cinc euros amb quinze cèntims (745,15 euros) en concepte de danys i perjudicis. c)L'interès legal dels diners de les indicades quantitat des de la data de la citació a termini fins a la data d'aquesta sentència, i a partir d'aquí l'interès previst a l'article 576 de la LEC fins al total pagament, la concreció del qual es portarà a efecte en ulterior fase d'execució. d)Les costes del procediment".

SEGUNDO.- Que contra la mencionada sentencia se interpuso recurso de apelación por Matías en base a las alegaciones que son de ver en el escrito presentado.

TERCERO.- Dado traslado a las demás partes personadas del recurso presentado para que formulasen oposición o impugnación al mismo, por Remedios se interesa la confirmación de la sentencia.

CUARTO.- Que en la tramitación de ambas instancias del procedimiento se han observado las normas legales.

VISTO, siendo Ponente el Iltmo. Sr. Presidente D. Antonio Carril Pan.

Fundamentos

PRIMERO.- NO SE ACEPTAN los de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.- Contra la sentencia que estimó la demanda al considerar al demandado causante de la resolución del contrato de promesa de compraventa y le condenó a devolver la parte del precio en su día recibido y al pago de los perjuicios causados a la compradora, se alza la apelación de la vendedora invocando, en esencia, que fue la compradora la que originó el incumplimiento, que el contrato suscrito fue una compraventa y que las arras eran penitenciales y no confirmatorias.

TERCERO.- Para resolver conviene establecer la conformidad con los hechos probados fijados en la sentencia recurrida, hechos que acreditan la realidad de una compraventa de una vivienda y finca a segregar de una porción de terreno y el pacto de una fórmula de pago en tres fases diferentes, parte a la firma del contrato privado de compraventa, parte en el momento en que las dos partes acordaron tras la segregación, y el resto a la firma de la escritura pública, respecto de la cual se estableció que se otorgaría dando un año y tres meses como plazo a contar desde el día en que se realizara el segundo pago. También se pactó que la primera entrega sería como comprobante de pago en concepto de arras.

Partiendo de los antecedentes anteriores se invoca por la actora que la resolución se fundamentó en no haber liberado de cargas la finca ni haber efectuado la segregación el demandado, pero debemos señalar que para efectuar la segregación no se pactó en el contrato privado plazo alguno, y la parte demandada ha acreditado que tenía autorización del Ayuntamiento el 13 junio 2002, por lo que no puede decirse que la parte demandada haya incurrido en demora apreciable en la realización de la segregación, ni cabe considerar que se pueda invocar o, por lo menos, no se ha hecho y menos acreditado, que esa demora frustrara el fin del contrato, como parece insinuar la actora con mención de las sentencias del T.S. de 18 noviembre 1983, 14 diciembre 1983 y 22 marzo 1984, pues ni se pactó día de entrega ni se puede considerar que el plazo transcurrido fuera desproporcionado o anormal, ni la actora acreditó urgencia o necesidad, máxime cuando se pactó expresamente un plazo de más de un año para el otorgamiento de la escritura pública y aún se dejó posibilidad de cierto tiempo entre la segregación y el pago de la segunda cantidad.

Tampoco cabe estimar como un incumplimiento por parte del vendedor de la existencia de ciertos embargos sobre la finca, pues aparte de que no podían ser ignorados por la compradora dada su constancia en el Registro de la Propiedad, el actor acreditó que estaba en disposición de levantarlos y que así lo llegó a realizar mediante escritura denominada de transacción, que en realidad comprendía una renuncia de acciones de los ejecutantes, otorgada el 1 octubre 2002, es decir, apenas seis meses después de la firma del contrato de compraventa. Así pues tampoco en este caso cabe apreciar causa de resolución pues no existió infracción del plazo alguno ni demora anormal o frustrante del fin del contrato.

Tampoco cabe estimar que la causa del incumplimiento esté en la no otorgación de escritura pública por el vendedor, pues la compradora no acreditó en modo alguno la realidad de la modificación del contrato celebrado, y en este se pactó expresamente como único plazo determinado el de un año y tres meses para otorgar la escritura, plazo que en modo alguno había transcurrido, pero es que, además, ese plazo comenzaba a correr a partir del segundo pago que la actora nunca efectuó y en modo alguno, las escasas pruebas practicadas, reducidas a la documental e interrogatorio de las partes, acreditó, repetimos, la modificación del contrato inicial.

Debemos destacar, por lo que se refiere a los gravamenes, de los que se acreditó existían dos embargos, que se pactó entregar libre de cargas y gravamenes, pero no se determinó momento alguno para la entrega, por lo que hay que entender que ésta se haría al tiempo de otorgar la escritura pública, pues el silencio de las partes hacen presumir la consumación en ese instante, momento que, como ya se señaló, estaba distante en el momento en que la actora, unilateralmente e invocando como causa de resolución el incumplimiento de las condiciones pactadas y concretamente en cuanto a la formalización de la escritura pública de compraventa, procedió a resolver la compraventa, resolución a la cual no se opuso la vendedora, que procedió a la venta posterior de la finca y que únicamente polemizó respecto de la consideración de las arras, problema que trataremos más adelante.

Así pues, rechazamos que el vendedor incurriera en causa de resolución de la compraventa pactada y mantenemos la conclusión de que lo que se produjo fue una resolución por acuerdo de ambas partes que obliga a éstas a devolverse recíprocamente lo entregado, pues no podemos olvidarnos que la resolución del art. 1124 sólo podrá acordarse con prueba del incumplimiento por parte del demandado y el exacto cumplimiento del demandante (T.S. 20 octubre 1994), y en modo alguno puede reconocerse a favor de quien no cumplió sus obligaciones (T.S. 6 octubre 1994), exigiéndose por el T.S. para que el retraso actue como elemento causante de la resolución, que rompa o frustre los fines del contrato (T.S. 7 marzo 1995) nada de lo que se ha acreditado, y si bien es cierto que la voluntad de incumplir pueda revelarse por una prolongada inactividad o pasividad del deudor (T.S. 22 junio 1995) en el caso de autos no hubo prolongada inactividad ni pasividad en el vendedor, que acreditó actuaciones encaminadas a la segregación y a liberar de los gravamenes a la finca y posibilidad de una y otra en un tiempo no exageradamente dilatado.

Por último cabe señalar que el efecto primordial de la acción resolutoria es extinguir las obligaciones recíprocas, de forma que éstas desaparecen y dejan de producir los efectos que le son propios, teniendo además la eficacia retroactiva de colocar a las partes en la situación en que se encontraban si el contrato no se hubiera celebrado (T.S. 23 octubre 1993), de lo que se deriva que se impone mantener la devolución de la suma entregada por la compradora al vendedor, pero no procede fijar en favor de aquélla indemnización alguna, pues para ello exige el art. 1.124 C.Civil incumplimiento imputable a uno de los contratantes, que, como se señaló, no apreciamos en el demandado, quien, por su parte, tampoco efectuó reclamación contra la actora por incumplimiento a ella imputable, supuesto en el que cabía reclamar el cumplimiento contractual, caso que el ya no podría realizar al haber reconocido en el juicio que ya vendió a tercero la finca, o la indemnización de daños y perjuicios.

Así pues procede estimar la apelación y liberar al demandado de la obligación de indemnizar a la actora en la suma de 745,15.-euros, manteniendo la obligación de devolver la suma de 12.020,24.-euros.

CUARTO.- Insiste el apelante en esta instancia en el carácter penitencial de las arras pactadas en el contrato, al tiempo que invoca que ésta fue una compraventa, como las partes invocaron en todo momento, y no una promesa de venta como lo califica el Juez a quo.

En principio debemos señalar que rechazamos la interpretación efectuada por el Juez a quo del contrato celebrado, pues si la diferencia entre la promesa bilateral de comprar y vender y la compraventa ha de encontrarse en las obligaciones contraidas por las partes, de tal forma que si uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio en dinero o signo que lo representa, nos encontramos ante una compraventa, conforme se deriva del art. 1.445 C.Civil, mientras que existiera promesa si las partes, aún estando de acuerdo en los elementos esenciales del contrato, dejan para un futuro la prestación del consentimiento para la celebración de la compraventa, con lo que esta promesa viene a preparar ese otro contrato que, inicialmente, no se ha perfeccionado, se impone mantener que los contratantes concluyeron una compraventa pues su expresada voluntad fue perfeccionar el contrato con determinación de la finca vendida y el precio a pagar, y a ello no se opuso ni la existencia de unos gravamenes, que el vendedor se obligó a liberar al pactar la transmisión libre de cargas y gravamenes, ni la necesidad de realizar una previa segregación de la finca vendida, pues la misma no impedía, en modo alguno, la determinación e individualización del objeto de la compraventa, como acredita que nunca surgieran dudas ni hayan sido invocadas por las partes sobre lo realmente vendido.

Ahora bien, como la calificación es totalmente intrascendente a los efectos de la resolución, pues tratándose de una compraventa con consumación diferida las arras pactadas tanto pueden actuar como confirmatorias o penitenciales, procede entrar a resolver sobre este aspecto de la apelación. En tal sentido debemos señalar como es reiterada la jurisprudenica que destaca el carácter excepcional del precepto contenido en el art. 1.454 C.Civil, que exige una interpretación restrictiva, cuando no aparezca la voluntad indubitada de las partes de atribuir a las arras el carácter de penitenciales, pues en otro caso han de ser conceptuadas como confirmatorias (S.T.S. 28 septiembre 1992 y 4 marzo 1996 entre otras muchas), señalando la de 11 abril 1994, que para que las arras autoricen a rescindir el contrato es preciso, en primer lugar, que se pacten expesamente, porque en otro caso no se entiende existentes al ser de interpretación no extensiva; y, en segundo lugar, es preciso que la voluntad de las partes se constate clara y de forma evidente para poder desligarse de la convención, mediante la pérdida de las arras o su devolución duplicadas, ya que en otro caso, cualquier entrega o abono habrá de valorarse y conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo. De esta doctrina se deriva que es claramente insuficiente el mero empleo del término arras, si el mismo no va acompañado de otros elementos reveladores de la verdadera voluntad de las partes, pues si esa voluntad penitencial no aparece clara y terminante, la mera expresión arras no lleva a una solución de integrarla en parte del precio o confirmatorias.

Partiendo de tales consideraciones debemos atender a los términos del contrato de 28 abril 2002, en el que se entregaron 12.020,24.-euros a su firma señalando: sirviendo este como comprobante de pago en concepto de arras. Del rereseñado párrafo no cabe derivar que la voluntad de las partes fuera fijar una facultad como la regulada en el art. 1.454 C.Civil, facultad de desligarse del contrato con las sanciones en él previstas, sino que más claramente cabe deducir una voluntad de confirmación del contrato celebrado al servir la cantidad como comprobante de pago; sin que ningún otro contenido pueda resultar de ámbito del contrato ni de actuciones posteriores reveladoras de una voluntad común, que en modo alguno podemos encontrar en la interpretación subjetiva e interesada que hace cada una de las partes, por todo lo cual el motivo debe rechazarse.

QUINTO.- La estimación de la apelación conduce a que la demanda sólo haya sido estimada en parte y, por consiguiente, con arreglo al art. 394 L.Enj.Civil proceda no hacer imposición de costas a ninguna de las partes litigantes, que deberán satisfacer cada una las suyas y las comunes por mitad, no procediendo hacer imposición de las de esta segunda por disposición del art. 398 L.Enj.Civil.

VISTOS los preceptos legales y demás aplicables.

Fallo

Que debemos declarar y declaramos HABER LUGAR en parte al recurso de apelación interpuesto por Matías contra la sentencia dictada en 29 diciembre 2003, por el Juzgado de 1ª Instacnia nº 6 de Reus cuya resolución revocamos y, en consecuencia:

1º) Dejamos sin efecto la condena al demandado a pagar a la actora la suma de 745,15.- euros.

2º) Se mantienen el resto de los pronunciamientos no modificados por los de la presente.

3º) No procede hacer imposición de las costas de primera instancia.

4º) No procede hacer imposición de las costas de esta apelación.

Así por esta nuestra sentencia, lo acordamos, mandamos y firmamos.