Encabezamiento
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1
CACERES
SENTENCIA: 00962/2021
Modelo: N10250
AVD. DE LA HISPANIDAD S/N
UNIDAD PROCESAL DE APOYO DIRECTO
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Correo electrónico:scg.seccion3.oficinaatencionpublico.caceres@justicia.es
Equipo/usuario: MTG
N.I.G.10037 41 1 2019 0003144
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000813 /2021
Juzgado de procedencia:JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.3 de CACERES
Procedimiento de origen:ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000457 /2019
Recurrente: COLEGIO OFICIAL DE FARMACEUTICOS DE CACERES
Procurador: PABLO GUTIERREZ FERNANDEZ
Abogado: JOSE MANUEL PEREZ VEGA
Recurrido: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE DIRECCION000 Nº NUM000
Procurador: ELOY HERNANDEZ PAZ
Abogado: ANGEL LUIS APARICIO JABON
S E N T E N C I A NÚM.- 962/2021
Ilmos. Sres.
PRESIDENTE:
DON JUAN FRANCISCO BOTE SAAVEDRA
MAGISTRADOS:
DON ANTONIO MARÍA GONZÁLEZ FLORIANO
DOÑA MARÍA LUZ CHARCO GÓMEZ
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Rollo de Apelación núm.-813/2021
Autos núm.- 457/2019
Juzgado de 1ª Instancia núm.- 3 de Cáceres
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En la Ciudad de Cáceres a dieciocho de Noviembre de dos mil veintiuno.
Habiendo visto ante esta Audiencia Provincial de Cáceres el Rollo de apelación al principio referenciado, dimanante de los autos de Juicio Ordinario núm.- 457/2019 del Juzgado de 1ª Instancia núm.- 3 de Cáceres , siendo parte apelante, el demandante DOLEGIO OFICIAL DE FARMACEUTICOS DE CACERES, representado en la instancia y en esta alzada por el Procurador de los Tribunales Sr. Gutiérrez Fernández y defendido por el Letrado Sr. Pérez Vega y como parte apelada, el demandado, COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000 NUMERO NUM000 DE CACERES, representado en la instancia y en la presente alzada por el Procurador de los Tribunales Sr. Hernández Paz y defendido por el Letrado Sr. Aparicio Jabón.
Antecedentes
PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia núm.- 3 de Cáceres, en los Autos núm.- 457/2019 con fecha 4 de Mayo de 2021 se dictó sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:
'FALLO: Que desestimo la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. Pablo Gutiérrez Fernández, en nombre y representación del COLEGIO OFICIAL DE FARMACEUTICOS DE CACERES contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000 NUMERO NUM000 DE CACERES y en consecuencia, debo absolver y absuelvo a la demandada de los pedimentos ejercitados en su contra en la demanda, con imposición de costas a la parte actora...'
SEGUNDO.- Frente a la anterior resolución y por la representación de la parte demandante se interpuso en tiempo en forma recurso de apelación, se tuvo por interpuesto y de, conformidad con lo establecido en el art. 461 de la L.E.C., se emplazó a las demás partes personadas para que en el plazo de diez días presentaran ante el Juzgado escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que le resulte desfavorable.
TERCERO.- La representación procesal de la parte demandada presentó escrito de oposición al recurso de apelación interpuesto de contrario. Seguidamente se remitieron los Autos originales a la Audiencia Provincial de Cáceres, previo emplazamiento de las partes por término de diez días.
CUARTO.- Recibidos los autos, registrados en el Servicio Común de Registro y Reparto, pasaron al Servicio Común de Ordenación del Procedimiento, que procedió a incoar el correspondiente Rollo de Apelación, y, previos los trámites legales correspondientes, se recibieron en esta Sección Primera de la Audiencia Provincial, turnándose de ponencia; y no habiéndose propuesto prueba por ninguna de ellas, ni considerando este Tribunal necesaria la celebración de vista, se señaló para la DELIBERACIÓN Y FALLO el día 17 de Noviembre de 2021, quedando los autos para dictar sentencia en el plazo que determina el art. 465 de la L.E.C.
QUINTO.- En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.
Vistos y siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON ANTONIO MARÍA GONZÁLEZ FLORIANO.
Fundamentos
PRIMERO.-Frente a la Sentencia de fecha 4 de Mayo de 2.021, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Número Tres de los de Cáceres en los autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 457/2.019 , conforme a la cual se acuerda -y es cita literal- lo siguiente: ' Que desestimo la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. Pablo Gutiérrez Fernández, en nombre y representación del COLEGIO OFICIAL DE FARMACEUTICOS DE CACERES contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000 NUMERO NUM000 DE CACERES y en consecuencia, debo absolver y absuelvo a la demandada de los pedimentos ejercitados en su contra en la demanda, con imposición de costas a la parte actora', se alza la parte apelante -demandante, Ilustre Colegio Oficial de Farmacéuticos de Cáceres- alegando, básicamente y en esencia, como motivos del Recurso, los siguientes: en primer término, la infracción de precepto legal por indebida aplicación, o por interpretación errónea, del artículo 18.2 de la Ley sobre Propiedad Horizontal , y, en segundo lugar y, aun cuando no se diga de manera explícita en el Escrito de Interposición del referido Recurso, error en la valoración de la prueba, en cuanto al fondo de la impugnación de los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios. En sentido inverso, la parte apelada -demandada, Comunidad de Propietarios del edificio sito en la DIRECCION000, número NUM000, de Cáceres- se ha opuesto al Recurso de Apelación interpuesto, interesando su desestimación.
SEGUNDO.-Como postulado inicial, ha de significarse que la parte actora ha ejercitado en la Demanda una acción de impugnación de dos de los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios de la Comunidad de Propietarios demandada, celebrada el día 28 de Marzo de 2.019, interesando la nulidad de los mismos por ser contrarios al régimen estatutario y legal de la comunidad. Los dos acuerdos impugnados son los siguientes: 'Segundo: Pasar recibos para liquidar a la empresa Plano, S.L. las obras realizadas en la terraza cubierta del edificio por importe de 22.191,40 euros, y de 11.906,00 euros sobre los elementos comunes de las escaleras, electricidad, portal, etc. en la parte proporcional que a cada comunero le corresponda, al no estar de acuerdo el Colegio Farmacéutico en ceder el uso y disfrute del hueco de las escaleras y su parte proporcional del cuarto trastero de la antigua sala de máquinas del ascensor. Adoptar Acuerdo'; y 'Cuarto: Solicitud por parte del propietario de la 3ª planta para que se ceda por parte de los propietarios de los locales el uso y disfrute del cuarto trastero, dejando hueco en la proporción que le corresponda al Colegio Farmacéutico para su uso. Adoptar Acuerdo'.
La Sentencia recurrida ha desestimado la Demanda aplicando, respecto de ambos acuerdos, la 'regla de procedibilidad' prevista en el artículo 18.2 de la Ley 49/1.960, de 21 de Julio, sobre Propiedad Horizontal (bajo el acogimiento de la Excepción de Falta de Legitimación Activa opuesta por la parte demandada), si bien también ha entrado en el examen del fondo de la impugnación respecto del primero de los acuerdos. Este Tribunal, en la presente Resolución, resolverá la controversia litigiosa suscitada en la alzada bajo la misma estructura motivadora, en el bien entendido de que la eventual ausencia del requisito de procedibilidad -antes indicado- sería suficiente para ratificar la decisión adoptada en aquella Resolución, sin necesidad, lógicamente, de entrar a conocer sobre el fondo de la impugnación de los acuerdos controvertidos. A este efecto, el artículo 18.2 de la Ley sobre Propiedad Horizontal establece: ' 2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios'.
TERCERO.-Centrado el Recurso de Apelación en los términos que, de manera sucinta, han quedado expuestos en los Fundamentos Jurídicos precedentes y, examinadas las alegaciones que lo conforman, el primero de los motivos en los que aquél se sustenta denuncia -como se acaba de anticipar- la infracción de precepto legal por indebida aplicación, o por interpretación errónea, del artículo 18.2 de la Ley sobre Propiedad Horizontal , con indefensión -entendemos- del artículo 24 de la Constitución Española, en relación con el pronunciamiento de la Sentencia recurrida por el que se desestima la Demanda al faltar el requisito -o la regla- de procedibilidad que el expresado precepto contempla y que, en el Escrito de Contestación a la Demanda, se invocó como 'Excepción de Falta de Legitimación Activa' por cuanto que el Ilustre Colegio Oficial de Farmacéuticos de Cáceres demandante no se encontraba al corriente en el pago de las obligaciones comunitarias en el momento de la interposición de la Demanda que permitiera la interposición de la acción de impugnación de los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios en la reunión celebrada el día 28 de Marzo de 2.019, de modo que, ante la ausencia de tal requisito de procedibilidad, la parte demandante perdía la posibilidad de ejercitar la expresada acción.
Ante tal planteamiento inicial, conviene indicar -como premisa categórica e indubitada- que el propietario demandante (Ilustre Colegio Oficial de Farmacéuticos de Cáceres), en el momento de la interposición de la Demanda, no se encontraba al corriente en el pago de las obligaciones económicas que le correspondían respecto de la Comunidad de Propietarios demandada, de la que forma parte; en concreto de las cantidades aprobadas, en concepto de derramas, por las obras realizadas en la terraza cubierta del edificio por importe de 22.191,40 euros, y de 11.906,00 euros sobre otros elementos comunes, como las escaleras, electricidad o portal, a cuyo pago se encontraría, en principio, obligado, conforme a los acuerdos adoptados en la Junta de Propietarios del edificio celebrada en fecha 23 de Marzo de 2.017, no obstante lo cual, tal impago -a juicio de la parte actora- se justificaría por la excepción que contempla el propio artículo 18.2 de la Ley 49/1.960, de 21 de Julio, sobre Propiedad Horizontal , que permitiría la impugnación de los acuerdos controvertidos sin necesidad de que el propietario impugnante estuviera al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o de que hubiera procedido previamente a la consignación judicial de las mismas. Este Tribunal, sin embargo, no comparte el criterio que, en este sentido, mantiene la parte actora, hoy apelante, y, antes al contrario, abraza la tesis del Juzgado de instancia y, en su consecuencia, la procedencia de la desestimación de la Demanda por ausencia del requisitos de procedibilidad previsto en el artículo 18.2 de la Ley sobre Propiedad Horizontal , tal y como ha sido interpretado por el Tribunal Supremo en la Doctrina Jurisprudencial establecida al efecto.
En este sentido, el artículo 18.2 de la Ley 49/1.960, de 21 de Julio, sobre Propiedad Horizontal , establece que ' 2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios'.
Pues bien, el Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Sección 1ª), en la Sentencia número 613/2.013, de 22 Octubre , ha interpretado este precepto en los siguientes términos: 'FUNDAMENTO DE DERECHO SEXTO. Valoración de la Sala. Alcance de la excepción al requisito de estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas para impugnar los acuerdos de la junta de propietarios. (...) La sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo núm. 671/2011, de 14 de octubre (RJ 2011, 7420) , recurso núm. 635/2008 , declaró que la segunda parte del art. 18.2 «introduce una regla de procedibilidad y una excepción condicionando la impugnación a que el propietario esté al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o haya hecho previa consignación judicial de las mismas, salvo que la impugnación de los acuerdos de la Junta tengan que ver con el establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios, es decir, a la regla de la necesidad de estar al corriente o consignar judicialmente». Afirma la sentencia que este presupuesto de procedibilidad no puede aplicarse con independencia del tipo de acuerdo que se adopte pues la finalidad de la excepción contenida en el inciso final, que exime de estar al corriente o consignar la deuda, es evitar que prospere un acuerdo comunitario que consagra una forma de repartir el gasto de forma contradictoria con las reglas de la comunidad exigiendo al propietario moroso un requisito añadido de procedibilidad. (...) El art. 9.e de la Ley de Propiedad Horizontal(RCL 1960, 1042) establece como una de las obligaciones del propietario de un piso o local en régimen de propiedad horizontal «contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización». En tales gastos se incluyen los ordinarios fijos, periódicos no fijos y aquellos cuya cuantía varía en función al consumo y uso, y los extraordinarios ocasionados por algún acontecimiento que determina su procedencia. Su impago genera un crédito preferente a favor de la comunidad, a cuyo pago queda afecto el piso o local. (...) En principio la contribución a tales gastos ha de hacerse conforme a la cuota de participación fijada en el título constitutivo de la propiedad horizontal ( párrafo segundo del art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal). Pero tal criterio puede alterarse, pues el art. 9.e prevé como criterio alternativo de contribución a los gastos, el «especialmente establecido» entre los copropietarios, esto es, el fijado en un acuerdo adoptado con los requisitos exigidos por el art. 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal. (...) Cuando el art. 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontalexcepciona de la obligación de estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas para «la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el art. 9 entre los propietarios», se incluyen en el ámbito de la excepción no solo los acuerdos que modifiquen la cuota de participación fijada en el título y prevista en el párrafo segundo del art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontalsino también los demás acuerdos que establezcan un sistema de distribución de gastos, bien sea de manera general, bien para algunos gastos en particular, y tanto cuando el referido sistema de distribución de gastos se acuerde con vocación de permanencia o para una determinada ocasión. (...) Pero no puede aceptarse, como pretenden los recurrentes, que cualquier acuerdo que afecte al pago que los propietarios deben hacer de su correspondiente participación en los gastos de la comunidad, cualquier acuerdo del que resulte la «cantidad de dinero concreta que deba pagar el sujeto para atender los gastos comunitarios», en palabras del recurso, haya de incluirse en esta excepción. Los acuerdos que liquidan la deuda de un propietario con la comunidad, los que aprueban el presupuesto del ejercicio o lo liquidan y fijan de este modo el importe de lo que cada propietario debe pagar, los que establecen derramas extraordinarias para atender determinadas contingencias, etc., no pueden considerarse incluidos en la excepción referida en tanto no se altere el sistema de distribución de gastos que se venía aplicando por la comunidad, que puede ser el que correspondía al coeficiente o cuota previsto en el título constitutivo ( art. 5.2 de la Ley de Propiedad Horizontal) o el 'especialmente establecido' en un acuerdo anterior de la comunidad que no haya sido anulado o al menos suspendido cautelarmente en su eficacia'.
La expresada Sentencia, fija la siguiente Doctrina Jurisprudencial: '«Cuando el art. 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal(RCL 1960, 1042) excepciona de la obligación de estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el art. 9 entre los propietarios, se incluyen en el ámbito de la excepción no solo a los acuerdos que modifiquen la cuota de participación fijada en el título y prevista en el párrafo segundo del art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontalsino también los demás acuerdos de la junta que establezcan un sistema de distribución de gastos, bien sea de manera general, bien para algunos gastos en particular, tanto de manera permanente como ocasional. No se incluye en la excepción la impugnación de cualquier acuerdo que afecte al pago que los propietarios deben hacer de su correspondiente participación en los gastos de la comunidad, en tanto no se altere el sistema de distribución de gastos que se venía aplicando por la comunidad, que puede ser el que correspondía al coeficiente o cuota previsto en el título constitutivo ( art. 5.2 de la Ley de Propiedad Horizontal) o el 'especialmente establecido' en un acuerdo anterior de la comunidad que no haya sido anulado o suspendido cautelarmente en su eficacia»'.
CUARTO.-A juicio de este Tribunal, los acuerdos impugnados en la Demanda rectora de este Proceso no se incardinan en las excepciones establecidas a la denominada 'regla de procedbilidad', de modo tal que dichos Acuerdos no pueden ser objeto de impugnación cuando el propietario afectado no se encuentra al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la Comunidad (o respecto de la cantidad o cantidades que la Comunidad de Propietarios pudiera reclamar) o no hubiera procedido previamente a la consignación judicial de las mismas. Es decir, no se trata de que, en el momento en el que se adopta el acuerdo que fuera objeto de impugnación, el propietario se encontrara al corriente en el pago de las obligaciones que le corresponden para con la Comunidad de Propietario, sino de que estuviera al corriente en el momento de la presentación de la Demanda, porque la regla que contempla el artículo 18.2 de la Ley sobre Propiedad Horizontal constituye un 'requisito de procedibilidad', es decir, sanciona la observancia de un presupuesto que permite o habilita la interposición de la Demanda de Impugnación de acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios, luego debe ser ese momento el que se contemple a los efectos de determinar la aplicación o no de la referida regla de procedibilidad.
Y, en aras de justificar esta decisión, convendría recordar el concreto supuesto que, en la referida Sentencia del Tribunal Supremo, 613/2.013, de 22 Octubre , contempló el Alto Tribunal cuando fijó la Doctrina Jurisprudencial antedicha. Y así, en el Fundamento de Derecho Séptimo indicó: 'Aplicación de tal doctrina al caso objeto del recurso. (...) Los recurrentes pretendían impugnar dos acuerdos de la junta. El primero liquidaba la deuda que los demandantes mantenían con la comunidad, que había sido fijada en aplicación del sistema de distribución del pago de los gastos de la comunidad establecido en acuerdos adoptados en sendas juntas de propietarios de los años 2004 y 2005, que no han sido anulados ni suspendidos cautelarmente. (...) La impugnación de este primer acuerdo no ha de considerarse incluida en la excepción que el art. 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal(RCL 1960, 1042) formula al requisito del previo pago o consignación, puesto que su objeto no es un acuerdo que establezca o altere la cuota de participación. En él simplemente se contabilizó la deuda fijada conforme al sistema de participación previamente establecido. (...) El segundo acuerdo impugnado consistía en eximir del pago de las obras de bajada del ascensor a cota cero a los propietarios de los bajos 'bien entendido que el coeficiente de los dos bajos que asciende a 12% será asumido por las viviendas'. (...) Este acuerdo supone una alteración del sistema de participación en los gastos comunes puesto que no se ajusta al sistema 'especialmente establecido' en esas juntas anteriores. Que dicha alteración no tenga un carácter permanente pues se refiere a un concreto gasto (bajar el ascensor a cota cero) no cambia la respuesta a la cuestión, puesto que el precepto no distingue entre alteraciones puntuales o permanentes. (...) Como consecuencia de lo expuesto, la desestimación de la demanda fue correcta en cuanto a la impugnación del acuerdo segundo de la junta, que aprobó el estado de cuentas y liquidación de la deuda que hasta ese momento mantenían los demandantes con la comunidad de propietarios, puesto que no se cumplió el requisito de procedibilidad de estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Pero la aplicación de tal requisito a la impugnación del acuerdo cuarto de la junta, y la consiguiente desestimación del mismo sin entrar en el fondo de la impugnación planteada, no fue correcta pues se aplicó el requisito a un acuerdo cuya impugnación estaba exenta de cumplirlo, pues alteraba las cuotas de participación en los gastos comunes'.
QUINTO.-Trasladadas las consideraciones jurídicas expuestas en los Fundamentos de Derecho precedentes al supuesto que se somete a nuestra consideración por mor del Recurso de Apelación interpuesto, puede significarse que este Tribunal comparte el criterio del Juzgado de instancia conforme al cual entiende que los acuerdos impugnados estarían afectados por 'la regla de procedibilidad' y, por tanto, no se incluirían en las excepciones contempladas en el artículo 18.2 de la Ley sobre Propiedad Horizontal , conforme a su interpretación establecida en la Doctrina Jurisprudencial fijada por el Tribunal Supremo.
En todo caso, la finalidad de 'la regla de procedibilidad' y su excepción exigen, cuando menos, que las normas sobre la contribución a los gastos comunes se vinieran aplicando con una cierta periodicidad, admitida y aprobada por los propietarios y aplicada en juntas sucesivas con idénticos criterios, que es lo que, precisamente, aquí sucede. En efecto, en el presente caso, el acuerdo impugnado, en su ordinal Segundo, es continuación de acuerdos anteriores relativos a la asunción por los propietarios del inmueble de una derrama extraordinaria para reparación de la terraza-cubierta del mismo, en importe de 22.191,40 euros, más otros 11.906,00 euros correspondientes a otros gastos sobre elementos comunes, anteriormente referidos (escaleras, electricidad o portal). El régimen de distribución de los gastos conforme al coeficiente de participación de cada piso, planta o local en los elementos comunes del edificio se estableció en la Escritura Pública de Declaración de Obra Nueva, Propiedad Horizontal y Extinción de Condominio de fecha 12 de Diciembre de 1.981, se ratificó en el Acta número 1 de constitución de la Comunidad de Propietarios de fecha 24 de Octubre de 2.005 y nunca se ha modificado. Y con ese porcentaje se distribuiría el coste de la derrama, no con otro distinto. Por tanto, los dos acuerdos impugnados no pueden incluirse en la excepción a la regla de procedibilidad referida en el artículo 18.2 de la Ley sobre Propiedad Horizontal , en la medida en que ambos acuerdos no tienen por objeto (ni afectan lo más mínimo) al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 de la Ley sobre Propiedad Horizontal entre los propietarios; por lo que, al no encontrarse el Ilustre Colegio Oficial de Farmacéuticos de Cáceres al corriente de sus obligaciones económicas con la Comunidad de Propietarios en el momento de la presentación de la Demanda (que es el momento -como ya se ha justificado- de considerar si el impugnante es deudor o no de la Comunidad), resulta correcta la decisión adoptada por el Juzgado de instancia, por el que se desestima la Demanda.
Finalmente, conviene destacar que la situación de deudor de la parte impugnante respecto de la Comunidad de Propietarios demandada resulta no sólo de las Certificaciones que, al efecto, ha emitido la Administración de la Comunidad, que constan incorporadas a las actuaciones, sino también, y sobre todo, destaca el que el Colegio Oficial de Farmacéuticos de Cáceres, después de presentada y de que fuera admitida a trámite la Demanda, haya realizado dos ingresos en la cuenta bancaria de la Comunidad de parte de la deuda que mantiene con la misma, por importes -cada uno- de 2.381,28 euros, en concepto de participación extraordinaria para reparación de elementos comunes del edificio, manteniendo un saldo deudor, después de esos ingresos, por importe de 8.260,10 euros. Esos dos ingresos constan en la Certificación emitida por Secretario General del Ilustre Colegio Oficial de Farmacéuticos de la Provincia de Cáceres, de fecha 15 de Diciembre de 2.020, en el 5º Informe de Tesorería, aceptando los dos pagos (uno por cada una de las plantas) en la cuantía antedicha, y rechazando el pago de 4.180,05 euros por cada una de las dos plantas de la que el Colegio Oficial es propietario, al amparo -y es cita literal- de que 'por cuanto la reparación de la terraza es un asunto sobre el que hemos entablado demanda'; lo que revela, indiscutiblemente, la condición de deudor de la Comunidad, así como que esta condición -y la causa que la justifica- no se encuentra reconocida por la excepción a la regla de procedibilidad que establece el artículo 18.2 de la Ley sobre Propiedad Horizontal .
SEXTO.-El segundo de los motivos del Recurso de Apelación acusa el supuesto error en la valoración de la prueba en el que habría incurrido el Juzgado de instancia y que habría conducido a la decisión adoptada en la Sentencia recurrida, en relación con la desestimación de la Demanda sobre el fondo, referido al primero de los acuerdos que fue objeto de Impugnación por la parte demandante, Ilustre Colegio Oficial de Farmacéuticos de Cáceres. Respecto del indicado motivo, este Tribunal viene estableciendo, de forma constante y en términos generales, que la circunstancia de que, entre las partes contendientes, existan posturas contrapuestas o contradictorias en orden a la cuestión litigiosa que, en concreto, se suscite no supone necesariamente un impedimento insuperable para que aquella cuestión pueda dirimirse con el suficiente criterio si se practican pruebas que, mediante una exégesis valorativa lógica, permitan llegar a una convicción objetivamente razonada; de manera que, si la prueba practicada en el Procedimiento se pondera por el Juez a quo de forma racional y asépticamente, sin que pugne con normas que impongan un concreto efecto para un determinado medio de prueba, llegando a una conclusión razonable y correcta, tal valoración debe mantenerse y no sustituirse por la subjetiva de quien impugna la expresada valoración. Ciertamente, con la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2.000, de 7 de Enero, la misma inmediación ostenta el Tribunal de Primera Instancia que el Tribunal de Apelación por cuanto que, a través del soporte audiovisual donde se recogen y documentan todas las actuaciones practicadas en el acto del Juicio (incluyéndose, evidentemente, la fase probatoria), el Organo Jurisdiccional de Segunda Instancia puede apreciar de viso propio no sólo el contenido de las distintas pruebas que se practiquen, sino también la actitud de quienes intervienen y la razón de ciencia o de conocer que expresan (partes, testigos o peritos) al efecto de examinar si esas pruebas se han valorado o no correctamente, mas no debe olvidarse que la actividad valorativa del Organo Jurisdiccional se configura como esencialmente objetiva, lo que no sucede con la de las partes que, por lo general y hasta con una cierta lógica, aparece con tintes parciales y subjetivos.
En realidad y, con el máximo rigor, la controversia litigiosa sustantiva a la que se contrae, en todas sus vertientes, el segundo de los motivos del Recurso constituye una problemática que afecta única y exclusivamente a la valoración de la prueba y a la aplicación de las normas sobre la carga de la prueba, extremo este último donde -con carácter general- opera el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, precepto que, en sus apartados 2 y 3, establece que corresponde al actor y al demandado reconviniente la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la Demanda y de la Reconvención, e incumbe al demandado y al actor reconvenido la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior; lo cual significa que corresponde a la parte actora acreditar los hechos constitutivos del derecho cuyo reconocimiento y protección invoca y, a la parte demandada, los impeditivos o extintivos del mismo, sin que deba desconocerse, por un lado, que, conforme al apartado 1 del referido precepto, si al tiempo de dictar Sentencia el Tribunal considera dudosos unos hechos relevantes para la decisión, habrá de desestimar las pretensiones del actor o del reconviniente o del demandado o reconvenido según corresponda a unos u otros la carga de probar los hechos que permanezcan inciertos y fundamenten las pretensiones, y, por otro que, a tenor del apartado 7 del tan repetido artículo, para la aplicación de lo dispuesto en los apartados anteriores, el Tribunal deberá tener presente la disponibilidad y facilidad probatoria que corresponda a cada una de las partes del litigio.
A la luz de las consideraciones preliminares que se acaban de indicar, este Tribunal comparte la hermenéutica apreciativa desarrollada por el Juzgado de instancia en la Sentencia recurrida por cuanto que descansa en una valoración lógica y racional de las pruebas practicadas en el Procedimiento, de modo que la mera remisión a los razonamientos jurídicos expuestos en la indicada Resolución sería suficiente para desestimar, en todas sus vertientes, el motivo del Recurso que se examina. El Juzgado a quo, en efecto, ha analizado la prueba practicada en el Procedimiento de forma conjunta, en una exégesis apreciativa razonada y razonable, llegando a una decisión absolutamente correcta que objetivamente se corresponde con los resultados de las pruebas practicadas y con las reglas generales que, sobre la carga de la prueba, establece el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. De esta manera, insistir en el análisis de dichas pruebas no supondría más que redundar innecesariamente sobre las mismas cuestiones para llegar indefectiblemente a conclusiones idénticas a aquellas que recoge la Sentencia recurrida.
SEPTIMO.-Así pues y, atendiendo -insistimos- a las referidas consideraciones preliminares, cabría reiterar que la hermenéutica valorativa desarrollada por el Juzgado de instancia en la Sentencia recurrida resulta correcta y en absoluto ha quedado desvirtuada por las alegaciones -abiertamente subjetivas y de defensa de su tesis- en las que se sustenta el planteamiento del segundo de los motivos del Recurso. Efectivamente, después del análisis aséptico de las pruebas practicadas en el Procedimiento, este Tribunal no puede sino convenir necesariamente con los razonamientos expuestos por el Juzgado a quo en los Fundamentos de Derecho de la Sentencia recurrida, donde, con el suficiente rigor, se han examinado todas las pretensiones ahora discutidas, sin que incluso -por las propias razones jurídicas explicitadas en aquella Resolución- fuera necesario añadir otras consideraciones adicionales o complementarias.
Difícilmente puede resultar atendible el criterio que defiende la parte actora apelante en el segundo de los motivos del Recurso ante los acertados razonamientos jurídicos puestos de manifiesto por el Juzgado de instancia en los Fundamentos de Derecho de la Sentencia recurrida que no sólo no se han visto desvirtuados ni un ápice por las alegaciones en las que se sustentan todas las vertientes del indicado motivo, sino que incluso llegan a agotar cualquier otra consideración jurídica que pudiera efectuarse sobre los extremos en los que descansa el referido motivo de la Impugnación. En este sentido, puede ya adelantarse que -ante la carencia de solidez sustantiva en su postulado- las objeciones que la parte apelante opone respecto de la valoración de la prueba realizada por el Juzgado de instancia en la Sentencia recurrida no gozan -según el criterio de este Tribunal- de la habilidad material necesaria para modificar la decisión -correcta, insistimos- que, sobre los extremos discutidos, ha sido adoptada en la Resolución recurrida.
Y es que, por más que la parte actora apelante pretenda hacer ver lo contrario en las alegaciones que comprende el segundo de los motivos de la Impugnación, lo cierto y real es que la apreciación probatoria desarrollada por el Juzgado de instancia en la Sentencia recurrida resulta racionalmente acertada y, en consecuencia, no admite tacha de tipo alguno, como igualmente puede afirmarse que se han aplicado de forma correcta las normas generales sobre la carga de la prueba que contempla el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
OCTAVO.-En este sentido, no desconoce este Tribunal el esfuerzo desplegado por la parte actora apelante en las alegaciones que conforman todas las vertientes del segundo de los motivos del Recurso de Apelación; no obstante lo cual la problemática litigiosa que se plantea en esta segunda instancia no ofrece ninguna dificultad material por cuanto que se ciñe, con exclusividad, a una cuestión de mera valoración de la prueba. La parte apelante se limita a analizar los medios de prueba que se han practicado en este Juicio desde su propia perspectiva subjetiva, diametralmente distinta a la del Juzgado de instancia, quien ha apreciado el elenco acreditativo practicado en este Juicio, no sólo de manera conjunta, sino también en términos estrictamente objetivos, apreciación que autoriza a reconocer la absoluta validez de su convicción, en la medida en que la exégesis desarrollada no se ha revelado ilógica, absurda, arbitraria ni irracional, por lo que, siendo -como es- admisible no resulta susceptible de modificación.
En función del contenido intrínseco de las posiciones sustantivas que, en este Proceso, han mantenido, respectivamente y en ambas instancias, las partes actora y demandada y, una vez analizado el sentido y el alcance de las concretas alegaciones que conforman todas las vertientes del segundo de los motivos del Recurso de Apelación, no cabe duda de que la cuestión controvertida se concreta -prácticamente con exclusividad (como se acaba de indicar)- en la valoración de la prueba y en la aplicación de las normas sobre la carga de la prueba. Y, así, conviene indicar, como premisa inicial y, como declaración de principio, que la ausencia del requisito de procedibilidad previsto en el artículo 18.2 de la Ley sobre Propiedad Horizontal , excusaría el examen del segundo motivo del Recurso de Apelación, por razones evidentes. No obstante, las consideraciones jurídicas puestas de manifiesto por el Juzgado de instancia en la Sentencia recurrida para desestimar la Impugnación del primero de los acuerdos controvertidos por motivos de fondo resultan correctas y asumibles por este Tribunal, sin necesidad, incluso, de mayores consideraciones.
En cualquier caso, interesa a este Tribunal hacer expresa referencia a que, en el acuerdo adoptado en la Junta de Propietarios celebrada el día 24 de Octubre de 2.005, de constitución de la Comunidad (Acta número 1), se exoneró de por vida al resto de comuneros, por la cesión del uso y disfrute de la terraza comunal a favor del propietario de la planta tercera, 'de cualquier gasto de realización de obras y mantenimiento de dicha terraza cubierta'; lo que no empece para que otro tipo de gastos que afecten a ese elemento común por naturaleza del edificio, de mayor calado (distintos de las obras de mejora, recreo o mantenimiento que pudiera acometer el propietario a quien se le cede ese uso) hayan de ser sufragados por la Comunidad de Propietarios, como los que han motivado la derrama o gasto extraordinario discutido (esto es, el estado de la terraza-cubierta, no atribuible al uso de la misma, que exigía su impermeabilización para evitar, además, filtraciones en las plantas inferiores). Pero es que, además, ese gasto ha sido reconocido por la propia parte impugnante, cuando, en correo electrónico del día 12 de Abril de 2.017, dirigido a la Administración de la Comunidad, se expresaba -es cita literal- 'por nuestra parte consideramos que la reparación de la terraza no se debe demorar aprovechando la climatología favorable de estas fechas'. Es evidente, que la parte impugnante, antes de la Junta de Propietarios celebrada en fecha 28 de Marzo de 2.019, conocía el daño que padecía la terraza cubierta, el coste de esa reparación y la necesidad de acometerla cuanto antes, sin que se hubiera opuesto ni hubiera impugnado el acuerdo adoptado en su momento.
NOVENO.-A continuación, se expondrán dos Resoluciones del Alto Tribunal donde se admite tanto la desafectación de las terrazas-cubiertas (como privativas de un determinado piso o vivienda) y, al mismo tiempo, el carácter de elemento común por naturaleza, que no admite desafección, de elementos como los forjados o los propios elementos estructurales del Edificio, como sería la cubierta del inmueble.
Y así, el Tribunal Supremo, Sala 1ª, en Sentencia de fecha 8 de Abril de 2.011 ha declarado -y citamos literalmente su Fundamento de Derecho Tercero- que: ' TERCERO.- Propiedad horizontal. Elementos comunes por naturaleza y por destino. A) El interés casacional que sustenta el recurso de casación en su modalidad de oposición a la jurisprudencia de esta Sala, exige que la sentencia que se recurre haya vulnerado una doctrina, que en relación al mismo supuesto de hecho, haya fijado esta Sala. En este sentido se debe señalar que de una detenida lectura de las resoluciones que se citan, resulta que en ninguna de ellas se examina el supuesto de hecho que es defendido por la parte recurrente, a saber, que la cubierta del edificio puede quedar desafectada al límite de atribuir su propiedad exclusiva a uno de los copropietarios. Esto es así porque de alguna de las resoluciones que se citan se resuelven situaciones relativas a la naturaleza privativa o no de terrazas, que no tienen la cualidad de constituir la cubierta del edificio (así, las Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de Febrero de 1.993 y 15 de Marzo de 1.985 ) y en otras se analiza la posibilidad de que las terrazas que constituyen una parte de la cubierta del edificio, puedan quedar desafectadas, a los efectos de su uso privativo por parte de alguno de los copropietarios ( Sentencias del Tribunal Supremo de 6 de Julio de 2.006 , 8 de Octubre de 1.999 , entre otras). Ciertamente, como señala el recurrente, la enumeración que de los elementos comunes contiene el artículo 396 del Código Civil, es meramente enunciativa y dentro de los elementos que allí se citan, algunos tienen la consideración de comunes por naturaleza y otros por destino. En todo caso los denominados elementos comunes por naturaleza serían imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales y no podrían quedar desafectados, mientras que en los denominados elementos comunes por destino, a través del título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, o por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios, podrían ser objeto de desafectación. De las sentencias que se citan por el recurrente, cabe concluir que, sin duda, las terrazas de los edificios constituidos en el régimen de propiedad horizontal son elementos comunes por destino, lo que permite atribuir el uso privativo de las mismas a uno de los propietarios sin embargo ninguna de las resoluciones que aporta refieren la posibilidad de atribuir la propiedad exclusiva en favor de algún propietario, de las cubiertas de los edificios configurados en régimen de propiedad horizontal donde se sitúan las cámaras de aire, debajo del tejado y encima del techo, con objeto de aislar del frío y del calor. B) La recurrente defiende en todo caso, que la terraza del actor, incluyendo la cubierta del edificio es un elemento de naturaleza privativa, tal y como prevén los estatutos de la comunidad. Lo cierto es que los estatutos se limitan a señalar el carácter privativo de la terraza del actor, pese a ser cubierta del edificio, pero no se dota de tal naturaleza privativa a la cubierta, que resulta ser uno de los elementos esenciales de la comunidad de propietarios tal como los cimientos o la fachada del edificio por ser el elemento común que limita el edificio por la parte superior. En definitiva, esta Sala no comparte el criterio de la Audiencia Provincial cuando afirma que la terraza litigiosa es, en todo caso, un elemento común por naturaleza ya que, como se ha indicado las terrazas de los edificios pueden ser objeto de desafección, por lo que en este punto el recurso de casación podría ser estimado. Sin embargo, el recurrente defiende en realidad el carácter privativo no sólo de la terraza sino también de la cubierta del edificio, en la que se han realizado las obras por el actor. La cubierta del edificio no puede perder su naturaleza de elemento común debido a la función que cumple en el ámbito de la propiedad horizontal, y ello pese a que la terraza situada en la última planta del edificio, se configure como privativa, como se expone en los estatutos de la comunidad de propietarios del supuesto que se examina. La conclusión que se alcanza es la misma que la que ofrece la Audiencia Provincial: el pago de las obras realizadas que la parte actora exige a la demandada son obligación de la comunidad de propietarios, por cuanto no afectaron a la terraza en sí misma considerada, ni constituyeron obras de conservación o mantenimiento de la misma, o tuvieron su origen en una actuación dolosa o negligente del titular de la terraza, que hubieran podido afectar a la cubierta, sino a un elemento estructural como es la cámara de aire que existe en la cubierta del edificio, y más en concreto al necesario aislamiento que esta precisa para proteger al edificio de las inclemencias atmosféricas, como consecuencia del mal estado de las láminas de impermeabilización'.
Y, en segundo lugar, el Tribunal Supremo, Sala 1ª, en Sentencia de fecha 18 de Junio de 2.012 , ha establecido (y citamos, también, con absoluta literalidad, su Fundamento de Derecho Tercero) que ' TERCERO.- Propiedad horizontal. Elementos comunes por naturaleza y por destino. A) Los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal se componen por elementos comunes y privativos. Dentro de los denominados elementos comunes, algunos tienen tal consideración por su propia naturaleza y otros por destino. La diferencia estriba en que los primeros no pueden quedar desafectados, por resultar imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales que configuran el edificio, mientras que los denominados elementos comunes por destino, a través del título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, o por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios, podrían ser objeto de desafectación. La Sala ha declarado que las terrazas, son unos de los denominados elementos comunes por destino y por tanto pueden ser objeto de desafectación, pero ello no significa que la parte de ellas que configura la cubierta y el forjado del edificio, que son elementos comunes por naturaleza, pueda convertirse en elemento de naturaleza privativa ( Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de Abril de 2.011 ). B) La parte recurrente defiende, que no se ha probado que las filtraciones de agua tengan su origen en el mal estado del forjado del edificio y califica de artificiosa la distinción que realiza la sentencia respecto al carácter común del forjado y el privativo de la terraza. Sin embargo, el recurso de casación no es el remedio adecuado para impugnar las conclusiones a las que llega la Audiencia Provincial tras valorar la prueba que se ofrece por los litigantes durante el proceso. De este modo, se debe partir del hecho de que los daños que se causaron a la parte demandante se deben al mal estado del forjado y de la tela asfáltica que se encuentra situada bajo el suelo de la terraza que sirve de cubierta del edificio, por lo que su naturaleza es común al ser uno de los elementos esenciales de la comunidad de propietarios tal como los cimientos o la fachada del edificio por ser elemento delimitador del edificio. En definitiva, esta Sala comparte el criterio expuesto por la Audiencia Provincial cuando afirma que pese a que las terrazas tienen carácter privativo, la parte que sirve como cubierta del edificio y el forjado del mismo en todo caso, elementos comunes por naturaleza, debido a la función que cumplen en el ámbito de la propiedad horizontal. Estos razonamientos, suponen que, al quedar acreditado que los daños provienen del mal estado de un elemento común, el forjado del edificio, su reparación y el resarcimiento de los daños ya ocasionados, son una obligación de la comunidad de propietarios'.
DECIMO.-La parte apelante dedica la Alegación Tercera del Escrito de Interposición del Recurso de Apelación al segundo de los acuerdos impugnados, perseverando en la nulidad del mismo. El acuerdo es del siguiente tenor: ' Cuarto: Solicitud por parte del propietario de la 3ª planta para que se ceda por parte de los propietarios de los locales el uso y disfrute del cuarto trastero, dejando hueco en la proporción que le corresponda al Colegio Farmacéutico para su uso. Adoptar Acuerdo'. La Impugnación de este acuerdo fue desestimada por el Juzgado de instancia en la Sentencia recurrida por la omisión de la regla de procedibilidad contemplada en el artículo 18.2 de la Ley sobre Propiedad Horizontal ; cuestión que ha sido examinada 'in extenso' por este Tribunal en la presente Resolución con referencia a los dos acuerdos impugnados; por lo que basta la remisión a los razonamientos jurídicos expuestos en los Fundamentos de Derecho precedentes para motivar en derecho la desestimación del motivo.
DECIMO PRIMERO.-Por tanto y, en virtud de las consideraciones que anteceden, procede la desestimación del Recurso de Apelación interpuesto, y, como consecuencia lógica, la confirmación de la Sentencia que constituye su objeto.
DECIMO SEGUNDO.-Desestimándose el Recurso de Apelación interpuesto y, de conformidad con lo establecido en el apartado 1 del artículo 398, en relación con el artículo 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede imponer a la parte apelante las costas de esta alzada.
VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación en nombre de S.M. EL REY y por la Autoridad que nos confiere la Constitución Española, pronunciamos el siguiente:
Fallo
Que, desestimando el Recurso de Apelación interpuesto por la representación procesal del ILUSTRE COLEGIO OFICIAL DE FARMACEUTICOS DE CACERES contra la Sentencia 74/2.021, de cuatro de Mayo, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Número Tres de los de Cáceres en los autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 457/2.019 , del que dimana este Rollo, debemos CONFIRMAR y CONFIRMAMOS la indicada Resolución, con imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada.
Notifíquese esta resolución a las partes, con expresión de la obligación de constitución del depósito establecido en la Disposición Adicional Decimoquinta añadida por la Ley Orgánica 1/2009 , en los casos y en la cuantía que la misma establece.
En su momento, devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, con testimonio de la presente Resolución para ejecución y cumplimiento, interesando acuse de recibo a efectos de archivo del Rollo de Sala.
Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
E./
La difusión del texto de esta resolución a partes no interesadas en el proceso en el que ha sido dictada sólo podrá llevarse a cabo previa disociación de los datos de carácter personal que los mismos contuvieran y con pleno respeto al derecho a la intimidad, a los derechos de las personas que requieran un especial deber de tutelar o a la garantía del anonimato de las víctimas o perjudicados, cuando proceda.
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