Sentencia Civil Nº 92/2016, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 532/2014 de 11 de Febrero de 2016

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 92/2016

AUDIENCIA PROVINCIAL Málaga

SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA

MAGISTRADO-PONENTE ILMO. SR.

DON JOAQUIN DELGADO BAENA

REFERENCIA:

JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZGADO MIXTO Nº2 DE TORROX

ROLLO DE APELACIÓN Nº 532/2014

JUICIO Nº 1044/2010

En la Ciudad de Málaga a doce de febrero de dos mil dieciséis.

Visto, por la SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA, integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en el juicio de Juicio Verbal (250.2) Nº 1044/2010 procedente del Juzgado de Primera Instancia referenciado. Interpone recursoD. Abilio que en la instancia ha litigado como parte demandada y comparece en esta alzada representados por la Procuradora Dª. FRANCISCA CARABANTES ORTEGA y defendido por el letrado D. FCO. ALFONSO CASTRO AZUAGA. Es parte recurridala COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 , que en la instancia ha litigado como parte demandante y comparece en esta alzada representada por el Procurador D. AGUSTIN MORENO KUSTNER y defendida por el letrado D. MIGUEL J MALDONADO GONZALEZ.

Antecedentes

PRIMERO.-El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 11 de abril de 2014, en el juicio antes dicho, cuya parte dispositiva es como sigue: ' Que debo estimar y estimo íntegramente la demanda formuladapor el Procurador Sr. Moreno Kustner en nombre y representación de la CCPP DIRECCION000 , Y debo Condenar y condenoal demandado don Abilio a abonar a la actora la cantidad de 6.489Ž91 euros ( seis mil cuatrocientos ochenta y nueve euros con diecinueve céntimos)en concepto de cuotas debidas hasta el año 2013, más los intereses legales desde la fecha de la presente resolución, y con expresa condena al pago de las costas . '

SEGUNDO.-Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia quedando visto para sentencia.

TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAQUIN DELGADO BAENA quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.-Por la representación procesal de D. Abilio , que comparece en calidad de apelante, se alega que ha existido falta de congruencia de la sentencia, con los argumentos de las partes, y error judicial en la valoración de los hechos, ya que la parte alegó la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario, al ser el demandado propietario exclusivamente del 50% de la mitad indivisa, correspondiendo el otro 50% de la propiedad a Dª Erica , que no ha sido traida al procedimiento.Y, en segundo lugar, la Juzgadora priva de valora probatorio a la prueba documental aportada y no impugnada de contrario relativa a la transmisión del inmueble. Por todo lo expuesto solicita la revocación de la resolución recurrida y el dictado de otra sentencia por la que se estimen las excepciones planteadas, desestimando la demanda e imponiendo las costas a la parte actora.

Por la representación procesal de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 , se presentó escrito de oposición al recurso planteado, impugnando las alegaciones realizadas de contrario y solicitando la confirmación de la resolución recurrida.

SEGUNDO.-Una vez examinadas las alegaciones de la parte recurrente sobre la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario, habrá que tener en cuenta lo recogido en la sentencia de la A.P. De Granada de fecha 14 de mayo de 2010 , cuando pone de manifiesto lo que sigue:' al insistir en el carácter mancomunado de la deuda, frente a la reclamación solidaria contra cada uno de los copropietarios indivisos que ejercita la Comunidad y avala la resolución recurrida frente a la pretensión contraria de la apelante, que si bien ha sido seguida, cada vez más minoritariamente por algunas Audiencias Provinciales desde una aplicación literal del art. 1.137 del C.C . ( LEG 1889, 27) , entendiendo legitimados pasivamente a todos y cada uno de los comuneros para evitar situaciones litisconsorciales (lo que aquí ha respetado la actora) y entender el carácter individualizado y divisible de las cuotas entre tantos partícipes como integren la titularidad plena del elemento privativo. Ejemplo de ello son, entre otras, las SS.AA.PP. de Asturias (Sec. 5ª) de 17 de marzo de 1999 ( AC 1999, 3962 ) ó 18 de enero de 2000 ; de Barcelona (Sec. 1ª) de 10 de mayo de 2004 ; de Huesca de 13 de noviembre de 1993 ( AC 1993, 2252) , de 24 de mayo de 1994 , de 16 de septiembre de 1996 , de 1 de octubre de 1997 y de 31 de enero de 2001 ; de Madrid (Sec. 21ª) de 26 de abril de 1994 y de 1 de febrero de 2000 ( JUR 2000, 199944 ) ; y de Zaragoza (Sec. 2ª) de 2 de julio de 1994 y de 20 de julio de 1998 ( AC 1998, 5903) .

Ahora bien, frente a esta tesis se ha acentuado el criterio doctrinal que, tratando de fortalecer la posición y el favorecimiento de las comunidades de propietarios ante los perjuicios que entraña para su funcionamiento la morosidad de los propietarios, ha entendido que respaldada la tesis de la solidaridad obligacional, al menos en el sentido de impropia, ha sido respaldada tanto por la Ley como por la Jurisprudencia en este tipo de situaciones, y así lo denota el art. 15.1 de la L.P.H . al señalar que si algún piso o local perteneciese pro indiviso a diferentes propietarios éstos nombrarán un representante para asistir y votar en las juntas e, igualmente, el art. 21.1 que expresa que las obligaciones a que se refería el 9 e) y f) se cumplirían por el que tuviera la titularidad de piso o local, en el tiempo y forma determinados por la Junta, y el art. 21.4 que acepta también la solidaridad entre el actual y el anterior propietario, de lo que se desprende que la obligación de contribuir con arreglo a la cuota de participación a los gastos generales es solidaria en el supuesto de que la propiedad de los pisos o locales corresponda a varias personas, independientemente de quién disponga del uso y disfrute del piso o local, pudiendo la Comunidad dirigirse exigiendo el pago íntegro contra todos, algunos o uno solo-de los copropietarios -«ius variandi» o «ius eligendi»- ( STS de 21 febrero 1997 ), sin perjuicio de que luego pueda repetir contra los otros condóminos la cantidad que a ellos corresponda ( art. 1.145 del Código Civil ) y sin que ello pueda suponer en modo alguno indefensión del otro copropietario que frente al que pagó podrá alegar lo que estime conveniente.

En este sentido, y el problema es más formal que real dentro de estas acciones internas de repetición, dentro del ámbito y desarrollo jurisprudencial que cada vez ha soslayado más la exigencia de mención expresa para constituir la obligación con tal carácter (por todas, SSTS de 28 de diciembre de 2000 ( RJ 2000 , 10140) , 20 de marzo y 19 de abril de 2001 u 8 de julio de 2009 ( RJ 2009, 7248) ) bastando con que aparezca de modo evidente la voluntad de exigir o prestar íntegramente la cosa objeto de la prestación, resulta admisible el carácter solidario de los copartícipes frente a la Comunidad para salvaguardar ese interés social, de manera que, en los supuestos de reclamación de cuotas impagadas a la Comunidad de Propietarios, se llevaría a cabo la protección jurídica de los copropietarios, cumplidores de la obligación de pago impuesta en el art. 9.1 .e), sin que el acreedor deba sufrir la insolvencia de cualquiera de los deudores, y porque el carácter 'propter rem' de la obligación supone, como se desprende del art. 395 en relación a los arts. 1.144 y 1.145 del Código Civil , que siendo las cuotas comunitarias gastos de conservación de la cosa por su carácter periódico y origen legal, que cualquiera de los titulares del inmueble pueda abonarlos, sin previa autorización de los demás, pudiendo repercutirlos luego en proporción, a su participación ( SAP de Málaga (Sec. 4ª) de 16 de mayo de 2000 ( JUR 2000, 264231) ó S.A.P. de Tarragona (Sec. 3ª) de 4 de noviembre de 1998 .

Con más precisión, la S.A.P. de Alicante (Sec. 5ª) de 16 de febrero de 2005 ( JUR 2005, 80275) señalaba que esta obligación legal 'de contribuir, con arregló a la cuota de participación fijada en el título, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, se ha configurado por la jurisprudencia como solidaria, ya que ésta, en términos de la sentencia del Tribunal Supremo de 10 de julio de 1990 ( RJ 1990, 5790) , presupone una identidad de la causa común obligacional, es decir, la unidad de la prestación hace a la misma indivisible, sin posibilidad de fraccionar el crédito o la deuda, deforma que se debe la totalidad o se es acreedor del todo. Presupuestos de solidaridad que concurren en la obligación aquí cuestionada, cuyo origen y concreción se encuentra en los arts. 5 párrafo 2.a , 9.5 y 14 párrafo 2° LPH , la cual deriva del hecho mismo de que la contribución se determine con arreglo a la cuota de participación fijada en el título, que impide se divida cuando son varios los propietarios en tantas partes como éstos-sean, convirtiendo en divisible la obligación que por su origen y naturaleza es indivisible, sin perjuicio del fraccionamiento que imponga luego en el ámbito interno la relación de condominio a los fines de repercusión de lo pagado por un copropietario a un tercero en cumplimiento de sus obligaciones externas. Así pues, aunque no exista un pacto expreso, la unidad de la prestación y, en definitiva, la identidad del objeto, cual es la satisfacción del único acreedor, que incluso exige la designación de un representante (art. 14, párrafo 2° ) -actual art. 15.1, inciso 2° -, hace surgir el carácter solidario de la obligación, sin perjuicio, como se ha dicho, de la ulterior división interna de la prestación satisfecha, con arreglo a las respectivas partes en el derecho compartido.'.

Doctrina que es mantenida, entre otras, por las SSAAPP de Asturias (Sec. 1ª) de 25 de febrero de 2003 ( JUR 2003 , 94251) ; de Cantabria (Sec. 1ª) de 25 de septiembre de 2002 ( JUR 2003 , 8366) ; de Castellón (Sec. 2ª) de 17 de abril de 1999 ; de La Rioja (Sec. Única) de 14 de marzo de 2002 ; de Las Palmas (Sec. 1ª) de 31 de diciembre de 1998 y de 20 de enero de 1999 ( AC 1999 , 3008) ; de Málaga (Sec. 4ª) de 8 de octubre de 1997 , de 16 y 25 de mayo de 2000 ; de Mallorca (Sec. 3ª) de 12 de julio de 1999 ; de Navarra (Sec. 1ª) de 27 de mayo de 2003 ( JUR 2003, 152642 ) ; y de Toledo (Sec. 1ª) de 8 de mayo de 2000 ( JUR 2000, 179859) ; entendiendo que se trata de una prestación unitaria, lo que supone la indivisibilidad de la cuota de participación fijada en virtud del coeficiente asignado en el título constitutivo a cada una de las viviendas o locales ( art. 5 LPH ), siendo lo esencial la unidad de fin de la prestación por existir entre los diversos deudores una identidad de objeto, cual es la satisfacción del acreedor, perfectamente compatible con la posibilidad de división interna de la parte de las respectivas obligaciones, pero dentro de las relaciones internas entre ellos y no en la dimensión externa del pago de la deuda al acreedor.

Por lo tanto el motivo de la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario debe ser desestimado.

TERCERO.-Respecto de la segunda cuestión habrá que tener en cuenta que, el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal establece :

1. Son obligaciones de cada propietario:

a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.

b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.

c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general acordados conforme a lo establecido en el art. 17, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.

d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.

e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la partevencida de la anualidad en curso y al año natural inmediatamente anterior tienen la condición de preferentes a efectos del art. 1923 del Código Civil ( LEG 1889, 27 ) y preceden, para su satisfacción, a los enumerados en los apartados 3º, 4º y 5º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el Estatuto de los Trabajadores (RCL 1995, 997) .

El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.

f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca.

El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5 por 100 de su último presupuesto ordinario.

Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales .

g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.

h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.

Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.

i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.

Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el art. 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.

2. Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el art. 11.2 de esta Ley'.

El objeto del presente recurso se concreta en determinar, si la comunidad demandante tenía conocimiento de la transmisión del dominio del inmueble cuyas cuotas de contribución a los gastos comunes se reclaman en el presente juicio, puesto que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 9.1.i) de la Ley 49/1.960, de Propiedad Horizontal , el anterior dueño tiene la obligación de comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local. Estableciendo como sanción a quien no lo llevare a efecto, a seguir respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste. Pero todo ello sin perjuicio de que, no sería de aplicación lo dispuesto en el párrafo segundo del citado artículo 9.1.i), relativo a la responsabilidad solidaria del titular registral con el dueño real de la finca de que se trate, si cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 de la referida Ley , hubiere tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.Y al no constar acreditados los citados extremos el motivo debe desestimarse.

CUARTO.-Por todo lo expuesto procede la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia recurrida, imponiendo a la parte apelante, las costas procesales originadas en esta alzada, a tenor de lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la LEC .

Vistos los artículos citados y demás de pertinente y general aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación planteado por la representación procesal de D. Abilio , contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Torrox, se debe confirmar la citada resolución, imponiendo a la parte apelante las costas procesales originadas en esta alzada, que además perderá el depósito constituido.

Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

Así por esta mi Sentencia, la pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACION.- Leída y publicada la anterior resolución por el Iltmo. Sr. Ponente que la suscribe, hallándose la Sala celebrando Audiencia Pública. Doy fe.-