Sentencia Civil Nº 92/2015, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 734/2014 de 06 de Marzo de 2015

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Décima
C/ Ferraz, 41 , 914933917 - 28008
Tfno.: 914933917
37007740
N.I.G.: 28.096.00.2-2013/0001943
Recurso de Apelación 734/2014
O. Judicial Origen: Juzgado Mixto nº 02 de Navalcarnero
Autos de Juicio Verbal 1312/2013
APELANTE: D./Dña. Eleuterio
PROCURADOR D./Dña. JOSE MIGUEL SAMPERE MENESES
APELADO: D./Dña. Gustavo
PROCURADOR D./Dña. MARCELINO BARTOLOME GARRETAS
MAGISTRADA: ILMA. SRA. Dña. Mª PILAR PALÁ CASTÁN
SENTENCIA Nº 92/2015
ILMA SRA. MAGISTRADA:
Dña. Mª PILAR PALÁ CASTÁN
En Madrid, a seis de marzo de dos mil quince.
La Magistrada Dª. Mª PILAR PALÁ CASTÁN, de la Sección Décima de la Ilma. Audiencia Provincial de
esta Capital, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Juicio Verbal 1312/2013 seguidos
en el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 02 de Navalcarnero a instancia de D./Dña. Eleuterio apelante
- demandado, representado por el/la Procurador D./Dña. JOSE MIGUEL SAMPERE MENESES y defendido
por Letrado, contra D./Dña. Gustavo apelado - demandante, representado por el/la Procurador D./Dña.
MARCELINO BARTOLOME GARRETAS y defendido por Letrado; todo ello en virtud del recurso de apelación
interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 09/06/2014 .
Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia
impugnada en cuanto se relacionan con la misma.
VISTO, Siendo Magistrada Dña. Mª PILAR PALÁ CASTÁN

Antecedentes

PRIMERO.- Por Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 02 de Navalcarnero se dictó Sentencia de fecha 09/06/2014 , cuyo fallo es el tenor siguiente: 'ESTIMANDO LA DEMANDA presentada por Gustavo , que ha comparecido representado por el Procurador de los Tribunales Marcelino Bartolomé Garretas y asistido por el letrado D. Julián López Arroyo, contra Eleuterio , representado por el Procurador de los tribunales D. José Miguel Sampere Meneses y asistido por el Letrado D. Mariano López Arribas.

CONDENO a Eleuterio a abonar a Gustavo la cantidad de 3.000 euros, debiendo abonar el interés legal desde el 16 de enero de 2013.

Igualmente condeno a Eleuterio al pago de las costas causadas.'

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de fecha 11 de febrero de 2015, se señaló para Fallo el día 17 de febrero de 2015.



CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- En la petición inicial de juicio monitorio se reclamaba el importe del pagaré con vencimiento 1 de julio de 2011 aceptado y entregado por D. Eleuterio que documentaba las arras o señal correspondiente al futuro arrendamiento del local propiedad del actor sito en la calle Cava Baja nº 23 de Madrid y que no fue abonado a su vencimiento.

La oposición se basa en que el contrato de arrendamiento del local que iban a suscribir las partes hacía constar que éste contaba con licencia de actividad pero el arrendador no llegó a exhibirla por lo cual se suscribió contrato de arras a fin de garantizar su futura firma, supeditada a la exhibición de la licencia.



SEGUNDO.- La sentencia de primera instancia entiende incumplido por la parte demandada el contrato de arras en cuya virtud se entregó el pagaré y condena al demandado al pago de la cantidad de 3.000 euros, importe de la señal pactada.

El recurso se basa en el error en la apreciación de la prueba por la sentencia de primera instancia.

Significa que el contrato de arrendamiento estaba previsto para ser celebrado con un mes de posterioridad a la firma de las arras, fecha en que el demandante no pudo acreditar que el local tuviese licencia.

Frente a la escueta regulación que en materia de arras contiene el art. 1.454 Cc , fueron reconocidas por la doctrina tanto científica como jurisprudencial, al amparo de la libertad contractual consagrada en el art.

1.255 Cc , unas diferencias clasificadoras y de conceptos. Así las cosas, existen en nuestro Ordenamiento dos grandes clases de arras, a saber: a) Las arras confirmatorias, pues son aquéllas que marcan el momento de la perfección del contrato, facilitan su prueba y además lo garantizan. Dentro de este tipo de arras es posible distinguir dos subtipos, de un lado las confirmatorias puras, de otro lado las confirmatorias penales.

Las primeras son sencillamente una señal externa de la perfección del contrato, e incluso del comienzo de su ejecución, es decir, son índice o expresión de un contrato con fuerza vinculante que no facultan, por tanto, para resolver las obligaciones contraídas, y confundiéndose en la práctica con los pagos parciales anticipados que se realizan a cuenta del precio. Por el contrario las segundas además de prueba garantizan, por encima de lo que es normal, el cumplimiento del contrato. Así si se produce un incumplimiento por parte de quien las entregó, éste las perderá y si lo es por culpa del que las recibió, éste vendrá obligado a devolverlas, en ocasiones hasta dobladas en cantidad. En consecuencia estas arras tienen lugar cuando lo entregado no se imputa en el precio, sino que funciona de modo similar a lo que ocurre con la cláusula penal del art. 1.154 Cc , es decir, como resarcimiento, en este supuesto anticipado, para caso de incumplimiento y siempre con la posibilidad de reclamar que la obligación pactada sea estrictamente cumplida; b) Las arras penitenciales o de desistimiento, que parece contemplar el art. 1.454 Cc y que si bien son muestra de la celebración de un contrato o promesa de contrato, lo son no de un contrato firme, sino de uno claudicante, pues permiten lícitamente desistir del mismo, perdiéndolas el que las entregó y devolviéndolas duplicadas el que las recibió, es decir que son concebidas a manera de multa o pena, correlativa al derecho de las partes de desistir, a su arbitrio, del contrato ( SSTSº 12/7/86 ; 24/12/92 ; 25/53/95 ).



TERCERO.- En el caso presente en el llamado contrato de arras de 1 de junio de 2011 (folio 6 del proceso monitorio) se establece que la señal se perderá si el arrendatario incumpliera lo convenido en el documento, en el que se pacta la futura firma de contrato de arrendamiento con una fecha tope el día 1 de julio de 2011. La fecha de vencimiento del pagaré que se entrega es de la misma que la de la firma de las arras, 1 de junio de 2011, pero no es sino hasta el día 15 de julio cuando se presenta al cobro (folio 7 del juicio monitorio).

Tal como se conciben las arras en el contrato firmado, se trata de una señal que garantiza la futura celebración del contrato y que pierde la parte que incumpla la obligación de otorgarlo en el plazo que se prevé.

Así, para decidir si la parte demandada está obligada a la entrega de los 3.000 euros fijados como señal, es necesario examinar la causa por la que el contrato no llegó a ser suscrito y concretamente, si el SR.

Eleuterio se apartó de éste sin causa justificada, en cuyo caso ha de cumplir lo convenido ( artículo 1.258 CC ) y abonar la cantidad pactada como arras, o si la falta de otorgamiento del futuro contrato fue debida a incumplimiento de la parte actora de la obligación de acreditar la existencia de licencia del local que permitiera el uso de éste para actividades de restauración, previsto por el arrendatario.

Por la parte actora se aporta (folio 37 de los autos de juicio verbal) borrador del contrato que iba a ser celebrado sobre el local. El demandado niega que éste sea el texto que iba a ser firmado, ya que en el presentado figura a cargo del arrendatario la obtención de licencias necesarias para el funcionamiento del local.

Dado que el contrato no llegó a ser suscrito no puede conocerse si éste era el texto definitivo ni si era requisito esencial que el local contase con licencia de funcionamiento de la actividad para la que se proyectaba el alquiler. El hecho de que el pagaré no se presentara al cobro sino hasta después de la fecha prevista para la formalización del arriendo parece amparar la tesis del demandado de que ésta dependía de un hecho posterior, que podría consistir en la acreditación de la posesión de la licencia, pero no existe prueba al respecto.

Se aportan por la parte actora (folios 28 a 35) la licencia de primera ocupación y de funcionamiento para la actividad de café-bar de 17 de octubre de 2010, instancia solicitud del actual arrendatario del local en la que efectuaba consulta urbanística sobre la actividad a implantar en el local e informe del Ayuntamiento acreditando la viabilidad de la implantación del negocio.

De estos documentos resulta que a la fecha del arriendo proyectado con el SR. Eleuterio el local carecía de licencia para funcionamiento como bar y que ésta ha sido obtenida por el arrendatario posterior.

Obligado como estaba el Sr. Eleuterio a suscribir el contrato de arrendamiento, a él incumbe la carga de probar que se apartó del mismo por falta de cumplimiento de una obligación del arrendador cual era la de que el inmueble contara con la licencia de actividad requerida ( artículo 217 LEC ). Pues bien el demandado no da satisfacción a esa carga probatoria. En el contrato de arras no se hace referencia al hecho que motiva la posposición de la firma del arriendo a un momento posterior, ni se alude a la licencia. No aporta el ejemplar del borrador que justifique su afirmación de que no estaba concebido en los términos del aportado por la contraparte.

Esta ausencia probatoria conduce a apreciar que existía la promesa de ambas partes de celebrar el contrato de arrendamiento y que no hay prueba de que quedase supeditado a ningún requisito ni de que la obtención de la licencia fuese a cargo del arrendador. Solo consta que es el demandado el que se aparta del contrato proyectado, por lo que se aplica la sanción prevista en el acuerdo suscrito de pérdida de la señal.

Como ésta no llegó a ser entregada al dar órdenes de impago del pagaré, surge la obligación de su pago por el SR Eleuterio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.089 y siguientes del Código Civil .

Por todo lo anterior se está en el caso de desestimar el recurso de apelación, confirmando la sentencia apelada.



CUARTO.- De conformidad con lo dispuesto en el artículo 398 LEC y al desestimarse el recurso las costas de esta alzada se imponen a la parte apelante.

Vistos los preceptos legales citados y demás disposiciones normativas de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, con DESESTIMACIÓN del recurso de apelación formulado por la representación de D. Eleuterio contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Navalcarnero con fecha 9 de junio de 2014 , procede: 1º.- Confirmar íntegramente la resolución apelada.

2º.- Imponer al apelante las costas de esta alzada.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Remítase testimonio de la presente Resolución al Juzgado de procedencia para su conocimiento y efectos.

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 2577-0000-00-0734-14, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta Sentencia, correspondiente al Rollo de Sala Nº 734/2014, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe