Sentencia Civil Nº 92/2014, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 2, Rec 539/2013 de 14 de Abril de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CADIZ

SECCION SEGUNDA

S E N T E N C I A NÚM. 92

Ilustrísimos Señores:

PRESIDENTE

José Carlos Ruiz de Velasco Linares

MAGISTRADOS

Margarita Alvarez Ossorio Benítez

Antonio Marín Fernández

JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 2 DE SANLUCAR DE BARRAMEDA

JUICIO ORDINARIO Nº 296/2012

ROLLO DE SALA Nº 539/2013

En Cádiz a 14 de abril de 2014.

La Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Cádiz, integrada por los Ilmos. Srs. reseñados al margen, ha visto el Rollo de apelación de la referencia, formado para ver y fallar la formulada contra la sentencia dictada por el citado Juzgado de Primera Instancia y en el Juicio Ordinario que se ha dicho.

En concepto de apelante ha comparecido Maximiliano , y en su nombre y representación la Pdora. Sra. González Domínguez, quien lo hizo bajo la dirección jurídica del Letrado Sr. Rivas García.

Como apelado han comparecido Romeo , Begoña , Jesús María y Elsa , y en su nombre y representación el Pdor. Sr. López Ibáñez, quien lo hizo bajo la dirección jurídica del Letrado Sr. Vidal Gallego.

Ha sido Ponente el Magistrado Sr. Antonio Marín Fernández, conforme al turno establecido.

Antecedentes

PRIMERO.- Formulado recurso de apelación ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de los de Sanlúcar de Barrameda por la parte antes citada contra la sentencia dictada el día 2/junio/2013 en el procedimiento civil nº 296/2012, se sustanció el mismo ante el referido Juzgado. La parte apelante formalizó su recurso en los términos previsto en Ley de Enjuiciamiento Civil y la apelada, por su parte, se opuso instando la confirmación de la resolución recurrida, remitiéndose seguidamente los autos a esta Audiencia para la resolución de la apelación.

SEGUNDO.- Una vez recibidas las actuaciones en la Audiencia Provincial, se turnaron a esta Sección, acordándose la formación del oportuno Rollo para conocer del recurso y la designación de Ponente. Reunida la Sala al efecto quedó votada la sentencia acordándose el Fallo que se expresará.

Fundamentos

PRIMERO.- El recurso debe ser parcialmente estimado, dándose lugar a la indemnización solicitada bien que solo en la suma que más adelante se detallará.

La cuestión esencial que se ha debatido en la litis es si el actor, segundo adquirente del inmueble litigioso -compró de quienes lo hicieron de la promotora en escritura de fecha 11/mayo/2007-, dispone de acción contra quienes fueron sus promotores y que vendieron a los primeros adquirentes en escritura fechada el día 18/abril/2006, como consecuencia de un discreto defecto de cabida y por la falta de la preinstalación de aire condicionado, comprometida por los promotores en la Memoria de Calidades que se entregó con el documento privado de compraventa suscrito en diciembre de 2004.

Según se razona en la sentencia recurrida, ' la adquisición del actor de la finca que sus vendedores adquirieron a los promotores del edificio no supone per se que se entienda que se han subrogado en la posición de sus vendedores en los negocios jurídicos previos que pudieron celebrar con terceros'. Este planteamiento no resulta satisfactorio. No ya, que también, porque los demandados en algún momento hayan efectuado ofrecimientos de indemnización incompatibles con su eventual irresponsabilidad, sino porque la disciplina de la cesión de los contratos o quizás con mayor propiedad la de los efectos relativos de los contratos a nuestro juicio ampara en lo sustancial la tesis del actor.

SEGUNDO.- Quizás lo sucedido tenga algo que ver con la práctica negocial que se producía en los años en que sucedieron los hechos litigiosos. Fue un momento en que, pese a haberse firmado los respectivos contratos privados por terceros, figuraban ex novo los verdaderos adquirentes directos al momento de firmarse la escritura pública, de modo que los promotores al otorgarla a su favor aceptaban la subrogación en la posición de los iniciales adquirentes.

Tal posibilidad no estaba autorizada de manera general en el contrato privado de compraventa suscrito el día 15/diciembre/2004, como era frecuente que ocurriera en esa época y que dio lugar a una cierta tipificación práctica de los llamados 'pases' de viviendas adquiridas en documento privado sobre plano y con parte del precio pendiente que eran cedidas por los sucesivos adquirentes con alguna ganancia en cada operación.

La apariencia es que algo de ello sucedió en autos. Si así hubiera sido, las tesis jurisprudenciales acerca de la cesión de contrato están firmemente asentadas. Citemos por todas a la reciente sentencia del Tribunal Supremo de 28/octubre/2011 que reproduce otras muchas y que viene a resumir los aspectos esenciales de la institución. Es así que la cesión de contrato no está regulada en el Código Civil, aunque sí es admitida en ordenamientos extranjeros y en nuestro Derecho en la Ley 513 de la Compilación de Navarra, pero ha sido reconocida, en sintonía con la doctrina científica, por una amplia jurisprudencia. Se fundamenta en la libertad de pactos del art. 1255 en relación con el 1091, ambos del Código Civil , y entraña, según dice la sentencia de 23/octubre/1984 ' la transmisión a un tercero de la relación contractual, en su totalidad unitaria, presuponiendo, por ende, la existencia de obligaciones sinalagmáticas, que en su reciprocidad se mantienen íntegramente vivas para cada una de las partes, de aquí que tenga el carácter de un contrato trilateral, en el que necesariamente han de intervenir -aunque en sus efectos tengan distinta proyección-, el cedente, el cesionario y el cedido, cuya presencia es inexcusable, a fin de prestar su aquiescencia o consentimiento a la cesión, de tal manera que si no es así, o sea, si la reciprocidad de obligaciones ha desaparecido, por haber cumplido una de las partes aquello a lo que venía obligada, podrá haber una cesión de crédito, si cede el cumplidor, o una cesión de deuda si cede el que no ha cumplido, sin que en tales supuestos sea exigible el consentimiento del deudor'.

Se trata por consiguiente de un contrato trilateral, en cuanto en que han de intervenir tres voluntades para formar el consentimiento, y mediante el que se sustituye una de las partes de un contrato con prestaciones recíprocas, que todavía no han sido cumplidas y existen al tiempo de realizarse la cesión. Su estructura se construye a partir de la transmisión de una posición contractual, esto es, la subrogación por el cesionario en la posición contractual íntegra del cedente con todos sus derechos y obligaciones, la transmisión por tanto del conjunto de una determinada relación contractual, operando con carácter unitario, es decir, con todo lo comprendido en el contrato que se cede. No supone la sustitución de un contrato por otro posterior sino la subrogación de una persona, cesionario, en el haz de derechos, obligaciones y demás efectos jurídicos de un contrato que persiste, de tal manera que aquella sustituye a quién actúa como cedente

Dicho esto, también habrá que decir que la anterior construcción encuentra importantes obstáculos para su aplicación al supuesto litigioso en la medida en que los adquirentes intermedios, esto es, el Sr. Doroteo y la Sra. Rosa , efectivamente adquirieron la propiedad al otorgarse a su favor la correspondiente escritura pública de compraventa y mantener el dominio del inmueble un año entero hasta que se lo vendieron al actor. No por ello debemos descartar que la primera adquisición fuera meramente especulativa, enderezada únicamente a la reventa antes de firmarse la escritura, aunque por la razón que fuera no pudo llevarse a cabo y los citados compradores tuvieron que admitir la escrituración a su nombre.

TERCERO.- Es por ello que tiene más sentido plantearse la solución del litigio desde la citada perspectiva de la eficacia relativa de los contratos. Y es que, frente a las consecuencias que de una interpretación literal del art. 1257 del Código Civil se siguen para terceros adquirentes como es el caso del Sr. Maximiliano -la primera deriva del principio general de relatividad de los contratos es la que indica que los efectos de un contrato solo se producen entre quienes suscribieron el acuerdo; efectos que, cuando el primer contrato tuvo por objeto la adquisición de una cosa, no se trasladan sin más desde el primer adquirente hasta los sucesivos, salvo aceptación del primer transmitente-, el Tribunal Supremo ha venido reconociendo excepciones al mismo.

Es así que de entrada, tal y como explica la sentencia del Tribunal Supremo de 28/marzo/2012 , ' esta Sala tiene manifestado que, el artículo 1257 del Código Civil establece el principio general de acuerdo con el que los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan, de modo que no puede afectar lo estipulado en todo contrato a quien no intervino en su otorgamiento ( SSTS de 23 julio 1999 y 9 septiembre 1996 ); por ello, si el contrato es considerado como una manifestación de la autonomía privada en orden a la reglamentación de los propios intereses, resulta claro que dicha reglamentación ha de afectar, en línea de principio tan sólo a la esfera jurídica de sus autores, porque sólo respecto de ellos la autonomía existe ( SSTS de 1 de junio y 11 de abril de 2011 )'.

No obstante lo anterior, las citadas excepciones aparecen no ya en supuestos de responsabilidad ex legedel art. 1591 del Código o 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación por defectos constructivos en las viviendas adquiridas, sino también en supuestos en los que se habían producido incumplimientos de lo establecido de modo expreso en los contratos de compraventa e incluso en la publicidad de las viviendas. Así pues el alto Tribunal ha admitido que sucesivos adquirentes de la vivienda puedan demandar al promotor, exigiendo frente al mismo responsabilidades contractuales, aunque no estuviera vinculado contractualmente con él. Al efecto se ha venido entendiendo que los segundos compradores son sucesores a título particular de los primeros compradores y, por tanto, no son terceros a quienes les alcancen las limitaciones del art. 1257, subrogándose por tanto en todas las acciones que asistían a los directos adquirentes del inmueble contra la promotora.

De un modo sintético queda esa posición bien resumida en la sentencia del Tribunal Supremo de 11/abril/2011 , a cuyo tenor:

' A) El artículo 1257 del Código civil establece como principio general que los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan, de modo que en general no puede afectar lo estipulado en todo contrato a quien no intervino en su otorgamiento ( SSTS de 23 de julio de 1999 y 9 de septiembre de 1996 ) Por ello si el contrato es considerado como una manifestación de la autonomía privada en orden a la reglamentación de los propios intereses, resulta claro que dicha reglamentación ha de afectar, en principio, tan solo a la esfera jurídica de sus autores, porque sólo respecto de ellos la autonomía existe.

B) No obstante lo anterior, tanto la doctrina como la jurisprudencia mantienen la relatividad de los efectos de los contratos, no de un modo general y abstracto, sino de manera concreta y muy determinada. En tal sentido, las sentencias de esta Sala que aplican la teoría de la relatividad de los contratos se refieren a obligaciones propter rem (por razón de la cosa) constituidas en función de la titularidad del derecho de propiedad sobre la cosa; así en las obligaciones asumidas por el promotor o vendedor de viviendas frente a segundos o sucesivos adquirentes por defectos constructivos, al ser doctrina jurisprudencial que dicho precepto no impide que los contratos tengan eficacia indirecta, refleja o mediata para los terceros que han de respetar situaciones jurídicas creadas ( SSTS 5 de diciembre de 1996 , 29 de septiembre de 1997 y 29 de diciembre de 1998 )'.

Tal ha sido la tesis que habitualmente ha venido manteniendo el Tribunal Supremo, la cual, a nuestro modo de ver, beneficia a la posición que ostenta el actor que no llegó a adquirir, directamente o por cesión, de los promotores. Muy ilustrativa es la sentencia de 30/junio/1997 conforme a la cual ' del hecho de haberse producido la adquisición de la propiedad, por medio de propietarios intermedios que no son directamente el causante, no se infiere que los nuevos adquirentes pierdan legitimación para reclamar. [Los compradores] al adquirir las viviendas de los anteriores propietarios, se subrogan en todas las acciones que garantizan su dominio y defienden los derechos inherentes a la propiedad, ya que, tal y como ha venido estableciendo la jurisprudencia, pasan al segundo comprador las acciones que asisten a los directos adquirentes del inmueble contra la promotora'. De este modo el referido comprador ' no es tercero civil, a quien alcance la doctrina de la eficacia relativa del contrato del artículo 1.257 del Código civil , el causante de uno de los contratantes a título singular por acto intervivos ( Sentencias de 5 de octubre de 1975 , 3 de octubre de 1979 y 20 de febrero de 1981 )'. Lo es también la sentencia del Tribunal Supremo de 2/noviembre/1981 , relativa a la falta de la instalación de un ascensor previsto en el contrato de compraventa inicial otorgado por el promotor: ' por tanto, el comprador de una vivienda que la adquiere de quien fue comprador de ella al promotor, está activamente legitimado para reclamar de éste lo debido según el primer contrato de compraventa, como es que se instale el ascensor de acceso a las plazas de garaje'.

En suma, parece claro que es clara y reiterada la jurisprudencia que entiende que los derechos y obligaciones dimanantes del contrato de compraventa otorgado por el promotor y el primer adquirente trascienden, con excepción de los personalísimos, a los causahabientes a título particular que penetran en la situación jurídica creada mediante aquél negocio jurídico, así, además de las citadas y entre otras, las sentencias del Tribunal Supremo de 12/noviembre/1960 , 27/junio/1961 , 9/febrero y 5/octubre/1965 , 12/noviembre/1970 , 25/abril/1975 , 3/octubre/1979 . Por virtud de la regla 'nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet', el causahabiente a título particular está ligado por los contratos celebrados por el causante de la transmisión con anterioridad a ésta, siempre que influyan en el contenido del derecho transmitido ( sentencia del Tribunal Supremo 1/abril/1977 ). En igual sentido y entre otras, la sentencia de 5/mayo/1961 , declaró que ' el comprador o adquirente recibe todas las acciones transmisibles que garantizan su dominio y defienden los derechos inherentes a la propiedad, resultando, por tanto, evidente, que está revestido de la acción que le concede el artículo 1.101 del Código civil con carácter general, sin distinguir si la finca ha cambiado o no de propietario'.

Con todo, el anterior planteamiento, que quizás sea de máximos, debe ser matizado en el sentido de admitir que con las sucesivas transmisiones pasan a los respectivos adquirentes las acciones del primero que tienden a proteger el derecho sobre la cosa, pero al tiempo considerar que tal protección, en tanto que excepcional, sólo puede tener por objeto el núcleo de la cosa adquirida, esto es, su esencia e integridad, pero no la de aquellas condiciones que se limitan simplemente a mejorar la cosa. Quiere ello decir que las acciones dirigidas al cumplimiento de tales prestaciones frente al promotor sólo competen al primer adquirente, y no a quienes adquieren de él, porque el segundo adquirente no adquiere exactamente la misma prestación que el primero, sino la que el primer adquirente compromete con él.

El problema, claro está, será en su caso determinar si la prestación en cada caso implicada en la reclamación corresponde a uno u otro caso. Nos inclinamos por pensar que en este caso, la preinstalación del aire acondicionado no era meramente accesoria ni suntuaria, sino que obedecía a la necesidad de contar con una dotación que hoy se antoja casi básica para un inmueble dedicado a vivienda o susceptible de convertirse en despacho profesional. A medio camino entre lo esencial y lo accesorio, parece que el objeto de la litis se encuentra más cerca de lo primero que de lo segundo.

Asumiendo las dudas que todo ello debe suscitar, pero aplicando la doctrina anteriormente expuesta, no debe darse lugar a la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por la representación letrada de los promotores.

CUARTO.- Hemos hecho referencia exclusivamente al problema del aire acondicionado ya que el que suscita el defecto de cabida no parece que encuentre solución en el presente litigio. Sobre la base de su escasa trascendencia relativa pues se trata de una merma de 0,77 metros cuadrados que supone el 1,72% de la superficie que teóricamente debería tener el inmueble. Pero lo decisivo es que tanto en la compraventa a través de la cual adquirieron el inmueble Don. Doroteo y Doña. Rosa , como en la que éstos vendieron al Sr. Maximiliano , la vivienda se vendió como ' cuerpo cierto', de manera que deben desplegarse las consecuencias previstas en el art. 1471 del Código Civil que, como es sabido, no dan apoyo alguno a la pretensión deducida en autos.

En lo que hace a la preinstalación del aire acondicionado, se ha de acoger la pretensión intentada por el Sr. Maximiliano . Ahora bien. Habrá de ser excluida con total rotundidad la factura de pintura por importe de 1.200 euros. Tales labores aparecen ya previstas como un capítulo más en la factura de la empresa proveedora de la preinstalación, Frío Doñana S.C.: ' pintura de paredes modificadas'. Por su parte la citada nota de cargo, que no factura al no reunir los requisitos legales para ello, expedida por el Sr. Carlos Manuel contempla la inasumible pintura de todos los paramentos horizontales y verticales, incluyendo la imprimación con color en alguno de ellos o la pintura incluso del hueco de escalera.

QUINTO.- Solo en el caso de fallo confirmatorio de la resolución apelada se impondrán las costas al apelante según dispone el art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . En cuanto a las costas de la instancia, la estimación parcial de la demanda hace innecesario un pronunciamiento expreso respecto de las mismas ( art. 398.2 Ley de Enjuiciamiento Civil )

VISTOSlos preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, y en razón a lo expuesto,

Fallo

PRIMERO.- Que estimando parcialmenteel recurso de apelación sostenido en esta instancia por Maximiliano contra la sentencia de fecha 2/junio/2013 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Sanlúcar de Barrameda en la causa ya citada, revocamosla misma en el exclusivo sentido de condenar a Romeo , Begoña , Jesús María y a Elsa a pagar solidariamente a Maximiliano la suma de 4.068,40 euros más sus intereses al tipo legal desde la fecha de presentación de la demanda, sin que haya lugar a hacer expresa condena respecto de las costas causadas en la Primera Instancia.

SEGUNDO.- No hacemos especial imposición de las costas procesales causadas en esta alzada.

TERCERO.- Devuélvase a la parte apelante el depósito constituido para recurrir.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará testimonio literal al Rollo de Sala y se notificará a las partes haciéndoles saber que contra la misma podrá interponerse recurso de casación en el caso de concurrir las circunstancias previstas en el art. 477.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y, en su caso, recurso extraordinario por infracción procesal, juzgando en esta segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.