Sentencia Civil Nº 903/2011, Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1, Rec 1881/2008 de 01 de Diciembre de 2011

OPCION DE COMPRA.- Concepto; naturaleza.- Desistimiento por una u otra de las partes: no ejercicio por el optante, con cláusula penal; desitimiento por el condedente; son arras penitenciales.- Concepto, naturaleza y jurisprudencia.-Se declara no haber lugar al recurso de casación interpuesto contra Sentencia desestimatoria de la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Málaga, sobre solicitud de ejecución de contrato de opción de compra, debiendo los demandados otorgar las escrituras de adquisición, o pagar el precio pendiente por dicha adquisición.La Sala declara que se denuncia infracción del artículo 1454 del Código civil y se niega que la cláusula sexta, párrafo segundo, imponga unas arras penitenciales o de desistimiento. Estas son aquéllas que autorizan a las partes a desistir del contrato, perdiéndolas el futuro adquirente o devolviéndolas duplicadas el transmitente. Las contempla el Código civil en el mencionado artículo 1454, desarrollado por la jurisprudencia, que destaca su carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva, y que de la cláusula que la establece, para ser considerada como tal, es preciso que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido.Este es el caso de autos, que claramente dispone que el concedente, si incumple, simplemente deberá devolver el precio de la opción duplicado, a la parte optante. Lo prevé el ordenamiento jurídico, lo trata la jurisprudencia y lo han previsto las partes, en aras al principio de la autonomía de la voluntad, debiendo acatarse en aras a la necessitas, esencia de la obligación.