Sentencia CIVIL Nº 9/2020, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 3, Rec 485/2019 de 14 de Enero de 2020

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3
A CORUÑA
SENTENCIA: 00009/2020
N10250
C/ DE LAS CIGARRERAS, 1
(REAL FABRICA DE TABACOS-PLAZA DE LA PALLOZA)
A CORUÑA
Tfno.: 981 182082/ 182083 Fax: 981 182081
Transcrito por IS
N.I.G. 15036 42 1 2019 0002756
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000485 /2019
Juzgado de procedencia: XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 5 de FERROL
Procedimiento de origen: JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO 0000387 /2019
Recurrente: MANUEL VAZQUEZ PEREZ, S.L.
Procurador: Dª. RAQUEL BEDOYA FREIRE
Abogado: Dª. PATRICIA RODRIGUEZ SANJOSE
Recurrido: COMUNIDAD DE DIRECCION000 Procurador: Dª. MARIA SUSANA DIAZ GALLEGO
Abogado: D. PEDRO FRANCISCO BLAZQUEZ FRAGOSO
S E N T E N C I A
Ilmos. Sres. Magistrados:
Doña María-Josefa Ruiz Tovar, presidenta
Don Rafael-Jesús Fernández-Porto García
Doña Marta Otero Crespo
En A Coruña, a 14 de enero de 2020.
Ante esta Sección Tercera de la Ilma. Audiencia Provincial de A Coruña, constituida por los Ilmos. señores
magistrados que anteriormente se relacionan, se tramita bajo el número 485-2019 el recurso de apelación
interpuesto contra la sentencia dictada el 11 de julio de 2019 por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado

de Primera Instancia número 5 de Ferrol , en los autos de procedimiento verbal registrado bajo el número
387-2019 , siendo parte:
Como apelante, la demandada 'MANUEL VÁZQUEZ PÉREZ, S.L.', con domicilio en Ferrol, Carretera de Catabois,
kilómetro 3,300, Camiño da Pega, s/n, con número de identificación fiscal Nociones básicas de cómo entender los conceptos de mi nómina (y saber que los cálculos están correctos) 139 504, representada por
la procuradora de los tribunales doña Raquel Bedoya Freire, bajo la dirección de la abogada doña Patricia
Rodríguez Sanjosé.
Como apelado, el demandante DON Mateo , mayor de edad, vecino de A Coruña, con domicilio en la CALLE000
, NUM000 , portal NUM001 , NUM002 , provisto del documento nacional de identidad número NUM003 ,
que actúa en representación de la comunidad de bienes sin personalidad jurídica denominada 'Comunidad
DIRECCION000 número de identificación fiscal NUM004 , representado por la procuradora de los tribunales
doña María-Susana Díez Gallego, y dirigido por el abogado don Pedro-Francisco Bláquez Fragoso.
Versa la apelación sobre resolución de contrato de arrendamiento urbano por falta de pago de las rentas y
reclamación de cantidad, así como eficacia de resolución extrajudicial con compensación de deudas y renuncia
de acciones alcanzada con una comunera.

Antecedentes

PRIMERO.- Sentencia de primera instancia .- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia de 11 de julio de 2019, dictada por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 5 de Ferrol, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: «FALLO: Se estima íntegramente la demanda formulada por la procuradora Sra. Díaz Gallego, en representación de la Comunidad DIRECCION000 la entidad 'Manuel Vázquez Pérez, S.L.', representada por la procuradora Sra. Bedoya Freire, y, en consecuencia: 1. Se declara haber lugar a la resolución del contrato de arrendamiento del local sito en la planta NUM005 del inmueble nº NUM006 - NUM007 de la CALLE001 de Ferrol, por falta de pago de las rentas, decretando el desahucio de la demandada.

2. Se condena a la demandada a abonar a la actora la cantidad de 8.134,36 euros, cantidad que devengará el interés legal del dinero desde la fecha de interposición de la demanda (9/05/19) hasta la de esta sentencia, devengándose a partir de esta fecha los intereses previstos en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil hasta el completo pago.

3. Se condena asimismo a la parte demandada a satisfacer las rentas y gastos debidos devengados con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega efectiva del inmueble, que tuvo lugar el día 3/06/19.

4. Se condena a la demandada a estar y pasar por las anteriores declaraciones o las que de ellas procedan y al abono de las cantidades que resulten de las mismas, con expresa imposición de las costas del presente procedimiento.

Notifíquese la presente sentencia a las partes, haciéndoles saber que la resolución no es firme y contra ella cabe interponer recurso de apelación en el plazo de veinte días contados desde el siguiente a su notificación.

Por exigirlo así la disposición adicional decimoquinta de la L.O. 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial , la interposición del recurso contra esta resolución exige la constitución del depósito de 50 euros mediante ingreso en efectivo, en cualquier sucursal de Banco Santander, en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de este órgano judicial, expediente NUM008 . El depósito de la expresada suma deberá ser acreditado al interponer el recurso, a cuyo escrito se adjuntará copia del resguardo o de la orden de ingreso, sin cuyo requisito no será admitido a trámite. Están exceptuados de la obligación de constituir el depósito quienes tengan reconocido en el procedimiento el derecho de asistencia jurídica gratuita.

Así por esta mi sentencia, definitivamente juzgando, lo pronuncio, mando y firmo».



SEGUNDO.- Recurso de apelación .- Se presentó escrito interponiendo recurso de apelación por 'Manuel Vázquez Pérez, S.L.', dictándose resolución teniéndolo por interpuesto y dando traslado a las demás partes por término de diez días. Se formuló por 'Comunidad DIRECCION000 de oposición al recurso.

Se constituyó por la parte apelante un depósito de 50 euros conforme a lo dispuesto en la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, en la redacción dada por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre.

Se remitieron las actuaciones a esta Audiencia Provincial con oficio de fecha 16 de octubre de 2019, previo emplazamiento de las partes.



TERCERO.- Admisión del recurso .- Se recibieron en esta Audiencia Provincial el 22 de octubre de 2019, siendo turnadas a esta Sección Tercera el 23 de octubre de 2019, registrándose con el número 485-2019. Por el letrado de la Administración de Justicia se dictó el 25 de noviembre de 2019 diligencia de ordenación admitiendo el recurso, mandando formar el correspondiente rollo, indicando los componentes del tribunal y designando ponente.



CUARTO.- Personamientos .- Se personó ante esta Audiencia Provincial la procuradora de los tribunales doña Raquel Bedoya Freire en nombre y representación de 'Manuel Vázquez Pérez, S.L.', en calidad de apelante, para sostener el recurso; así como la procuradora de los tribunales doña María-Susana Díez Gallego, en nombre y representación de 'Comunidad DIRECCION000 calidad de apelada.



QUINTO.- Señalamiento y cambio en la composición del tribunal .- Por providencia de 3 de diciembre de 2019 se señaló para votación y fallo el día de hoy, en que tuvo lugar.

Por hallarse la Ilma. Sra. magistrada doña María José Pérez Pena en situación de incapacidad transitoria, integra el tribunal la magistrada sustituta doña Marta Otero Crespo.



SEXTO.- Ponencia .- Es ponente el Ilmo. magistrado Sr. don Rafael-Jesús Fernández-Porto García, quien expresa el parecer de la Sección.

Fundamentos

PRIMERO.- Fundamentación de la sentencia apelada .- Se aceptan y comparten los fundamentos de derecho de la sentencia apelada, que se dan por reproducidos como parte integrante de la presente en aras a inútiles repeticiones.



SEGUNDO.- Objeto del litigio .- La cuestión litigiosa planteada puede resumirse en los siguientes términos: 1º.- El 1 de octubre de 2011 don Eliseo arrendó a 'Manuel Vázquez Pérez, S.L.' el bajo de la casa señalada con los números NUM006 - NUM007 de la CALLE001 de la ciudad de Ferrol, con destino a local de negocio, por una renta inicial de 700 euros mensuales.

2º.- El arrendador don Eliseo falleció el 1 de agosto de 2016, en estado de viudo, rigiéndose su sucesión por testamento abierto, siendo su legitimario don Mateo , e instituyendo herederos a sus otros cuatro hijos doña Natalia , doña Cecilia , doña Eufrasia y don Hermenegildo . Estos otorgaron escritura de aceptación de herencia y adjudicación el 10 de febrero de 2017, en la que, en lo que aquí afecta, se adjudicaron la propiedad del local arrendado en proindivisión, con la siguiente participación: el 12,500% para don Mateo , y el 21,875% para cada uno de los otros cuatro herederos.

El mismo día 10 de febrero de 2017 los cinco hermanos suscribieron un documento en el que manifestaban otorgar la representación de la 'Comunidad Hereditaria de Frida y Eliseo ' a doña Natalia -aunque la denominación es distinta, el número de identificación fiscal es el mismo que 'Comunidad DIRECCION000 «realizar cuantas gestiones sean necesarias para la gestión en lo que a arrendamiento se refiere, de los inmuebles que tienen en común».

El 15 de marzo de 2018 los miembros de la comunidad de bienes decidieron modificar el sistema de administración, y nombrar como administradores mancomunados de la comunidad a doña Natalia y a don Hermenegildo .

El 1 de agosto de 2018 se acordó alterar nuevamente el órgano de administración, pasando a ser de dos administradores solidarios, para cuyos cargos designaron a don Hermenegildo y don Mateo . La lectura del acta permite advertir que doña Natalia empieza a tener diferencias con sus hermanos.

El 13 de diciembre de 2018 se celebra nueva reunión de los comuneros. El acta levantada refleja que ya existían graves disensiones entre doña Natalia y sus hermanos.

3º.- El 25 de octubre de 2018 'Manuel Vázquez Pérez, S.L.' remitió un correo electrónico a don Mateo solicitando la remisión de un recibo de suministro de agua al local arrendado.

Entre el 17 de octubre de 2018 y el 4 de diciembre de 2018 se intercambiaron varios mensajes por correo electrónico entre 'Manuel Vázquez Pérez, S.L.' y don Mateo sobre condonaciones de renta, tras conversaciones con abogados.

El 15 de febrero de 2019 'Manuel Vázquez Pérez, S.L.' envió un correo electrónico a don Mateo adjuntando el certificado de retenciones a cuenta del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas correspondiente al ejercicio fiscal 2018.

El 18 de febrero de 2019 'Manuel Vázquez Pérez, S.L.' manda otro correo electrónico a don Mateo reclamando recibos.

4º.- El 12 de abril de 2019 el despacho de abogados que asiste a 'Manuel Vázquez Pérez, S.L.' remitió un correo electrónico al asesor de la comunidad de bienes formalizando una reclamación de aquel por las inundaciones que sufría. Este contestó indicando que deberían ponerse en contacto con don Mateo como administrador de 'Comunidad DIRECCION000 No obstante, como el asesor reenvió el correo el 26 de abril de 2019 don Mateo contestó al despacho de abogados en cuanto a su pretensión, remitiendo copia de la respuesta a 'Manuel Vázquez Pérez, S.L.'.

5º.- El 9 de mayo de 2019 don Mateo , manifestando actuar como administrador de 'Comunidad DIRECCION000 demanda en juicio verbal, acumulando las acciones de desahucio del local arrendado por falta de pago de la renta y la reclamación de cantidad, exponiendo que la arrendataria estaba al descubierto de las rentas correspondientes a cuatro meses del año 2018, y los cinco del año 2019, adeudando un total de 8.134,36 euros hasta ese momento. Alegó fundamentos legales, y terminó suplicando se dictase sentencia haber lugar al desahucio, con resolución del contrato, y se condenase al pago de la mencionada cantidad, más las rentas que se devengasen hasta la efectiva entrega del inmueble, intereses y costas.

6º.- 'Manuel Vázquez Pérez, S.L.' se opuso a la demanda exponiendo que el contrato de arrendamiento se había resuelto de mutuo acuerdo el día 3 de junio de 2019, conforme a transacción alcanzada con doña Natalia , como representante de la comunidad arrendadora, designada por sus hermanos según el documento de 10 de febrero de 2017, con entrega de la posesión inmediata del local. Que la razón de la resolución estribaba en las continuas inundaciones de aguas fecales, con los consiguientes daños a las mercancías almacenadas en el local destinado a ferretería, que le ocasionaba continuas pérdidas. En el documento suscrito se acuerda la compensación de los daños y gastos con las rentas adeudadas, renunciando ambas partes a cualquier acción que pudiera asistirles. Invocando el artículo 22.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, terminó solicitando la terminación del proceso por carencia sobrevenida de objeto, subsidiariamente se dictase sentencia desestimando íntegramente la demanda.

A la demanda se adjuntaba un documento al que se le puso como fecha 3 de junio de 2019, figurando como comparecientes 'Manuel Vázquez Pérez, S.L.' y doña Natalia , asegurando esta actuar en nombre y representación de 'Comunidad Hereditaria de Frida y Eliseo ' con número de identificación fiscal NUM004 , y que bajo el título de 'resolución de contrato de arrendamiento', tras exponer que se producen inundaciones en el local por reflujo de aguas fecales y se han producido daños, así como que la arrendataria adeuda varias mensualidades de renta, acuerdan dar por resuelto el contrato de arrendamiento, compensar los créditos que recíprocamente ostentan (daños y gastos de limpieza con rentas adeudadas), renunciando a cualquier acción de reclamación que pudiera corresponderles recíprocamente. Este documento fue redactado por encargo de 'Manuel Vázquez Pérez, S.L.' y al parecer confeccionado por el despacho de abogados que lo asesora, dadas las coincidencias de formato y estilo.

7º.- La parte demandante expuso en el acto del juicio que doña Natalia no era la administradora de la propiedad desde hacía tiempo, que el administrador nombrado por la comunidad de bienes era don Mateo , que ante el Juzgado de Primera Instancia número 9 de A Coruña se tramitaba un procedimiento ordinario ejercitando la acción de división de cosa común, que habían surgido diferencias entre doña Natalia y sus hermanos, así como con el asesor de la comunidad, y que la arrendataria conocía que el administrador de la comunidad era don Mateo .

8º.- Tras la correspondiente tramitación se dictó sentencia en la que se estima que doña Natalia carecía de facultades para resolver el contrato y transigir diferencias, estimando la demanda en los términos reflejados en antecedente de hecho primero de la presente resolución. Contra dichos pronunciamientos se alza la arrendataria demandada.



TERCERO.- La personalidad de la comunidad de bienes .- Con carácter previo, y enlazando en cierta forma con el alegato quinto del recurso de apelación, parece necesario hacer una consideración previa sobre quién es el demandante. Por razones exclusivamente fiscales proliferan las agrupaciones de personas físicas, como el caso de las comunidades de herederos que han liquidado la herencia pero conservan determinados bienes en proindivisión (normalmente inmuebles que arriendan a terceros) ( artículo 392 del Código Civil). Agrupaciones o comunidades que suelen constituirse en documentos privado y utilizan en el tráfico denominaciones de 'Sociedad Civil', 'Comunidad de Bienes', 'Herederos de...', 'Comunidad de Herederos...' o nombres similares.

Dado que dicho documento privado es presentado ante la Agencia Estatal de la Administración Tributaria, a fin de obtener un número de identificación fiscal -pues la finalidad es precisamente declarar en su día el reparto de beneficios de una masa patrimonial-, no es infrecuente la creencia de que esas comunidades tienen personalidad jurídica propia, e independiente de los distintos comuneros.

Las normas administrativas de carácter fiscal que no tienen la virtualidad de generar personalidades jurídicas independientes. La única finalidad de expedir un número de identificación fiscal diferenciado del correspondiente a las personas que constituyen este tipo de comunidades es poder controlar fiscalmente mejor esos patrimonios. Pero es que la propia Administración Tributaria les da el tratamiento de uniones sin personalidad, no tributando por el Impuesto de Sociedades, sino por el régimen de atribución de rentas a los efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas de cada uno de los comuneros. Basta ver la letra que se le otorga, en este caso una 'E', que se corresponde a « Comunidades de bienes, herencias yacentes y demás entidades carentes de personalidad jurídica no incluidas expresamente en otras claves» (Orden EHA/451/2008, de 20 de febrero, por la que se regula la composición del número de identificación fiscal de las personas jurídicas y entidades sin personalidad jurídica, modificada por la Orden HAP/5/2016, de 12 de enero) para corroborar que tienen la consideración fiscal de entidades carentes de personalidad jurídica.

Además, debe resaltarse que desde la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades ha configurado como contribuyentes de este impuesto a las sociedades civiles, exclusivamente cuando tienen personalidad jurídica y objeto mercantil, distinguiéndose por tanto de aquellas sociedades civiles carentes de dicha personalidad o que, teniendo personalidad jurídica, carecen de objeto mercantil.

La carencia de personalidad jurídica conlleva que no estén legitimadas activamente para demandar, como si fuera una personalidad independiente, sino que siempre deberá actuar el miembro de esa sociedad que, según los pactos internos ostente la representación frente a terceros, en beneficio de esa comunidad de bienes; o bien cualquier comunero en beneficio de la comunidad. Este tipo de comunidades, como tales, no tienen encuadre en ninguno de los supuestos contemplados en el artículo 6º de la Ley de Enjuiciamiento Civil al establecer la capacidad para ser parte. No son personas jurídicas (apartado 1.3º); ni tampoco 'masas patrimoniales o los patrimonios separados que carezcan transitoriamente de titular o cuyo titular haya sido privado de sus facultades de disposición y administración' (apartado 1.4º), pues ni carecen de titular, ni éste se ha visto privado de las facultades de disposición y administración (ejemplo típico de este supuesto son las herencias yacentes); ni 'entidades sin personalidad jurídica a las que la ley reconozca capacidad para ser parte' (apartado 1.5º), pues ninguna norma legal reconoce a las comunidades de bienes ordinarias la capacidad de ser parte (el ejemplo típico de este supuesto son las comunidades de propietarios en propiedad horizontal, donde se atribuye la representación al presidente, conforme al artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal). Es más el artículo 6.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone que 'Sin perjuicio de la responsabilidad que, conforme a la ley, pueda corresponder a los gestores o a los partícipes, podrán ser demandadas, en todo caso, las entidades que, no habiendo cumplido los requisitos legalmente establecidos para constituirse en personas jurídicas, estén formadas por una pluralidad de elementos personales y patrimoniales puestos al servicio de un fin determinado' . Este apartado sí constituye una novedad legislativa, pero obsérvese que se refiere exclusivamente a su capacidad para ser demandadas, no como demandantes. La razón es que al actuar en el tráfico mercantil con denominaciones de 'sociedad civil' o 'comunidad de bienes' (o sus abreviaturas), haciendo figurar en su documentación un número de identificación fiscal, quien desee dirigir su acción contra ellas desconoce realmente qué personas físicas están detrás de esas sociedades mercantiles irregulares, pues no figuran en ningún registro público, y la Agencia Estatal de la Administración Tributaria se niega a facilitar a los particulares este tipo de datos; por lo que el demandante ignoraba contra quién tenía que dirigir su acción. Es por ello que la actual Ley de Enjuiciamiento Civil introduce esta novedad, que en todo caso permitirá al Juzgado dirigirse a la Agencia Estatal de la Administración Tributaria para que le facilite los datos personales de los miembros de esa sociedad irregular. Conclusión que es corroborada por lo establecido en el artículo 7º, cuando en su numeral 7, cuando regula que 'Por las entidades sin personalidad a que se refiere el... apartado 2 del artículo anterior comparecerán en juicio las personas que, de hecho o en virtud de pactos de la entidad, actúen en su nombre frente a terceros', pero debiendo recordarse que dicho apartado segundo se refiere a 'demandados' . Lo que a su vez debe ponerse en relación con el párrafo primero del artículo 544 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que prevé, para el supuesto de ejecuciones de sentencias dirigidas contra entidades sin personalidad jurídica, que actúen en el tráfico como sujetos diferenciados (como es el presente caso), que 'podrá despacharse ejecución frente a los socios, miembros o gestores que hayan actuado en el tráfico jurídico en nombre de la entidad, siempre que se acredite cumplidamente, a juicio del tribunal, la condición de socio, miembro o gestor y la actuación ante terceros en nombre de la entidad'. Y el propio artículo 6.2 claramente indica 'Sin perjuicio de la responsabilidad que, conforme a la ley, pueda corresponder a los gestores o a los partícipes...'. No tienen personalidad jurídica propia. No pueden demandar, pero sí se les puede demandar, si bien finalmente soportarán la acción los socios, gestores o partícipes. Obsérvese que lo contrario supondría afirmar que tiene personalidad jurídica propia, y pueden actuar en el tráfico mercantil, cuando se ignora quiénes son los socios, qué capital tienen, cuál sería el límite de la responsabilidad, sus cuentas no están publicitadas, qué patrimonio, quiénes son sus administradores, etcétera. Serían sociedades opacas.

En conclusión, la demandante no es 'Comunidad DIRECCION000 que la acción debe ejercitarla don Mateo , pues aquella carece de personalidad jurídica y de capacidad para ser parte como demandante (aunque sí como demandada). Falta de capacidad que puede y debe apreciarse de oficio, y además en cualquier momento ( artículo 9 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Por lo que, para subsanar el defecto procesal, debe entenderse que el verdadero demandante es don Mateo , en beneficio de la comunidad.



CUARTO.- Infracción del artículo 449 de la Ley de Enjuiciamiento Civil : La falta de consignación de las rentas adeudadas .- También, con carácter previo, debe analizarse el óbice de admisibilidad que invoca la parte apelada cuando plantea que el recurso no debió admitirse a trámite. Se aduce que el artículo 449 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone que en los procesos que lleven aparejado lanzamiento, como es el caso, no se admitirá al demandando los recursos de apelación si al interponerlos no manifiesta acreditándolo por escrito tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas. En este caso se consignaron al apelar los 8.124,36 adeudados a la presentación de la demanda, pero se omite -sigue razonándose- que además se condenó a « satisfacer las rentas y gastos debidos devengados con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega efectiva del inmueble, que tuvo lugar el 3/06/19», por lo que no ha consignado todo lo adeudado, faltando 926,75 euros correspondientes a la mensualidad de junio de 2019.

El argumento no puede ser estimado.

1º.- El artículo 449 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al regular los aspectos generales de los recursos contra resoluciones judiciales, bajo el título «Derecho a recurrir en casos especiales», establece en lo que aquí interesa: «1. En los procesos que lleven aparejado el lanzamiento, no se admitirán al demandado los recursos de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación si, al prepararlos, no manifiesta, acreditándolo por escrito, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas».

Matizándose en el número sexto que «en los casos de los apartados anteriores, antes de rechazar o declarar desiertos los recursos, se estará a lo dispuesto en el artículo 231 de esta Ley cuando el recurrente hubiese manifestado su voluntad de abonar, consignar, depositar o avalar las cantidades correspondientes, pero no acreditara documentalmente, a satisfacción del tribunal, el cumplimiento de tales requisitos». Se ajusta así el legislador a conocida doctrina del Tribunal Constitucional sobre la subsanabilidad de los defectos procesales, en cuanto lo limita a la acreditación del cumplimiento del requisito, pero no a la exigencia en sí misma que sí debe realizarse en el plazo establecido.

El precepto es claro y su cumplimiento configura un requisito de procedibilidad necesario para la admisión del recurso. Es un presupuesto procesal necesario para la admisión del recurso de apelación, y se impone ya en la fase de preparación del recurso. Como requisito procesal de admisibilidad, debe ser apreciado de oficio. Su ausencia no puede ser subsanada mediante un pago o consignación extemporánea, sin perjuicio de que sí se deba dar plazo para subsanar la omisión de la acreditación. No es un mero requisito formal sino una exigencia sustantiva o esencial, cuya finalidad es asegurar los intereses quien ha obtenido una sentencia favorable, debiendo interpretarse de una manera finalista o teleológica atendiendo tanto a la propia finalidad que con su imposición persigue el legislador, que no es otra que asegurar que el sistema de los recursos no sea utilizado como instrumento dilatorio [ SSTS 567/2019, de 29 de octubre (Roj: STS 3379/2019, recurso 1660/2017), 29 de septiembre de 2010 (Roj: STS 5028/2010, recurso 1393/2005) y 18 de enero de 2010 (Roj: STS 288/2010, recurso 576/2005), y autos de la misma Sala de 4 de diciembre de 2019 (Roj: ATS 12775/2019), 9 de octubre de 2019 (Roj: ATS 10142/2019), 25 de septiembre de 2019 (Roj: ATS 9259/2019) y 23 de noviembre de 2010 (Roj: ATS 14308/2010)].

En consecuencia, ni procedía admitir el alegato ulterior de la parte apelante, ni la consignación tardíamente efectuada surtiría efecto para evitar la inadmisión del recurso, ni por lo tanto para subsanar la omisión de la consignación.

2º.- Pero el precepto limita su aplicabilidad a los supuestos en que el proceso «lleve aparejado el lanzamiento».

Si bien con carácter general es evidente que el ejercicio de la acción de desahucio por falta de pago de la renta conlleva necesariamente el lanzamiento del local o vivienda arrendada, así como la resolución del vínculo contractual, y que por lo tanto sería aplicable la norma, no sucede así en el presente caso. La razón es porque 'Manuel Vázquez Pérez, S.L.' no se hallaba en la posesión del local desde el 3 de junio de 2019. Así se establece en la sentencia apelada en cuanto, pese a estimar la demanda en lo sustancial, no ordena el lanzamiento. El arrendatario ya se fue, ya devolvió la posesión al arrendador. No puede devolver más. Quien está en la posesión es doña Natalia . Cualquier lanzamiento no afectaría a 'Manuel Vázquez Pérez, S.L.', sino a una comunera, que no es parte en este litigio.

Es más, es que en el recurso no se está discutiendo si se adeudaban las rentas o no, ni si procedía la resolución del contrato, ni hay un deseo de persistir en la ocupación del local. Lo que se plantea es que se había resuelto el contrato de mutuo acuerdo con la arrendadora después de ser presentada la demanda pero antes de ser citado para juicio, y transigido sobre las rentas adeudadas, con devolución de la posesión inmediata del local.

En consecuencia, en este caso concreto, el recurso de apelación nunca podría ocultar un deseo del recurrente de mantenerse en la ocupación del local durante la tramitación de los recursos, por lo que la razón de ser del precepto, desaparece la necesidad de la garantía que pretende establecer en favor del arrendador. Por lo que, pese a la defectuosa consignación, el recurso debe considerarse bien admitido.



QUINTO.- La solicitud del suplico del recurso .- El segundo obstáculo para la prosperabilidad del recurso que aduce la parte apelada, sin entrar en el análisis de las cuestiones planteadas, es el contenido del suplico del recurso de apelación («Suplica a la Audiencia que, estimando el recurso, dicte sentencia revocándola y desestimando íntegramente la demanda, con imposición de costas de primera instancia a la parte actora y sin hacer pronunciamiento en cuanto a las de la alzada»). Se argumenta por la parte apelada que hay un abandono de la petición principal de la contestación, pues en dicho escrito se interesaba en primer lugar que se acordase la terminación del proceso por carencia sobrevenida de objeto, y en su defecto y con carácter subsidiario se suplicaba la desestimación íntegra de la demanda; cuando ahora -sigue la exposición- se está dejando de solicitar de modo expreso la petición de carencia sobrevenida de objeto; pero no se tiene en cuenta que cuando se presentó la demanda aún no se había acordada con doña Nuria la supuesta resolución contractual, ni la compensación, ni la renuncia a acciones, por lo que la demanda, al momento de su presentación, no podría ser desestimada, pues las cantidades es obvio que se debían.

El razonamiento no prospera, aunque no esté exento de razón.

Lo único que se plantea en este litigio -pues no hay discusión sobre el arrendamiento, cuantía de las rentas, ni mensualidades adeudadas- es que el 3 de junio de 2019 (fecha no fehaciente frente a terceros y que no puede ser corroborada por ningún dato periférico) con posterioridad a la presentación de la demanda (9 de mayo de 2019) y por lo tanto producida la litispendencia ( artículo 410 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), justo el día anterior a que 'Manuel Vázquez Pérez, S.L.' fuese citado para juicio (4 de junio de 2019), la arrendataria y doña Natalia otorgaron ese documento de transacción, por el que se resuelve el contrato y se condonan recíprocamente las deudas pendientes de abono y unos perjuicios por las inundaciones. Se está sosteniendo que hubo una transacción extrajudicial ( artículo 1809 del Código Civil: «La transacción es un contrato por el cual las partes, dando, prometiendo o reteniendo cada una alguna cosa, evitan la provocación de un pleito o ponen término al que había comenzado»), ignorándose si lo pretendido era evitar un pleito (suponiendo que ambos otorgantes desconocieran el promovido por don Mateo ) o poner término al tramitado.

Si se considerase plenamente válido y eficaz el pacto que se dice alcanzado, que vincula a 'Comunidad DIRECCION000 podría considerarse que se produjo una carencia sobrevenida de objeto ( artículo 22.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), al haberse transigido las diferencias, renunciado al cobro de las rentas reclamadas en la demanda, por resuelto el contrato y devuelta la posesión. Pero lo cierto es que, aunque así se pidió en la contestación, se hizo como oposición a la demanda, no como cuestión incidental, por lo que tampoco se le dio el trámite que prevé el citado artículo 22. Se trató procesalmente como una oposición al fondo de la demanda.

Es por ello que, aunque no es formalmente correcto pedir la desestimación de la demanda, sí debería adoptarse un pronunciamiento sobre el fondo, bajo forma de sentencia. No procedería nunca desestimar la demanda porque cuando se formula, cuando se traba la litis, el arrendamiento estaba vigente entre las partes, 'Manuel Vázquez Pérez, S.L.' ostentaba la ocupación del local, y las rentas se debían. Sería esa transacción posterior la que impediría realizar pronunciamientos de resolución (porque ya se había resuelto extrajudicialmente), o de débitos (porque se condonaron) como no se hizo de lanzamiento (porque ya no ocupaba el local).



SEXTO.- Las legitimaciones .- Alterando el orden de los motivos del recurso de apelación, debe analizarse en primer lugar el novedoso alegato sobre la falta de legitimación activa que fundamenta en que se está actuando en nombre de una inexistente comunidad hereditaria, cuando la misma fue disuelta en la escritura de liquidación del caudal hereditario de 10 de febrero de 2017, y por otra que consta la oposición de doña Natalia a la interposición de la demanda.

El motivo no puede ser estimado.

1º.- El recurso de apelación, aunque permite al Tribunal examinar en su integridad el proceso, no es un nuevo juicio, limitándose a revisar lo actuado; no pudiéndose resolver cuestiones o problemas distintos de los planteados en la instancia, conforme al Principio General del Derecho pendente appellatione, nihil innovetur, a la naturaleza del recurso de apelación (que está claramente recogida en el artículo 456.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al prescribir que el recurso ha de basarse en «los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia»), y al principio de preclusión ( artículo 136 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). El recurso de apelación no es el momento hábil para proponer cuestiones no planteadas en la fase expositiva ante el Juzgado. Toda cuestión nueva debe ser rechazada sin más, pues entrar en esta segunda instancia en su examen supondría una transgresión de los principios de igualdad, preclusión y oportunidad procesal de defensa, al no haber sido objeto de debate en la instancia, lo que impide a la otra parte alegar sobre ella, y proponer en su caso la prueba que estime; pues no es posible plantear con ocasión de un recurso tesis o problemas jurídicos que no fueron propuestos oportunamente en la instancia, en cuanto se ve afectado el derecho de defensa y los principios de preclusión, audiencia bilateral, igualdad de partes y congruencia [ SSTS 566/2019, de 25 de octubre (Roj: STS 3315/2019, recurso 725/2017), 578/2017, de 25 de octubre (Roj: STS 3751/2017, recurso 1085/2016), 7 de octubre de 2016 (Roj: STS 4288/2016, recurso 1627/2014), 15 de julio de 2016 (Roj: STS 3455/2016, recurso 1886/2014), entre otras].

La falta de legitimación no fue una cuestión planteada en la primera instancia, por lo que no puede ahora invocarse. Lo que conduciría sin más al rechazo del alegato.

2º.- Quien demanda no es una comunidad hereditaria. Se demanda en nombre de una comunidad de bienes, que está formada por los herederos de don Eliseo . Comunidad de bienes que ostenta el nombre de 'Comunidad DIRECCION000 meros efectos identificadores (aunque a veces se utilicen otras denominaciones, e incluso en el encabezamiento de la demanda una identificación fiscal que empieza por B, como si fuese una sociedad limitada). Pero esa denominación para el tráfico no implica que se trate de una comunidad de herederos en el sentido de la legislación civil, pues la herencia fue liquidada. Es una denominación a efectos tributarios y de tráfico.

3º.- No puede negarse la legitimación activa en el proceso a una parte cuando extraprocesalmente le ha sido reconocida [ SSTS 28 de febrero de 2013 (Roj: STS 794/2013, recurso 1486/2010), 11 de julio de 2012 (Roj: STS 5049/2012, recurso 2106/2009), 13 de abril de 2011 (Roj: STS 2221/2011, recurso 1162/2007)].

Si 'Manuel Vázquez Pérez, S.L.' se ha dirigido reiteradamente a don Mateo como administrador de la comunidad arrendadora, si unos abogados se han dirigido en su nombre a quien consideran asesor de la comunidad de bienes, si ha presentado declaraciones ante la Agencia Estatal de la Administración Tributaria por retenciones practicadas a 'Comunidad DIRECCION000 la hora de abonar las rentas mensuales, no puede ahora desconocerle el carácter de arrendador, y por lo tanto la legitimación para ejercitar las acciones que corresponden a tal contratante.

4º.- En la contestación a la demanda se admitió expresamente la legitimación de las partes, ni se contiene alusión alguna a que no esté legitimada la comunidad de bienes en cuyo nombre se acciona («de acuerdo con los fundamentos de derecho relativos a competencia, legitimación, procedimiento y trámite de la demanda»).

5º.- Como establece la sentencia 460/2012, de 13 de julio (Roj: STS 5273/2012, recurso 245/2009), entre otras, cualquiera de los condóminos puede ejercitar acciones en beneficio de la comunidad, precisando, no obstante, que la sentencia que resulte desfavorable para ésta no afecta negativamente al resto de los comuneros no litigantes, lo que limita decisivamente los efectos de la cosa juzgada. Pero el reconocimiento de tal legitimación excepcional se fundamenta en una presunción de aceptación y conformidad del resto de los comuneros que lógicamente se asienta en la previsión de una sentencia favorable a los intereses comunes, que sin embrago no puede extenderse a los supuestos en que el éxito de la acción ejercida - extinción de contrato de arrendamiento- no ha de suponer necesariamente un beneficio para la comunidad, máxime cuando, como ocurre en el caso presente, los copropietarios se han opuesto expresamente en el proceso a dicha extinción. En consecuencia, para demandar válidamente sería necesario un previo acuerdo entre los comuneros que habilitara a alguno de ellos para actuar en juicio o, en su caso, que tal actuación reuniera a la mayor parte de los intereses de la comunidad. En caso contrario, como nadie puede ser obligado a demandar, no cabe plantear la existencia de una situación de litisconsorcio activo necesario, pero sí la de la falta de legitimación a que se refiere el artículo 10 de la Ley de Enjuiciamiento Civil al no resultar quien actúa titular 'de la relación jurídica u objeto litigioso'.

En este caso la oposición a demandar la formuló doña Natalia , habiéndose acreditado que la postura mayoritaria de la comunidad era la de formalizar la demanda ( artículo 398 del Código Civil).

SÉPTIMO.- La resolución del contrato .- El núcleo del recurso de apelación, como lo fue en primera instancia, se fundamenta en si doña Natalia ostentaba o no la representación de 'Comunidad DIRECCION000 se otorgó la resolución del contrato por mutuo disenso, transigiendo las diferencias económicas planteadas por ambas partes. Se sostiene por la mercantil recurrente que doña Natalia fue la persona que en su día había negociado el arrendamiento del local, la persona a la que en todo momento se dirigió la entidad arrendataria durante la vida contractual, y que ante el desenlace obligado de la resolución por inhabilidad del local, también fue con la que se negoció una solución consensuada, para lo cual presentó una acreditación firmada el 10 de febrero de 2017 por todos los herederos; siendo la arrendataria un tercero ajeno y de buena fe, no habiéndose acreditado que el poder fuese revocado por la comunidad de bienes, ya que en ninguna de las actas se hace alusión alguna a la revocación del poder.

El motivo no puede ser estimado.

1º.- La cuestión de fondo es si el contrato finalizó por mutuo disenso (tesis de la demandada), o bien por una resolución unilateral a la que se le quiso dar forma de finalización pactada (tesis de la demandante).

La existencia de un supuesto de mutuo disenso que, aunque no previsto en el artículo 1156 del Código Civil, se admite por la jurisprudencia. Se trata de una hipótesis de extinción o resolución contractual por retractación bilateral ( contrarius conssensus o contrarius voluntas) que determina una ineficacia sobrevenida por causa sobrevenida, y que se puede manifestar de forma conjunta (pacto), o por concurrencia de disentimientos unilaterales recíprocos derivados de manifestaciones explícitas o de hechos de significación inequívoca; constituyendo un modo de extinguir el contrato, con la consiguiente restitución recíproca de las prestaciones, que se da cuando las partes aceptaron dar por resuelto el contrato, pero sin admitir su propio incumplimiento.

Forma de extinción o resolución contractual que deben distinguirse de la resolución que menciona el artículo 1124 del Código Civil, pues en la resolución se precisa un acto de incumplimiento por uno de los contratantes después de celebrado el contrato, lo que no ocurre en el mutuo disenso, en el que, por eso, no cabe el resarcimiento. El mutuo disenso constituye una figura jurídica claramente diferenciable de la facultad resolutoria del contrato. En efecto, no se trata de consentir la ineficacia del contrato por razón del incumplimiento observado, sino de un auténtico acuerdo de las partes y, por tanto, un nuevo negocio jurídico dirigido a dejar sin efecto una relación obligacional preexistente plenamente válida y eficaz [ SSTS 4 de noviembre de 2016 (Roj: STS 4717/2016, recurso 1633/2014), 4 de mayo de 2016 (Roj: STS 1896/2016, recurso 992/2014), 17 de marzo de 2016 (Roj: STS 1166/2016, recurso 39/2014), 19 de febrero de 2016 (Roj: STS 802/2016, recurso 2534/2013) y 23 de marzo de 2015 (Roj: STS 1425/2015, recurso 2167/2013), entre otras].

En este caso, habría de estarse a los términos pactados.

Deben distinguirse los conceptos de resolución y desistimiento. La resolución, que es una modalidad de ineficacia del contrato por causa sobrevenida con posterioridad a su perfección, se produce cuando alguna de las partes incumple sus obligaciones, incurriendo bien en las causas resoluciones previstas contractualmente, bien en la implícita de todo negocio jurídico sinalagmático conforme al artículo 1124 del Código Civil. Es decir, la resolución del contrato siempre es causal: yo he cumplido o estoy en disposición de cumplir con mis obligaciones, y la otra parte se niega a cumplir las suyas. El desistimiento, que constituye una excepción al régimen general de los contratos, no tiene carácter causal. Se fundamenta exclusivamente en la soberana voluntad de uno de los contratantes, que no desea continuar con el desarrollo del vínculo negocial. Figura que se admite plenamente para supuestos de contratos de tracto sucesivo y duración no determinada (porque al cabo del tiempo puede no seguir interesando continuarla), o aquéllos en que se fundamenta en una relación especial de confianza o «intuito personae» (contrato en atención a la confianza que tengo en una persona, si ésta desaparece, o pierdo la confianza, no me interesa continuar). Si se invoca como causa el incumplimiento de lo acordado, estamos ante un supuesto de resolución, no de desistimiento. Desistimiento que puede conllevar el deber de indemnizar, como por ejemplo en el supuesto contemplado en el artículo 1594 del Código Civil [ SSTS 16 de noviembre de 2016 (Roj: STS 5103/2016, recurso 1371/2014), 3 de junio de 2013 (Roj: STS 3070/2013, recurso 381/2011), 13 de noviembre de 2008 (RJ Aranzadi 5918), 1 de diciembre de 2006 (RJ Aranzadi 8157), 7 de febrero de 2006 (RJ Aranzadi 670) y 15 de noviembre de 1999 (RJ Aranzadi 8865)]. Si lo que planteamos es que hubo un desistimiento unilateral, puede surgir la obligación de indemnizar posibles daños.

En el segundo caso, consecuentemente, quedaría sin efecto el supuesto pacto de transacción de diferencias entre las partes ( artículo 1809 del Código Civil) mediante la compensación de deudas recíprocas ( artículo 1195 del Código Civil) aceptando que 'Comunidad DIRECCION000 deudora de 'Manuel Vázquez Pérez, S.L.' por unos daños ocasionados por el reflujo de aguas fecales desde el alcantarillado.

2º.- La disquisición sobre que doña Natalia no era administradora de la comunidad de bienes, pero supuestamente seguía ostentando un apoderamiento que daba cobertura al mandato ( artículo 1709 del Código Civil) de administrar los arrendamientos de los bienes inmuebles comunes, como ya se indica en la sentencia apelada, es un planteamiento alambicado, artificioso y alejado de la realidad.

A la vista de la documental aportada, y especialmente el contenido de las reuniones de los comuneros, es evidente que se generó un enfrentamiento entre doña Natalia y sus hermanos, que van apartándola poco a poco de la gestión de los bienes. La representación era para administrar, como administradora que era de 'Comunidad DIRECCION000 el patrimonio de la comunidad de bienes está formado exclusivamente por esos dos inmuebles. Y en el año 2018 se le priva de esa administración, para finalizar enfrentándose con sus hermanos, y ahora se reconoce que se están tramitando procedimientos judiciales entre ellos para finalizar la proindivisión. Y doña Natalia conocía cuáles eran las pretensiones de la comunidad de bienes en cuanto al local arrendado, habiendo votado en contra. Y no respetando el acuerdo mayoritario, y siendo consciente de que carecía de facultades para ello, no dudó en suscribir el documento datado a 3 de junio de 2019, y recibir las llaves del local. Su actuación no se ajusta a los cánones de la buena fe contractual.

3º.- El contrato celebrado a nombre de otro sin estar autorizado por él será nulo ( artículo 1259 del Código Civil). Interpretando a contrario sensu el artículo 1734 del Código Civil («cuando el mandato se haya dado para contratar con determinadas personas, su revocación no puede perjudicar a éstas si no se les ha hecho saber») lleva a considerar que, si se trata de un mandato general, la revocación sí puede perjudicar a los terceros, salvo que concurra el supuesto excepcional previsto en el artículo 1738, que requiere la buena fe por parte de mandatario y tercero [ SSTS 22 de enero de 2015 (Roj: STS 114/2015, recurso 2334/2013) y 13 de febrero de 2014 (Roj: STS 640/2014, recurso 200/2012)]. No obstante, la jurisprudencia hace tiempo que se hizo eco de la doctrina que entendía que debía ser mantenido en su contrato quien lo realizó de buena fe con un representante aparente; exigiéndose para su apreciación que el tercero de buena fe haya fundado su creencia no en meros indicios sino en la consistencia de una situación objetiva, de tal significación o fuerza reveladora que el haberla tomado como expresión de la realidad no puede imputársele como negligencia descalificadora; o cuando alguien con sus declaraciones o su conducta induce al tercero de buena fe a creer razonablemente que se le había concedido poder para llevar a cabo el acto representativo, se considera como si dicha persona estuviera apoderada [ SSTS 7 de octubre de 2014 (Roj: STS 4241/2014, recurso 262/2013), 13 de febrero de 2014 (Roj: STS 640/2014, recurso 200/2012), 20 de noviembre de 2013 (Roj: STS 6177/2013, recurso 1288/2011) y 27 de noviembre de 2012 (Roj: STS 8862/2012, recurso 1020/2010)].

No puede aceptarse que 'Manuel Vázquez Pérez, S.L.' actuase de buena fe cuando alcanzó el supuesto pacto transaccional recogido en el documento fechado al 3 de junio de 2019. No puede compartirse que creyese que doña Natalia era la administradora o representante de la arrendadora. Basta la lectura de los numerosos correos cruzados a lo largo del año 2018 y 2019 para comprobar que tanto la arrendataria como sus abogados eran perfectos conocedores que el administrador era don Mateo , con él se entendían todas las relaciones negociales. No es cierto que tuviesen a doña Natalia como interlocutora para resolver las cuestiones relativas al arrendamiento. A quien le reclamaban facturas, a quien remiten las declaraciones tributarias, con quien mantienen negociaciones para condonaciones de renta para compensar los perjuicios que indudablemente causaban las inundaciones, es siempre con don Mateo .

Faltando la buena fe por ambas partes, solo puede concluirse que la supuesta transacción plasmada en el documento de 3 de junio de 2019 no pasa de una mera apariencia de querer plasmar un negocio jurídico inexistente, que quizá sirviese para solventar los problemas de 'Manuel Vázquez Pérez, S.L.', pero en claro oposición a las pretensiones de 'Comunidad DIRECCION000 negocial que ningún efecto jurídico puede surtir.

OCTAVO.- Las incongruencias de la sentencia .- Se afirma por la recurrente que la sentencia de primera instancia incurre en una doble incongruencia. Por una parte, porque en el último párrafo del fundamento segundo estima resuelto el contrato y entregada la posesión el día 3 de junio de 2019, con lo que estaría dando validez al documento suscrito en tal fecha, pero no reconoce la representación de doña Natalia para resolver el contrato, recoger las llaves y transigir. Por otra, considera resuelto el contrato el 3 de junio de 2019, condena a abonar las rentas hasta esa fecha, pero acto seguido declara que estima íntegramente la demanda habiendo lugar a la resolución, con desahucio del local e imposición de costas.

El motivo no puede ser estimado.

1º.- La contradicción interna de las sentencias ha sido tratada como un supuesto de incongruencia, constituyendo una excepción a la norma general que exige que la incongruencia se manifieste por una discordancia entre el fallo o parte dispositiva de la sentencia y lo pedido en el suplico de la demanda; permitiéndose apreciar la incongruencia, con infracción del artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, atendiendo a la contradicción existente entre la fundamentación de la sentencia y su parte dispositiva (supuestos en que la fundamentación de la sentencia ha de conducir necesariamente a un resultado distinto del que se refleja en la decisión del tribunal incorporada a la parte dispositiva de la resolución); o también, como caso insólito, se contradicen pronunciamientos del propio fallo [ SSTS 647/2019, de 28 de noviembre (Roj: STS 3796/2019, recurso 1044/2017); 507/2018, de 20 de septiembre (Roj: STS 3182/2018, recurso 3766/2015), 24 de julio de 2014 (Roj: STS 3559/2014, recurso 2914/2012), 2 de octubre de 2012 (Roj: STS 6662/2012, recurso 1173/2009), 22 de febrero de 2012 (Roj: STS 1422/2012, recurso 1793/2008), 4 de octubre de 2011 ( resolución 661/2011, en el recurso 162/2010), 4 de abril de 2011 (Roj: STS 2480/2011, recurso 1732/2007), 22 de junio de 2010 (Roj: STS 3902/2010, recurso 1664/2006)].

2º.- En el último párrafo del fundamento segundo en ningún momento se da efectividad a la resolución del contrato con efecto de 3 de junio de 2019. Lo que se dice es que «Se condena igualmente a la parte demandada a satisfacer las rentas y gastos debidos que se hayan devengado con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega efectiva del inmueble, que tuvo lugar el día 3 de junio de 2019, fecha en que se procedió a la entrega de las llaves a Dª Natalia ». Es más, en el fallo, el primer pronunciamiento es declarar haber lugar a la resolución del contrato. Si se considerase que se produjo un mutuo disenso con efectos del 3 de junio de 2019, carecería de sentido declarar una resolución contractual por incumplimiento de un contrato ya inexistente en la vida jurídica.

A lo que se reconoce efectividad es a la entrega de las llaves, a la entrega de la posesión inmediata del local a los arrendadores. Se dice que desde ese día 'Manuel Vázquez Pérez, S.L.' ya no está en la posesión del local, aunque sea por un desistimiento unilateral. Y por lo tanto deja de devengarse rentas. La renta es la contraprestación al arrendamiento ( artículo 1543 del Código Civil). Si no ocupo, si la posesión ya la recuperó el arrendador, podré ser responsable de los daños que produzca ese desistimiento unilateral, pero no del precio de una inexistente ocupación. La entrega de las llaves a una de las comuneras supone un retorno de la posesión, como podría serlo el depósito judicial o notarial. Por eso finaliza en ese momento la obligación de pago de renta. Pero nada más. La sentencia no dice que se tenga por resuelto el contrato desde ese momento.

3º.- Como ya se dijo, al no ser cierto que la resolución judicial considerase resuelto el contrato el 3 de junio de 2019, aunque condene al pago de las rentas hasta esas fecha, es correcto que declare haber lugar al desahucio, con la consiguiente resolución contractual, e imposición de costas. Lo único incorrecto es que decrete el desahucio del local, pero no altera que la demanda se estime íntegramente.

Conforme al artículo 1569 del Código Civil, el arrendador podría desahuciar judicialmente al arrendatario en los supuestos recogidos en dicho precepto. Contempla la acción de desahucio. Cuestión distinta es el cauce procesal (antiguo juicio de desahucio, hoy verbal), y que finalice mandándose desahuciar o desalojar el local, con el consiguiente lanzamiento (expulsión) del arrendatario.

La sentencia debe estimar la acción ejercitada (el desahucio por falta de pago), declarando haber lugar a la resolución del contrato (hasta ese momento no se declaró, y la resolución pactada es nula). Lo único desacertado, quizá por haber copiado una frase de estilo, es mandar el desahucio, porque la posesión ya había sido entregada, razón por la que coherentemente no se ordena el lanzamiento.

Pero lo anterior no obsta a que la demanda se haya estimado íntegramente, pues las variaciones posteriores (entrega de la posesión) no podían tenerse en cuenta cuando se presentó.

NOVENO.- Las inundaciones .- Por último, se hacen unas referencias a las inundaciones que sufría el local.

La cuestión es ajena al presente litigio.

Si la exarrendataria considera que 'Comunidad DIRECCION000 responsable de los daños y perjuicios que le pudieran ocasionar las inundaciones de fecales, podrá ejercitar las acciones de las que se crea asistida.

DÉCIMO.- Costas .- Por todo lo anterior, la sentencia apelada debe ser confirmada, lo que conlleva la preceptiva imposición de las costas devengadas por el recurso a la parte apelante ( artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

UNDÉCIMO.- Depósito del recurso .- Conforme a lo dispuesto en el ordinal noveno, de la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial 6/1985, de 1 de julio, en la redacción dada por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, la desestimación del recurso conlleva la pérdida del depósito constituido, al que se dará el destino legal.

Fallo

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad que le confiere la Constitución, la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de A Coruña ha decidido: 1º.- Desestimar el recurso de apelación interpuesto en nombre de la demandada 'Manuel Vázquez Pérez, S.L.', contra la sentencia dictada el 11 de julio de 2019 por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 5 de Ferrol, en los autos del procedimiento verbal seguidos con el número 387-2019, y en el que es demandante don Mateo , que actúa en beneficio representación de la comunidad de bienes 'Comunidad DIRECCION000 2º.- Confirmar la sentencia apelada.

3º.- Imponer al apelante 'Manuel Vázquez Pérez, S.L.' las costas devengadas por su recurso de apelación.

4º.- Ordenar la pérdida del depósito constituido para apelar. Procédase por el letrado de la Administración de Justicia del Juzgado de instancia a transferir el depósito constituido para recurrir, conforme a lo previsto en el apartado 10 de la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

5º.- Disponer que sea notificada esta resolución a las partes, con indicación de que contra la misma, al dictarse en un procedimiento tramitado por razón de la materia, puede interponerse recurso de casación, conforme a lo previsto en el ordinal 3º del artículo 477.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en la redacción dada por la Ley 37/2011, de 10 de octubre), fundado en presentar interés casacional, pudiendo formularse conjuntamente recurso extraordinario por infracción procesal, para su conocimiento y resolución por la Excma. Sala Primera del Tribunal Supremo. Es inadmisible la interposición autónoma y única de recurso extraordinario por infracción procesal sin presentar al mismo tiempo recurso de casación. El recurso deberá acomodarse a lo dispuesto en el articulado de la Ley de Enjuiciamiento Civil y a lo establecido en la Disposición Final Decimosexta de la misma; teniendo en consideración el «acuerdo sobre criterios de admisión de los recursos de casación y extraordinario por infracción procesal» adoptado por la Sala Primera del Tribunal Supremo en el Pleno no jurisdiccional de 27 de enero de 2017, así como los reiterados criterios jurisprudenciales sobre admisión de recursos contenidos en los autos de dicha Sala, que pueden consultarse en la página «www.poderjudicial.es».

Se presentará ante esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial de A Coruña en el plazo de veinte días hábiles, a contar desde el siguiente al que se tenga por hecha la notificación.

Alternativamente, e incompatible con los recursos mencionados en el párrafo anterior, si se considerase que esta resolución, exclusivamente o junto con otros motivos, infringe normas de Derecho Civil de Galicia, puede interponerse recurso de casación, en el que podrán incluirse motivos procesales, para ante la Excma. Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Galicia, conforme a lo previsto en el artículo 478 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y en la Ley 5/2005, de 25 de abril, del Parlamento de Galicia. Se presentará ante esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial de A Coruña en el plazo de veinte días hábiles, a contar desde el siguiente al que se tenga por hecha la notificación.

Con el escrito de interposición deberá acompañarse justificante de haber constituido previamente un depósito por importe de cincuenta euros (50 €) por cada clase de recurso en la 'cuenta de depósitos y consignaciones' de esta Sección, en la entidad 'Banco Santander, S.A.', con la clave 1524 0000 06 0485 19 para el recurso de casación, y con la clave 1524 0000 04 0485 19 para el recurso extraordinario por infracción procesal.

Esta instrucción de recursos tiene carácter meramente informativo. La indicación errónea de los recursos procedentes en ningún caso perjudicará a la parte que interponga los mencionados [ STC 244/2005, de 10 de octubre; 79/2004, de 5 de mayo; 5/2001, de 15 de enero]; ni impide que pueda presentar otros que considere correctos.

6º.- Firme que sea la presente resolución, líbrese certificación para el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Ferrol, con devolución de los autos.

Así se acuerda y firma.- PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior sentencia por los Ilmos. señores magistrados que la firman, y leída por el Ilmo. Sr. magistrado ponente don Rafael-Jesús Fernández-Porto García, en el mismo día de su fecha, de lo que yo, letrado de la Administración de Justicia, certifico.-