Sentencia Civil Nº 9/2011, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 19, Rec 174/2010 de 13 de Enero de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DIECINUEVE

ROLLO Nº 174/2010-A

JUICIO ORDINARIO Nº 297/2008

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE RUBÍ

S E N T E N C I A Nº 9/2011

Ilmos. Sres.

D. RAMÓN FONCILLAS SOPENA

Dª. ASUNCIÓN CLARET CASTANY

Dª. Mª CONCEPCIÓN HILL PRADOS

En la ciudad de Barcelona, a trece de enero de dos mil once.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Diecinueve de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 297/2008, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Rubí, a instancia de D. Benjamín y Dª. Caridad , contra D. Geronimo ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 2 de Abril de 2009, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Jaume Izquierdo Colomer, en nombre y representación de Benjamín y de Caridad y en consecuencia debo absolver a la parte demandada con expresa imposición de costas a la parte actora".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 1 de Diciembre de 2010.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. RAMÓN FONCILLAS SOPENA.

Fundamentos

PRIMERO.- El contrato suscrito entre las partes, los actores como compradores y el demandado como vendedor, se denomina de compraventa y parece estar sujeto a condición resolutoria, que se producirá si la finca no fuere edificable. Por otro lado, el mismo contrato se articula como de arras, estableciéndose el efecto característico del art. 1454 C.Civil respecto a la cantidad entregada en tal concepto, que se completará en la fecha que se otorgue escritura pública, prevista para el día 15/7/2007.

SEGUNDO.- El pleito se ha orientado, por el planteamiento defensivo del demandado y así se ha resuelto en la sentencia, en torno a la problemática de la condición resolutoria, de forma que, como en la fecha en que se debía escriturar, 15/12/2007 , concurrían las circunstancias favorables para la obtención de licencia de construcción, que el vendedor obtuvo a los pocos días, se concluye que objetivamente no se había cumplido la condición resolutoria de inedificabilidad, de lo que se sigue que los compradores no podían apartarse del contrato sin la pérdida de las cantidades entregadas a cuenta. De acuerdo con este planteamiento objetivo del cumplimiento de la condición resolutoria, se desestima la demanda planteada por dichos compradores, que recurren tal decisión a través del presente recurso de apelación.

TERCERO.- Como ya se ha dicho, el contrato tenía la naturaleza de contrato de arras, pese a su denominación y previsión de resolución condicional. Reúne las características de aquel tipo de contratación y así se entregó una cantidad a cuenta en concepto expreso de arras penitenciales, estableciéndose y detallándose también expresamente, con cita del art. 1454 C.Civil , el efecto típico de la pérdida o de la devolución por duplicado. El debate debe centrarse así como la resolución del conflicto en torno a las peculiaridades del contrato de arras. El propio demandado, al oponerse al recurso de apelación, dice que "el contrato otorgaba a las partes la facultad de desistir a su arbitrio del contrato, al sujetarlo a las arras penitenciales del art. 1454 C.C ., concebidas por dicho cuerpo legal a la manera de multa o pena por tal desistimiento unilateral, según consolidada jurisprudencia."

Así las cosas, en la institución de las arras penitenciales se sanciona a la parte que voluntariamente opta por desistir del contrato con el efecto de la pérdida o de la devolución por duplicado. Es esa decisión, con los calculados y aceptados efectos económicos que conlleva, lo que caracteriza a la figura. Es el desistimiento, como abandono voluntario del contrato lo que se sanciona. Queda fuera de la figura de las arras el hecho de que el apartamiento del contrato no obedezca a ese abandono voluntario sino a causa justificada. Aquí la postura del comprador no es la de quien opta por no concluir el contrato aceptando plenamente el efecto de la pérdida de la cantidad entregada sino la de quien se encuentra en una situación que le impide justificadamente concluirlo. Se trata de una situación distinta y no resoluble según las pautas y efectos del pacto de arras.

CUARTO.- Los compradores demandantes alegan precisamente la concurrencia de una causa justificada para no concluir el contrato de compraventa y la conclusión que se obtenga de esta alegación partiendo de las circunstancias del caso condicionará la suerte de su pretensión, de forma que, si se considera que no existió causa justificada, deberán soportar la pérdida de las cantidades entregadas por entenderse que hubo mero desistimiento voluntario, no produciéndose este efecto si se aprecia la concurrencia de tal causa.

El examen cuidadoso de las circunstancias del caso, a la vista de las pruebas practicadas y de los criterios lógicos aplicables, nos lleva a una conclusión favorable a los compradores y ello por las circunstancias que continuación pasan a exponerse.

Estaba meridianamente claro que los compradores querían el terreno para edificar y que ello constituía la razón de ser de su voluntad contractual. Esta conclusión, por otra parte lógica y usual, se plasma en el contrato mediante le expresa previsión de "rescisión" con devolución de las cantidades entregadas para el supuesto de que la finca no fuera edificable. Y no sólo esto sino que se hacía constar que se había solicitado al Ayuntamiento una certificación de calificación urbanística. Tal cúmulo de indicaciones previsiones hacen pensar fundadamente en que se sospechaba que existía alguna problemática sobre el terreno.

El contenido de la certificación, expedida el uno de agosto de 2006, no evidencia una conclusión favorable a la edificabilidad. Se trata de una certificación compleja, con diversos apartados y que no indica en términos breves y concluyentes el objeto pretendido. No obstante, la impresión obtenida es la de que no se podía edificar. Se dice que el terreno no tiene la consideración de solar y que no se conceden licencias de edificación y/o parcelación de la finca de referencia. El vendedor, por medio de una serie de razonamientos en torno al cumplimiento de determinados requisitos y condicionantes, deduce de los términos de la certificación que el terreno era edificable. Pero no debía estar la cosa tan clara cuando unos días antes de la llegada del día de la escrituración, concretamente el día 11/7/2007, se suscribe un documento ampliando el plazo hasta el 15 de diciembre. No se expresa la causa de la prórroga y sólo se hace constar que es por imposibilidad de suscribir la escritura pública en el tiempo establecido en el contrato originario. Los compradores alegan que la causa era la imposibilidad urbanística y el vendedor ignora la causa pero la achaca a la conveniencia o interés de aquéllos. No es aventura suponer que era la causa alegada por los compradores, en primer lugar porque es la que presentaba algún obstáculo a la conclusión del contrato y en segundo lugar porque no se conoce otra que les incumba a ellos. Hay que suponer fundadamente que la posposición del plazo para escriturar radicaba en problemas urbanísticos que existían y que cobraron cuerpo en la certificación. Se consideró que había causa suficiente para no mantener la fecha de conclusión del contrato y señalar otra alejada cinco meses. En la misma línea lógica es obligado pensar que en ese nuevo plazo se esperaba que quedarían despejados los problemas que habían concurrido en la fecha inicialmente prevista.

Los compradores manifiestan que, al aproximarse la nueva fecha, acudieron al Ayuntamiento y comprobaron que la situación no había cambiado por lo que decidieron no seguir con la operación y así lo comunicaron al vendedor. Ante la contestación de éste en el sentido de que había obtenido licencia de edificación y totalmente sorprendidos, pidieron una nueva certificación municipal que fue librada el 25 de marzo de 2008 en similares términos que la de agosto, insistiéndose en su texto en que el terreno no tenía la condición de solar y que no se concedían licencias de edificación y/o parcelación de la finca.

No se sabe por qué a pesar de los términos coincidentes y actualizados de las certificaciones se ha expedido licencia de edificación - fue solicitada por el vendedor demandado el 28/11/2007 y se concedió el 21/12/2007 -. Probablemente habrá sido porque se habrá cumplido alguna previsión reglamentaria que lo haya permitido - se ha aludido a una permuta que el padre del vendedor acordó con el Ayuntamiento años antes o a la realización de obras de señalización de alineaciones y rasantes - pero resulta obvio y además decisivo de cara a la solución del conflicto que nos ocupa que unos particulares, con conocimientos limitados de la compleja normativa urbanística, no podían extraer razonablemente de los datos oficiales suministrados por el Ayuntamiento unas conclusiones distintas de las que extrajeron, en el sentido de que pesaban obstáculos para la edificabilidad de la finca que tenían proyectado adquirir, obstáculos que, a mayor abundamiento, habían provocado ya la posposición del plazo señalado para ello. Esa es la medida de valoración a que debe someterse el comportamiento seguido por los compradores y la que debe servir para decidir en justicia el litigio.

Hay que concluir que existió causa justificada para no concluir el contrato, lo que excluye la eventualidad del desistimiento o abandono que hace desencadenar el efecto propio de la institución de las arras penitenciales, lo que lleva a estimar el recurso planteado por los actores y, consiguientemente, su pretensión, con imposición al demandado de las costas de primera instancia y sin pronunciamiento respecto a las del recurso. Se impondrán los intereses desde la fecha de presentación de la demanda de conformidad con lo establecido en los arts. 1100, 1101 y 1108 C.Civil .

Fallo

Se estima el recurso interpuesto por D. Benjamín y Dª Caridad contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia número 4 de Rubí, de fecha 2 de abril de 2009 , y con revocación de la misma y estimación de la demanda, debemos condenar y condenamos a D. Geronimo a pagar a dichos apelantes la cantidad de 65.070 euros con los intereses legales desde la interposición de la demanda. Se imponen a dicho demandado las costas de primera instancia y no se hace pronunciamiento respecto alas del recurso.

Contra esta sentencia no cabe interponer recurso ordinario alguno.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.