Sentencia Civil Nº 86/2014, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 6, Rec 293/2012 de 31 de Marzo de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6 (DESPL)
A CORUÑA
SENTENCIA: 00086/2014
RECURSO DE APELACIÓN 293/2012
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS
ANGEL PANTÍN REIGADA, PRESIDENTE
LEONOR CASTRO CALVO
JOSÉ RAMÓN SÁNCHEZ HERRERO
S E N T E N C I A Nº 86/14
En Santiago, a treinta y uno de Marzo de dos mil catorce
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 006, de la Audiencia Provincial de A CORUÑA,
con sede en SANTIAGO , los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000143 /2011, procedentes del
XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 1 de SANTIAGO DE COMPOSTELA, a los que ha correspondido el Rollo
RECURSO DE APELACION (LECN) 0000293 /2012, en los que aparece como parte apelante, PITEIRA SL
, representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. MARIA DEL CARMEN ESPERANZA ALVAREZ,
y como parte apelada, COMUNIDAD PROPIETARIOS DIRECCION000 Nº NUM000 , SANTIAGO,
representado por el Procurador de los tribunales, Sr . RICARDO GARCIA-PICCOLI ATANES , asistido por el
Letrado D. , sobre , siendo el Magistrado-Ponente el Ilmo. Sr. D. ANGEL PANTÍN REIGADA, quién expresa
el parecer de la Sala y procede formular los siguientes Antecedentes de Hecho, Fundamentos de Derecho
y Fallo.

Antecedentes

PRIMERO.- Seguido el Juicio por sus trámites legales ante el JDO.1A.INSTANCIA Nº U NO DE SANTIAGO, por el mismo se dictó sentencia con fecha 13-2-2012 , cuya parte dispositiva dice: ' Que ESTIMANDO COMO ESTIMO la demanda interpuesta por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 Nº NUM000 DE SANTIAGO DE COMPOSTELA, con Procurador Sr. Garcia-Piccoli Atanes, frente a la mercantil PRITEIRA S.L., con Procuradora Sra. Esperanza Álvarez, DEBO CONDENAR Y CONDENO a la demanda a llevar a cabo a su costa los trabajos necesarios para deshacer las obras ejecutadas consistentes en apertura de una puerta en la parte del local número 62 situada en la planta sótano de una puertas para acceso y salida directa desde el local al garaje del edificio, y apertura de un escaparate en la pared que separa el local número 62 del hall y rampa de acceso a los portales 1 y 2 del edificio, en el plazo máximo de un mes, con expresa condena en costas a la parte demandada'.



SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por PITEIRA S.L., se interpuso recurso de apelación que fue admitido y cumplidos los trámites correspondientes se elevaron las actuaciones a este Tribunal, señalándose DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO, el 18 DE DICIEMBRE DE 2013, en que tuvo lugar lo acordado.



TERCERO.- En la tramitación del presente procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la sentencia apelada salvo en lo que se aparten de lo que se expresará.


PRIMERO - Se introdujo por la parte actora en la audiencia previa el argumento de que la falta de impugnación tempestiva por parte de la sociedad demandada del acuerdo de la comunidad de propietarios de 15/12/2010 (folio 120) determinaba su firmeza y que deviniera inmodificable la decisión comunitaria de reposición de los elementos alterados por la demandada. El argumento no puede ser aceptado.

Dentro del plazo de impugnación del acuerdo comunitario se interpuso por la comunidad la demanda rectora del presente proceso, cuyo objeto es la declaración de ilicitud de las modificaciones llevadas a cabo por la demandada y su material eliminación. Desde tal interposición se inició la litispendencia, el sometimiento de la cuestión litigiosa a la decisión judicial, por lo que no cabe el entendimiento de que la parte demandada, frente a quien se había ya formalizado una pretensión judicial dirigida a eliminar las obras realizadas, tuviera que plantear a su vez una demanda judicial -es indiferente que de forma directa o reconvencional- dirigida formalmente a impugnar el acuerdo comunitario y cuyo objeto real sería exactamente el mismo -la licitud de las obras- que ya estaba sometido a un proceso judicial, lo que legalmente determinaría el archivo de este nuevo juicio ( art. 421.1 LEC ).

En definitiva, se está postulando una interpretación procesalmente absurda y que, en todo caso, partiría de considerar el criterio mayoritario de la comunidad de oponerse a las obras como pauta determinante de su validez, cuando ello no es coherente con las propias tesis de la parte actora, que postula que la naturaleza de las obras exigía la unanimidad de los comuneros, por lo que tal decisión mayoritaria no podría ser decisiva.



SEGUNDO - Ninguna duda ofrece la ilicitud de la decisión de apertura de una puerta de acceso desde la parte de sótano del local comercial -debe destacarse que ese sótano no es un local independiente, sino una zona de un único local que se extiende sobre dos plantas, como deriva de la descripción del local nº 62 en el título constitutivo- a una de las rampas de circulación de vehículos del garaje. La prueba documental derivada del Ayuntamiento (folio 220) refuta la justificación inicialmente propuesta de que con tal apertura de la puerta se permitiría la acomodación del local para su uso comercial al ser precisa una evacuación para el caso de incendio, pues la decisión municipal impone que la evacuación de la parte del local situada en el sótano se haga por el propio local, por lo que las interpretaciones brindadas por el proyectista al respecto carecen de interés pues no es cierto que la salida fuera necesaria para explotar el local.

En el recurso se alude a las facultades de los propietarios de dividir o segregar sus locales, lo que justificaría que se abriese un acceso independiente. El argumento es inaceptable, pues en primer término parte de una premisa irreal ya que no se ha procedido a separar o segregar el sótano del resto del local, por lo que tal acceso no es necesario para lo que real y jurídicamente existe, que es un único local con acceso directo al exterior; y, además, la habilitación estatutaria que se invoca no puede suponer que el necesario acceso independiente desde la calle o desde un elemento común se abra en un lugar nítidamente inapto para ello, como es la rampa de circulación de vehículos de un garaje, donde el paso peatonal, evidentemente, no está permitido.



TERCERO - A- Se debe compartir el criterio de la resolución apelada sobre que la decisión del conflicto de intereses no puede regirse por la modificación de la descripción del local 62 de la demandada en virtud de la escritura de subsanación de 11/12/2009, que añadía la mención de que el local tenía en el linde con la rampa de acceso peatonal a los portales una 'fachada susceptible de formar escaparate', que no se incluía en la descripción del local en el título constitutivo de 11/7/2008. Se trata de una precisión que entraña una decisión de contenido jurídico, de regulación de las relaciones entre comunidad y local, que excede nítidamente de la facultad de mera subsanación de errores para la que estaba apoderada por parte de los previos adquirentes la empresa promotora y, en todo caso, tal modificación no ha accedido al Registro, por lo que no sería tampoco oponible a quienes hubieran adquirido con posterioridad ( art. 5 LPH ) con base en una regulación en la que no figuraba tal precisión.

B- También ha de mantenerse el criterio de la sentencia apelada respecto de que existe incertidumbre sobre si el aspecto que tenía la pared exterior del local antes de abrirse el escaparate implicaba que ése había de ser su aspecto definitivo o si se trataba de una configuración provisional en tanto no se acondicionase el local para su explotación comercial.

Como atinadamente estimó la juzgadora, cabe poner en duda la plena fiabilidad de las manifestaciones del proyectista, dada su intervención como tal en el proyecto del edificio general y también en el de acondicionamiento del local comercial, de forma que existe el riesgo de que pretenda reafirmar sus propias decisiones en cuanto esta segunda actuación. Por ello su afirmación de que estaba previsto en el proyecto del edificio la apertura de un escaparate en la pared lindante con el acceso peatonal -que parece indicarse en el punto 1 del informe del folio 474, aunque es evidente que, intencionadamente o no, su dicción es ambigua (cabe preguntarse a qué fachadas y a qué documentación se refiere exactamente)- no puede darse por cierta, cuando a respuestas de la parte actora hubo de responder que ello no figura en ningún plano ni documento que pueda consultarse.

Desde una perspectiva indiciaria, la diferencia de apariencia entre el frente a la calle del local -ladrillo sin revocar- y el frente donde se abrió el escaparate -pared pintada en blanco con un cerco de piedra- no basta para entender como cierto que ésta era la configuración que se quería establecer como definitiva, pues las manifestaciones en sentido contrario de promotor y proyectista son coherentes con el dato objetivo aportado -que no hay motivo para poner en duda- de que tal supuesto elemento de cierre consistía en una pared de un solo ladrillo, lo que no resulta conforme con el estándar de calidad esperable, como se dijo, y también son compatibles con la falta de concordancia estética de tal paramento con el revestimiento integral en piedra que se puede ver al otro lado del espacio de entrada del edificio, por la zona de la rampa del garaje (fotos al folio 95), siendo también verosímil la explicación de que se quiso dejar con un aspecto digno este espacio de paso a los portales durante el tiempo que pudiera transcurrir hasta que el local fuera acondicionado.

C- Existe una mantenida corriente interpretativa del Tribunal Supremo en relación con la posibilidad de alterar la situación preexistente de las fachadas de edificios en régimen de propiedad horizontal por parte de los titulares de negocios radicados en los locales comerciales del edificio.

Así la STS 18-5-2011, nº 330/2011 , expresa que "se debe señalar que con carácter general el artículo 12 LPH en relación con la regla primera del artículo 17 LPH exige la unanimidad de la Junta de propietarios para adoptar acuerdos que impliquen una modificación de los elementos comunes, por constituir una modificación del título constitutivo ( SSTS de 22 de octubre de 2008 ( RC núm. 245/2003), de 15 de diciembre de 2008 ( RC núm. 861/2004 ) y de 17 de febrero de 2010 ( RC núm. 1958/2005 )).

Esta doctrina general, ha sido matizada por la jurisprudencia de esta Sala, que ha declarado que deben interpretarse de modo flexible, cuando se trata de locales comerciales situados en edificios en régimen de propiedad horizontal, las exigencias normativas en materia de mayorías. Es muy frecuente que en el momento de construirse los edificios, sus locales se configuren con una pared de ladrillo para que el adquiriente adecúe la fachada de acuerdo con las necesidades estéticas inherentes al negocio que se va a desarrollar. Los locales comerciales están destinados a albergar diferentes negocios, de modo que para su correcto desarrollo es necesaria la instalación de elementos externos tendentes a la captación de clientela, que necesariamente van a afectar a elementos comunes del edificio, y en especial a la fachada.

La STS de 11 de noviembre de 2009 (RC nº. 625/2005 ), así como la STS de 30 de septiembre de 2010 (RC nº 1902/2006 ), declaran que no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se ubican generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes, y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona relativa a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales. De este modo los propietarios de los locales comerciales situados en la planta baja pueden ejecutar obras que supongan la alteración de la fachada del edificio, siempre y cuando su realización no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general o perjudique los derechos de otros propietarios, cuando ello sea preciso para el desarrollo de su actividad comercial".

La misma doctrina se contiene, entre otras, en las STS 22-12-2010, nº 809/2010 y 14-2-2011, nº 65/2011 , si bien ha de tenerse en cuenta que estamos ante una doctrina ligada a las concretas circunstancias concurrentes en el caso concreto, por lo que en absoluto la facultad de modificación es omnímoda o incondicionada -por ejemplo la STS 26-11-2007, nº 1270/2007 , la negó por las particulares condiciones estéticas del inmueble y por no ser precisas para el aprovechamiento del local- y que ha de tenerse siempre presente la interpretación de la normativa constitutiva o estatutaria para determinar si una interpretación guiada por tales pautas de flexibilidad pugnaría con la regulación comunitaria aplicable (así por ejemplo, la STS 10-10-2007, nº 1023/2007 , que cita en tal sentido la STS 10-4-95 ).

D- En el caso enjuiciado la cláusula octava de los estatutos expresa que "el titular de cualquiera de los locales comerciales podrá, por sí solo, sin necesidad de autorización, realizar en él cualesquiera operaciones de agrupación, agregación, segregación, división y subdivisión, fijando las cuotas de participación en la comunidad por suma, distribución o redistribución de las que tenga asignadas con el límite del aprovechamiento normal como locales independientes de tal modo que cada uno de los nuevos locales así formados o bien tenga acceso directo a la calle o lo tuviera abierto a un elemento común antes de tales modificaciones, sin que en ningún caso se altere la estructura externa del edificio ni se disminuya la seguridad del mismo, para lo cual se considera investido de amplios poderes irrevocables de todos los restantes titulares de unidades de la propiedad horizontal, que se entenderán conferidos por el solo de hecho de la adquisición del local. Asimismo podrá, realizar sin limitación alguna y en todo tiempo cuantas obras considere necesarias o conveniente, sirva para fines comerciales o industriales a que se destinan, pudiendo en consecuencia hacer las obras de distribución, Y embellecimiento que considere oportunas siempre que no perjudique a la estructura del edificio. Podrá también dicho propietario, en las fachadas, instalar toda clase de letreros y anuncios, incluso luminosos, en la forma que considere adecuada. Asimismo queda exc1uido de participar en los gastos de cualquier tipo, derivados de la instalación, conservación, reparación ordinaria y extraordinaria, pintura, alumbrado, y limpieza de los portales, garajes, trasteros, escaleras, ascensor y su maquinaria, energía para el movimiento del ascensor, servicios de portería y emolumentos del portero".

E- Como consecuencia de lo hasta ahora expresado ha de aceptarse la licitud de la obra llevada a cabo por la demandada, siendo factores decisivos para ello los siguientes: 1) La apertura del escaparate, aunque no pueda considerarse estrictamente imprescindible dada la existencia de un frente a la calle con ventanales, sí que está directamente relacionada con el uso comercial del local pues favorece una mayor percepción por el público de los productos y de la actividad del establecimiento, constando por la fotografías su homogeneidad de apariencia con el frente del local y habiéndose aportado fotografías de otros locales con configuraciones análogas, por lo que no cabe considerar que la modificación rompa la estética del edificio o que estemos ante un uso extralimitado o abusivo de las facultades que, dada la naturaleza del local, corresponden al titular de un local negocial en cuanto a su configuración externa con arreglo al criterio jurisprudencial expresado.

2) Como se ha señalado, la actuación modificadora se refiere a un elemento de cierre que no consta que tuviera una configuración definitiva, siendo no menos verosímil su consideración como una situación transitoria, por lo que, de nuevo, no estamos ante una situación fáctica definitiva que justifique la restricción de las facultades del dueño del local de acomodarlo a las necesidades del negocio, siendo semejante el presente supuesto del que tuvimos en cuenta en la sentencia de 27/3/2009 citada en la resolución recurrida, en el que pese a la apariencia estética previa del bajo se consideró que no agotaba la posibilidad de ajuste de su apariencia al uso negocial que, por primera vez, radicaba en el local.

3) Tampoco cabe extraer de la normativa interna de la comunidad una conclusión restrictiva de las facultades de incidir en la apariencia exterior del local. Se permiten modificaciones de mayor calado, como son las relativas a la división y agrupación y posibilidad de apertura de accesos a tal efecto; y por otra parte expresamente se permiten alteraciones unilaterales de la estética del edificio, como son las relativas a rótulos, y se alude a la licitud de obras de embellecimiento. Los límites que se fijan son los relativos a la estructura -que ha de entenderse como concepto más amplio que la simple apariencia- externa o la seguridad, que son análogos a los que la jurisprudencia citada considera aplicables a esta capacidad de actuación sobre la fachada de los locales comerciales y que, en el caso, no se ven comprometidos por la obra discutida.

4) Se han realizado alegaciones que incidirían en que la apertura del escaparate podría perjudicar los intereses de los demás comuneros, cuya vulneración podría ser factor que según la jurisprudencia expuesta pudiera justificar la exclusión de las facultades del titular del local comercial respecto de esta configuración de su apariencia externa.

En primer término se alega que los locales están exceptuados del pago de los gastos de limpieza del acceso a los portales, que tras la obra pasa a ser usado por el público que se aproxime al ventanal, habiéndose alegado también este dato como denotativo de la falta de previsión de la posible existencia del escaparate.

No se prevé en los estatutos una regulación específica sobre los gastos de limpieza de este elemento (no es, estrictamente, el portal, sobre el cual sí existen varias previsiones), siendo posible que la exclusión general de contribución de los locales a los gastos de limpieza no tuviera en cuenta, por inadvertencia o por querer hacerse así, este posible uso del acceso por terceros que no pretendieran entrar o salir de los portales, que en todo caso materialmente podía tener lugar con o sin el escaparate. Estamos pues ante un dato de importancia muy relativa, por lo que no puede constituir base para estimar producido un perjuicio real y relevante que justifique el cierre del escaparate, sin perjuicio de la discusión que pudiera caber sobre si el local ha de contribuir o no a la limpieza del acceso.

5) Igualmente se ha alegado, y la sentencia acoge tal argumento, que la existencia del ventanal impediría que la comunidad pudiera proceder al cierre del acceso para evitar las frecuentes molestias derivadas del uso indebido o incívico por terceros del espacio de paso hasta los portales.

Considera esta Sala que el argumento no es convincente, puesto que -como antes se entendió respecto del acceso independiente al sótano- no cabe tener en cuenta una situación que es una mera hipótesis y no un hecho jurídico -no consta que el cierre del acceso se haya aprobado y ni siquiera planteado formalmente en junta de propietarios-; que además aparece como jurídicamente problemática -desde una perspectiva urbanística resulta cuestionable, como se dijo por el proyectista; desde la perspectiva de la propiedad horizontal, puede llegar a exigir unanimidad según sea la envergadura de la modificación-; y cuya necesaria afectación al ventanal para lograr ese fin podría incluso discutirse, como insinúa la sentencia.



CUARTO - La parcial estimación de demanda y recurso determinan que no se haga imposición de las costas de ninguna de las dos instancias.

Por todo lo expuesto, vistos los preceptos legales citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación, de conformidad con el artículo 117 de la Constitución , en nombre de S.M. el Rey, por la autoridad conferida por el Pueblo español,

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación de PITEIRA S.L., se revoca parcialmente la sentencia de 13/2/2012 del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 dictada en el juicio nº 143/11 de modo que, definitivamente: 1- Se confirman sus pronunciamientos relativos a la puerta abierta en la parte de sótano del local de la parte demandada.

2- Se desestiman las pretensiones de la demanda respecto del escaparate abierto en la pared lindante con el acceso a los portales.

3- No se hace imposición de las costas de ninguna de las dos instancias.

Notifíquese esta resolución, en legal forma, a las partes haciéndoles saber, conforme preceptúa el artículo 248-4º de la Ley Orgánica del Poder Judicial , que contra ella cabe recurso de casación por interés casacional que deberá ser interpuesto ante esta Sección en el plazo de 20 días desde la notificación de la sentencia.

Dentro del plazo legal, devuélvanse las actuaciones originales con testimonio de la presente resolución al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra resolución de la que se pondrá certificación literal en el Rollo de Sala de su razón, incluyéndose el original en el Libro correspondiente, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.- PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leida por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Secretario certifico