Sentencia Civil Nº 85/2013, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8, Rec 130/2012 de 25 de Febrero de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 8

MADRID00085/2013

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección 8 ª

1280A

FERRAZ, 41

N.I.G. 28000 1 0002052 /2012

RECURSO DE APELACION 130 /2012

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 397 /2011

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 77 de MADRID

De: MAROGAR PROYECTOS Y CONSTRUCCIÓN INMOBILIARIA, S. L.

Procurador: ISABEL SÁNCHEZ RIDAO

Contra: Bartolomé , Melisa

Procurador: ISABEL JULIÁ CORUJO

Ponente: ILMA. SRA. Dª MARÍA VICTORIA SALCEDO RUÍZ

SENTENCIA Nº 85/2013

Magistrados:

ILMO. SR. D. JESÚS GAVILÁN LÓPEZ

ILMA. SRA. Dª CARMEN GARCÍA DE LEÁNIZ CAVALLÉ

ILMA. SRA. Dª MARÍA VICTORIA SALCEDO RUÍZ

En Madrid, a veinticinco de febrero de dos mil trece. La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario, número 397/11 procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 77 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandantes-apelados, D. Bartolomé y Melisa , representados por la Procuradora Dª ISABEL JULIÁ CORUJO, y de otra, como demandada-apelante, la mercantil MAROGAR PROYECTOS Y CONSTRUCCIÓN INMOBILIARIA, S. L., representada por la Procuradora Dª ISABEL SÁNCHEZ RIDAO.

VISTO, siendo Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dña. MARÍA VICTORIA SALCEDO RUÍZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia número 77 de Madrid, en fecha 28 de noviembre de 2011, se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente:

'Estimo parcialmente la demanda interpuesta por la procuradora Dª Isabel Juliá Corujo, en representación de D. Bartolomé y Dª Melisa , contra Marogar Proyectos y Construcciones Inmobiliaria, S.L., y condeno a la demandada a abonarles la cantidad de 4.393,22 euros, más los intereses legales, imponiendo a cada parte las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.'

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- No estimándose necesaria la celebración de vista pública para la resolución del presente recurso, quedó en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 21 de febrero de 2013.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- El presente recurso trae causa del procedimiento seguido por los trámites del Juicio Ordinario bajo el nº 397/11 ante el Juzgado de Primera Instancia nº 77 de Madrid, a instancia de D. Bartolomé y Dª Melisa contra la entidad MAROGAR, PROYECTOS Y CONSTRUCCIÓN INMOBILIARIA, S. L. en reclamación de cantidad ascendente a 6.770 euros, intereses legales y costas. Referían los demandantes en el escrito iniciador del pleito que, con fecha 21 de enero de 2008, suscribieron con la demandada un contrato de arrendamiento de la vivienda NUM000 del PORTAL000 del edificio nº NUM001 de la CALLE000 de Madrid, junto con el trastero y la plaza de garaje anejos, que concluyó a instancia del arrendatario -el primero de los demandantes- en fecha 29 de septiembre de 2010, en la que se entregaron las llaves del objeto arrendado; señalaban los demandantes que el importe reclamado se nutría de dos conceptos: 950 euros a que ascendía la fianza entregada y 5.820 euros, importe a que ascendía el aval prestado y que había sido ejecutado por la arrendadora- demandada y decían que ésta había hecho suyas tales cantidades contra la voluntad del arrendatario y la fiadora del arrendamiento -los ahora demandantes- bajo el pretexto de haber dejado éstos el piso con importantes daños y destrozos y por estar en deber los mismos determinadas cantidades en concepto de atrasos, tasa municipal de gestión de residuos urbanos y diferencia en la prima del seguro de la vivienda.

La demandada se opuso a tal pretensión incidiendo en que el objeto que fue arrendado era una 'vivienda nueva a estrenar'y que la misma, al cesar en el arriendo el inquilino, se encontraba con los deterioros que se observan en el acta notarial que aportaba, rechazando el estado que se aprecia en las fotografías que se incorporan al acta que se aporta de contrario; y señalaba que los demandantes adeudaban a la arrendadora un importe superior al reclamado por ellos, concretamente reseñaba la factura abonada para el arreglo de los daños padecidos en el objeto arrendado (5.384,60 euros), la factura por la limpieza del piso (265,60 euros), la diferencia entre las rentas abonadas y las que resultaban tras los correspondientes incrementos (935,88 euros), la diferencia en el seguro de la vivienda (49,47 euros) y el canon de basura (176,78 euros), por lo solicitaba la desestimación de la demanda.

Seguido el procedimiento por sus trámites, el Juzgado ya citado dictó sentencia en fecha 28 de noviembre de 2011 en la que estimando parcialmente la demanda, condena a la demandada a abonar a los demandantes la cantidad de 4.393,22 euros, más los intereses legales, sin hacer expresa imposición de las costas. El Juzgado de instancia considera que la vivienda quedó a la extinción del arrendamiento con daños y desperfectos cuyo valor de reparación fija en 2.200 euros y señala que del resto de conceptos que la arrendadora imputa a la fianza y al aval ejecutado, el arrendatario únicamente debe abonar el canon de basura por importe de 176,78 euros.

SEGUNDO .- Los motivos que se invocan en el recurso formulado por la demandada MAROGAR, PROYECTOS Y CONSTRUCCIÓN INMOBILIARIA, S. L., son dos:

Error en la apreciación de la prueba.

Inaplicación de la ley.

Como bien dice la demandada al formular el primero de los motivos, la controversia suscitada entre las partes en la presente litis se centró, principalmente, en la existencia de daños y desperfectos ocasionados en la vivienda arrendada y detectados en el momento de entrega de llaves, el día 29 de septiembre de 2010.

La parte recurrente alude al contenido del contrato suscrito entre las partes, en fecha 21 de enero de 2008, en el que se plasma que el objeto arrendado es una vivienda 'de nueva construcción A ESTRENAR'(documento nº 1 de la demanda) y discrepa del importe que se fija en la sentencia combatida (2.200 euros) en concepto de valoración de los destrozos o daños causados en la misma.

No cabe duda que las partes no se mostraron conformes en el momento de la entrega de llaves (tampoco lo están ahora) con la situación o estado que la contraria atribuía al objeto arrendado. El demandante Sr. Bartolomé acudió al Notario de Madrid D. Antonio Francisco Peralta Esterilla, para que levantara un Acta a la que se incorporaran las fotografías que se obtuvieran en relación con el 'estado general del inmueble y contadores del mismo'(documento nº 7 de la demanda); este acta se levantó el día de la entrega de las llaves pero antes de la hora prevista para ello y, por tanto, sin la asistencia de la parte demandada.

Ésta, por su parte, realizó un Acta de recepción de la vivienda, que ahora aporta con el nº 2 de los documentos incorporados a su escrito de contestación, en la que hizo constar las deficiencias apreciadas por la misma, que no fue suscrita por ninguno de los demandantes. También se incorpora por la mencionada parte, ahora apelante, un Acta Notarial levantada el mismo día de la entrega (a las 13,50 horas) por el Notario de Madrid D. José Manuel de la Cruz Lagunero en la que se describen las imperfecciones o defectos con que quedó la vivienda a su desalojo (documento nº 3 de la contestación).

El Juzgador de instancia valora esos documentos, atendiendo a lo dispuesto en el contrato y en relación con la factura de MAGOBA, Decoración, S. L. y la copia del cheque abonado a Limpiezas Serlimp, S. L. (documento nº 5 y 6 de la contestación) y concluye que por el concepto de daños causados en la vivienda, la arrendadora tiene derecho a retener la cantidad de 2.200 euros de los importes que tenía en su poder en concepto de fianza y el que consiguió tras la ejecución del aval pactado.

La Sala muestra su total conformidad con la valoración global de la prueba que se ha llevado a cabo en la instancia. Partiendo de la existencia de defectos, pues, como se dice en la sentencia impugnada, el Acta Notarial incorporada a los autos por los reclamantes arroja una visión general del piso que impide la apreciación del estado concreto de sus paramentos, elementos o mobiliario existente y con lo que ha mostrado conformidad la parte apelada, al no haber recurrido ni impugnado la resolución controvertida, el Juez de instancia alcanza una conclusión, cual es que la valoración de los mismos no puede ser, por excesiva, la que pretende la demandada-apelante y la misma no puede ser mudada en esta alzada, ya que la Sala no ve ella arbitrariedad o error alguno.

La sentencia dice que los paramentos verticales y horizontales en cuanto a pintura se refiere, están deteriorados y precisan de una subsanación -pintura- total con la finalidad de garantizar su uniformidad, pero también menciona que los desperfectos que se aprecian como agujeros con tacos -referidos en el Acta levantada a instancia de la arrendadora- estaban autorizados implícitamente en el contrato, en donde se impide cualquier tipo de taladro en dependencias que gocen de alicatado, y ello como consecuencia de la finalidad a que habría de ser destinada la vivienda arrendada (ser habitada por una familia para lo que precisaba ser decorada y amueblada).

No ve la Sala, por tanto, ninguna contradicción en lo expuesto en la sentencia de instancia en relación con la pintura y lo mencionado en relación al parquet; en el Acta Notarial levantada a instancia de la arrendadora no se consignan defectos en el citado elemento del pasillo y del dormitorio principal, por lo que en modo alguno debe considerarse necesario un acuchillado y barnizado de tales dependencias.

En definitiva, ninguna de tales partidas considera el Juzgador de instancia que han de ser íntegramente satisfechas, atendiendo a la factura ya citada, a cargo del inquilino, como tampoco las demás partidas que dice requerirían su correspondiente contraste a través de su factura de compra (supuesto de la puerta del frigorífico, las manivelas, el rascador de la vitrocerámica y la válvula de desagüe). Respecto del felpudo debe entenderse que tampoco procede, por cuanto a la parte demandada le hubiere correspondido acreditar, conforme a lo dispuesto en el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que formaba parte del objeto arrendado y no lo ha hecho; no consta inventario alguno acompañado al contrato y tampoco se reseña el citado objeto en éste. Es cierto que la arrendadora requirió al inquilino la devolución del felpudo en el correo de 14 de octubre de 2010 (documento nº 4 de la contestación), pero también lo es que el inquilino, en el burofax de 26 de octubre de 2010, remitido a la arrendadora, le comunica a ésta que el citado objeto es de su propiedad (documento nº 8 de la demanda). Tales dudas abogan por la no inclusión de su reposición en la valoración efectuada.

Atendiendo al resto de partidas que figuran en la factura a la que nos venimos refiriendo se considera ajustada a derecho la valoración efectuada por el Juzgador 'a quo', teniendo incluso en cuenta el importe que se solicita por limpieza, respecto de lo cual ha de darse en esta alzada por reproducido el argumento utilizado por el Juzgador de instancia, en el sentido de que se carece de elementos de juicio para considerar apropiado el importe que se pretende imputar a la fianza y al aval (no se dispone de factura alguna a fin de poder examinar los conceptos incluidos).

El motivo, por tanto, se desestima.

TERCERO .- El segundo de los motivostambién está llamado a fracasar; pretende la apelante resarcirse de unos importes en concepto de incrementos de renta y de seguro de la vivienda sin detenerse en que durante el tiempo que duró el arriendo (desde el 28-1-2008 hasta el 29-9-2010) no puso reparo alguno ni formuló queja respecto de los importes satisfechos por el inquilino por tales conceptos. El inquilino satisfizo mensualmente a la arrendadora 970,31 euros (documento nº 14 de la demanda); debe entenderse que 950 euros en concepto de renta, siendo el resto por el seguro de la vivienda, no constando que la arrendadora le indicara lo incorrecto de tales importes ni tampoco que le comunicara el incremento que ahora pretende repercutirle.

Es cierto que conforme dispone el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , el incremento de la renta puede ser notificado al arrendatario mediante la entrega del recibo correspondiente, pero en este caso no consta que los recibos que por copia se incorporan a la contestación con los números 7 a 26 se hicieran llegar al inquilino y tampoco consta que comunicara al mismo el aumento del importe a satisfacer por el seguro de la vivienda, quizá por la renuncia al cobro de tal elevación a la vista de lo exiguo de ella (atendiendo a los recibos aportados con la contestación con los nº 27, 28 y 29, el importe a satisfacer mensualmente debió ser en 2008 de 20,92 euros, en 2009 de 21,62 euros y en 2010 de 22,20 euros). Es más, cuando se procedió a la prórroga del contrato en fecha 24 de febrero de 2010 y se constituyó el nuevo aval, el importe de éste ascendió a 5.820 euros, por lo que si tenemos en cuenta que éste debía prestarse por el importe de 6 mensualidades, el importe de cada una de éstas, por los conceptos ya citados, debía ser la que efectivamente ha quedado demostrado que pagaba el inquilino (970 euros).

En definitiva, no procede sino rechazar el recurso y confirmar de la sentencia de instancia.

CUARTO .- Desestimado el recurso de apelación, las costas de esta alzada se imponen a la parte demandada-apelante, en virtud de lo dispuesto en el artículo 398 en relación con el artículo 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto en nombre y representación de MAROGAR, PROYECTOS Y CONSTRUCCIÓN INMOBILIARIA, S. L. contra la sentencia dictada, en fecha 28 de noviembre de 2011, por el Juzgado de Primera Instancia nº 77 de Madrid , en los autos de Juicio Ordinario nº 397/11 seguidos a instancia a instancia de D. Bartolomé y Dª Melisa contra la antes citada, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 208.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , póngase en conocimiento de las partes que contra esta resolución no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 del texto legal antes citado , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-La anterior Sentencia fue hecha pública por los Magistrados que la han firmado. Doy fe. En Madrid, a