Sentencia Civil Nº 80/2005, Audiencia Provincial de Segovia, Sección 1, Rec 151/2005 de 28 de Abril de 2005

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

SEGOVIA

SENTENCIA: 00080/2005

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION UNICA

SEGOVIA

S E N T E N C I A Nº 80 / 2005

< b>C I V I L

Recurso de apelación

Número 151 Año 2005

Juicio Ordinario 359/03

Juzgado de 1ª Instancia de

S E G O V I A Nº 2

En la Ciudad de Segovia, a veintiocho de abril de dos mil cinco.

La Audiencia Provincial de esta capital, integrada por los Ilmos. Sres. D. Andrés Palomo del Arco, Pdte.; D. Ignacio Pando Echevarria y Dª Pilar Alvarez Olalla, Magistrados, ha visto en grado de apelación los autos de las anotaciones al margen, seguidos a instancia de Dª Milagros , mayor de edad, con domicilio en Segovia, AVENIDA000 , nº NUM000 ; y D. Casimiro , mayor de edad, con domicilio en Segovia, C/ DIRECCION000 , nº NUM001 ; contra la mercantil "SANZ ANDRÉS SEGOVIA, SL.", con domicilio social en Segovia, C/ Gobernador Fernández Jiménez, nº 11, 4º-C; sobre juicio ordinario, en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en primera instancia, recurso en el que han intervenido como apelante, los demandantes, representados por el Procurador Sr. Galache Alvarez y defendidos por la Letrada Sra. Mulero Alvarez, y la demandada-apelada, que a su vez impugna la sentencia, representada por la Procuradora Sra. Aprell Lasagabaster y defendida por el Letrado Sr. Hernández García , y en el que ha sido Ponente el Ilmo. Sr. D. Ignacio Pando Echevarria.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia de los de Segovia, nº 2, con fecha uno de diciembre de dos mil cuatro, fue dictada Sentencia , que en su parte dispositiva literalmente dice: "FALLO: Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Galache, en el nombre y representación de Casimiro y María del Milagros , contra SANZ ANDRES SEGOVIA, S.L., sin imposición de las costas del juicio.

SEGUNDO.- Notificada que fue la anterior resolución a las partes, por la representación procesal de el demandado, se anunció la preparación de recurso de apelación, con enumeración de los pronunciamientos que se impugnan, al tenor que es de ver en su escrito unido en Autos, teniéndose por preparado el mismo, emplazándose a la recurrente para que en plazo interponga la apelación anunciada; y notificada dicha resolución a las partes, por los apelantes se interpuso para ante la Audiencia en legal forma el recurso anteriormente anunciado, en base a lo establecido en los arts. 457 y ss de la Nueva Ley de Enjuiciamiento Civil , dándose traslado a la adversa y emplazándola para oponerse al recurso o impugnarlo, y realizado el citado trámite en plazo, y habiendo sido impugnada a su vez la sentencia por el apelado, se acordó remitir las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Recibidos los autos en este Tribunal, registrados, formado rollo, y personadas las partes en tiempo y forma se señaló fecha para la deliberación y fallo del citado recurso; los cuales fueron celebrados; quedando las actuaciones conclusas para resolver.

Fundamentos

PRIMERO. Se interpone en esta alzada recurso de apelación por la parte actora contra la sentencia dictada en la instancia que desestimando la demanda, absolvía al demandado de las pretensiones ejercitadas en el sentido que se declarase que el contrato suscrito entre las partes era un contrato de compraventa y que se le condenase en consecuencia al otorgamiento del mismo con pago del precio en él convenido. A su vez la parte demandada impugna la sentencia.

La sentencia es apelada en base a los siguientes motivos: en primer lugar se considera que la misma incurre en incongruencia, tanto omisiva como interna, infringiendo e art. 218 LEC . En segundo lugar se sostiene que la sentencia infringe los arts. 1445 y 1550 CC , en lo relativo a la forma de pago y perfección del contrato de compraventa. En tercer lugar se estima que existe infracción del art. 1124 CC y jurisprudencia que lo desarrolla, en lo relativo al consideración del juez de instancia del incumplimiento contractual por la parte actora. Finalmente se fundamenta la consideración, aceptada en la sentencia de instancia, de que el contrato reflejado en el documento nº2 de la demanda es un contrato de compraventa en el que la cuantía entregada es a título de arras confirmatorias o señal.

A su vez la parte demandada impugna la sentencia precisamente en relación a este punto, considerando que no nos hallamos ante una compraventa sino ante un contrato de arras o señal, estimando que se ha vulnerado el art. 1454 CC .

Es evidente que este punto es esencial en el debate, puesto que de la naturaleza jurídica del contrato suscrito y de sus cláusulas dependerá la prosperabilidad de la demanda, de forma que si se aceptase la tesis del demandado, el propio recurso del actor quedaría sin sentido al resultar superfluos todos los razonamientos jurídicos de la sentencia impugnada.

SEGUNDO.- Como decimos, ambas partes aceptan la esencialidad de este punto de debate, y muestra de ello es la propia fundamentación del recurso de apelación expuesto por la actora en apoyo de lo que expone la sentencia.

En realidad en este punto ambas partes tiene razón. El juez de instancia considera que el documento 2 de la demanda, titulado como "documento de fianza de venta" se trata de un contrato de compraventa, dado que además de constar todos o elementos propios de la compraventa la cláusula que determina el carácter de las arras no establece las condiciones de libertad en la disposición que suponen las arras penitenciales, al introducir el concepto de "culpa", pero que en todo caso la existencia de unas arras penitenciales suponen la preexistencia de la compraventa en tanto que las mismas permiten el desistimiento de aquél.

Este argumento del juez de instancia es incontestable: no pude pretenderse la existencia de un contrato de arras penitenciales previo al de compraventa o desligado de éste, como hace la impugnante, pues por definición del art. 1454 CC dicha cláusula tiene por objeto la rescisión de la expresada venta, por lo que el sostenimiento de la existencia de esa cláusula debe llevar en buena lógica a admitir que ese documento de finaza de venta lo era de compraventa del inmueble, al no existir ningún otro documento anterior.

En todo caso y abundando en esta cuestión, existe una abundante jurisprudencia que examina los requisitos precisos para considerar la existencia de la compraventa. Y así a título de ejemplo la STS 22 de octubre de 1992 establece que "es evidente, pues, que dicho documento encierra un auténtico contrato de compraventa, pues en el mismo constan los presupuestos esenciales del art. 1.445 del Código Civil , en cuanto a la esencialidad de la entrega de cosa determinada y la obligación de pagar por ello un precio cierto, en relación, asimismo, con lo dispuesto en el art. 1.450, que prescribe que la perfección de la compraventa será obligatoria para ambos si hubiesen convenido en la cosa objeto del contrato, y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado por lo que, tanto el consentimiento como esos elementos esenciales concurran en tal documento; y, por último, al subsumir lo así convenido a lo dispuesto en el art. 1.451.1.º, también es adecuado, al establecerse que la promesa de vender o comprar habiendo conformidad en la cosa y en el precio dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato", todo ello en referencia a un documento en el que, al igual que éste, se identificaba el inmueble a vender y el precio de compra. En nuestro caso, el contrato no sólo describe perfectamente el piso, sino que acompaña los planos y memoria de calidades; fijando asimismo el precio y las condiciones básicas de la venta, como son la atribución de gastos y la obligación de venderlo libre de cargas. La única mención que podría faltar y que alega la recurrente es la no descripción dela forma de pago, pero este concepto no es indispensable para la perfección del contrato, pues el art. 1550 CC ya prevé la forma de pago a falta de pacto expreso.

En este sentido debe desestimarse el motivo de impugnación y confirmarse la sentencia, lo que como luego veremos debe implicar una estimación parcial de la demanda, que es la que sostiene que nos hallamos ante dicho contrato.

TERCERO. - Ahora bien, conviniendo que este contrato refleja una compraventa debemos analizar si la cláusula contenida en el mismo en último lugar supone la consideración dela cantidad entregada como arras penitenciales. La cláusula establece literalmente: "En el supuesto de no formalizarse la compraventa por culpa de la parte compradora, la cantidad que hoy entrega quedaría en poder de la parte vendedora. En el caso de que fuese culpa de la parte vendedora ésta entregaría a ala parte compradora el duplo de lo entregado en este acto, según establece el Código Civil en su artículo 1454 ..."

Respecto de la interpretación del carácter de las arras existe una consolidada jurisprudencia que determina el carácter restrictivo que debe darse a las penitenciales. Y así la STS de 20 de mayo de 2004 dispone: "Dice la sentencia de esta Sala de 24 de octubre de 2002 que "ante la imposibilidad de dar concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas:

a)Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución.

b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el art. 1454. Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el art. 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido según declararon las sentencias de 24 de noviembre de 1926, 8 de julio de 1945, 22 de octubre de 1956, 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970 , entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado ( sentencia de 10 de marzo de 1986 ").

En el caso que ahora nos ocupa y como ya hemos anticipado el juez de instancia desestima la consideración de la señal como un pacto de arras penitenciales por considerar que en la cláusula transcrita se incluye un concepto como la culpa, contrario a la libertad de disposición que supone la facultad de rescisión del art. 1454 CC . Ciertamente esta referencia a la culpa y el destino final de la señal como anticipo del precio podrían avalar la tesis de hallarnos ante unas arras penales, que no confirmatorias.

Sin embargo, el texto contractual añade de forma expresa que la pérdida de la cantidad entregada o la devolución duplicada se hará según establece le art. 1454 CC , con lo que se remite de forma expresa al mismo. Dicha remisión a este precepto debe llevar a considerar que en el contrato se estableció que esas arras o señal autorizaban a la rescisión del contrato, esto es que las arras tenían carácter penitencial y no meramente penal, esto es simple indemnización por el incumplimiento. Ante la mención expresa al citado precepto, la expresión "culpa" no puede ser interpretada en la forma que hace el juez de instancia, como antónimo de libre albedrío, sino que ese libre albedrío se puede constituir como una de las causas de que una parte sea culpable de la falta de formalización del contrato y que por ello deba sufrir las consecuencias del art. 1454 CC . Y a esta conclusión no es óbice que la cantidad entregada se destinase finalmente como parte del precio del piso, pues ambos conceptos no resultan incompatibles al tener su aplicación en momentos diferentes.

Por lo tanto en este sentido debe ser admitida la pretensión de la parte impugnante, y entender que en el contrato de compraventa existente la señal o arras entregadas tienen el carácter de penitenciales. Dado que consta en las actuaciones que el demandado trató de devolver la cantidad duplicada por vía notarial, lo que no fue aceptado por el comprador, ha de concluirse que dicha parte ha manifestado su deseo de ejercitar la acción rescisoria prevista, fueran cuales fuesen las dificultades negociales que hicieron que el contrato no llegase a buen término, por lo que la demanda no podrá prosperar; persistiendo la obligación del demandado, que admite y reitera en su recurso, de hacer entrega al comprador de la señal duplicada.

CUARTO. - La estimación de la impugnación de la demandada en la forma antedicha supone, no la revocación del fallo de la sentencia pero sí los motivos de desestimación. Y considerando que el contrato fue rescindido por voluntad de una de las partes, los argumentos usados por el juez de instancia para desestimar la demanda, como es el incumplimiento por la actora de su arte del contrato al fijar unas condiciones de pago aplazado en el suplico que no habían sido acordadas, carecen ya de relevancia; con lo que el recurso de apelación de la actora en este punto queda sin contenido.

No obstante lo dicho, que tendría su relevancia para los motivos segundo y tercero de su recurso, el primero sí debe ser objeto de examen, por afectar a cuestiones formales y tener su trascendencia en la causa. Se alega por la parte infracción del art. 218 LEC por incongruencia en la sentencia, incongruencia que estima omisiva, la no resolver todas las cuestiones propuestas, e interna, al existir contradicción entre la fundamentación y el fallo.

Con esta alegación la parte se refiere a que el suplico de su demanda contenía una serie de particiones, peticiones que derivaba de una inicial, y que el juez de instancia no las ha valorado de forma separada. Solamente en un aspecto puede darse la razón a la actora, y es en la contradicción que existe entre al fundamentación y el fallo.

La sentencia de instancia desestima la demanda completamente, peor en su fundamentación jurídica admite que el contrato suscrito era de compraventa y que no existían arras penitenciales. Con esta afirmación es cierto que se daba la razón al pedimento principal de la demanda, por lo que la desestimación de ésta no debió ser íntegra.

En cuanto a los demás motivos de incongruencia no se estima que existan puesto que se ha examinado el incumplimiento contractual y se ha desestimado esta pretensión y con ella las siguientes por entender que existía un incumplimiento contractual por la actora. Alegada por ésta el art. 1124 CC , no puede pretender que se examinen los hechos en un solo sentido cuando es exigible el previo cumplimiento de sus obligaciones por la actora. Y esta decisión conlleva la desestimación de las restantes pretensiones; que a fin de cuentas supone la desestimación de la demanda en sus pretensiones esenciales, pues la declaración del contrato como de compraventa no supone a la parte éxito alguno en su pretensión si no se concreta en las exigencias que solicita como consecuencia.

QUINTO. - Estimada la existencia de esta incongruencia, sin embargo y dado que la parte no solicita la nulidad de la sentencia, que sería la consecuencia prevista desde un punto de vista de pura técnica procesal, será en esta alzada donde se corrija el posible error.

Dado que en el fundamento segundo ya hemos examinado esta cuestión y hemos concluido que el contrato era de compraventa y que se trataba de una cuestión negada por la parte contraria, deberá admitirse esta pretensión, pero nada más, puesto que no ha existido incumplimiento de la misma por el demandado al haber ejercitado la acción resolutoria que le autorizaba el art. 1454 CC , ni por tanto se le puede condenar a su cumplimiento ni a la recepción del precio.

SEXTO. - Estimados de forma parcial ambos recursos, no procede imponer las cotas de esta alzada a ninguno de ellos.

En cuanto a las de primera instancia, dado que no son objetos de recuso pese ala desestimación de la demanda, tampoco procede modificar su no imposición a las partes, dado que además ahora se estimará la demanda de forma parcial.

Fallo

Que estimando de forma parcial el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Casimiro y Dª Milagros , y estimando de forma parcial la impugnación realizada por la representación de Sanz de Andrés Segovia S.L., contra la sentencia de fecha 1 de diciembre de 2004 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº2 de esta ciudad en juicio ordinario 359/03 ; debemos revocar la misma, dictando otra por la que, estimando de forma parcial la demanda interpuesta por los actores, se declara que el contrato suscrito por estos en fecha 7 de diciembre de 2002, en la inmobiliaria AVAL es un contrato de compraventa, desestimándose las restantes pretensiones de la demandante al haber sido rescindido por el vendedor.

No se hace imposición expresa de las costas en ninguna de las dos instancias a ninguna de las partes.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala y otra a los autos originales para su remisión al juzgado de procedencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. Ignacio Pando Echevarria, estando el mismo celebrando Audiencia Pública en el día de la fecha, certifico.