Sentencia Civil Nº 77/2010, Audiencia Provincial de Girona, Sección 1, Rec 479/2009 de 22 de Febrero de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION PRIMERA

GIRONA

APELACION CIVIL.

Rollo nº: 479/2009

Autos: procedimiento ordinario nº: 301/2004

Juzgado Primera Instancia 3 Blanes

SENTENCIA Nº 77/2010

Ilmos. Sres.:

PRESIDENTE

Don Fernando Lacaba Sánchez

MAGISTRADOS

Doña Maria Isabel Soler Navarro

Don Fernando Ferrero Hidalgo

En Girona, veintidos de febrero de dos mil diez

VISTO, ante esta Sala el Rollo de apelación nº 479/2009, en el que ha sido parte apelante D. Juan Carlos y Dª Regina , representados por el Procurador D. CARLOS JAVIER SOBRINO CORTÉS, y dirigida por la Letrada Dª. MARIA LUISA PALOMA GARCES; y como partes apeladas la entidad INVERSIONES COSTA BRAVA S.L , representada por la Procuradora Dª. IMMACULADA BIOSCA BOADA , y dirigida por el Letrado D. DAVID MALDONADO RIUS; la entidad CLASSIC HOME&LEISURE S.L , representada por la procuradora IMMACULADA BIOSCA BOADA, y dirigida por el Letrado RAFAEL DOMENECH VIÑAS y la entidad PLA DEL ROSELL S.L no comparecida en esta alzada.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado Primera Instancia 3 Blanes , en los autos nº 301/2004 , seguidos a instancias de D. Juan Carlos y Dª Regina , representados por el Procurador D. FERRAN JANSSEN CASES y bajo la dirección del Letrado D. CARLOS JAVIER SOBRINO BLANCO, contra la entidad CLASSIC HOME & LEISURE S.L , representado por la Procuradora Dª FRANCINA PASCUAL SALA , bajo la dirección del Letrado D. RAFAEL DOMENECH VIÑAS y contra las entidades INVERSIONES COSTA BRAVA S.L Y PLA DEL ROSELL S.L representadas por el Procurador D. FIDEL SÁNCHEZ y bajo la dirección del Letrado D. DAVID MALDONADO RIUS, se dictó sentencia cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: "FALLO: Desestimo la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. Ferran Janssen Cases, en nombre y representación de Dña. Regina y D. Juan Carlos , dirigida contra las mercantiles Classic Home Leisure SL, Inversiones Costa Brava SL y Pla del Rosell SL y, en consecuencia, absuelvo a las compañías demandadas de todas las pretensiones contra ellas ejercitadas, con imposición de costas a la parte demandante. "

SEGUNDO.- La relacionada sentencia de fecha 23-5-2008 , se recurrió en apelación por la parte DEMANDANTE , por cuyo motivo se elevaron los autos a esta Audiencia y se han seguido los demás trámites establecidos en la LEC.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTO siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. Fernando Ferrero Hidalgo.

Fundamentos

PRIMERO.- Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.- Se interpuso recurso de apelación por D. Juan Carlos y DÑA. Regina , contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Blanes de fecha 23 de mayo del 2.008, en la que se desestimó la demanda interpuesta por dicha parte contra INVERSIONES COSTAS BRAVA, S.L., PLÀ DE ROSELL, S.L. y CLASSIC HOME & LEISURE, S.L. y en la que, en síntesis, se solicitaba la plena eficacia del contrato privado de compraventa otorgado el día 27 de junio de 1978, en virtud del cual adquirieron la parcela NUM000 de la urbanización " DIRECCION000 ", se declarase el dominio de dicha finca a su favor y se declarase la nulidad de la compraventa otorgada por INVERSIONES COSTA BRAVA y PLÀ DE ROSELL a favor de CLASSC HOME & LEISURE, S.L. en virtud de escritura pública de 15 de noviembre del 2.003.

TERCERO.- La principal cuestión a resolver, como así hace el Juzgador de instancia, no es otra que la eficacia que para las demandadas INVERSIONES COSTA BRAVA y PLÀ DE ROSELL tiene el contrato privado de compraventa que los demandantes otorgaron con la entidad URBANIZACIONES AZULES, S.A. el 27 de junio de 1978.

Tal contrato fue otorgado por el Sr. Alejo , que actuaba en nombre de URBANIZACIONES AZULES, S.A. En dicho contrato esta sociedad actuaba en su propio nombre y derecho, atribuyéndose en dicho contrato ser propietaria de la finca matriz, de la cual se debía segregar la parcela NUM000 . Sin embargo, está plenamente admitido que en ese momento las propietarias de la finca matriz eran INVERSIONES COSTA BRAVA y PLÀ DE ROSELL. A la vista de la prueba testifical practicada en esta alzada podría declararse probado que entre aquella sociedad y estas existió un relación jurídica entre ambas, ahora bien, se ignora el alcance de la misma. Dicho testigo manifestó que Urbanizaciones Azules se dedicaba a la intermediación inmobiliaria y así consta en su objeto social, ahora bien, si su función era la intermediación inmobiliaria, en principio, no tenía capacidad para otorgar los contratos de compra y venta en nombre propio, pues la función en la intermediación no significa otra cosa que poner en contacto a comprador y vendedor a fin de que entre ellos perfeccionen el contrato. Por otro lado, dicho testigo negó que Urbanizaciones Szules se dedicara a funciones de gestión o de gestoría en cuanto a las parcelas objeto de la urbanización. Y aunque afirmó que debía existir un contrato por escrito entre las sociedades, añadió que ignora su contenido.

Por lo tanto, Urbanizaciones Azules no podía otorgar contratos de compraventa en nombre propio, pues al no ser propietaria de la finca matriz no tenía ninguna capacidad jurídica para hacerlo y en el caso de hacerlo estaríamos como muy bien dice el Juzgador de instancia ante una venta de cosa ajena, cuya venta podría llegar a ser eficaz si finalmente la escritura pública de compraventa era otorgada por las propietarias de la finca. Podría haber otorgado tales contratos si hubiera tenido la representación de las sociedades demandadas, hecho que no consta, o podía haberlos otorgado en su propio nombre si tenía el mandato para hacerlo, mandato que debía ser expreso como indica el artículo 1713 del Código civil , ignorándose, como se ha dicho, cual era la relación jurídica que vinculaba a Urbanizaciones Azules con las dos sociedades demandadas.

Podría ser que las demandadas hubieran ratificado tal contrato o se hubieran beneficiado de sus consecuencias, por ejemplo, cobrando el precio. No consta que Urbanizaciones Azules hubiera otorgado otros contratos de similares características al que otorgó a favor de los demandantes y, al respecto, debe decirse que, a pesar del tiempo transcurrido, no parece imposible que la parte actora hubiera contactado con otros propietarios de la urbanización a los efectos de averiguar que contratos privados habían otorgado, si los mismos los había suscrito Urbanizaciones Azules y si después habían sido elevados a públicos por alguna de las demandadas, sin embargo, nada de ello se ha practicado, ni tampoco prueba testifical a fin de poder determinar la forma de actuar de Urbanizaciones Azules.

No se acredita que las demandadas se beneficiaran de los efectos de dicho contrato privado. Así, para el pago del precio se libraron varias letras de cambio, en todas ellas consta como librador Urbanizaciones Azules, e incluso, en varias de ellas aparece el Sr. Alejo como avalista, circunstancia ciertamente extraña pues no sólo respondía Urbanizaciones Azules en el caso de impago de las letras en vía de regreso, sino también su administrador, y decimos que ello resultaría extraño si los beneficiarios del precio fueran las propietarias, y no lo sería si realmente quien cobró el precio fue Urbanizaciones Azules. Además, en ninguna de las letras de cambio constan las codemandadas como ordenantes del pago, ni tampoco como endosatarias que tuvieran derecho al cobro de la letra. Sí que en alguna letra aparece el Banco Central como endosatario, pero el endosante ni es Urbanizaciones Azules, ni menos aun las demandadas, sino IBÉRICA DE NEGOCIOS, S.A., ignorándose la relación con las demandas, por lo que a la conclusión que llegan los demandantes de que se pagaron para amortizar deudas de las demandadas no son mas que meras especulaciones. Aparecen en las letras otras personas como Calixto , Demetrio , Construcciones Casas y tampoco nada se acredita sobre su relación con las demandadas. Por lo tanto, si alguna conclusión puede llegarse es que quien recibió el precio fue Urbanizaciones Azules. Podría ser que así estuviera autorizada y que después se hicieran las compensaciones o liquidaciones correspondientes, pero a tal conclusión no puede tampoco llegarse.

Se hace referencia por los demandantes a un apoderamiento de las demandadas a favor de D. Fermín y Dña. Estrella , sin que se alcance a comprender la trascendencia de ello, pues ninguna relación tenían con Urbanizaciones Azules. Y si examinamos los socios y administradores de esta sociedad no se aprecia vinculación jurídica alguna con las demandadas, constando únicamente lo que se ha dicho, una relación jurídica en virtud de la cual esta sociedad intermediaba en la compraventa de parcelas, e insistiendo, ignorándose el alcance de tal relación jurídica.

Podría ponerse en duda la autenticidad del propio contrato privado de compraventa, pero, en principio, no hay razones para ello, pues se acredita que los actores han venido poseyendo la parcela (posesión más jurídica que fáctica), pues, está catastrada a su nombre, han estado pagando el I.B.I. y las cuotas comunitarias, pero si adquirieron la parcela de una sociedad que no era titular, no puede afirmarse que adquirieran la propiedad, sino sólo la posesión en concepto de dueño, que les hubiera permitido llegar a adquirir la propiedad por usucapión, pero la misma no se ha llegado a consumar.

Por otro lado, según se alegó en la demanda, la urbanización estuvo paralizada de actividad constructora y urbanizadora. Si ello es así no se considera especialmente significativo que la parcela estuviera en el catastro a nombre de los demandantes o que fueran ellos los que pagaran la comunidad de propietarios, pues si a las demandadas no les constaba el otorgamiento de tal contrato privado, no se había producido la segregación registral y la actividad urbanizadora estaba abandonada, no tenían porque conocer que los demandantes habían adquirido una parcela de Urbanizaciones Azules y menos aun cuando ninguna actividad física se estaba realizando en la parcela (queda acreditado que cuando los demandados vendieron la parcela a CLASSIC HOME LEISURE se encontraba poblada de árboles y matorrales), por eso decíamos que se trataba más de una posesión jurídica que fáctica. Pero, incluso, no constan los demandantes dados de alta en la comunidad de propietarios sino a partir del año 1991 (documento nº 19), aportando algún recibo de años anteriores y en cuanto al IBI no constan pagos anteriores a 1996 y los posteriores a tal año, tuvieron que ser reclamados por la Administración tras iniciar un expediente administrativo. Por lo tanto, que las demandadas no pagaran los IBI, lo mismo que no hicieron los demandantes sino hasta el año 2.002, no se considera especialmente relevante, lo mismo que no pagaran las cuotas comunitarias, ignorándose que durante el funcionamiento de la comunidad se evidenciara que las demandadas conocían la propiedad de los actores sobre una parcela que registralmente era suya.

En cuanto a la trascendencia que la supuesta conversación telefónica mantenida entre las partes el día 8 de octubre del 2.002 debe decirse lo siguiente. Aunque fuera cierta tal conversación, debe destacarse que la misma se produjo tras los intentos de la demandante frente a los socios de Urbanizaciones Azules de elevar a público el contrato privado, siendo de suponer, partiendo de que fuera cierta tal conversación telefónica, que uno de ellos se puso en contacto con el Sr. Marcelino informándole de las pretensiones de los actores. Pero, si nos atenemos a la carta que éstos posteriormente le enviaron, no puede declararse como cierto que les reconociera sin más su condición de propietarios y se ofreciera también sin más a comprarles la parcela, pues en la propia carta se indica que en relación a la copia del contrato que solicita y, salvo que Vd. acredite de forma fehaciente y documentalmente tener vinculación con la persona jurídica que vendió la parcela a mis cliente, no voy a facilitarle copia alguna, al tratarse de documentos de carácter personal. De ello se desprende que Don. Marcelino les pidió una copia del contrato, petición que no podía tener como finalidad la comprobación de si realmente los demandantes había comprado la parcela y eran propietarios. Con lo cual bien pudo consistir la conversación en ofrecerse a comprar la parcela si realmente se acreditaba por los demandantes que era los propietarios. Por lo tanto, en ningún momento se desprende de ello que Don. Marcelino aceptara que los demandantes eran los plenos propietarios de la parcela y, por lo tanto, mal puede decirse que exista un acto propio que le vincule.

En definitiva, visto que Urbanizaciones Azules actuó en su propio nombre y derecho, vendiendo una finca de la que no era propietaria; visto que, lo único que ha podido demostrarse es que dicha sociedad actuaba como intermediaria en la compraventa de parcelas de la DIRECCION000 ", pero no como mandataria o apoderada de las propietarias; visto que no consta acto alguno de ratificación por parte de éstas de dicho negocio, ni siquiera consta que se beneficiaran del precio pactado; y visto que no se acredita que las demandadas hayan realizado con posterioridad acto expreso o tácito de reconocimiento de la propiedad de los demandantes sobre la parcela en litigio, no puede considerarse que estos hayan adquirido la propiedad, y solamente han poseído en concepto de dueño durante un tiempo insuficiente para adquirir la propiedad.

Por lo tanto, la venta que hicieron las dos sociedades a una tercera se ajusta plenamente a la Ley, a pesar de que efectivamente existen indicios de que apresuraran tal venta para evitar una posible reclamación de los demandantes, pero si la reclamación de éstos no puede prosperar por no ser propietarios, resulta irrelevante la buena o mala fe de los demandados, que en su caso, se valorará en el motivo relativo a las costas.

CUARTO.- Por lo que se refiere al motivo relativo a las costas, hemos dicho que no hay razón para dudar de la autenticidad de dicho documento, ni hay razón alguna para dudar de la mala fe en la actuación de los demandantes cuando adquirieron la parcela, y lo único que podría imputársele es la falta de diligencia. Si ello es así, y como también se ha dicho, los demandantes han poseído la parcela de forma pacífica y en concepto de dueño, pudiendo haber llegado a adquirir la propiedad por vía de usucapión si hubiera transcurrido el plazo legal. Y lo cierto es que en el Catastro constan ser los titulares de la parcela y para la comunidad de propietarios también lo eran. Don. Marcelino , antes de proceder a la venta de la parcela, conoció de las reivindicaciones de los demandantes y aunque estos debieron exhibir su título, la prudencia indicaba de no proceder a la venta de la parcela hasta no quedar claro en que título se basaban los demandantes para reivindicar la propiedad de la parcela. Ante ello, puede afirmarse que existían dudas de hecho sobre las circunstancias en que se otorgó dicho contrato privado y si no se ha podido saber la realidad sobre la naturaleza en la actividad que realizaba Urbanizaciones Azules, no puede más que deberse al transcurso del tiempo, por lo que, lo correcto hubiera sido no imponer las costas, a pesar de ser desestimada la demanda.

QUINTO.- Por todo lo dicho, procede estimar parcialmente el recurso interpuesto y de acuerdo con el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no procede pronunciamiento sobre las costas de esta alzada.

SEXTO.- En los procedimientos seguidos por razón de la cuantía inferior a ciento cincuenta mil euros, no se puede interponer recurso de casación, ni por interés casacional, según lo que ha venido reiterando el Tribunal Supremo en los autos de fechas 26.2.02, de 5.2.02 (tres de la misma fecha) y de 12.2.02 (siete de la misma fecha). Considera el Tribunal Supremo que las vías procesales del artículo 477.2 de la L.E.C . son distintas y excluyentes y, por este motivo, los asuntos por razón de la cuantía no pueden usar la vía del interés casacional (artículo 477.2.3 ) que queda reservada únicamente a los procedimientos seguidos por razón de la materia.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que debemos estimar parcialmente el recurso de apelación formulado por D. Juan Carlos Y Dª Regina contra la sentencia dictada por el JUZGADO DE 1ª INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº 3 DE BLANES, en los autos de JUICIO ORDINARIO Nº 301/2004, con fecha 23-5- 2008.

Debemos REVOCAR parcialmente la misma en el único sentido de no imponer las costas de primera instancia a ninguna de las partes

No procede pronunciamiento sobre las costas de esta alzada.

No procede interponer recurso alguno contra la presente resolución.

Líbrense testimonios de la presente resolución para su unión al Rollo de su razón y remisión al Juzgado de procedencia, junto con las actuaciones originales.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Iltmo. Sr. Magistrado - Ponente D. Fernando Ferrero Hidalgo, celebrando audiencia pública en el día de la fecha, de lo que certifico.