Sentencia Civil Nº 734/2004, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 403/2003 de 20 de Octubre de 2004

Fundamentos

SENTENCIA

Número de Resolución:734/2004
Número de Recurso:403/2003
Procedimiento:Recurso de apelación

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00734/2004

Rollo: RECURSO DE APELACION 403 /2003

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

PABLO QUECEDO ARACIL

AMPARO CAMAZON LINACERO

JOSE MARIA SALCEDO GENER

En MADRID, a veinte de octubre de dos mil cuatro.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 228 /2002, procedentes del JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 5 de LEGANES, a los que ha correspondido el Rollo 403 /2003, en los que aparece como parte apelante SI TU ME DICES VEN, S.L representado por el procurador Dª MARIA SALUD JIMENEZ MUÑOZ, en esta alzada, y como apelado RODAMCO INVERSIONES S.L., quien formuló oposición al recurso en base al escrito que a tal efecto presentó, representado por el procurador D. ALBITO MARTINEZ DIEZ, en esta alzada, sobre rendición de cuentas liquidación, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JOSE MARIA SALCEDO GENER.

FUNDAMENTO DE HECHO

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida. Y:

PRIMERO.- La representación procesal de SI TU ME DICES VEN, S.L. presentó su recurso de apelación en escrito fecha registro de entrada 30 de abril de 2003. Debido a su gran extensión (58 folios) es preciso realizar una síntesis del mismo ya que, al ir analizando los distintos fundamentos jurídicos de la sentencia, reproduce nuevamente el objeto de la litis.

A su juicio, y en primer lugar, mantiene la existencia de una relación de mandato o similar al mandato que justificaría la rendición de cuentas por parte del arrendador. Estima que según las estipulaciones del contrato de arrendamiento los gastos repercutibles por parte del arrendador al arrendatario no son todos aquellos que el arrendador se encuentra obligado a pagar a la Comunidad de Propietarios, ya que las obligaciones de cada uno de estos respecto de la Comunidad, desde el punto de vista económico, son más amplias que las que el contrato de arrendamiento permite repercutir al arrendatario. Discrepa, en concreto, de los gastos que figuran en el Art. 18 de los Estatutos y 28 del Reglamento de Régimen Interior que, según el apelante, no pueden repercutirse en la forma en que se ha efectuado. Por aplicación del principio de la buena fe y de la proscripción del abuso de derecho, la rendición de cuentas es obligada para comprobar que las cantidades entregadas se han destinado a los usos y conceptos debidos, acción esta que le asiste, estando sometida al plazo general de prescripción de quince años y no siendo suficiente, ni bastante, la rendición de cuentas que le ha sido efectuada en la contestación de la demanda.

En cuanto a la estimación de la demanda de reconvención, considera que el arrendatario manifestó su voluntad con la firma del contrato, pero esa voluntad no llevaba implícita la aceptación de las cláusulas que le fueron irremediablemente impuestas en una situación manifiesta de abuso de posición dominante, entre las que se encuentra la cláusula 2ª del mencionado contrato en la que se establece la cláusula penal, base precisamente de la demanda reconvencional. Advierte que no consta en autos que RODAMCO INVERSIONES, S.L. haya ejercitado, como requisito previo de procedibilidad, su obligación de previa toma de posesión del local a presencia notarial, conforme autorizaba el último párrafo de la estipulación 2ª. Considera que la posición jurídica de RODAMCO INVERSIONES, S.L., aceptando las cantidades que le fueron abonadas por la sociedad apelante como indemnización, se produjo de modo unilateral, constituyó un acto propio que expresa la renuncia a la aplicación de la cláusula penal. Entiende que la pena pactada, sustituyendo a la indemnización de daños y al abono de intereses, en caso de falta de cumplimiento, tiene función exclusivamente liquidatoria. Recuerda que, a pesar de haberse solicitado expresamente, no existe ningún pronunciamiento sobre la facultad judicial de moderar la pena, produciéndose en caso contrario un enriquecimiento injusto para la demandada reconviniente.

En atención a todo lo cual solicita la revocación de la sentencia de instancia y que se dicte otra estimatoria de la demanda por esa sociedad presentada y plenamente desestimatoria de la reconvención.

La oposición a dicho recurso se llevó a efecto por la representación procesal de RODAMCO INVERSIONES, S.L., que solicitó la confirmación de la sentencia de instancia por sus propios fundamentos y combatió la argumentación de contrario señalando, en primer lugar, la improcedencia de la demanda formulada por la contraparte, interpuesta tras un largo proceso de desahucio de casi tres años que terminó con el lanzamiento de la actora reconvenida, que tuvo lugar el 26 de septiembre de 2002, estimando que la demanda es un ejercicio extemporáneo y antisocial de sus derechos por la actora que nunca ha requerido a RODAMCO INVERSIONES, S.L., la rendición de cuentas de ningún tipo, ni ha propuesto prueba pericial contable para intentar determinar los conceptos no repercutibles de gastos comunes; estos gastos estaban obligados en virtud de lo dispuesto en la estipulación octava del contrato de arrendamiento, en el Art. 18 de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios del Centro Comercial y en el Art. 28 del Reglamento de Régimen Interior del mencionado Centro. Recalca que la repercusión de gastos comunes pactada, ya se considere el contrato como un simple arrendamiento de local de negocio, como un arrendamiento complejo sometido al Código Civil en cuyo Art. 1555.1º se reconoce a los contratantes la plena libertad en materia de determinación del precio arrendaticio, tiene plena validez jurídica como accesoria al pago de la renta convenida. Y si bien ha reconocido el derecho que asiste a SI TU ME DICES VEN, S.L. para que le sean justificados los gastos comunes satisfechos, discrepa de los términos en que deben ser justificados dichos gastos repercutidos al local, sin que haya existido nunca allanamiento parcial por la parte demandada reconviniente. RODAMCO INVERSIONES, S.L. no viene obligada, ni legal, ni contractualmente, a practicar una rendición de cuentas en sentido estricto por no mediar contrato de mandato, ni encontrarse en disolución y liquidación de la sociedad, ni de división de patrimonio, ni en un contrato de cuentas en participación, ni en una testamentaría,

Con respecto a la reconvención estimada y recurrida confirma el criterio del Juzgador a quo en cuanto a la interpretación de la cláusula penal para el supuesto de demora en el desalojo y entrega del local a su término, cuya validez y exigibilidad considera la parte oponente fuera de toda duda, siendo correcta para esta parte la cuantificación de la deuda exigida, incluida la tributación al impuesto sobre el valor añadido. Insiste la actora en que no ha renunciado en ningún momento a la exigibilidad de la cláusula penal pactada, sino que ha formulado siempre expresa reserva para su exigencia.

SEGUNDO.- La rendición de cuentas solicitada en la demanda principal rectora de estas actuaciones parte de un presupuesto que, de alguna forma, ya habría sido solventado con carácter firme por la sentencia de la Sección 21ª de esta Audiencia Provincial de fecha 7 de mayo de 2002 que fija la naturaleza jurídica del contrato firmado el 20 de diciembre de 1993 entre SI TU ME DICES VEN, S.L., como arrendatario, e INVERPARQUE, S.A., como arrendador, cuya posición fue cedida posteriormente a RODAMCO INVERSIONES, S.L. La referida resolución establece que el esencial objeto de dicho contrato es la cesión del uso y disfrute de la finca urbana, teniendo carácter accesorio y no prevalente el resto de las prestaciones y servicios que complementan ese uso y disfrute y sin que el carácter de contrato complejo signifique que sea mixto, dejando claro además que no concurre en el mismo una posible complejidad. El que pueda discreparse si se trata de un contrato de arrendamiento suscrito en el ámbito de principio de la autonomía de la voluntad, reconocida en el Art. 1255 del Código Civil y sometido al régimen legal ordinario previsto en dicha disposición, o si por el contrario se trata de un arrendamiento de local de negocio por concurrir en el mismo los requisitos mencionado el Art. 1.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, realmente carece de trascendencia jurídica en cuanto a la acción ejercitada en las presentes actuaciones. Se trata, en cualquier caso, de un contrato de arrendamiento por precio cierto y tiempo determinado, cuyo objeto está perfectamente identificado dentro de un centro comercial, con las características, limitaciones y obligaciones que determinan este tipo de relación. De ello se deriva (y de los pactos concretos establecidos en el contrato, en los estatutos de la comunidad y en el reglamento de régimen interior, que luego analizaremos) la obligación del arrendatario de satisfacer los gastos comunes que corresponden al local arrendador como pago accesorio al de la renta convenida. Y es precisamente la percepción de esos gastos comunes, por parte del arrendador, lo que justificaría, según el apelante, la rendición de cuentas pretendida, en base a considerarla como un servicio efectuado por cuenta o por encargo de SI TU ME DICES VEN, S.L., y por ende y por aplicación analógica como un contrato de mandato que se sobrepone al de arrendamiento, o que de alguna manera está ínsito en el mismo.

TERCERO.- La obligación de pago de los gastos comunes por parte del arrendador está pactada, con carácter general, en la estipulación octava del contrato de arrendamiento "Octavo.- GASTOS DE COMUNIDAD.- Con independencia de la renta "EL ARRENDATARIO" se obliga a hacer efectivos a "INVERPARQUE, S.A." los gastos de la Comunidad de Propietarios en la parte que corresponda al local arrendado en proporción a su cuota de participación en elementos comunes del Centro Comercial, cuyo coeficiente se determina en las condiciones particulares de este contrato, y al cual "EL ARRENDATARIO" da su expresa 'conformidad. Dicha obligación de pago afecta no solo a los gastos de comunidad propiamente dichos (administración, gestión del Centro Comercial, gastos de mantenimiento, etc.) sino también a los que ocasione la promoción publicitaria y animación de "PARQUE SUR" y a los de vigilancia y seguridad, requeridos por el propio arrendatario, según consta en el exponendo 111 de este contrato; "INVERPARQUE, S.A." comunicará a "EL ARRENDATARIO" el importe de los referidos gastos según presupuesto aprobado por la Junta de Copropietarios del Parque Deportivo, obligándose éste último a hacerlos efectivos mensualmente en el plazo máximo de los cinco días siguientes a la presentación por "INVERPARQUE, S.A." de los oportunos recibos. El pago de los referidos gastos es obligatorio para "EL ARRENDATARIO", constituyendo dicha obligación condición esencial del presente arrendamiento, por lo que su falta de pago facultará a "INVERPARQUE S.A." para solicitar el desahucio o, alternativamente, para exigir el pago incluso judicialmente. Las costas y gastos que se originen o devenguen por tal proceso serán en todo caso de cargo de "EL ARRENDATARIO"."

Una primera concreción de los mismos figura en el Art. 18 de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, aceptados por la sociedad arrendataria e incorporados al contrato como anexo nº 1. ("1.- Tendrán el carácter de gastos comunes, que se distribuirán entre todas las fincas privativas del conjunto en proporción a su cuota de gastos, los siguientes:

a) Los de conservación mantenimiento y reparación de los elementos comunes, sus servicios y suministros.

b) Los impuestos, tasas, exacciones y arbitrios, tanto estatales como municipales o autonómicos que afecten a dichos elementos comunes.

c) Los seguros correspondientes a las instalaciones generales y, en todo caso, la prima correspondiente a las pólizas de seguros que se contraten unitariamente para todo el conjunto.

d) Los gastos de publicidad y promoción institucional del Parque Comercial en la cuantía que resulte de los presupuestos anuales aprobados por la Junta General o de aquellos otros que pudieran aprobarse para campañas promocionales extraordinarias.

e) Los gastos de seguridad y de vigilancia del Parque Comercial así como los sueldos y cotizaciones a la Seguridad Social del propio Complejo o, en su caso, el importe de las contratas de dichos servicios.

f) Los gastos de gestión, promoción y administración del Parque Comercial v cualesquiera otros qastos Que, por acuerdo de la Junta General pudieran considerarse oportunos, tanto los de carácter ordinario como extraordinario.

3.- Los gastos que no fueran inequívocamente imputables a las fincas privativas se presumirá que son gastos generales del Conjunto. ")

Y asimismo el Reglamento de Régimen Interior de la Comunidad de Propietarios del Centro Comercial Parquesur, incorporado también al contrato de arrendamiento dentro del anexo nº 1, especificaba: "Se considerarán gastos comunes generales: 1.) Los gastos de entretenimiento, limpieza y reparación de zonas ajardinadas de los paseos, aceras, zonas de circulación exteriores, lago artificial, etc., en la medida que constituyan parte común, así como sus elementos de iluminación y de decoración. 2.) Los gastos de mantenimiento, reparación y reposición de las redes de desagüe hasta las acometidas particulares de los locales restringidos. 3.) Los gastos de entretenimiento, conservación, reparación y reconstrucción correspondientes a los muros, a los elementos de la estructura vertical y horizontal del inmueble, y a todos los elementos que aseguran la cubierta con excepción para esta última de los elementos de cubierta que constituyan un local privativo. 4.) Las cargas relativa a la climatización que comprenderán todos los gastos de entretenimiento, reparación y reposición de la instalación colectiva frigorífica, el precio de la energía eléctrica y del agua consumida, utilizados para el funcionamiento de la instalación, así como todas aquellas expensas derivadas del hecho y causa de la instalación. Las cargas serán repartidas según los respectivos coeficientes. 5.) El coste de cualquier tipo de contrato de mantenimiento de las partes comunes generales celebrado con empresas especialistas, así como los gastos ocasionados por consultas y trabajos realizados por profesionales. 6.) Los gastos relativos a la prevención, protección, seguridad y vigilancia tanto ciudadana como de las instalaciones y equipos que se deriven de las partes comunes generales del inmueble. 7.) Los salarios, cargas sociales, fiscales y prestaciones del personal encargado del entretenimiento, conservación, reparación y reconstrucción a los que se refieren los apartados anteriores. 8.) Los gastos relativos a todos los objetos mobiliarios y suministros necesarios para el funcionamiento de los elementos comunes generales del inmueble. 9.) Los impuestos, contribuciones y tasas, cualquiera que sea la forma de tributación de las partes comunes generales del inmueble. 10.) Los gastos de entretenimiento y reposición y explotación de los aparcamientos, y de forma especial los consumos, mantenimientos, vigilancia, limpieza e impuestos. 11.) Las primas, cotizaciones y gastos ocasionados por los seguros de cualquier naturaleza contratados por la Comunidad para la totalidad del inmueble comprendidos los seguros del personal necesario para el entretenimiento, seguridad, guarda y funcionamiento de las partes comunes generales. 12.) Los salarios, cargas sociales, fiscales y prestaciones del personal encargado de la administración y gestión común del conjunto inmobiliario, del personal a que se refiere el apartado anterior, así como el coste de sus accesorios, suministros y equipo. 13.) Los honorarios de EL GESTOR por la gestión y administración que se deriven de las partes comunes generales del inmueble. 14.) Los gastos que se produzcan por la promoción, animación y publicidad institucional del Parque Comercial. La enumeración anterior es lógicamente enunciativa y no limitativa. "

Por el apelante se cuestiona la posible repercusión de otros gastos que considera no pueden incluirse dentro del epígrafe general del segundo párrafo de la estipulación octava del contrato (gastos de administración, gestión, mantenimiento, promoción publicitaria y animación, vigilancia y seguridad), entre los que se encontraría los impuestos, tasas, exenciones y arbitrios que recaigan sobre elementos comunes, los seguros de elementos comunes, los sueldos y cotizaciones a la seguridad social del personal del propio complejo o el importe de los contratos, los gastos de mantenimiento, reparación y reposición de las redes comunes de desagüe y los gastos de entretenimiento, conservación, reparación y reconstrucción correspondiente a muros comunes, elementos de estructura vertical y horizontal comunes del inmueble y otros elementos comunes que aseguran la cubierta. Y ello por entender que el contrato de arrendamiento no permite repercutir a los arrendatarios estos últimos gastos.

Sin embargo todos estos gastos son gastos comunes ordinarios, propios de cualquier Comunidad de Propietarios, (seguros de los elementos comunes, sueldos de portero y cotizaciones a la seguridad social, mantenimiento, reparación y reposición de bajantes, cualquier tipo de problemas que afecten a muros o cubierta común, etc.) y desde luego están encardinados dentro del epígrafe general de la estipulación octava del contrato, del número 3 del Art. 18 de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios y del último párrafo del Art. 28 del Reglamento de Régimen Interior de la misma Comunidad de Propietarios.

CUARTO.- Como es lógico y a la vista de lo anterior, el arrendatario tiene derecho a ser informado por el arrendador, como afirma la sentencia de instancia, de la previsión de gastos e ingresos para el ejercicio del año correspondiente que hubiera sido aprobado por la Junta de Propietarios y el importe de la cuota que le corresponde pagar por el local que ocupa. También el arrendador debe informar al arrendatario del resultado de los ingresos y gastos habidos en el ejercicio y su correspondiente liquidación, a tenor de lo aprobado por la Junta de Propietarios.

Pero esto no puede considerarse como una rendición de cuentas en el sentido prevenido en el Art. 1720 del Código Civil. La obligación de rendir cuentas, legalmente impuesta a todo aquel que dispone de fondos ajenos, sólo puede ir ligada a negocios jurídicos que lleven consigo la administración y gestión de dichos fondos e intereses, pues de lo contrario ni se justifica jurídicamente la obligación, ni es posible dotarla de contenido. En el marco del contrato de arrendamiento que nos ocupa, cuya naturaleza jurídica ha sido explicitada en el fundamento jurídico segundo de esta resolución, no cabe la rendición de cuentas pretendida en la demanda, debiendo preguntarnos además porqué con anterioridad nunca se había solicitado aclaración alguna sobre la fijación, alcance y destino de los gastos comunes, o se había discrepado sobre las cuotas fijadas anualmente por la Junta de la Comunidad de Propietarios.

El que por la demandada reconviniente se haya detallado la totalidad de las cuotas anuales y mensuales de gastos comunes correspondientes al local y sus saldos de liquidación, se haya probado su coincidencia con las cantidades repercutidas al arrendatario y se haya acreditado documentalmente que han sido abonadas por la propietaria arrendadora a la Comunidad de Propietarios mediante las certificaciones expedidas por la sociedad administradora de la Comunidad no significa, en ningún caso, allanamiento parcial, como pretende la apelante, sino cumplimiento de sus obligaciones estrictas como arrendadora en el cuadro del contrato de arrendamiento y sus anexos, confirmándose, en su consecuencia, la sentencia de instancia en cuanto a los motivos del recurso de apelación que hacen referencia a los pronunciamientos de la misma en cuanto a la demanda principal.

QUINTO.- Siguiendo un orden sistemático debemos analizar a continuación las alegaciones del recurso de apelación que hacen referencia a la estimación de la demanda reconvencional. Y la primera cuestión que se plantea es sobre la validez y exigibilidad de la cláusula penal pactada en la estipulación segunda del contrato de arrendamiento. "Sequndo.- DURACION DEL ARRENDAMIENTO.- El arrendamiento se conviene por el plazo que se determina en las condiciones particulares, comenzando a computarse dicho plazo a partir de la fecha de otorgamiento del presente contrato. "EL ARRENDATARIO" se obliga desde ahora a tomar posesión del local. El retraso en la apertura al público de su local implicará una penalización global que se fija en la cantidad de VEINTICINCO MIL PESETAS por cada día natural de retraso, sin que el pago de la multa exima de la obligación de abrir a la mayor brevedad. En el caso de que este retraso se demorara en el tiempo, "INVERPAROUE, S.A." podrá entender resuelto el contrato tras el requerimiento oportuno, quedándose con las cantidades entregadas en concepto de indemnización. El presente arrendamiento se otorga al amparo de lo dispuesto en el Artículo 9° del Real Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril, por lo que no le es de aplicación la prórroga legal forzosa prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos. En su consecuencia, el presente contrato quedará automáticamente rescindido a la finalización del referido período de vigencia sin posibilidad de prórroga alguna, salvo acuerdo expreso de las partes, viniendo obligado "EL ARRENDATARIO" a desocuparlo en dicho momento y a dejarlo libre de muebles, enseres y existencias, entregando las llaves a la propiedad. En el supuesto de Que lleqado el vencimiento de plazo "EL. ARRENDATARIO" no desalojara el local, éste deberá abonar por cada día Que ocupare el mismo el doble de la renta que durante el período contractual anterior le hubiere correspondido. Sin perjuicio de la anterior cláusula penal, "El ARRENDATARIO" autoriza expresamente a "INVERPAROUE, S.A." a tomar posesión del local en cualquier momento posterior a la finalización del período contractual, de cuyo acto se levantará la oportuna acta notarial, poniéndose a disposición del arrendatario los enseres que pudieren encontrarse en el local dentro de los cinco días siguientes. "

La validez podría ser negada bajo dos puntos de vista: en primer lugar se trataría de un contrato de adhesión en el que la parte demandada y apelante habría prestado su conformidad exclusivamente al contrato como tal que le venía impuesto; y en segundo lugar por ser abusiva, causando un desequilibrio injustificado de las obligaciones contractuales.

Con respecto al primer punto hay que precisar que RODAMCO INVERSIONES, S.L., no negoció, redactó, ni otorgó el contrato de arrendamiento objeto de esta litis, ni impuso condición alguna a SI TU ME DICES VEN, S.L.; RODAMCO INVERSIONES, S.L., al comprar el local arrendado se subrogó en la condición de arrendadora del contrato negociado y suscrito por INVERPARQUE, S.A.; pero además en un centro comercial de las características del Centro Comercial Parquesur los contratos de arrendamiento de los diferentes locales, pactados en su día por la promotora, deben responder a unas pautas comunes puesto que, en caso contrario, no sería posible la organización y funcionamiento adecuado del centro comercial y por ello es lógico que todos los contratos de arrendamiento establecidos por la promotora respondan a esas mismas características, sin que por ello se vulnere la libertad de contratación o el consentimiento prestado por los contratantes, que conocen o deben conocer, por tratarse la mayoría de ellos de empresas significativas o importantes en las distintas ramas de la producción, distribución y servicios, las obligaciones que asumen y que responden a unas expectativas de lucro derivadas de su localización en estos centros comerciales.

Tampoco la cláusula es abusiva ya que la fijación en la misma del duplo de la renta vigente al término del contrato responde, por una parte a la penosidad de todo proceso encaminado a obtener la recuperación del local como luego analizaremos y, por otra, a que dentro de la cantidad que corresponda se incorporan los aumentos de renta que se habrían obtenido de haberse dispuesto libremente del local al término del contrato.

Y en cuanto a su exigibilidad hay que tener en cuenta que el contrato de arrendamiento expiró el 31 de diciembre de 1999 y SI TU ME DICES VEN mantuvo la detentación indebida del local, en contra de la voluntad de la propietaria arrendadora, desde el 1 de enero de 2000 hasta el 26 de septiembre de 2002, tras múltiples requerimientos de desalojo por parte del arrendador desatendidos por la arrendataria y tras un largo proceso de desahucio en el que se declaró resuelto el contrato de arrendamiento por el Juzgado de 1ª Instancia nº 6 de Leganés mediante sentencia de 3 de julio de 2000, confirmada por la Sección 21ª de esta Audiencia Provincial de Madrid mediante sentencia de 7 de mayo de 2002. Es por tanto el incumplimiento contractual de la arrendataria y su actitud rebelde al cumplimiento de sus obligaciones lo que determina la exigibilidad de la pena establecida en la estipulación segunda del contrato.

SEXTO.- Debemos pronunciarnos, a continuación, sobre la eventual renuncia a la exigibilidad de la pena puesta de manifiesto, según el apelante, mediante la doctrina de los actos propios del arrendador, por la presentación al cobro de recibos tras el término del contrato. Pero de la prueba obrante en autos resulta que RODAMCO INVERSIONES, S.L., se ha limitado a aceptar los pagos o las consignaciones realizadas por SI TU ME DICEN VEN, S.L. por el mismo importe que venía satisfaciendo en el mes de diciembre de 1999 y con expresa reserva para reclamar las diferencias que pudieran existir a su favor, así como para ejercitar las acciones que pudieran corresponderle en derecho (véase, por ejemplo, folios 229 y 235).

Por último la aplicación de la cláusula penal sustituyendo a la indemnización de daños es plenamente ajustada derecho, con arreglo a lo establecido en el Art. 1152 del Código Civil, por lo que ante el incumplimiento de la obligación asumida por la arrendataria se hace innecesaria la acreditación de daños y perjuicios, dada la naturaleza liquidatoria de la pena.

No se produce un enriquecimiento injusto de RODAMCO INVERSIONES, S.L. al aplicar la cláusula penal, que de alguna forma compensa el que la arrendataria, ya desalojada, tuviera abonado durante tres años la misma renta y gastos comunes a los que venía satisfaciendo en diciembre de 1999, sin actualización de ningún tipo y sin que el arrendador pudiera recuperar la finca por la voluntad rebelde de la demandada. Motivos éstos, además, que hacen que la Sala confirme el pronunciamiento de la sentencia de instancia sobre moderación de la pena, que no es de aplicación en el presente supuesto.

Todo lo cual nos lleva a la desestimación del presente recurso de apelación.

SEPTIMO.- La desestimación del recurso de apelación determina la imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante (Art. 398.1 de la LEC)

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Leganés, en fecha 25 de Marzo de 2003 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Desestimando las pretensiones formuladas en la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales don Juan José Martínez Cervera, en nombre y representación de la sociedad mercantil SI TU ME DICES VEN, S.L., frente a la sociedad mercantil RODAMCO INVERSIONES, S.L., representada por la Procuradora de los Tribunales doña Rafaela Masso Hermoso, absuelvo a la misma de todos los pedimentos contenidos en la demanda principal, con expresa imposición de las costas causadas en este procedimiento a la sociedad mercantil SI TU ME DICES VEN, S.L..

Y, estimando la pretensión formulada en la demanda reconvencional interpuesta por la Procuradora de los Tribunales doña Rafaela Masso Hermoso, en nombre y representación de la sociedad mercantil RODAMCO INVERSIONES, S.L., frente a la sociedad mercantil SI TU ME DICES VEN, S.L., representada por el Procurador de los Tribunales don Juan José Martínez Cervera, condeno a la sociedad mercantil SI TU ME DICES VEN, S.L. a pagar a la sociedad mercantil RODAMCO INVERSIONES S.L. la cantidad de treinta y cinco mil cuatrocientos sesenta y cuatro euros con sesenta y cuatro céntimos (35.464,64 euros, 5.900.820 pesetas), y al pago de los intereses de la mora procesal, con el devengo de un interés anual igual al del interés legal del dinero incrementado en dos puntos desde la fecha de esta sentencia, así como al pago de las costas causadas en este procedimiento."

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte SI TU ME DICES VEN, S.L. al que se opuso la parte apelada RODAMCO INVERSIONES, S.L., y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC, se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 13 de Octubre de 2004.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

FALLO

Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de SI TU ME DICES VEN, S.L., contra la sentencia dictada el día 25 marzo de 2003, por el Juzgado de Primera Instancia n° 5 de Leganés, en los autos de juicio ordinario 228/02, resolución que confirmamos íntegramente, imponiendo las costas de esta alzada a la parte apelante.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.