Sentencia Civil Nº 721/2004, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, Rec 552/2003 de 11 de Octubre de 2004

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA

SECCION PRIMERA

SENTENCIA Nº

Recurso de apelación nº 552/03

Procedente del procedimiento ordinario nº 896/02

Tramitado por el Juzgado de 1ª Instancia nº 21 de Barcelona

La Sección Primera de la Audiencia Provincial de Barcelona, formada por los Magistrados

DON FCO JAVIER PEREDA GÁMEZ, DÑA. Mª DOLORS PORTELLA LLUCH y DÑA. LAURA PÉREZ DE LAZÁRRAGA VILLANUEVA actuando el primero de ellos como Presidente del Tribunal,

ha visto el recurso de apelación nº 552/03 interpuesto contra la sentencia dictada el día 23 de mayo de 2003, en el procedimiento nº 896/02 tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 21 de Barcelona, en el que son recurrentes MORA D'OBRA 2000, S.L., y apelado DÑA. Paula , y, previa deliberación, pronuncia en nombre de S.M. el Rey de España la

siguiente

S E N T E N C I A

Barcelona, 11 de octubre de 2004

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia antes señalada, tras los correspondientes Fundamentos de Derecho, establece en su parte dispositiva lo siguiente: "FALLO: Estimar parcialmente la demanda interpuesta por Dª. Paula representada por la procuradora Dª. Montserrat Pallás García contra Mora d'Obra 2000, S.L. y Nextrantron, S.L. representadas por el Procurador D. Rafael Ros Fernández y, por tanto, condenar solidariametne a las demandadas a :

a).- Elevar a escritura pública el contrato suscrito el día 30 de abril de 2001, con la consiguiente transmisión de la propiedad a la actora de la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 , NUM001 - NUM001 (inscrito en el registro de la Propiedad nº 11 de Barcelona como parte de la finca NUM002 , Tomo NUM003 , Libro NUM003 , folio NUM004 ), por el precio pactado en dicho contrato.

b).- Para el caso de que tal transmisión resultara imposible por haber pasado el dominio de dicha finca a tercero de buena fe, se declara resuelto el contrato y las demandadas deberán abonar solidariamente a la actora la cantidad de 74.196,56 euros más los intereses legales de dicha cantidad desde la fecha de esta resolución.

c).- No dar lugar al resto de peticiones de la demanda y no hacer expresa imposición de las costas causadas.

SEGUNDO.- Las partes antes identificadas han expresado en sus respectivos escritos de apelación y, en su caso, de contestación, las peticiones a las que se concreta su impugnación y los argumentos en los que las fundamentan, que se encuentran unidos a los autos.

Fundamenta la decisión del Tribunal la Magistrada Ponente DÑA. Mª DOLORS PORTELLA LLUCH.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia dictada en la instancia rechazó la tesis de la parte demandada en el sentido de que el documento número 8 de la demandada fuera un contrato de arras penitenciales y consideró que, en todo caso, contendría un pacto de arras penales pues en el mismo no se establecía la facultad libre de arrepentimiento sino una pena por incumplimiento, lo que según el juzgador, facultaría a la actora a acudir a la vía del art. 1124 del C.c. y pedir el cumplimiento de la obligación, y de no ser esta posible, la indemnización de daños y perjuicios, los cuales no tendrían que limitarse a la devolución doblada de las arras sino que podían consistir en una cantidad mayor si acreditaban unos perjuicios superiores. A tal efecto, y conforme a lo expuesto, la resolución impugnada valoró tales perjuicios en el incremento del coste de la vivienda desde que se firmó el contrato privado, el día 30 de abril de 2001, y la fecha de la reclamación judicial.

Contra la indicada resolución ha formulado recurso la representación procesal de las sociedades demandadas cuya defensa esgrimió los argumentos que resumidamente exponemos: a) que no ha sido objeto de discusión el que el documento número ocho fuera un contrato de compraventa con pacto de arras y que por tanto, la función interpretadora de los tribunales no surge cuando los términos de un contrato son claros, b) que lo único discutido es el carácter de las arras, sosteniendo ésta parte que las mismas son penitenciales, c) que el pacto en cuestión reúne todos los requisitos que exige la jurisprudencia para entender que el mismo constituye un pacto de arras penitenciales pues se cita el artículo 1454 del Cc. y se pacta de manera clara y terminante la voluntad de desligarse de lo convenido, al arbitrio de las partes, d) que existe incompatibilidad entre el artículo 1454 y el artículo 1124 ambos del Código civil, e) que no procede declarar la responsabilidad solidaria de ambas codemandadas, como hace la sentencia de instancia, porque la misma no está pactada y porque no es de aplicación la llamada solidaridad impropia toda vez que la misma requiere un acto ilícito que aquí no se ha producido, y f) que no procede indemnización de daños y perjuicios porque no concurren los requisitos exigidos para ello, pues no existe conducta culposa de los demandados y la actora conocía el contenido y consecuencias de lo que firmaba, que no era otra que la facultad de desvincularse del contrato con pérdida de las arras o con su devolución doblada.

SEGUNDO.- El juzgador de instancia centra adecuadamente el debate cuando inicia su resolución indicando que la clave de todo este procedimiento está en la interpretación que se haga del documento 8 de la demanda, y el contenido del recurso planteado, trae a la Sala el estudio del indicado conflicto, por lo que se impone la necesidad de analizar nuevamente el contrato, y en particular, el último párrafo del mismo, que es precisamente en el que se ampara la parte apelante para argumentar que el documento contiene un pacto de arras penitencias y que por tanto, ambas partes, libremente, y sin justificación alguna, podían desistir unilateralmente del contrato, sin otra obligación que la de perder las arras si quien desistía era la parte compradora, o devolverlas duplicadas si era la parte vendedora.

El referido párrafo contiene el tenor literal siguiente: Si transcurrido el día 30 de septiembre del 2001 Doña Paula no hubiera formalizado el contrato de compraventa por causas a la misma imputables, se entenderá que renuncia a la cantidad entregada y rescinde el contrato de conformidad a lo previsto en el artículo 1454 del Cc., en cuyo caso la parte vendedora hará suya la cantidad hoy entregada quedando totalmente liberada de la reserva contratada, pudiendo disponer libremente del referido piso sin necesidad de cumplimentar requisito alguno. Caso que dicho incumplimiento fuese imputable a la parte vendedora deberá devolver a la compradora el doble del importe percibido, es decir, dos millones de pesetas ( 2.000.000 ptas)

La función interpretadora es necesaria pues contrariamente a lo expuesto por la recurrente, no es cierto que no haya habido discusión acerca de que el contrato en cuestión sea un contrato de compraventa con pacto de arras, pues precisamente el núcleo del debate gira en torno a si estamos ante un contrato de compraventa y por tanto, si la venta fue en firme, o si por el contrato, el contrato suscrito permitía a ambas partes desistir unilateralmente de la venta o de la compra.

Para efectuar esta labor de interpretación habrá que tener en cuenta la abundante jurisprudencia sentada por el Tribunal Supremo y que la parte apelante cita y reseña adecuadamente, toda vez que todas y cada una de las resoluciones que señala sirven para reforzar la tesis del juzgador de instancia y para rechazar la que se argumenta en el escrito de apelación, pues es ya sobradamente conocido que conforme a la indicada jurisprudencia, debe hacerse una interpretación restrictiva acerca de la existencia de arras penitenciales admitiéndose las mismas sólo cuando éste carácter conste de forma evidente y se derive de la globalidad de las obligaciones contraídas entre las partes.

Sin embargo, y antes de adentrarnos en el contenido de la indicada jurisprudencia, conviene recordar la distinción que efectúa la doctrina acerca de los diferentes tipos de contratos de arras y que recoge la reciente sentencia del Tribunal Supremo de fecha 24 de octubre de 2002 según la cual, ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades: a) Confirmatorias: Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución, b) Penales: Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento, c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454.

Acerca de las arras penitenciales, y como anunciábamos, la sentencia reseñada refiere que es doctrina constante en la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido, según declaración de las sentencias de 24 de noviembre de 1926, 8 de julio de 1945, 22 de octubre de 1956, 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970, entre otras, debiendo entender en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado, criterio que es reiteración de lo que manifestó el mismo Tribunal en las sentencias de 10 de febrero de 1997 y 23 de julio de 1999.

TERCERO.- Admitido el carácter restrictivo con que deberá interpretarse la existencia de un contrato de arras penitenciales, el enjuiciamiento del caso presente debe efectuarse con un análisis conjunto del documento tantas veces reseñado ( y no sólo de su último párrafo) y con la valoración del comportamiento de las partes en los actos posteriores. En este sentido, y respecto al tenor literal del contrato, en la primera página del mismo se hace referencia a que la cantidad de un millón de pesetas entregada por la compradora se recibe como arras y señal de la compra del piso, añadiendo que se compromete a formalizar el contrato de compraventa por todo el día 30 de septiembre del presente año, siempre y cuando la estructura esté levantada.

Esta redacción hace pensar que hubo una verdadera voluntad de comprar y vender y que la misma quedó definitivamente perfeccionada en el contrato en cuestión, pues contrariamente a lo que pretende la apelante, de la literalidad del contrato se deriva el compromiso de las partes de formalizar la compraventa, es decir, de otorgar la correspondiente escritura, y si se convino este otorgamiento como una compromiso, es que las partes quisieron quedar obligadas, descartando la posibilidad del desistimiento unilateral y arbitrario que ahora se pretende.

Pero es que además, en el referido contrato hubo total acuerdo en la cosa y en su precio y se estipularon una serie de pagos aplazados, estipulando que al otorgamiento de la escritura la compradora abonaría 18.030,36 euros, el día 28 de febrero de 2002, otra cantidad igual que la anterior, y finalmente, a la entrega de llaves, 198.333,99 euros.

Por otra parte, la circunstancia de que la formalización del contrato se sometiera a la condición de que la estructura estuviera levantada, no significa que la parte vendedora pudiera alargar sine die dicho otorgamiento pues estaba en su mano la finalización de dicha estructura. Rectamente interpretada, esta cláusula excluye la posibilidad de que pudiera exigirse a la compradora el referido otorgamiento si, al menos, no estaba construida la estructura, y en ningún caso puede convertirse en una cláusula que perjudique a la referida parte y conceda a la vendedora la posibilidad de alargar indefinidamente la obra pues si así fuera, la cláusula sería nula por contraria a lo dispuesto en el artículo 1256 del Cc., según el cual, la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.

Refuerza la interpretación anterior, la propia conducta de la entidad demandada la cual, en el escrito de fecha 2 de octubre de 2002, remitido a la compradora, manifestó que había transmitido a la también demandada, la entidad Nextrantron SL, la totalidad del solar sobre el que debía edificarse la vivienda de futura construcción, indicando que había transmitido los correspondientes proyectos arquitectónicos, los permisos de obra y los compromisos de venta sellados por Mora d?Obra 2000, lo que pone de manifiesto que la referida parte era consciente de que había asumido un compromiso pues de lo contrario, es decir, de ser cierta la tesis que ahora defiende, la mención indicada no tendría sentido, pues podía desvincularse de la obligación contraída sin más que devolviendo duplicadas las arras recibidas.

Finalmente, y de acuerdo con el sentido explicado, la escritura de venta, otorgada en fecha 6 de noviembre de 2002, se refirió también al contrato suscrito con la actora y lo denominó como contrato de compraventa con arras, y que la parte compradora ( la entidad Nextranton) exoneraba de toda responsabilidad a la vendedora ( la mercantil Mora D?Obra 2000 SL) frente a Doña Paula ( la aquí actora), que no tendría sentido si fuera posible la desvinculación que ahora se pretende, y ello con independencia de la eficacia que pueda darse a una cesión como la efectuada entre las codemandadas, sin el consentimiento del acreedor, cuestión sobre la que volveremos más adelante.

La referencia al artículo 1454 del Cc. que se efectúa en el último párrafo del contrato que estamos estudiando, y en el que se apoya la recurrente para sostener la facultad de apartarse del contrato sin más consecuencias que las establecidas en el indicado precepto, no tiene, como se deriva de lo expuesto, el sentido pretendido, sino que la interpretación conjunta del texto, esto es, de la totalidad de sus cláusulas, y de los actos coetáneos y posteriores, permite concluir que tal mención pretende establecer un sistema de arras penales, de forma y manera que si alguna de las partes no cumple el contrato, tiene garantizada la indemnización, como mínimo, de las cantidades indicadas, y ello sin perjuicio de la posibilidad de optar por el cumplimiento, o si este no fuera ya posible, como ocurre en el caso presente, por la indemnización de los daños y perjuicios realmente producidos y que pueden coincidir, o no, con la garantía establecida en el contrato, dependiendo de lo que la parte reclamante haya sido capaz de acreditar.

El juzgador de instancia concluye acertadamente en el sentido de que en el supuesto que nos ocupa, el daño causado a la parte actora consiste en la diferencia entre el valor de la vivienda el 30 de abril de 2001 y el que tiene la misma en la fecha de la reclamación judicial, lo que en base al informe pericial acompañado con la demanda, se ha cifrado en un total de 74.196,56 euros, que debemos ratificar, pues la demandada no ha ofrecido la entrega de la vivienda adquirida y hay razones para suponer, como refiere el juez de instancia, que ha sido transmitida a un tercero, convirtiendo en imposible el cumplimiento del contrato.

CUARTO.- . Resta por analizar si es acertada la decisión de la sentencia de impugnada de imponer a ambas codemandads una obligación de carácter solidario frente a la actora, y para ello conviene recordar cuales han sido los acuerdos entre las codemandadas y la intervención y repercusión que los mismos han de ocasionar a la actora.

Como ya hemos indicado más arriba, consta en autos ( f. 84) comunicación de la codemandada Mora d? Obra 2000 SL, a la actora, de fecha 2 de octubre de 2002, en la que le hace saber que ha transmitido a la también demandada, Nextantron SL, los compromiso de venta concertados por la primera, así como la escritura de 6 de noviembre del mismo año ( f. 188) en la que se formaliza dicha transmisión, recogiéndose en la misma una mención a la suscripción del contrato de compraventa con arras concertado con la actora, conviniendo que la parte compradora exoneraba a la vendedora de toda responsabilidad frente a quien ahora es la parte demandante.

La pretensión de las demandadas al suscribir el contrato reseñado, era por tanto, la de proceder a una cesión de contrato, entendido como el conjunto de relaciones jurídicos que lo componen, y siempre con carácter unitario, pues de tratarse de la cesión de un crédito individual, estaríamos ante la figura de la cesión de crédito específicamente regulada en los artículos 1526 y siguientes del Código civil.

En cambio, la cesión de contrato no está regulada en nuestro derecho positivo, salvo en la Compilación de Derecho Civil de Navarra, en cuya Ley 513 se señala que todo contratante puede ceder el contrato a un tercero, para quedar sustituido por éste en las relaciones pendientes que no tengan un carácter personalísimo, pero ha sido admitido por la doctrina y la jurisprudencia.

Una definición de lo que deba entenderse por cesión de contrato se encuentra en la sentencia del Tribunal Supremo de 9 de julio de 2003, que tras citar otras resoluciones anteriores, refiere que el indicado negocio jurídico se fundamenta en la libertad de pactos del art. 1255 en relación al 1091 del Cc. y entraña la transmisión a un tercero de la relación contractual, en su totalidad unitaria, presuponiendo, por ende, la existencia de obligaciones sinalagmáticas, que en su reciprocidad se mantienen íntegramente vivas para cada una de las partes, de aquí que tenga el carácter de un contrato trilateral, en el que necesariamente ha de intervenir el cedente, el cesionario y el cedido, cuya presencia es inexcusable, a fin de prestar su aquiescencia o consentimiento a la cesión.

Consecuencia de la definición anterior, es que la falta de consentimiento del cedido convierte a la cesión en ineficaz, por lo que, en el caso que nos ocupa, y como quiera que la actora, no sólo no consintió sino que expresamente se opuso a la cesión una vez que tuvo conocimiento de que iba a formalizarse la escritura pública, la conclusión evidente es que el pacto suscrito entre las dos codemandadas no puede perjudicar a la actora la cual podrá dirigirse indistintamente contra cualquiera de ellas para exigirle el cumplimiento de la obligación, siendo la anómala conducta de las demandadas que pretendieron consumar una cesión sin el cumplimiento de uno de los requisitos básicos de la misma, cual es el consentimiento del cedido, lo que justifica la responsabilidad solidaria establecida en la instancia y que, como es bien conocido, es el resultado de una construcción jurisprudencial encaminada a proteger a terceros perjudicados, transmutándose en la práctica la excepcionalidad recogida en le art. 1137 del Cc., por la generalización de la solidaridad cuando están en juego intereses de terceros.

Las consideraciones expuestas conllevan la desestimación del recurso y la confirmación de la resolución recurrida cuyos acertadas argumentos compartimos.

QUINTO.- Las costas de esta alzada han de ser impuestas a la parte apelante en aplicación de lo dispuesto en el art. 398 de la vigente LEC.

Fallo

El Tribunal acuerda: Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Mora d?Obra 2000 SL y Nextantron SL contra la sentencia de 23 de mayo de 2003 dictada por el Sr. Juez del juzgado de primera instancia número 21 de esta ciudad que confirmamos íntegramente con imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia, con certificación de la misma.

Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.