Sentencia CIVIL Nº 712/2017, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 13/2017 de 25 de Octubre de 2017

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 13/2017 -P
Materia: Juicio verbal desahucio
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Vic
Procedimiento de origen:Juicio verbal (desahucio por falta de pago) 111/2016
Parte recurrente/Solicitante: Germán , Manuela
Procurador/a: Maria Del Pilar Rojas Fernandez, Maria Del Pilar Rojas Fernandez
Abogado/a:
Parte recurrida: Luciano
Procurador/a: Mª Teresa Bofias Alberch
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 712/2017
Magistrados:
Maria Mercedes Hernandez Ruiz Olalde
Jordi Lluís Forgas Folch
Sergio Fernandez Iglesias (ponente)
Lugar: Barcelona
Fecha: 25 de octubre de 2017

Antecedentes

PRIMERO . En fecha 9 de enero de 2017 se han recibido los autos de Juicio verbal (desahucio por falta de pago) 111/2016 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Vic a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Maria Del Pilar Rojas Fernandez, en nombre y representación de Germán , Manuela contra Sentencia - 29/09/2016 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Mª Teresa Bofias Alberch, en nombre y representación de Luciano .



SEGUNDO . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: ESTIMO ÍNTEGRAMENTE LA DEMANDA de Juicio Verbal de desahucio interpuesta por D. Luciano representado por la Procuradora Dª. Mª. Teresa Bofías, y defendido por el mismo, contra Manuela y Germán , representados por la Procuradora Dª. Esther Roqueta, y asistidos por el Letrado Dº. Frederic Pulio Polo, con imposición de las costas procesales a las partes demandadas.

DECLARO RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO de fecha 20 de noviembre de 2.015 de la vivienda situada en la CALLE000 núm. NUM000 piso NUM001 puerta NUM002 la Localidad de la Pobla de Vic.

CONDENO A Dª Manuela y a Dº. Germán a pagar a Dº. Luciano , la cantidad de NOVECIENTOS euros (900 euros), más los intereses legales desde la interposición de la presente demanda.



TERCERO. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos, y se designó ponente al Magistrado Sergio Fernandez Iglesias .

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 17/10/2017.



CUARTO. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Fundamentos

PRIMERO. Posiciones de las partes.

1. El actor, D. Luciano , ejercita acción frente a D. Germán y doña Manuela pidiendo el desahucio de la vivienda que ocupaban en la CALLE000 , NUM000 , NUM001 NUM002 de Vic, así como la condena al pago de las rentas correspondientes a diciembre de 2015, y enero y febrero de 2016, a razón de 300 euros/ mes, por la reducción de 50 euros mensuales hasta la resolución de una gotera.

Por ello reclamaba el desahucio y el pago de 900 euros más las rentas que se vayan devengando hasta la recuperación de la posesión.

2. Los demandados se opusieron al requerimiento legal alegando su desacuerdo con la rebaja del alquiler, que no debían nada, pues habían enviado burofax por el que explicaban que no correspondía abonar nada porque la vivienda no estaba en condiciones de ser alquilado, y las cantidades correspondientes se tenían que compensar con la indemnización por incumplimiento del arrenadador, referido a las goteras; en enero de 2016 se resolvió el contrato por ese burofax, y ya tendría que estar devuelta la fianza, no cumpliendo la finca las condiciones mínimas de habitabilidad. Negaba que el procedimiento verbal fuere el adecuado por esa rescisión contractual fechada en 19.1.2016; y la acumulación de acciones por lo mismo, y no ser habitable el piso. Pedía la estimación de su oposición, finalmente.



SEGUNDO. Decisión de la juez y recurso.

1. La juez estima íntegramente la demanda, pero considera acreditado que la posesión se entregó el día 4 de mayo de 2016, antes del dictado de sentencia, por la que declara la resolución contractual sin lanzamiento, y condena a la parte demandada a pagar 900 euros más intereses legales desde la interposición de la demanda y las costas.

2. La parte demandada formula recurso de apelación alegando que la sentencia no se ha pronunciado sobre las cuestiones previas que planteó en su oposición, por demanda, y en vista; por indebida aplicación del art. 444.1 LEC ; error en la valoración de la prueba; y por no aplicación de los artículos 1.554 y 1.553 del Código Civil en relación al art. 1.124 del mismo Código y el art. 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos . Pedía la revocación íntegra de la resolución apelada declarando que el demandado no tiene ninguna obligación de pagar al demandante ninguna cantidad en concepto de rentas de alquiler.



TERCERO. Decisión del tribunal.

1. Ante todo, descartar la inadmisibilidad del recurso, a pesar de lo dispuesto en el art. 449.1 LEC alegado por el apelado, dado que en este caso el proceso finalizado en sentencia no llevaba aparejado lanzamiento, al haberse entregado las llaves al propietario más de cuatro meses antes de la sentencia, de tal manera que la misma declara formalmente la resolución contractual, pero ningún desahucio.

2. En cuanto a las cuestiones procesales de indebida acumulación de acciones e inadecuación de procedimiento que alegan los apelantes en primer lugar , tal como se plantearon en el escrito de oposición, tienen un difícil encaje en nuestro ordenamiento jurídico procesal, regido por el principio de legalidad procesal de marcado carácter objetivo, art. 1 LEC , frente a la subjetividad radical del planteamiento que pretende hacer valer una resolución unilateral contractual, contra la alteridad que es la ley del contrato y la esencia del derecho, artículos 1.091 y 1.256 CC , como volveremos.

En cualquier caso, parece que sería en la misma vista de juicio, y no en sentencia, donde se deberían resolver tales cuestiones, y la vista prosiguió dando por bueno el procedimiento seguido hasta la fecha. Esa falta de resolución en sentencia derivaría de lo previsto en los artículos 443.2 LEC , en su remisión a los artículos 422 y 423 del mismo texto legal .

Como quiera que fuere, la decisión es correcta, en cuanto tanto la acumulación de acciones como el procedimiento verbal era el prefijado legalmente en el art. 438.4.3ª LEC , además de que la parte apelante no recurrió el decreto de incoación del procedimiento sumario, dictado en 29.2.2016, dejando que el mismo ganara la firmeza formal vinculante referida en el art. 207 de la LEC , por lo que se desestiman estos primeros motivos.

3. En cuanto a la indebida aplicación del art. 444.1 LEC alegando sentencia de 16 de abril de 2015 de la Audiencia de La Rioja, concretada en la acción de reclamación de rentas, podemos aceptar en parte el argumento, pero sin admitir que el contrato estuviese resuelto por la actuación unilateral de los apelantes constituyéndose en juez y parte del contrato.

Sin embargo, sobre la materia relacionada del error en la valoración de la prueba, tampoco podernos estar de acuerdo. La resolución contractual, en caso de conflicto como el presentado en autos, solo puede decretarla el tribunal competente, tal como expresa la referencia al tribunal en el art. 1.124 CC , y reiterada jurisprudencia, no pudiendo ser decidida unilateralmente por una de las partes frente a otra, y menos en el caso en que la apelante no interpuso ni podía interponer reconvención ninguna, al impedirlo lo dispuesto en el art. 438.2 LEC en relación al 447.2 del mismo texto legal .

De hecho, en la demanda se tuvo que instar el desahucio porque no se habían entregado las llaves, y estas no se entregaron hasta la comparecencia judicial de 4.5.16, al folio 56; mientras tanto, debieron abonarse las rentas como contraprestación al derecho a la ocupación del espacio arrendado, como bien dice la sentencia apelada.

Se considera que a la representación actora le competía la carga de probar los hechos constitutivos de su pretensión, a tenor del art. 217.2 LEC , y la parte demandada estaba constreñida en la alegación y en la prueba por el art. 444 LEC , pago o enervación, de forma que dicha representación actora ha demostrado que en el momento de formarse la litispendencia, ciertamente la parte demandada era deudora de los tres meses reclamados inicialmente, por lo que esta constatación no puede tener otra consecuencia que el desahucio instado, acreditada la 'mora debitoris' de dichas personas arrendatarias, y en atención a la congruencia de la causa y objeto procesal de los arts. 216 , 218 y 281 todos de la Ley 1/2000 , de Enjuiciamiento Civil, y en valoración crítica y racional de la prueba suficiente de dichos hechos fundamentales practicada en juicio, y en cuanto dicho contrato era ley interindividual sujetando a determinadas condiciones el pago de la renta, según establecen los arts. 1089 , 1090 y 1091 del Código Civil , en su remisión a la Ley arrendaticia urbana, y proscribiendo la necessitas el art. 1256 del mismo Código civil común. En igual sentido obra lo dispuesto en el repetido art. 1569.2º del Código Civil tan repetido, y en el principio de que lo pactado obliga, o pacta sunt servanda de dicha preceptiva, en especial dicho art. 1091 del Código Civil .

Asimismo, debe estimarse correcta la condena pecuniaria, de tal manera que la resolución contractual acordada por esta sentencia pone fin al contrato, dejando de devengarse nuevas mensualidades de renta, así especialmente en el art. 1555.1º Código Civil .

Siendo la primera incumplidora la parte apelante, mal pudo ampararse en el contenido de la exceptio inadempleti contractus del art. 1.124 CC , conforme a jurisprudencia, pues el perjudicado singular que refiere el precepto era, en este caso, el arrendador, vinculando lo dispuesto en dicho art. 1.124 con lo referido en el último párrafo del art. 1.100 CC , de tal manera que el único que tenía derecho a la resolución contractual en el proceso, contenida en el art. 27 de la LAU , era el propio arrendador, cuanto más si finalmente reparó la gotera que necesitaba del concurso de la comunidad de propietarios, al provenir dicha gotera de la terraza superior, según se dijo en juicio, juzgando razonable entonces el plazo de dos meses para ese arreglo que reprocha, sin fundamento en ninguna reconvención, la parte apelante, debiendo recordar que las únicas acciones examinadas en el proceso eran las de la parte actora.

Si se observa con atención la estructura del art. 27 LAU , se ve que su apartado primero solo da derecho a la parte cumplidora a la opción resolutoria del contrato del art. 1.124 CC , conforme a una abundante jurisprudencia anterior a ese texto legal. A continuación, apartado segundo, autoriza al arrendador a resolver el contrato, entre otras causas, por la falta de pago de la renta; por último, apartado tercero, el arrendatario solo podría pedir la resolución del contrato por no realización de las reparaciones del art. 21 de idéntica LAU o la perturbación de hecho o de derecho realizada por el arrendador en el uso de la vivienda arrendada.

Por lo demás, los apelantes no alegan siquiera haber seguido los trámites administrativos necesarios para decretar la inhabitabilidad de la vivienda, a tenor de lo dispuesto en la Ley 18/2007, del Derecho a la Vivienda catalana, de tal manera que los mismos apelantes tampoco podían decidir unilateralmente como pretenden que el piso no era apto para ser habitado, declaración de inhabitabilidad que solo podría realizar la Administración, art. 33 de la Ley precitada .

Y no es cierto que el contrato estuviese resuelto por la actuación unilateral de la parte demandada, argumento que no puede sostenerse por lo ya expuesto. Se reitera que la única parte que vio satisfecho legítimamente su derecho a la resolución contractual, una vez nacido el desencuentro de las partes, era la arrendadora, que solo recuperó su vivienda en el decurso del proceso incoado en febrero del pasado año.

4. En ese sentido, no es cierto que fueren aplicables los artículos 1.554 y 1.553 del Código Civil en relación al art. 1.124 del mismo Código y el art. 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , por lo ya expuesto, pudiendo añadir que tampoco se ejercitó ninguna acción quanti minoris ni redhibitoria propia de los vicios ocultos supuestamente existente en la finca, y que ya motivaron una rebaja de 50 euros mensuales aplicada motu proprio por el arrendador, además de la dejación del mismo arrendador en reclamar las mensualidades posteriores hasta mayo.

Así, no se produjo compensación ninguna de cantidad ilíquida, algo perfectamente paradójico en sí mismo, si observamos los requisitos de la compensación, vencimiento, exigibilidad y liquidez en las obligaciones bilaterales, recíprocas, sinalagmáticas y onerosas como las derivadas del contrato de arriendo que nos ocupa, a la vista de lo dispuesto en los arts. 1.195 y 1.196 del Código Civil .

Por tanto, desestimamos todos esos motivos de los apelantes.

5. Igual suerte ha de correr el motivo de compensación de fianza contenido en el tercer lugar del tercer motivo de error en la valoración de la prueba, petición contenida en oposición y ratificada en la vista de juicio, en cuanto que dicha fianza responde al pago de rentas y cualesquiera otros daños y perjuicios producidos en la finca al término del contrato, que solo se pueden liquidar, con jurisprudencia constante, a la finalización del contrato, fin que solo produjo la resolución contractual declarada en sentencia, lo que determina que la reclamación de los apelantes fuere extemporánea, sin perjuicio de que tras la oportuna liquidación contractual definitiva, y con la firmeza de esta sentencia, los apelantes pudieren tener derecho eventual a esa devolución de todo o parte del importe de dicha fianza, respetando los términos de la condición particular duodécima que formó parte del contrato de arriendo que no fueron capaces de liquidar de mutuo acuerdo ambas partes contratantes.

6. Todo esto nos lleva a concluir en la desestimación del recurso, y a confirmar la sentencia de la primera instancia, y con ella a la imposición de las costas de alzada a la parte apelante, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil vigente.

Vistos los preceptos aplicables,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de D. Germán y doña Manuela frente a la sentencia de 29 de septiembre de 2016 dictada en el juicio verbal nº 111/16 seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Vic , debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS en su integridad dicha sentencia, imponiendo las costas de esta alzada a la parte apelante ya expresada.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que se observen los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Notifíquese, y firme que sea devuélvanse los autos al Juzgado de origen con testimonio de esta sentencia para su ejecución y cumplimiento, y archívese la original.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :