Sentencia CIVIL Nº 7/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 541/2017 de 18 de Enero de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimocuarta
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 6 - 28035
Tfno.: 914933893/28,3828
37007740
N.I.G.: 28.079.42.2-2014/0037524
Recurso de Apelación 541/2017
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 06 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 303/2014
APELANTE: GUARANI IBERICA S.L.
PROCURADOR Dña. ISABEL CAÑEDO VEGA
APELADO: PASTELERIAS DANI SA
SENTENCIA
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
D. PABLO QUECEDO ARACIL
Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO
D. SAGRARIO ARROYO GARCÍA
En Madrid, a dieciocho de enero de dos mil dieciocho.
Siendo Magistrado Ponente Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO
La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha
visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 303/2014 seguidos en el
Juzgado de 1ª Instancia nº 06 de Madrid, en los que aparece como parte apelante GUARANI IBERICA S.L.
representada por la Procuradora Dña. ISABEL CAÑEDO VEGA y defendida por la Letrada D. ISABEL DE
LAS CASAS CAÑEDO, y como parte apelada PASTELERIAS DANY SA, que no comparece en esta alzada,
todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado,
de fecha 08/03/2017 .
Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia
impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 06 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 08/03/2017 , cuyo fallo es del tenor siguiente: 'Que estimando en parte la demanda formulada por GUARANI IBÉRICA S.L. contra PASTELERÍAS DANY S.A., así como estimando parcialmente la RECONVENCIÓN formulada en sentido inverso, procede la CONDENA de GUARANI IBÉRICA S.L. a restituir a PASTELERÍAS DANY S.A. la cantidad de 14.087,94 € con los intereses previstos en el artículo 576 de la L.E.C .

No se imponen a ninguna de las partes las costas derivadas de esta instancia'.



SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandante GUARANI IBERICA S.L., no formulando impugnación, ni oposición al recurso, ni compareciendo en esta alzada PASTELERÍAS DANY SA, y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 16 de enero de 2018.



CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Pretensiones de las partes.

La demanda presentada por Guaraní Ibérica, S.L., contra Pastelerías Dany, S.A., pretendía la condena de la demandada al pago de 15.646'77 €, relatando que en fecha 18 de Marzo de 1997 las partes concertaron contrato de arrendamiento sobre el local comercial propiedad de la actora, sito en la casa número 29 de la calle Narváez, de Madrid, y que concluyó mediante sentencia de 30 de Septiembre de 2013 , que declaró el desahucio por falta de pago de las rentas y cantidades asimiladas, condenando a la arrendataria al pago de 28.703'40 €. Que además de las cantidades adeudadas que recogía esa resolución, la arrendataria debe otras por distintos conceptos, y en primer lugar las derivadas de aplicar la cláusula quinta del contrato, en cuya virtud 'la arrendataria podrá resolver el contrato en cualquier momento pero siempre con un preaviso de seis meses de anticipación pagando a su vez una penalización de un mes de renta o fracción por cada año que falte hasta el vencimiento del presente contrato'; lo que faculta a la demandante para reclamar una mensualidad por 225 días transcurridos del 5 de Julio de 2013 al 17 de Marzo de 2014, que asciende a 5.935'65 €, más la penalización de un mes por un año, del 18 de Marzo de 2014 al 17 de Marzo de 2015, que asciende a 8.496'12 €. Asimismo, se reclama la parte correspondiente a la tasa de basura del ejercicio de 2013, por 247 €. Finalmente, la suma de 968 €, a que ascendieron los gastos de retirada de enseres y basuras del local, tras su desalojo por la arrendataria.

La demandada, Pastelerías Dany, S.A., se opuso a la pretensión, y planteó demanda reconvencional en reclamación de la restitución de la fianza arrendaticia entregada por dos mensualidades, en total 15.055'94 €, aplicando una compensación de 5.852 € por privación de uso durante ochenta y ocho días del almacén del local con causa en obras ineludibles.



SEGUNDO.- La sentencia apelada.

La sentencia dictada en la primera instancia examina en primer lugar la reclamación planteada por Guaraní Ibérica, S.A., por la porción de la tasa de basuras que se reclama, correspondiente al ejercicio de 2013, por la suma de 247 €, razonando que no puede ser estimada, en aplicación de los efectos de la cosa juzgada derivados de la aplicación de los arts. 222 y 437.4.3º L.E.c ., generados por la anterior sentencia de desahucio y de reclamación de cantidad seguida entre las partes, y en concreto en atención a los razonamientos de dicha sentencia relativos a la acción entonces acumulada sobre reclamación de cantidad. Que en aquella resolución, firme y consentida, se desestimó la pretensión de la arrendadora para el pago de la tasa de basuras de la anualidad de 2012, considerando que en virtud del contrato el arrendatario no resultaba obligado a su pago, y dichos razonamientos tienen efecto vinculante respecto de la pretensión que ahora se suscita, fundada en idéntica causa de pedir. En cuanto a la reclamación de penalizaciones por resolución anticipada del contrato, a tenor de la cláusula quinta del mismo, es improcedente la aplicación de la cláusula penal, pues la finalización del contrato no se produjo por resolución unilateral decidida por el arrendatario, sino a raíz de la demanda de desahucio derivada de la falta de pago de la renta. Se acoge la pretensión de la actora sobre el pago de 968 € en concepto de gastos de retirada de enseres y limpieza del local, justificados en atención a la prueba documental aportada, cantidad que procede deducir de la fianza arrendaticia a restituir a la parte reconviniente, que se reduce así a 14.087'94 €. La reclamación formulada en la demanda reconvencional, sobre indemnización por privación de uso de parte del inmueble, no puede prosperar, al no haberse propuesto prueba acreditativa de la duración y entidad de esa privación. Por todo lo cual, estimando parcialmente las demandas principal y reconvencional, se condena a Guaraní Ibérica, S.L., a restituir a Pastelerías Dany, S.A., la cantidad de 14.087'94 € como parte de la fianza arrendaticia, sin hacer expresa condena en costas.



TERCERO.- Primer motivo de recurso: reclamación de la tasa de recogida de basuras.

Frente al pronunciamiento parcialmente desestimatorio de la demanda interpone recurso de apelación Guaraní Ibérica, S.L., en primer lugar reiterando la reclamación de la tasa de basuras en la porción del ejercicio de 2013 coincidente con la ocupación de la arrendataria, reiterando las alegaciones ya formuladas en el escrito de demanda.

La parte apelante omite toda referencia a los razonamientos de la sentencia impugnada mediante los que se rechaza esa pretensión. Por ello, únicamente cabe tener por reproducida su fundamentación, que se remite a la anterior sentencia dictada el 30 de Septiembre de 2013 , en la que se desestimaba la acción de reclamación de cantidad planteada por Guaraní Ibérica, S.L., contra Pastelerías Dany, S.A., solicitando la condena de esta entidad al pago de la tasa de recogida de basuras del local comercial correspondiente al ejercicio de 2012. Razonaba dicha resolución que la arrendataria no está obligada a soportar la tasa de recogida de basuras, por no dimanar esa obligación del contrato de arrendamiento concertado entre las partes.

Y dichos razonamientos generan el efecto prejudicial positivo propio de la costa juzgada, ex arts. 222 y 437.4.3º L.E.c ., hacia el presente procedimiento, en el que sobre idéntica causa de pedir, y entre las mismas partes, se formula igual pretensión de reclamación de la tasa de recogida de basuras, en esta ocasión respecto del ejercicio de 2013. Todo lo cual conduce a formular el mismo pronunciamiento desestimatorio.



CUARTO.- Segundo motivo de recurso: cláusula penal pactada en el contrato.

También al impugnar el pronunciamiento de la sentencia que rechaza aplicar la penalización concertada en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, se limita la parte apelante a repetir las alegaciones ya formuladas en la primera instancia.

La cláusula penal cuya aplicación se pretende está redactada en los siguientes términos: 'la arrendataria podrá resolver el contrato en cualquier momento pero siempre con un preaviso de seis meses de anticipación pagando a su vez una penalización de un mes de renta o fracción por cada año que falte hasta el vencimiento del presente contrato'.

La expresada cláusula ha de interpretarse en sus propios términos gramaticales, ex art. 1282 Cc ., pues está redactada con claridad. Además de ello, tratándose de un pacto sancionador, en ningún caso puede ser objeto de interpretación extensiva.

Sobre las anteriores premisas, se hace evidente que mediante la citada cláusula se otorga a la parte arrendataria la facultad de resolver unilateralmente el contrato, con sujeción a dos requisitos, uno de ellos temporal relativo al preaviso de ejercicio de la facultad, y otro de índole propiamente sancionadora, soportando el pago de una penalización económica.

La facultad así asignada contractualmente al arrendatario estaba contemplada en el art. 56 de la anterior Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , a cuyo tenor ' Durante el plazo estipulado en el contrato, el arrendatario o subarrendatario, lo sea de vivienda o de local de negocio, vendrá obligado al pago de la renta, y si antes de su terminación lo desaloja, deberá notificar su propósito por escrito al arrendador o subarrendador con treinta días de antelación, por lo menos, e indemnizarle con una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir' , en tanto que la vigente Ley de 1994 sólo lo establece para arrendamientos de vivienda, en su art. 11, no así para arrendamientos de local de negocio, sujetos al régimen general de los arts. 1546 y ss. Cc ., y preceptos concordantes, sin perjuicio de los pactos alcanzados entre las partes.

Lo que resulta de la cláusula penal convenida, es que la única obligación del arrendatario cuyo incumplimiento se sanciona es precisamente la resolución o desistimiento unilateralmente decididos por éste, es decir, la decisión de dar por concluida unilateralmente la relación arrendaticia sin la aquiescencia del arrendador, antes del vencimiento del plazo pactado.

No existe fundamento legal, ni convencional, para ampliar la sanción pactada al incumplimiento de otras obligaciones distintas del arrendatario, como lo es el pago de la renta. Y cualquier interpretación extensiva excedería, según lo expresado, el criterio de interpretación literal de los contratos, o la proscripción de la interpretación extensiva de las cláusulas sancionadoras. El incumplimiento del deber de pago de la renta únicamente otorga al arrendador la facultad de instar el desahucio, pero sin consecuencias sancionadoras adicionales. Salvo que se haya convenido una cláusula penal asociada a esa concreta conducta incumplidora, lo que como queda dicho no se produce en el supuesto enjuiciado.

Es cierto que tanto la obligación de pagar la renta, como la obligación de ocupar el inmueble hasta el término del plazo pactado, descansan en la voluntad del arrendatario. Pero esa nota común, que por lo demás puede predicarse de cualquiera de las obligaciones de los contratantes, no autoriza, como pretende la parte apelante, que cualquier incumplimiento obligacional del arrendatario permita aplicar la cláusula penal prevista en la estipulación quinta, restringida a los supuestos de desistimiento unilateral. Por todo lo cual procede desestimar el recurso.



QUINTO.- Costas.

Desestimando el recurso de apelación y de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 L.E.c ., procede condenar a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S.M.

EL REY

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Sra. Cañedo Vega en representación de Guaraní Ibérica, S.L., contra la sentencia dictada en autos de juicio ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 6 de Madrid, bajo el número 303 de 2014, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución en todos sus pronunciamientos, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la Cuenta de Consignaciones y Depósitos de esta Sección 14 APM, abierta en la entidad Banco Santander S.A., Sucursal 6114 de la Calle Ferraz, número 43 de Madrid , con el número IBAN ES55- 0049-3569-9200-0500-1274 , que es la cuenta general o 'buzón' del Banco de Santander, especificando la cuenta para esta apelación concreta: « 2649-0000-00-0541-17» excepto en los casos que vengan exceptuados por la ley, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe En Madrid, a veintinueve de enero de dos mil dieciocho.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.