Sentencia CIVIL Nº 698/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 271/2019 de 28 de Junio de 2019

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013
TEL.: 935672160
FAX: 935672169
EMAIL:aps4.barcelona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 0826642120168183243
Recurso de apelación 271/2019 -P
Materia: Juicio verbal desahucio
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 7 de Cerdanyola
del Vallés (UPSD)
Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 498/2016
Parte recurrente/Solicitante: Felipe
Procurador/a: ELADIO ROBERTO OLIVO LUJAN
Abogado/a: Carlos Quilez Cunillera
Parte recurrida: Fernando
Procurador/a: MONICA LOPEZ MANSO
Abogado/a: Jose Luis Calvo Calleja
SENTENCIA Nº 698/2019
Magistrados:
Vicente Conca Perez
Jordi Lluís Forgas Folch
Mireia Rios Enrich
Barcelona, 28 de junio de 2019

Antecedentes

Primero . En fecha 4 de marzo de 2019 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 498/2016 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 7 de Cerdanyola del Vallés (UPSD) a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por el Procurador ELADIO ROBERTO OLIVO LUJAN, en nombre y representación de Felipe contra Sentencia - 11/07/2018 y en el que consta como parte apelada la Procuradora MONICA LOPEZ MANSO, en nombre y representación de Fernando .

Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'Estimando integramente la demanda formulada por la Procuradora Da Mónica López Manso en nombre y representación de D. Fernando debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 3 de diciembre de 2013 concertado por las partes sobre la vivienda sita en Barberá del Valles en la AVENIDA000 n° NUM000 NUM001 NUM002 y en consecuencia, condeno al demandado D. Felipe a desalojar la citada finca dejándola libre, expedita y a disposición de la actora, con apercibimiento de lanzamiento en caso contrario, así como a pagar al demandante la cantidad de 5200 euros, más los intereses legales. Todo ello con expresa condena en costas al demandado'.

Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 27/06/2019.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Mireia Rios Enrich .

Fundamentos

PRIMERO.- Posiciones de las partes, decisión de la juez y recurso .

El día 29 de septiembre de 2016, DON Fernando , quien actúa en nombre propio y con el consentimiento de la comunidad de herederos de DOÑA Delia , presenta demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago de la renta y cantidades asimiladas y de reclamación de 3.596 euros contra DON Felipe , relativas al arrendamiento de la vivienda sita en la AVENIDA000 número NUM000 , NUM002 - NUM002 , de BARBERÁ DEL VALLÉS.

Expone que, con fecha 3 de diciembre de 2013, se firmó contrato de arrendamiento entre la fallecida madre del demandante y el demandado, fijando una renta de 400 euros mensuales, más servicio de portería y comunidad de propietarios; DOÑA Delia falleció el día 24 de febrero de 2015, habiendo otorgado testamento por el que se legaba al actor el pleno dominio de la vivienda sita en la sita en la AVENIDA000 número NUM000 , NUM002 - NUM002 , de BARBERÁ DEL VALLÉS; el arrendatario ha dejado de pagar las rentas desde el mes de febrero de 2016 y además adeuda la comunidad de propietarios desde el mes de junio de 2014.

Por lo tanto, DON Felipe adeuda: - Rentas alquiler de febrero a septiembre de 2016, a razón de 400 euros al mes: 3.200 euros.

- Recibos Comunidad de Propietarios de junio de 2014 a mayo de 2015: 396 euros.

Y solicita se declare el desahucio de la vivienda sita en la AVENIDA000 número NUM000 , NUM002 - NUM002 , de BARBERÁ DEL VALLÉS y se condene a DON Felipe a pagar la cantidad de 3.596 euros, además de las que resulten hasta la ejecución de sentencia y el efectivo lanzamiento del demandado.

DON Felipe se opone a la demanda presentada alegando; a) falta de legitimación activa del actor pues no ha acreditado ser el propietario de la vivienda; b) pago de las rentas reclamadas en la cuenta corriente de DOÑA Delia , de febrero a noviembre de 2016 y consignación de las rentas posteriores; c) ni DOÑA Delia ni el actora han comunicado nunca al demandado que deba pagar la comunidad de propietarios; y d) falta de requerimiento previo de las supuestas rentas impagadas.

Aporta recibos de transferencias de abril, mayo y septiembre de 2016, y de enero, marzo, abril y mayo de 2017.

La sentencia de primera instancia estima la demanda deducida por DON Fernando contra DON Felipe , declara resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 3 de diciembre de 2013, relativo a la vivienda sita en la AVENIDA000 número NUM000 , NUM002 - NUM002 , de BARBERÁ DEL VALLÉS condena al demando a desalojar la citada finca dejándola libre, expedita y a disposición de la actora, con apercibimiento de lanzamiento en caso contrario, así como a pagar al demandante la cantidad de 5.200 euros, más los intereses legales, imponiendo a la parte demandada las costas del procedimiento.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de DON Felipe interpone recurso de apelación en el que alega, en síntesis: a) falta de legitimación activa del actor pues no ha acreditado ser el propietario de la vivienda; b) error en la valoración de la prueba: pago puntual de las rentas reclamadas en la cuenta corriente de DOÑA Delia , de febrero a septiembre de 2016 en la cuenta corriente que se le indicó desde el primer momento, por lo que siempre ha existido voluntad de pagar; c) el pacto establecido en la cláusula 12ª es nulo, pues contradice el artículo 20.1 de la LAU , al no especificar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.

La parte demandante impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.



SEGUNDO.- Resumen de antecedentes .

Son antecedentes relevantes para la decisión del recurso los siguientes: 1) En fecha 3 de diciembre de 2013, DOÑA Delia y DON Felipe suscribieron un contrato de arrendamiento, fijando una renta de 400 euros mensuales, más servicio de portería y comunidad de propietarios. Ambas partes acordaron el pago de la renta mediante ingreso en la cuenta corriente de la arrendadora: IBAN NUM003 .

2) DOÑA Delia falleció el día 24 de febrero de 2015, habiendo otorgado testamento por el que legó el pleno dominio de la vivienda sita en la AVENIDA000 número NUM000 , NUM002 - NUM002 , de BARBERÁ DEL VALLÉS, a su hijo DON Fernando .

3) Al cabo de unos meses, la cuenta IBAN NUM003 fue cancelada.

4) Durante los meses de febrero de 2016 a febrero de 2017, DON Felipe continuó realizando transferencias bancarias en la cuenta corriente de la arrendadora fallecida, IBAN NUM003 , las cuales fueron devueltas, a los folios 118 a .137.

5) No consta que DON Fernando comunicara fehacientemente al arrendatario el fallecimiento de la arrendadora, su subrogación en la posición de arrendador y el nuevo número de cuenta donde debía hacerse el ingreso.

6) No consta que se notificara el importe que debía satisfacerse en concepto de comunidad de propietarios.

7) DON Felipe ha consignado en la cuenta corriente del juzgado de primera instancia las rentas correspondientes a los meses de marzo de 2017 a febrero de 2019, lo que supone un total de 8.400 euros, al folio 185.



TERCERO.- Legitimación activa .

La cuestión de la legitimación de DON Fernando ha quedado resuelta correctamente en la sentencia de primer grado.

La legitimación del demandante deriva de la condición de ser sucesor de la original arrendadora.

La documentación aportada y, en concreto, el testamento acompañado como documento número 4 de la demanda, acredita de forma suficiente la legitimación activa del demandante en su condición de legatario del pleno dominio de la vivienda arrendada.



CUARTO.- Impago de las rentas.Incumplimiento imputable alarrendador.

En fecha 3 de diciembre de 2013, DOÑA Delia y DON Felipe suscribieron un contrato de arrendamiento, fijando una renta de 400 euros mensuales, más servicio de portería y comunidad de propietarios. Se hacía el pago mediante ingreso en la cuenta corriente de la arrendadora: IBAN NUM003 .

La demanda se basa en el impago de las rentas de los meses de febrero a septiembre de 2016, a razón de 400 euros al mes, lo que supone la suma de 3.200 euros, más el impago de los recibos de la Comunidad de Propietarios de los meses de junio de 2014 a mayo de 2015, lo que hace un total de 396 euros.

DOÑA Delia falleció el día 24 de febrero de 2015 y la cuenta continuó abierta durante unos meses hasta su cierre.

Consta en autos que durante los meses de febrero de 2016 a febrero de 2017, DON Felipe continuó realizando transferencias bancarias a la cuenta corriente de la arrendadora fallecida, IBAN NUM003 , las cuales fueron devueltas, a los folios 118 a 137.

Pero lo cierto es que el demandante no ha probado haber notificado fehacientemente a DON Felipe el fallecimiento de DOÑA Delia , la subrogación en la posición de arrendador del demandante, la cancelación de la cuenta corriente de la arrendadora fallecida, IBAN NUM003 , y el nuevo número de cuenta donde debía hacerse el ingreso.

En el interrogatorio practicado, DON Fernando afirmó que, en un primer momento, su hermana, que vive en el mismo edificio, se dirigió al arrendatario y le dio una nota con el nuevo número de cuenta e informándole, asimismo, que la cuenta corriente de su madre se cancelaba; que posteriormente, fue él personalmente; y que finalmente, remitió un burofax con el nuevo número de cuenta, y un segundo burofax con la Nota Simple del Registro de la Propiedad; aseguró que el primer burofax no lo recibió el arrendatario y que el segundo ni siquiera pasó a recogerlo.

Pero nada de esto se ha acreditado.

Es doctrina comúnmente admitida que para la apreciación de una situación de incumplimiento resolutorio no se exige una patente voluntad rebelde, y tampoco una voluntad de incumplir, sino sólo el hecho objetivo del incumplimiento, injustificado o producido por causa no imputable al que pide la resolución.

En este sentido, debemos recordar que el acreedor, en cuanto titular de la obligación, que como activo se inserta en su patrimonio y resulta con facultades de disposición sobre la misma, no tiene la obligación jurídica de recibir la prestación en que aquella consista. Pero sí tiene la obligación de no impedir que el deudor cumpla aquello que le incumbe, surgiendo, en ese caso, la llamada 'mora accipiendi', cuyo efecto fundamental es la exclusión de la mora del deudor - SSTS de 21-11-2006 .

En el caso de autos, por parte del arrendador hubo un comportamiento obstativo al no facilitar al inquilino demandado una nueva cuenta para domiciliar el pago de las rentas tras el fallecimiento de su madre, por lo que no puede decretarse la resolución del contrato de arrendamiento.



CUARTO.- Comunidad de propietarios. Falta de determinación.

En la cláusula 12ª del contrato se hace referencia a los gastos de la comunidad de propietarios en los siguientes términos: ' De todos modos, serán a cuenta de la parte arrendataria todas las cuotas que por razón del piso se hayan de satisfacer a la Comunidad de Propietarios, en su caso, con carácter de gastos extraordinarios de escalera y mantenimientos. Respecto de las cuotas o derramas extraordinarias, serán de cuenta de la propiedad, la cual podrá practicar la repercusión vigente en cada momento que permita la LAU'.

No se ha probado que se comunicara la cuota de la Comunidad de Propietarios sin que en el contrato se especifique dicho importe y sin que se haya acreditado que DON Felipe abonara los gastos correspondientes a la Comunidad de Propietarios a DOÑA Delia .

No hay ninguna notificación previa al inquilino para que pague tales gastos ni antes ni después del fallecimiento de la arrendadora original, lo que sitúa al inquilino en una situación de práctica imposibilidad de pago.

Por ello, tampoco puede basarse el desahucio en la reclamación de cantidades asimiladas cuyo importe no fue notificado fehacientemente al demandado con anterioridad a este procedimiento.

Por todo lo expuesto, debemos estimar el recurso y dejar sin efecto la resolución del contrato de arrendamiento.

Y debemos confirmar la sentencia de primera instancia en cuanto estima la reclamación de cantidad acumulada a dicha pretensión, por impago de trece mensualidades de rentas, de febrero de 2016 a febrero de 2017, a razón de 400 euros mensuales, las cuales fueron devueltas y aparecen impagadas.



QUINTO.- Costas.

Estimando en parte la demanda y el recurso de apelación, no procede hacer expresa imposición de las costas causadas en ambas instancias, en aplicación de lo dispuesto en los artículos 394. 2 y 398.2 de la L.E.C .

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DON Felipe contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número e Instrucción número 7 de CERDANYOLA DEL VALLÉS, en los autos de juicio verbal de desahucio por falta de pago de la renta y reclamación de cantidad acumulada al anterior, número 498/2016, de fecha 11 de julio de 2018, debemos REVOCAR y REVOCAMOSPARCIALMENTE dicha sentencia, y en su lugar, desestimamos la acción de desahucio por falta de pago de la renta instada por DON Fernando contra DON Felipe , y dejamos sin efecto la resolución del contrato de arrendamiento. Mantenemos los pronunciamientos contenidos en la sentencia de primera instancia en cuanto estima la reclamación de cantidad acumulada a dicha pretensión.

No se hace expresa imposición de las costas de ambas instancias.

Esta resolución es susceptible de recurso extraordinario de infracción procesal y de recurso de casación por interés casacional, mediante escrito presentado ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde su notificación, siempre que concurran los requisitos legales para su admisión, de acuerdo con la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos