Sentencia CIVIL Nº 69/2021, Juzgado de Primera Instancia - Pamplona/Iruña, Sección 6, Rec 648/2020 de 05 de Marzo de 2021

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 000069/2021

En Pamplona/Iruña, a 05 de marzo del 2021.

Vistos por el Ilmo./a D./Dña FERNANDO PONCELA GARCIA, Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia Nº 6 de Pamplona/Iruña y su Partido, los presentes autos de Procedimiento Ordinario nº 0000648/2020, seguidos ante este Juzgado a instancia de D./Dña. Marina y Cipriano, representado/a por la Procuradora D./Dña. PATRICIA LÁZARO CIAURRIZ y asistido/a por el Letrado D./Dña. ESTHER ALLO GUTIERREZ, contra D./Dña. Damaso representado/a por la Procuradora D./Dña. LEYRE ORTEGA ABAURREA y defendido/a por la Letrada D./Dña. MARTA SARASIBAR SEGURA, y contra Ofelia representado/a por la Procuradora D./Dña. Mª DEL PUY ORONOZ GARDE y defendido/a por el Letrado D./Dña. IDOYA VILLEGAS PÉREZ DE URABAIN.

Antecedentes

PRIMERO.-Que la meritada representación de la parte actora, formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en las que solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho, que se que se dicte Sentencia por la que se condene a los demandados a la reparación de las deficiencias establecidas en el informe pericial que se acompaña, y subsidiariamente, en el caso de no ejecutar las obras de reparación, a indemnizar a los actores en la suma de 14.525,80 euros, cantidad establecida por el arquitecto técnico Ernesto en su informe de fecha 9 de junio de 2020. Todo ello con expresa condena en costas.

SEGUNDO.-Que admitida a trámite la demanda, se acordó la celebración del Juicio, que tuvo lugar el día 2 de marzo de 2021, habiendo comparecido las partes litigantes, quienes tras practicarse la prueba admitida con el resultado obrante en autos, alegaron lo que estimaron pertinente.

TERCERO.-Que en la sustanciación del presente juicio se han observado las prescripciones legales y demás de pertinente aplicación al supuesto de autos.

Fundamentos

PRIMERO.-En el presente litigio se ejercita por la parte actora una acción personal de saneamiento por vicios ocultos, al amparo de lo establecido en el artículo 1.474 y siguientes, 1.484 y 1.486 del Código Civil, en base al contrato de compraventa de la vivienda y anejo sitos en la C/ DIRECCION000 nº NUM000 de Orcoyen (Navarra).

Frente a esta pretensión, la representación procesal de la demandada tras reconocer la venta de una vivienda a los actores, el 5 de marzo de 2.020, se opuso alegando que éstos ya conocían el estado de la vivienda en las diversas inspecciones de la misma que hicieron antes de su compra. Dichos desperfectos no se pueden considerar vicios ocultos, porque estaban a la vista, o no está acreditado que existieran antes de la venta. Añadió que en el contrato no se vendieron los enseres de la vivienda y limpieza, ni los electrodomésticos

En cuanto al demandado, tras reconocer la realidad de la compraventa, se opuso alegando que el objeto de la misma fue una vivienda y un terreno anejo, y que él no reside en la misma desde el año 2.014 en que se produjo la separación del matrimonio formado con la demandada. También alegó que la mayor parte de los desperfectos que se recogen en el Informe del Sr. Ernesto están a la vista y no inhabilitan el inmueble para vivir en él. Indicó que los desperfectos realmente ocultos, son los reflejados en el Informe del Perito Sr. Hermenegildo en su Informe obrante como Documento nº 4 de su Contestación, y están valorados en la suma de 3.435,89 euros, más I.V.A.

SEGUNDO.-No se plantea controversia alguna entre las partes y resulta acreditado por la escritura pública, obrante como Documento nº 1 de la Demanda, que el día 5 de marzo de 2.020, los actores compraron por 336.500 euros, a los demandados, la vivienda unifamiliar sita en la C/ DIRECCION000 nº NUM000 de Orcoyen (Navarra), inscrita en el Registro de la Propiedad nº 3 de Pamplona, como finca nº NUM001, tomo NUM002, libro NUM003, folio NUM004, inscripción NUM005.

En la estipulación tercera del contrato de compraventa, las partes dejaron constancia de que; 'Una vez informados tanto la parte vendedora como la compradora, manifiestan que han negociado libremente el precio pactado y que lo consideran justo conforme a las condiciones actuales del mercado inmobiliario y a la naturaleza y estado de la finca que se transmite y de acuerdo a lo manifestado renuncian expresamente a toda acción rescisoria por lesión.'

Con arreglo al Informe del Perito Sr. Ernesto, obrante como Documento nº 3 de la Demanda, la vivienda objeto de litigio adolece de los siguientes defectos;

PARCELA-EXTERIORES:

- El buzón no se puede abrir. No es utilizable. (ver foto1). Actualmente ya está arreglado.

- La campana y la base a de apoyo de la barbacoa situada en la parcela, se

encuentra agrietada (ver fotos 15-16)

- El revestimiento de piedra de la zona de la grifería de la piscina, presenta piezas desprendidas del soporte. (ver foto 17)

- El liner que forma del revestimiento de la piscina, se encuentra desprendido de la parte superior, no garantizando la estanqueidad de la piscina (ver fotos 18 a 24)

- La puerta de vidrio de la entrada a la vivienda, se encuentra con el vidrio roto (ver fotos 42-43).

- Picaporte de puerta cancela de acceso a vivienda suelta, tornillería sin anclaje, lo que no permite el uso correcto del cierre (ver foto 2). En la actualidad ya está arreglado (fotografía 7).

- Puerta corredera exterior, no funciona correctamente al no deslizar esta por el carril inferior, ya que una de las ruedas está bloqueada.

PLANTA BAJA

- La carpintería de aluminio de salida desde el salón con la parcela, tiene los herrajes de cuelgue de las hojas partidos, las manillas no cierran y la guía inferior está tan deteriorada que no permite la apertura de la carpintería (ver fotos 25-26-27). En la actualidad ya está arreglado (fotografías 8 y 9).

- La puerta de acceso al garaje, se encontraba anclada al pavimento y no cuenta con cerradura de cierre. (ver foto 3)

- Las jambas interiores de la puerta de acceso, se encuentran parcialmente 'mal' pintadas, así como los rodapiés próximos a esta puerta (ver fotos 4-5-6). En la actualidad ya está arreglado (fotografías 19 y 20).

- El lavabo del aseo de planta baja no tiene agua, si en cambio el inodoro.

(ver foto 7-8). En la actualidad al parecer ya tiene agua.

- Herrajes rotos del mueble del microondas, así como uno de los muebles altos de la cocina.

- Los cajones del congelador del frigorífico están rotos. El frigorífico funciona si bien su estado de mantenimiento no es correcto (ver foto 9). Cambiado por los actores.

- El horno, aparte de los restos de comida y suciedad, no funciona. (ver foto 10). Cambiado por los actores.

- El lavavajillas funciona, si bien no se produce la parada salvo con la desconexión del aparato de la red.

- Humedades en puerta de acceso a parcela desde el garaje. Se observa el deterioro del revestimiento, así como del revestimiento de madera de la puerta. (ver fotos 11-12)

- La caldera fue sustituida modificándose la situación de esta respecto a la existente, lo que ha provocado que la situación de la nueva caldera no permite la apertura de la puerta del garaje para el acceso de un vehículo. (ver foto 13). Así mismo la perforación realizada en la fachada para la salida de la chimenea, se encuentra sin cerrar (ver foto 14)

- El perfil que sujeta el primer peldaño compensado del tramo a pl. 1ª, se encuentra con la soldadura suelta del perfil principal. (ver foto 44). Perfil ya soldado (fotografía 21).

- Vidrio suelto de una de las hojas de la carpintería del salón de salida a parcela, por desprendimiento del sellado. Ya está sellado con silicona.

- Salida de gases de la antigua caldera en garaje, sin cerrar.

PLANTA PRIMERA

- Habitación 2ª y 3ª, pavimento de madera levantado, por efecto de filtraciones en zona próxima a ventana. (ver foto 28)

- El rociador de la bañera-ducha del baño del pasillo no es válido para la grifería existente en la bañera, ya que no es utilizable el rociador superior a no ser que se conecte el flexible a la parte inferior de la columna. (ver fotos 30-31).

- En la salida a la terraza desde la habitación principal, se observan signos evidentes de filtraciones desde la terraza, las cuales han afectado a los revestimientos y al pavimento de madera, el cual se encuentra 'hinchado' por efecto de las filtraciones (ver fotos 32-33). En esta misma habitación, se observan signos claros de filtraciones procedentes del plato de ducha del baño, las cuales están afectando a los revestimientos de la pared y al pavimento de madera, el cual se encuentra 'hinchado' por efecto de las humedades.

- Los desagües del lavabo del baño de la habitación principal, se encuentran sin instalar (ver foto 34)

- El plato de ducha del baño de la habitación principal, está hueco por la cara inferior, desprendido del soporte, lo que provoca que al hacer uso d esta ducha, el plato se hunda, y rompa junta entre el plato y el alicatado. (ver foto 45)

- La persiana del baño de la habitación principal no funciona correctamente, pues no baja.

- El radiador situado en la escalera de esta planta, no funciona, no calienta.

PLANTA ENTRECUBIERTA

- La manilla de la puerta de acceso al trastero de esta planta, se encuentra rota. (ver foto 35)

- Signos de humedades por filtración desde cubierta en techo de entrecubierta, en zona de encuentro de pared y techo (ver foto 36-38) en parte superior de puerta de acceso a sala (ver foto 37) en la zona inferior de las ventanas de cubierta de la sala (ver foto 39 ) en zona inferior de ventana cubierta de pasillo (ver foto 40). Todas estas filtraciones, se producen en el faldón de la cubierta que da a la parcela.

- La máquina exterior del aire acondicionado, se encuentra fijada a la estructura portante en cuatro puntos. Dos de ellos cuentan con una fijación mecánica, y los otros dos están fijados mediante una abrazadera de plástico, lo cual no garantiza la estabilidad de la máquina. (ver fotos 47-48).

Según el Perito Sr. Ernesto, de las deficiencias observadas, se han valorado aquellas necesarias para considerar los elementos afectados válidos para el uso y funcionamiento para el fin que han sido adquiridos, así como aquellos que afectan a la seguridad y estanqueidad de la vivienda. Fijó el coste de las reparaciones a realizar, en la suma de 14.525,81 euros, más I.V.A.

La realidad de todas estas deficiencias está acreditada no solo por la apreciación del Perito, sino porque las numerosas fotografías que acompañan a su Informe avalan gráficamente dicha realidad.

No obstante, examinando tales deficiencias y fotografías, se puede comprobar que buena parte de las mismas, o bien se dan en elementos como electrodomésticos que, por no estar unidos a la vivienda, no tienen por qué considerarse como parte esencial de la misma y por ello, como parte del objeto comprado, o bien se trata de deficiencias apreciables a simple vista, lo que impide considerarlas como vicios ocultos.

No se puede obviar a este respecto, que los actores no adquirieron una vivienda de reciente construcción, sino una vivienda de 16 años de antigüedad, con todas las deficiencias propias del transcurso de dicho tiempo. Tampoco se puede olvidar que los actores manifestaron en la estipulación tercera del contrato, que el precio estipulado era justo conforme a las condiciones actuales del mercado inmobiliario y a la naturaleza y estado de la finca que se transmite. Es decir, dicho precio se acordó con arreglo al estado que presentaba la finca en el momento de la compraventa. Por último, no se puede olvidar que los actores ya habían visitado la vivienda con anterioridad a la suscripción del contrato de compraventa, acompañados del empleado de la agencia inmobiliaria y según refirió éste en la vista pública, en otras ocasiones posteriores, en qué detectaron ciertas deficiencias, con anterioridad al otorgamiento de la escritura pública de compraventa. Por ello, tuvieron ocasión de apreciar la mayor parte de estas deficiencias, como las apreciaron los Peritos Sres. Ernesto y Hermenegildo. Alegan que la demandada no les permitió ver muchas cosas, pero, no solo este extremo no fue corroborado por el testigo Sr. Sixto, que en calidad de empleado de la inmobiliaria depuso en la vista pública, aunque sí dijera que al visitar la vivienda cuando estaba anocheciendo no vieron el jardín ni la piscina, ni un cuarto del garaje porque estaba lleno de trastos, sino que, si querían comprar la vivienda, debieron haber exigido examinarla con el detalle necesario para comprobar su estado o realizar la visita por alguien más experimentado o diligente a la hora de apreciar los defectos visibles, máxime cuando luego se iba a fijar el precio con arreglo a dicho estado.

Por todo ello, no pueden pretender los actores una reparación de aquellas deficiencias visibles al momento de la compraventa, a costa de los vendedores, pues sería ir en contra de sus actos propios, dado que el precio se estipuló teniendo en cuenta el estado de la finca, y por ello, a la vista de esas deficiencias apreciables a simple vista.

Es más, el mismo Sr. Sixto, que depuso como testigo a instancia de la parte actora, manifestó que entre la firma del documento de arras y el otorgamiento de la escritura de compraventa, los compradores visitaron la vivienda y al apreciar determinadas deficiencias, hablaron con la vendedora, e intentaron que ésta arreglara algunas de ellas, comprometiéndose ésta a hacerlo, respecto de unas goteras y unas escaleras que estaban rotas. También les ofreció la suma de 3.000 euros, porque ella no podía encargarse de reparar esas deficiencias, pero al final no se hizo nada de ello. Añadió que en el documento de arras se indicaba una suma, pero que al enterarse de que en otra inmobiliaria había otros clientes interesados, los compradores aceptaron a subir el precio, siendo los compradores los que más le insistieron para cerrar el trato cuanto antes, para que no se vendiera a otros.

Dicho testigo empezó su declaración afirmando que la vivienda no estaba en buenas condiciones cuando la visitó por única vez. Es decir, a pesar de estar anocheciendo, él ya pudo apreciar la existencia de distintas deficiencias en la misma, por lo que las mismas no pueden ser consideradas como vicio oculto.

Como consecuencia de ello, el Informe del Perito Sr. Hermenegildo, obrante como Documento nº 4 de la Contestación a la Demanda, del Sr. Damaso, aquilata con más precisión, cuáles de estas deficiencias constituyen realmente vicios ocultos y por tanto, apreciando el coste de su reparación, debe minorarse el precio de compraventa.

En concreto, consideró como ocultos, los siguientes vicios;

PLANTA BAJA

- Humedades en puerta de acceso a parcela desde el garaje. Se observa el deterioro del revestimiento, así como del revestimiento de madera de la puerta. (ver fotos 11-12)

- La caldera fue sustituida modificándose la situación de esta respecto a la existente, lo que ha provocado que la situación de la nueva caldera no permite la apertura de la puerta del garaje para el acceso de un vehículo. (ver foto 13). Así mismo la perforación realizada en la fachada para la salida de la chimenea, se encuentra sin cerrar (ver foto 14)

PLANTA PRIMERA

- En la salida a la terraza desde la habitación principal, se observan signos evidentes de filtraciones desde la terraza, las cuales han afectado a los revestimientos y al pavimento de madera, el cual se encuentra 'hinchado' por efecto de las filtraciones (ver fotos 32-33). En esta misma habitación, se observan signos claros de filtraciones procedentes del plato de ducha del baño, las cuales están afectando a los revestimientos de la pared y al pavimento de madera, el cual se encuentra 'hinchado' por efecto de las humedades.

- El plato de ducha del baño de la habitación principal, está hueco por la cara inferior, desprendido del soporte, lo que provoca que al hacer uso de esta ducha, el plato se hunda, y rompa junta entre el plato y el alicatado. (ver foto 45).

PLANTA ENTREPLANTA

- Signos de humedades por filtración desde cubierta en techo de entrecubierta, en zona de encuentro de pared y techo (ver foto 36-38) en parte superior de puerta de acceso a sala (ver foto 37) en la zona inferior de las ventanas de cubierta de la sala (ver foto 39) en zona inferior de ventana cubierta de pasillo (ver foto 40). Todas estas filtraciones, se producen en el faldón de la cubierta que da a la parcela.

El Perito Sr. Hermenegildo valoró la reparación de todas estas deficiencias en la suma de 3.722,93 euros.

A este respecto, el artículo 1.461 del Código Civil establece que; 'El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta.'

A su vez, el artículo 1.484 del Código Civil indica que; 'El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se le destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieran a la vista, ni tampoco de los que no lo estén si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.

En el artículo 1.485 del mismo texto legal se establece que; 'El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase. Esta disposición no regirá cuando se haya estipulado lo contrario, y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido.

Por último, el artículo 1.486 del Código Civil, indica que; 'En los dos casos de los dos artículos anteriores, el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.

Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios si optare por la rescisión.'

Dado que los vicios ocultos acreditados disminuyen el valor de la vivienda y disminuyen su uso, pues al consistir principalmente en filtraciones, pueden afectan a la estética de la vivienda e incluso pueden afectar a la salud por la presencia de humedad en el ambiente; y dado que la existencia de tales filtraciones tuvo que ser conocida por la parte vendedora, con anterioridad a la celebración del contrato de compraventa, los demandados deben indemnizar a los actores en esa minoración del valor de la vivienda, que se fija en 3.722,93 euros.

Es cierto que resulta acreditado por los Documentos nº 1 y 2 de la Contestación a la Demanda del demandado, que el 10 de junio de 2.014 se dictó Auto de Medidas Provisionales en el expediente nº 277/2014, sustanciado ante el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Pamplona y que el 18 de marzo de 2.016, se dictó Sentencia de divorcio por el mismo Juzgado en el procedimiento 772/2014, acordándose otorgar el uso de la residencia que había sido vivienda habitual del matrimonio, -la que es objeto de litigio-, a la Sra. Ofelia, hasta la liquidación del régimen económico matrimonial. Es decir, el Sr. Damaso no reside ni usa dicha vivienda, desde el año 2.014 en que se produjo la separación matrimonial de los demandados.

A pesar de no residir en dicha vivienda desde 2.014, es tan responsable de los vicios ocultos como la demandada Sra. Ofelia, pues de la misma manera que se beneficia del valor de la vivienda, debe pechar con aquellos desperfectos que minoran éste, pues como vendedor de la misma que es, debió actuar con la diligencia debida para subsanarlos antes de la compraventa, o para asumir las consecuencias de su inacción, una vez vendida. Es decir, ambos vendedores demandados son responsables solidarios de la existencia de dichos vicios.

A raíz de todo ello, de conformidad con los artículos 7, 1.088, 1.091, 1.101, 1.124, 1.254 y siguientes, y 1.474 y siguientes, 1.484 a 1.486 y 1.490 del Código Civil, en relación con las Leyes 17 y 490 del Fuero Nuevo de Navarra, procede condenar a los demandados a realizar la reparación de las deficiencias establecidas como vicios ocultos en el Informe del Perito Sr. Hermenegildo, y subsidiariamente, en el caso de no ejecutar las obras de reparación, a indemnizar a los actores, de manera conjunta y solidaria, en la suma de 3.722,93 euros.

TERCERO.-De conformidad con el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y habiendo sido estimada parcialmente la Demanda, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Vistos los citados artículos y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que debo ESTIMAR y ESTIMO PARCIALMENTE la Demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Lázaro, en nombre y representación de Cipriano y Marina, frente a Damaso y Ofelia, en el sentido de condenar a los demandados a realizar la reparación de las deficiencias establecidas como vicios ocultos en el Informe del Perito Sr. Hermenegildo, y subsidiariamente, en el caso de no ejecutar las obras de reparación, a indemnizar a los actores, de manera conjunta y solidaria, en la suma de 3.722,93 euros. Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

La presente resolución no es firme y contra la misma cabe interponer recurso de apelación en ambos efectos en este Juzgado para ante la Ilma. Audiencia Provincial de Navarra, en el plazo de VEINTE DIASdesde su notificación.

Así, por ésta mi Sentencia de la que se expedirá testimonio para su unión a los autos, lo acuerdo, mando y firmo.

E/

DEPOSITO PARA RECURRIR: Deberá acreditarse en el momento del anuncio haber consignado en la cuenta de depósitos y consignaciones de este órgano abierta en Banco Santander 3173000004064820 la suma de 50 EUROS con apercibimiento que de no verificarlo no se admitirá a trámite el recurso pretendido; salvo que el recurrente sea: beneficiario de justicia gratuita, el Ministerio Fiscal, el Estado, Comunidad Autónoma, entidad local u organismo autónomo dependiente de alguno de los anteriores.