Sentencia CIVIL Nº 687/2017, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 1517/2016 de 20 de Octubre de 2017

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 1517/2016 -I
Materia: Juicio ordinario arrendamiento de bienes inmuebles
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Mataró
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 388/2015
Parte recurrente/Solicitante: Trinidad
Procurador/a: Manuel Oliva Rossell
Abogado/a:
Parte recurrida: GENERAL DE GALERIAS COMERCIALES SA
Procurador/a: Mª Jose Blanchar Garcia
Abogado/a: Miguel Angel Pigem de las Heras
SENTENCIA Nº 687/2017
Magistrados:
Maria Mercedes Hernandez Ruiz Olalde
Mireia Rios Enrich
Sergio Fernandez Iglesias
Lugar: Barcelona
Fecha: 20 de octubre de 2017

Antecedentes

Primero . En fecha 27 de diciembre de 2016 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 388/2015 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Mataró a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Manuel Oliva Rossell, en nombre y representación de Trinidad contra Sentencia - 29/07/2016 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Mª Jose Blanchar Garcia, en nombre y representación de GENERAL DE GALERIAS COMERCIALES SA.

Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: FALLO Desestimar la demanda interpuesta por el procurador de los tribunales Don Manuel Oliva Rossell, en nombre y representación de Trinidad y absolver a GENERAL DE GALERIAS COMERCIALES, S.A. De los pedimentos efectuados en su contra, con imposición de costas a la parte actora.

Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos, y se designó ponente al Ilmo. Magistrado D. Sergio Fernandez Iglesias .

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 10/10/2017.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Fundamentos

PRIMERO. Planteamiento de las partes.

1. La parte demandante, doña Trinidad , formuló demanda en petición de declaración de cierto contrato de arrendamiento de 27.10.2011 y su adenda de 12.7.12, para la explotación de un quiosco de lotería, y de reclamación de cantidad contra GENERAL DE GALERÍAS COMERCIALES, S.A., basada tanto en error en el consentimiento como en aliud pro alio .

2. La parte demandada se opuso a esa pretensión, alegando que las dificultades de la actora para obtener su autorización de la SELAE nada tenían que ver con la adecuación del local arrendado; la arrendataria no efectuó la comunicación de la actividad al Ayuntamiento de Mataró hasta el 3.12.13, más de un año después de la obtención de la licencia por parte del organismo estatal competente; el Ayuntamiento no impidió ni denegó la ocupación del local arrendado, limitándose a requerir determinadas modificaciones para legalizar su emplazamiento, y la actividad ya venía funcionando con normalidad y lo siguió haciendo; la actora desarrolló su actividad lotera desde el día 18.2.2013 hasta el día 30.6.2014, en que cesó en la misma, no por falta de licencia o autorización municipal, sino por ejecución de sentencia de desahucio por falta de pago; el objeto arrendado era idóneo para desarrollar la actividad de administración de loterías, habiéndose cumplido efectivamente la finalidad perseguida por la arrendataria; no procede indemnización por no haberse producido daño atribuible a la actuación de la arrendadora GGC en la ejecución del contrato referido.



SEGUNDO. Sentencia de instancia. Recurso de apelación.

1. La sentencia de instancia desestimó la demanda, con imposición de costas a la actora. Examinando los requisitos de la acción de nulidad como error vicio, calificó el error de la actora como inexcusable, afirmando que no existió relación entre la causa de resolución del contrato, que no fue otra que el impago de rentas, y la pretendida ilegalidad de la actividad.

2. Frente a dicha resolución ha planteado recurso la representación de la parte demandante, pidiendo finalmente la revocación de dicha sentencia, y la estimación íntegra de su demanda, con imposición de las costas de alzada a la otra parte, si se opusiere.

3. La sociedad apelada se ha opuesto al recurso, fundada en una serie de alegaciones tampoco reproducidas en aras de brevedad, por las que terminaba solicitando la desestimación íntegra del recurso, la confirmación de la sentencia de instancia, y la expresa imposición de costas de la apelación a la parte apelante.



TERCERO. Falta de legitimación activa.

La parte actora ejercitó acción de nulidad contractual basada en error consensual mezclada con un alegato de 'aliud pro alio' o de inidoneidad del objeto arrendado en el contrato de arrendamiento de local de negocio de 27 de octubre de 2011 y su adenda de fecha 12 de julio de 2012, que en todo caso desembocaba, en el suplico de su demanda rectora del proceso en la petición de declaración primera de nulidad de dicho contrato y adición contractual, y al pago de una serie de cantidades, devolución de rentas y gastos soportados por la actora, y dejar sin efecto cierto crédito correspondiente a las rentas devengadas hasta el lanzamiento, y otra cantidad de 490.348,19 euros en concepto de daños y perjuicios.

Y lo hace cuando a fecha de litispendencia -30.3.2015- ya estaba resuelto con carácter firme dicho contrato de arriendo de local, por impago de rentas atribuido a la actora, a tenor de sentencia de 29 de mayo de 2014 , en cuya ejecución la actora entregó la posesión a la sociedad arrendadora, hoy demandada.

Aceptando los hechos y fundamentos de derecho de la sentencia apelada, en cuanto no se oponga a los que se desarrollan a continuación, solo ostentaría legitimación activa para ejercer la acción de nulidad relativa contractual de los artículos 1.300 y siguientes del Código Civil quien estuviere obligado principal o subsidiariamente en virtud del mismo contrato, según dispone el art. 1.302 del mismo texto legal , por lo que no reuniendo tal condición de obligada en un contrato ya resuelto, precisamente por su propio incumplimiento en la obligación esencial de pago de las rentas, a fecha de litispendencia, parece claro que la actora no disponía de legitimación para ejercitar dicha acción de nulidad, a la que anudaba una reclamación de supuestos que excedían incluso de la fórmula legal usada previa esa declaración de nulidad imposible de un contrato ya resuelto, fórmula contenida en el art. 1.303 del Código Civil .

Y la cosa no cambia si se alude al 'aliud pro alio' citado de pasada en la demanda, en cuanto de darse el supuesto de esa inidoneidad absoluta del local arrendado, la jurisprudencia derivaría el caso igualmente a la resolución contractual imposible del art. 1.124 del Código Civil , cuanto más si la primera contratante incumplidora fue la misma actora, impidiendo con ello obtener la condición legitimadora de perjudicada para poder usar de dicha resolución contractual implícita, de tal manera que su incumplimiento previo, constatado por sentencia firme, impide que pueda entrarse siquiera en el supuesto incumplimiento de la otra parte contratante, tal como establece el último párrafo del art. 1.100 del mismo Código Civil .

Sea como fuere, nunca podría contravenirse el contenido del fallo de la sentencia que resolvió el contrato arrendaticio tenido entre las partes, en méritos de lo dispuesto en el art. 118 de la Constitución española .

Y, por tanto, la actora no estaba legitimada, por no ser la perjudicada referida en el art. 1.124 tampoco para reclamar ninguna indemnización de daños y perjuicios anudada a la resolución contractual que establece dicho precepto del Código Civil .

Examinando en primer lugar esa excepción perentoria, modalidad 'ad causam' que es de derecho material, la única recogida en el art. 10 LEC , con la mejor doctrina, y siendo esa cuestión previa de legitimación apreciable incluso de oficio, a tenor de reiterada jurisprudencia, considerando la recopilación de la doctrina del Tribunal Supremo al efecto, destacando la STS de 21 de abril de 2004 , señalando que dicha legitimación se determina en función de la relación existente entre una persona determinada y la situación jurídica en litigio.

Consiste, como ha declarado la STS de 28 de febrero de 2002 , en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito que determina la aptitud en el mismo como parte. La STS de 31 de marzo de 1997 hace hincapié en un aspecto fundamental, el relativo a la coherencia jurídica entre la titularidad que se afirma y las consecuencias jurídicas que se pretenden. Por consiguiente, esta condición de carácter objetivo exige, como dice dicha resolución, la adecuación entre la titularidad jurídica afirmada (activa o pasiva) y el objeto jurídico pretendido. Es cuestión de orden público apreciable incluso de oficio, a tenor de reiterada jurisprudencia al efecto.

Con la STS de 16 de mayo de 2000 , ya se considere la legitimación 'ad causam' como la cualidad de un determinado sujeto jurídico consistente en hallarse, dentro de una situación jurídica determinada en la posición que fundamenta, según el derecho, el reconocimiento a su favor de la pretensión que ejercita, ya se identifique la falta de legitimación 'ad causam' con el fondo del asunto, el examen de cualquier pretensión pasa, necesariamente, por comprobar si existe o no la relación entre sujeto y objeto que pueda permitir la estimación de aquella. De ahí que la jurisprudencia más reciente de dicha Sala diga que la legitimación 'ad causam' es cuestión preliminar al fondo, pero que puede exigir un examen del fondo ( sentencia de 2.9.1996 fundada , a su vez, en la de 18.3.1993 ), de tal manera que mientras la falta de legitimación 'ad processum' equivale a la falta de capacidad procesal, la falta de legitimación 'ad causam' equivale a la falta de acción, así en sentencia de 4 de junio de 1997 .

Dicha legitimación 'ad causam' se determina en relación con el objeto concreto de cada proceso. Para determinar si se tiene, o no, dicha legitimación es imprescindible atender a la tutela judicial concreta que se pretende en el proceso.

Así, partiendo del principio esencial de relatividad contractual, establecido en el art. 1.257 del Código Civil , el contrato solo liga a las partes o sus causahabientes, y no puede favorecer o perjudicar a tercero.

Se insiste en que el art. 10 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , con la mejor doctrina, solo regula la legitimación 'ad causam' o de derecho material, considerando dicho principio de relatividad contractual establecido en el art. 1.257 del Código Civil común, interpretado conjuntamente con lo dispuesto en el art.

1.091 del mismo Código sustantivo, y el art. 1.543 de idéntico texto legal, en cuanto regula la respectiva legitimación activa que no permitiría interponer un pleito como el presentado en Mataró, basado en un contrato ya resuelto cuando se interpone la demanda, por incumplimiento esencial de la misma actora, sancionado con la resolución contractual, y la condena al pago de las rentas correspondientes, hasta la devolución de la posesión a la arrendadora.

Con la sentencia de la Audiencia Provincial de León de 8 de febrero de 2011 : ' resulta evidente que carece de legitimación activa para solicitar determinadas declaraciones derivadas del contrato de seguro quien no ha sido parte en él, y esa falta de legitimación activa ni siquiera hubiese exigido el previo alegato de parte, al ser reiterada la jurisprudencia que declara ( SSTS de 24.1.98 , 30.6.99 , 4.12.99 , 20.1.2000 , 15.4.2000 , 26.4.2001 , 28.12.2001 , 15.10.2002 y 14.11.2002 , entre otras) que la falta de legitimación 'ad causam', en cuanto afecta al orden público procesal, debe ser examinada de oficio, aún cuando no haya sido planteada por las partes en el periodo expositivo, ya que atañe al control de si se tiene interés legítimo para solicitar de los órganos judiciales una determinada resolución. La carencia advertida es consecuencia del principio de relatividad contractual que consagra el artículo 1.257 del Código Civil , al expresar que los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos, lo que significa que únicamente a ellos quedan limitados sus derechos y obligaciones ( SSTS de 15.11.2002 , 31.1.2003 , 1.3.2003 y 25.2.2004 , entre otras), ya que para los terceros el contrato es 'res inter alios acta', esto es, algo hecho entre otros, de ahí que por esta razón el contrato no puede desplegar ninguna eficacia en la esfera jurídica de los terceros, ni en su beneficio, ni en su perjuicio ... los contratos tienen efectos entre las partes ( art. 1257 del Código Civil ), por lo que ningún tercero ajeno al mismo puede invocar el mismo para reclamar derecho ninguno que surja de aquél, careciendo por tanto de legitimación.' Por idéntica razón, carece de legitimación para pedir la resolución contractual, y consiguiente indemnización de daños y perjuicios derivados del supuesto incumplimiento contractual de la otra parte, quien ya no es siquiera parte contractual por haberse resuelto, y por su propio incumplimiento a mayor abundamiento, dicho contrato en virtud de sentencia firme que así lo declara, con la relevancia constitucional ya indicada anteriormente, abstrayendo los juicios de valor o de intenciones que trufan el contenido del recurso.

Con la STS de 30 de marzo de 2006 , en esa perspectiva de relación objetiva, entre el sujeto que demanda y el objeto del proceso, más concretamente entre el derecho o situación jurídica en que se fundamenta la pretensión y el efecto jurídico pretendido, en su versión ordinaria se estructura en la afirmación de la titularidad de un derecho o situación jurídica coherente con el resultado jurídico pretendido en el 'petitum' de la demanda. La realidad o existencia del derecho o situación jurídica afirmada no forma parte de la legitimación, sino de la cuestión de fondo, de la que aquella es de examen previo.

En razón de esta cuestión previa de orden público procesal procedería desestimar el recurso interpuesto por la exarrendataria en dicho contrato de local de negocio para la explotación de un quiosco de lotería.



CUARTO. Argumentos de fondo del recurso.

Examinando a mayor abundamiento los motivos de fondo del recurso, en revisión plena del material probatorio que compete a esta Sala, a tenor de reiterada jurisprudencia, no podemos compartir que el error de la actora, si pudiera examinarse, fuere excusable, ni que la anterior arrendadora fuere responsable de ninguno de los conceptos reclamados en demanda, hasta alcanzar la cifra de 603.984,43 euros.

Se acreditan las siguientes premisas fácticas: a) La actora firmó el contrato de arriendo en dicho 27.10.11, y disponía de la correspondiente autorización de la SELAE para abrir quiosco de lotería nacional desde octubre de 2012.

b) La actora estuvo explotando su negocio de lotería en su ubicación en el vestíbulo durante dieciséis meses, no efectuando comunicación previa de obertura de la actividad -que no licencia, como confunde a veces en su recurso- al Ayuntamiento de Mataró hasta diciembre de 2013.

c) Nunca hubo un cese o prohibición de dicha actividad por parte del Ayuntamiento.

Revisado el expediente municipal como quiere la apelante, resulta la actividad no molesta no requería de licencia, solo comunicación previa, la misma recurrente lo admite, conforme a la normativa municipal que cita, y del mismo resulta que a esa comunicación tardía, que no lo impidió explotar su negocio en el interín -véase la visita del notario Sr. Mariano en 24.3.2014, folios 337ss- siguió una inspección y un informe de compatibilidad urbanística de 17.12.2013, en que se hizo ver que la planta subterránea de ubicación del local se destinaba íntegramente a aparcamientos y almacén, siendo incompatible con el planeamiento vigente, y luego en 7.2.2014 -folio 436 vuelto- se dio un trámite de audiencia en orden a legalizar esa actividad, nunca a cerrar o impedir la actividad, y enviada la comunicación correspondiente, no fue recogida por ausencia de la destinataria; y lo siguiente es una inspección de 20.5.2016, más de dos años después, comprobándose que la empresa ya no estaba instalada, por lo que ahí se acaba el expediente administrativo.

Recordemos que en 2014 se desahució a la actora y luego esta entregó las llaves a la arrendadora, y ese sería el motivo de que estuviere cerrado el local en mayo de 2016.

El Ayuntamiento solo pedía en aquella comunicación documentación complementaria, y nunca el cierre ni siquiera multas coercitivas en orden a cumplir con la legalidad urbanística, y la Sra. Trinidad en su declaración reconoció que no había hecho gestión alguna con la administración del centro comercial para aclarar o complementar tales extremos urbanísticos.

d) Antes y después de la actora el local ubicado en el subterráneo o vestíbulo se ocupó por otros arrendatarios.

e) Nunca se produjo resolución administrativa estableciendo de forma definitiva la inadecuación del local para ejercer la actividad, y nunca se ha producido orden de cese de actividad afectando a la actora.

En definitiva, como resume la sentencia apelada y se repite ahora, el expediente administrativo concluye sin resolución, y no existe relación entre la causa de resolución del contrato, que no fue otro que el impago de rentas protagonizado por la arrendataria, y la pretendida ilegalidad de la actividad.

Y a todo esto repetir que el art. 9.2 del contrato firmado por las partes no podía ser más claro poniendo a cargo exclusivo de la arrendataria la obtención, tramitación y solicitud de las autorizaciones y licencias administrativas, así como para la apertura de la actividad instalada en el local, descargando de toda responsabilidad al respecto a la arrendadora GGC, en claridad convencional que va en línea perfecta con el principio de la autonomía de la voluntad y de la libertad de empresa establecido en el art. 38 de la Constitución , por lo que no podía esperar la apelante que su falta de diligencia al respecto fuere suplida por la otra parte contractual.

Esa falta de diligencia, unida al incumplimiento contractual propio, conlleva que no podamos saber cuál hubiere sido el resultado final de haberse completado el trámite administrativo como instó el Ayuntamiento.

Frente a la claridad de la cuestión que resulta de tales hechos, la actora se entretiene con una serie de juicios de valor y observaciones irrelevantes que no desmerecen esa conclusión valorativa de la prueba practicada en primera instancia.

Así, en cuanto a la remota posibilidad nunca materializada de expediente disciplinario urbanístico con multas coercitivas.

No es cierto que en el local o espacio no se pudiera ejercer actividad ninguna; de hecho, se ejerció, sin comunicación ninguna al Ayuntamiento, por tan largo periodo de tiempo como el referido en el propio peritaje de la actora, marzo de 2013 a junio de 2014, enlazando la contratación de dos trabajadoras, f. 103, hasta su cierre por impago de rentas.

Resulta accesorio si los trámites para la concesión de la licencia pudieron iniciarse antes o después de la concesión de autorización de la SELAE; algo que, en cualquier caso competía a la diligencia exclusiva de la actora, y no de la demandada que ha de velar por su propio negocio. En todo caso el relato cronológico ya dicho deja claro el acierto de la sentencia apelada al respecto.

La apelante juega con las palabras cuando dice que el local no lo era. Lo era cuando permitió una explotación del negocio hasta que el incumplimiento contractual claro y distinto de la propia actora determinó su cierre, lo que no puede ocultar por el expediente fácil de echar la culpa a la otra contratante. Y lo era atendida la finalidad económica perseguida por el contrato de arriendo.

También se refiere a una supuesta actividad compleja y larga para añadir una nueva distribución a la superficie comercial para adecuarla al plan especial urbanístico. Nunca lo sabremos, porque siendo ella la responsable de esa gestión, nunca hizo trámite alguno para comprobar la certeza de esa afirmación. No se acompañó siquiera comunicación ninguna a la gerencia de la demandada para que procediera a ayudarla en ese trámite administrativo. En la resolución administrativa de 7.2.2014, al folio 58, contrariamente a lo que afirma la recurrente, se invita a la modificación de los locales con informe favorable de la Comisión de Equipamientos Comerciales de Barcelona, y en ello no incide el informe anterior del ingeniero Sr. Jose Ángel , doc. 14 hecho valer por la apelante, de 20.11.13, que tampoco refiere la fecha de la regulación administrativa que refiere.

En idéntico sentido, art. 42 del anexo IV.2 del Reglamento de Actividades , folio 157, permite la subsanación de deficiencias o la adaptación de la actividad meramente comunicada a la normativa vigente.

La actora pretende subvertir la claridad de lo establecido en la sentencia firme de desahucio por impago y establecer que el 'contrato es nulo', subrayando el tiempo presente a fecha de recurso por un supuesto dolo de la propiedad al no existir un local como tal ni poder obtener la licencia municipal, y la consecuencia es que debe restituirse la relación a la situación anterior a la firma del contrato.

Primero, no es cierto que el contrato exista siquiera en el momento en que se afirma tal cosa, ni siquiera, como se repite, en el trance más relevante de litispendencia; segundo, la apelante continúa contradiciéndose cuando ella misma, glosando el Reglamento de Actividad del Ayuntamiento, dice que no era necesaria tal licencia, bastaba la mera comunicación municipal, en la página 9 de su mismo escrito de recurso, al folio 465.

Y tercero, ese planteamiento ignora la resolución firme de obligado cumplimiento - art. 118 CE - que establecía que el contrato ya estaba resuelto, y quién era la persona que debía pagar las rentas pendientes de pago.

El mismo Sr. Jose Ángel dio a entender cuál pudiera haber sido la solución, si se hubiera intentado a tiempo, la modificación del plan urbanístico del centro comercial, en orden a cumplir con la legalidad urbanística. En cualquier caso, insistir en que el cierre del establecimiento por causa totalmente ajena a la Administración exime de mayores consideraciones al respecto, en relación a una vía de solución administrativa jamás intentada por la apelante.

Concluye el recurso reiterando dos puntos fundamentales, a su entender, la premisa errónea en que dice incurre la sentencia: tratándose de un puesto de venta de lotería la licencia de apertura no se podía solicitar antes del inicio de la actividad ni tampoco antes de la contratación y ejecución de las obras de acondicionamiento.

Este primer punto vuelve a ser contradictorio, ya hemos visto que la misma actora refiere poco antes que no era necesaria licencia, solo comunicación previa al Ayuntamiento. Por lo demás, ni es relevante el argumento ni lo compartimos, ante la claridad de lo dispuesto en el art. 9.2 del contrato: La actora pudo instar la mera comunicación, que solo y exclusivamente le correspondía a la misma, como empresaria autonóma, y segundo, quedó sobradamente demostrada su falta de diligencia al respecto, ya sea presentando antes o después de iniciar la misma actividad.

Y segundo, con igual contradicción respecto de licencia por mera comunicación administrativa, en que se hace una petición de principios que no es sino una manera errónea de argumentar: que el hecho primero, que no es tal, sino mera apreciación subjetiva de la apelante, sería que la causa de lo sucedido sería que GGC alquiló a la Sra. Trinidad un hueco de escalera que no era susceptible de conseguir licencia de apertura alguna, como si la sentencia que demostró apodícticamente el impago de rentas imputable única y exclusivamente a la actora no tuviera ninguna importancia en la anterior relación bilateral, recíproca y sinalagmática que tuvieron en su día ambas partes. Insiste la apelante en la relación con un tercero procesal, el Ayuntamiento de Mataró, que, por cierto, no requería ciertamente de ninguna licencia, sino de mera comunicación administrativa para esa actividad de quiosco de lotería. Por lo demás, aunque sea un tanto de lege ferenda , que es posible una ubicación en un vestíbulo similar lo demuestra, por ejemplo, la ubicación de cierto despacho similar de lotería estatal en el centro comercial 'Las Arenas' de esta ciudad de Barcelona.

Concluye la apelante realizando una retahíla de juicios de valor totalmente fuera de lugar, como la valoración de haber sido sentenciada dos veces por su impago de rentas, volviendo a hacer supuesto de la cuestión, en cuanto menciona de nuevo una licencia municipal que no era necesaria para la actividad que, de hecho, sí realizó en el espacio local -así lo define el contrato- arrendado, hasta que su impago, y solo su impago, se lo impidió, mediando la sentencia judicial de desahucio de obligado cumplimiento erga omnes que se vio obligada a impetrar la sociedad arrendadora, en legítimo ejercicio de su derecho a la tutela judicial efectiva que garantiza nuestra Constitución.

En definitiva, procede la desestimación del recurso y la confirmación íntegra de la sentencia recurrida, como corolario de lo explicado en esta resolución, sin ser procedente analizar las partidas en que cuantificó la reclamación económica pretendida por la actora, constituyendo el núcleo del proceso esa cuestión de la falta de legitimación de derecho material de la que adolecía la posición de la demandante desde el inicio del proceso.



QUINTO. Costas.

La desestimación del recurso conlleva la imposición a la parte recurrente de las costas de esta alzada, en virtud de lo establecido en el art. 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que se remite al art. 394 del mismo texto legal , y, en definitiva, al criterio preferente del vencimiento objetivo establecido en dicho art. 394.

Fallo

Desestimar la demanda interpuesta por el procurador de los tribunales Don Manuel Oliva Rossell, en nombre y representación de Trinidad y absolver a GENERAL DE GALERIAS COMERCIALES, S.A. De los pedimentos efectuados en su contra, con imposición de costas a la parte actora.

Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos, y se designó ponente al Ilmo. Magistrado D. Sergio Fernandez Iglesias .

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 10/10/2017.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO. Planteamiento de las partes.

1. La parte demandante, doña Trinidad , formuló demanda en petición de declaración de cierto contrato de arrendamiento de 27.10.2011 y su adenda de 12.7.12, para la explotación de un quiosco de lotería, y de reclamación de cantidad contra GENERAL DE GALERÍAS COMERCIALES, S.A., basada tanto en error en el consentimiento como en aliud pro alio .

2. La parte demandada se opuso a esa pretensión, alegando que las dificultades de la actora para obtener su autorización de la SELAE nada tenían que ver con la adecuación del local arrendado; la arrendataria no efectuó la comunicación de la actividad al Ayuntamiento de Mataró hasta el 3.12.13, más de un año después de la obtención de la licencia por parte del organismo estatal competente; el Ayuntamiento no impidió ni denegó la ocupación del local arrendado, limitándose a requerir determinadas modificaciones para legalizar su emplazamiento, y la actividad ya venía funcionando con normalidad y lo siguió haciendo; la actora desarrolló su actividad lotera desde el día 18.2.2013 hasta el día 30.6.2014, en que cesó en la misma, no por falta de licencia o autorización municipal, sino por ejecución de sentencia de desahucio por falta de pago; el objeto arrendado era idóneo para desarrollar la actividad de administración de loterías, habiéndose cumplido efectivamente la finalidad perseguida por la arrendataria; no procede indemnización por no haberse producido daño atribuible a la actuación de la arrendadora GGC en la ejecución del contrato referido.



SEGUNDO. Sentencia de instancia. Recurso de apelación.

1. La sentencia de instancia desestimó la demanda, con imposición de costas a la actora. Examinando los requisitos de la acción de nulidad como error vicio, calificó el error de la actora como inexcusable, afirmando que no existió relación entre la causa de resolución del contrato, que no fue otra que el impago de rentas, y la pretendida ilegalidad de la actividad.

2. Frente a dicha resolución ha planteado recurso la representación de la parte demandante, pidiendo finalmente la revocación de dicha sentencia, y la estimación íntegra de su demanda, con imposición de las costas de alzada a la otra parte, si se opusiere.

3. La sociedad apelada se ha opuesto al recurso, fundada en una serie de alegaciones tampoco reproducidas en aras de brevedad, por las que terminaba solicitando la desestimación íntegra del recurso, la confirmación de la sentencia de instancia, y la expresa imposición de costas de la apelación a la parte apelante.



TERCERO. Falta de legitimación activa.

La parte actora ejercitó acción de nulidad contractual basada en error consensual mezclada con un alegato de 'aliud pro alio' o de inidoneidad del objeto arrendado en el contrato de arrendamiento de local de negocio de 27 de octubre de 2011 y su adenda de fecha 12 de julio de 2012, que en todo caso desembocaba, en el suplico de su demanda rectora del proceso en la petición de declaración primera de nulidad de dicho contrato y adición contractual, y al pago de una serie de cantidades, devolución de rentas y gastos soportados por la actora, y dejar sin efecto cierto crédito correspondiente a las rentas devengadas hasta el lanzamiento, y otra cantidad de 490.348,19 euros en concepto de daños y perjuicios.

Y lo hace cuando a fecha de litispendencia -30.3.2015- ya estaba resuelto con carácter firme dicho contrato de arriendo de local, por impago de rentas atribuido a la actora, a tenor de sentencia de 29 de mayo de 2014 , en cuya ejecución la actora entregó la posesión a la sociedad arrendadora, hoy demandada.

Aceptando los hechos y fundamentos de derecho de la sentencia apelada, en cuanto no se oponga a los que se desarrollan a continuación, solo ostentaría legitimación activa para ejercer la acción de nulidad relativa contractual de los artículos 1.300 y siguientes del Código Civil quien estuviere obligado principal o subsidiariamente en virtud del mismo contrato, según dispone el art. 1.302 del mismo texto legal , por lo que no reuniendo tal condición de obligada en un contrato ya resuelto, precisamente por su propio incumplimiento en la obligación esencial de pago de las rentas, a fecha de litispendencia, parece claro que la actora no disponía de legitimación para ejercitar dicha acción de nulidad, a la que anudaba una reclamación de supuestos que excedían incluso de la fórmula legal usada previa esa declaración de nulidad imposible de un contrato ya resuelto, fórmula contenida en el art. 1.303 del Código Civil .

Y la cosa no cambia si se alude al 'aliud pro alio' citado de pasada en la demanda, en cuanto de darse el supuesto de esa inidoneidad absoluta del local arrendado, la jurisprudencia derivaría el caso igualmente a la resolución contractual imposible del art. 1.124 del Código Civil , cuanto más si la primera contratante incumplidora fue la misma actora, impidiendo con ello obtener la condición legitimadora de perjudicada para poder usar de dicha resolución contractual implícita, de tal manera que su incumplimiento previo, constatado por sentencia firme, impide que pueda entrarse siquiera en el supuesto incumplimiento de la otra parte contratante, tal como establece el último párrafo del art. 1.100 del mismo Código Civil .

Sea como fuere, nunca podría contravenirse el contenido del fallo de la sentencia que resolvió el contrato arrendaticio tenido entre las partes, en méritos de lo dispuesto en el art. 118 de la Constitución española .

Y, por tanto, la actora no estaba legitimada, por no ser la perjudicada referida en el art. 1.124 tampoco para reclamar ninguna indemnización de daños y perjuicios anudada a la resolución contractual que establece dicho precepto del Código Civil .

Examinando en primer lugar esa excepción perentoria, modalidad 'ad causam' que es de derecho material, la única recogida en el art. 10 LEC , con la mejor doctrina, y siendo esa cuestión previa de legitimación apreciable incluso de oficio, a tenor de reiterada jurisprudencia, considerando la recopilación de la doctrina del Tribunal Supremo al efecto, destacando la STS de 21 de abril de 2004 , señalando que dicha legitimación se determina en función de la relación existente entre una persona determinada y la situación jurídica en litigio.

Consiste, como ha declarado la STS de 28 de febrero de 2002 , en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito que determina la aptitud en el mismo como parte. La STS de 31 de marzo de 1997 hace hincapié en un aspecto fundamental, el relativo a la coherencia jurídica entre la titularidad que se afirma y las consecuencias jurídicas que se pretenden. Por consiguiente, esta condición de carácter objetivo exige, como dice dicha resolución, la adecuación entre la titularidad jurídica afirmada (activa o pasiva) y el objeto jurídico pretendido. Es cuestión de orden público apreciable incluso de oficio, a tenor de reiterada jurisprudencia al efecto.

Con la STS de 16 de mayo de 2000 , ya se considere la legitimación 'ad causam' como la cualidad de un determinado sujeto jurídico consistente en hallarse, dentro de una situación jurídica determinada en la posición que fundamenta, según el derecho, el reconocimiento a su favor de la pretensión que ejercita, ya se identifique la falta de legitimación 'ad causam' con el fondo del asunto, el examen de cualquier pretensión pasa, necesariamente, por comprobar si existe o no la relación entre sujeto y objeto que pueda permitir la estimación de aquella. De ahí que la jurisprudencia más reciente de dicha Sala diga que la legitimación 'ad causam' es cuestión preliminar al fondo, pero que puede exigir un examen del fondo ( sentencia de 2.9.1996 fundada , a su vez, en la de 18.3.1993 ), de tal manera que mientras la falta de legitimación 'ad processum' equivale a la falta de capacidad procesal, la falta de legitimación 'ad causam' equivale a la falta de acción, así en sentencia de 4 de junio de 1997 .

Dicha legitimación 'ad causam' se determina en relación con el objeto concreto de cada proceso. Para determinar si se tiene, o no, dicha legitimación es imprescindible atender a la tutela judicial concreta que se pretende en el proceso.

Así, partiendo del principio esencial de relatividad contractual, establecido en el art. 1.257 del Código Civil , el contrato solo liga a las partes o sus causahabientes, y no puede favorecer o perjudicar a tercero.

Se insiste en que el art. 10 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , con la mejor doctrina, solo regula la legitimación 'ad causam' o de derecho material, considerando dicho principio de relatividad contractual establecido en el art. 1.257 del Código Civil común, interpretado conjuntamente con lo dispuesto en el art.

1.091 del mismo Código sustantivo, y el art. 1.543 de idéntico texto legal, en cuanto regula la respectiva legitimación activa que no permitiría interponer un pleito como el presentado en Mataró, basado en un contrato ya resuelto cuando se interpone la demanda, por incumplimiento esencial de la misma actora, sancionado con la resolución contractual, y la condena al pago de las rentas correspondientes, hasta la devolución de la posesión a la arrendadora.

Con la sentencia de la Audiencia Provincial de León de 8 de febrero de 2011 : ' resulta evidente que carece de legitimación activa para solicitar determinadas declaraciones derivadas del contrato de seguro quien no ha sido parte en él, y esa falta de legitimación activa ni siquiera hubiese exigido el previo alegato de parte, al ser reiterada la jurisprudencia que declara ( SSTS de 24.1.98 , 30.6.99 , 4.12.99 , 20.1.2000 , 15.4.2000 , 26.4.2001 , 28.12.2001 , 15.10.2002 y 14.11.2002 , entre otras) que la falta de legitimación 'ad causam', en cuanto afecta al orden público procesal, debe ser examinada de oficio, aún cuando no haya sido planteada por las partes en el periodo expositivo, ya que atañe al control de si se tiene interés legítimo para solicitar de los órganos judiciales una determinada resolución. La carencia advertida es consecuencia del principio de relatividad contractual que consagra el artículo 1.257 del Código Civil , al expresar que los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos, lo que significa que únicamente a ellos quedan limitados sus derechos y obligaciones ( SSTS de 15.11.2002 , 31.1.2003 , 1.3.2003 y 25.2.2004 , entre otras), ya que para los terceros el contrato es 'res inter alios acta', esto es, algo hecho entre otros, de ahí que por esta razón el contrato no puede desplegar ninguna eficacia en la esfera jurídica de los terceros, ni en su beneficio, ni en su perjuicio ... los contratos tienen efectos entre las partes ( art. 1257 del Código Civil ), por lo que ningún tercero ajeno al mismo puede invocar el mismo para reclamar derecho ninguno que surja de aquél, careciendo por tanto de legitimación.' Por idéntica razón, carece de legitimación para pedir la resolución contractual, y consiguiente indemnización de daños y perjuicios derivados del supuesto incumplimiento contractual de la otra parte, quien ya no es siquiera parte contractual por haberse resuelto, y por su propio incumplimiento a mayor abundamiento, dicho contrato en virtud de sentencia firme que así lo declara, con la relevancia constitucional ya indicada anteriormente, abstrayendo los juicios de valor o de intenciones que trufan el contenido del recurso.

Con la STS de 30 de marzo de 2006 , en esa perspectiva de relación objetiva, entre el sujeto que demanda y el objeto del proceso, más concretamente entre el derecho o situación jurídica en que se fundamenta la pretensión y el efecto jurídico pretendido, en su versión ordinaria se estructura en la afirmación de la titularidad de un derecho o situación jurídica coherente con el resultado jurídico pretendido en el 'petitum' de la demanda. La realidad o existencia del derecho o situación jurídica afirmada no forma parte de la legitimación, sino de la cuestión de fondo, de la que aquella es de examen previo.

En razón de esta cuestión previa de orden público procesal procedería desestimar el recurso interpuesto por la exarrendataria en dicho contrato de local de negocio para la explotación de un quiosco de lotería.



CUARTO. Argumentos de fondo del recurso.

Examinando a mayor abundamiento los motivos de fondo del recurso, en revisión plena del material probatorio que compete a esta Sala, a tenor de reiterada jurisprudencia, no podemos compartir que el error de la actora, si pudiera examinarse, fuere excusable, ni que la anterior arrendadora fuere responsable de ninguno de los conceptos reclamados en demanda, hasta alcanzar la cifra de 603.984,43 euros.

Se acreditan las siguientes premisas fácticas: a) La actora firmó el contrato de arriendo en dicho 27.10.11, y disponía de la correspondiente autorización de la SELAE para abrir quiosco de lotería nacional desde octubre de 2012.

b) La actora estuvo explotando su negocio de lotería en su ubicación en el vestíbulo durante dieciséis meses, no efectuando comunicación previa de obertura de la actividad -que no licencia, como confunde a veces en su recurso- al Ayuntamiento de Mataró hasta diciembre de 2013.

c) Nunca hubo un cese o prohibición de dicha actividad por parte del Ayuntamiento.

Revisado el expediente municipal como quiere la apelante, resulta la actividad no molesta no requería de licencia, solo comunicación previa, la misma recurrente lo admite, conforme a la normativa municipal que cita, y del mismo resulta que a esa comunicación tardía, que no lo impidió explotar su negocio en el interín -véase la visita del notario Sr. Mariano en 24.3.2014, folios 337ss- siguió una inspección y un informe de compatibilidad urbanística de 17.12.2013, en que se hizo ver que la planta subterránea de ubicación del local se destinaba íntegramente a aparcamientos y almacén, siendo incompatible con el planeamiento vigente, y luego en 7.2.2014 -folio 436 vuelto- se dio un trámite de audiencia en orden a legalizar esa actividad, nunca a cerrar o impedir la actividad, y enviada la comunicación correspondiente, no fue recogida por ausencia de la destinataria; y lo siguiente es una inspección de 20.5.2016, más de dos años después, comprobándose que la empresa ya no estaba instalada, por lo que ahí se acaba el expediente administrativo.

Recordemos que en 2014 se desahució a la actora y luego esta entregó las llaves a la arrendadora, y ese sería el motivo de que estuviere cerrado el local en mayo de 2016.

El Ayuntamiento solo pedía en aquella comunicación documentación complementaria, y nunca el cierre ni siquiera multas coercitivas en orden a cumplir con la legalidad urbanística, y la Sra. Trinidad en su declaración reconoció que no había hecho gestión alguna con la administración del centro comercial para aclarar o complementar tales extremos urbanísticos.

d) Antes y después de la actora el local ubicado en el subterráneo o vestíbulo se ocupó por otros arrendatarios.

e) Nunca se produjo resolución administrativa estableciendo de forma definitiva la inadecuación del local para ejercer la actividad, y nunca se ha producido orden de cese de actividad afectando a la actora.

En definitiva, como resume la sentencia apelada y se repite ahora, el expediente administrativo concluye sin resolución, y no existe relación entre la causa de resolución del contrato, que no fue otro que el impago de rentas protagonizado por la arrendataria, y la pretendida ilegalidad de la actividad.

Y a todo esto repetir que el art. 9.2 del contrato firmado por las partes no podía ser más claro poniendo a cargo exclusivo de la arrendataria la obtención, tramitación y solicitud de las autorizaciones y licencias administrativas, así como para la apertura de la actividad instalada en el local, descargando de toda responsabilidad al respecto a la arrendadora GGC, en claridad convencional que va en línea perfecta con el principio de la autonomía de la voluntad y de la libertad de empresa establecido en el art. 38 de la Constitución , por lo que no podía esperar la apelante que su falta de diligencia al respecto fuere suplida por la otra parte contractual.

Esa falta de diligencia, unida al incumplimiento contractual propio, conlleva que no podamos saber cuál hubiere sido el resultado final de haberse completado el trámite administrativo como instó el Ayuntamiento.

Frente a la claridad de la cuestión que resulta de tales hechos, la actora se entretiene con una serie de juicios de valor y observaciones irrelevantes que no desmerecen esa conclusión valorativa de la prueba practicada en primera instancia.

Así, en cuanto a la remota posibilidad nunca materializada de expediente disciplinario urbanístico con multas coercitivas.

No es cierto que en el local o espacio no se pudiera ejercer actividad ninguna; de hecho, se ejerció, sin comunicación ninguna al Ayuntamiento, por tan largo periodo de tiempo como el referido en el propio peritaje de la actora, marzo de 2013 a junio de 2014, enlazando la contratación de dos trabajadoras, f. 103, hasta su cierre por impago de rentas.

Resulta accesorio si los trámites para la concesión de la licencia pudieron iniciarse antes o después de la concesión de autorización de la SELAE; algo que, en cualquier caso competía a la diligencia exclusiva de la actora, y no de la demandada que ha de velar por su propio negocio. En todo caso el relato cronológico ya dicho deja claro el acierto de la sentencia apelada al respecto.

La apelante juega con las palabras cuando dice que el local no lo era. Lo era cuando permitió una explotación del negocio hasta que el incumplimiento contractual claro y distinto de la propia actora determinó su cierre, lo que no puede ocultar por el expediente fácil de echar la culpa a la otra contratante. Y lo era atendida la finalidad económica perseguida por el contrato de arriendo.

También se refiere a una supuesta actividad compleja y larga para añadir una nueva distribución a la superficie comercial para adecuarla al plan especial urbanístico. Nunca lo sabremos, porque siendo ella la responsable de esa gestión, nunca hizo trámite alguno para comprobar la certeza de esa afirmación. No se acompañó siquiera comunicación ninguna a la gerencia de la demandada para que procediera a ayudarla en ese trámite administrativo. En la resolución administrativa de 7.2.2014, al folio 58, contrariamente a lo que afirma la recurrente, se invita a la modificación de los locales con informe favorable de la Comisión de Equipamientos Comerciales de Barcelona, y en ello no incide el informe anterior del ingeniero Sr. Jose Ángel , doc. 14 hecho valer por la apelante, de 20.11.13, que tampoco refiere la fecha de la regulación administrativa que refiere.

En idéntico sentido, art. 42 del anexo IV.2 del Reglamento de Actividades , folio 157, permite la subsanación de deficiencias o la adaptación de la actividad meramente comunicada a la normativa vigente.

La actora pretende subvertir la claridad de lo establecido en la sentencia firme de desahucio por impago y establecer que el 'contrato es nulo', subrayando el tiempo presente a fecha de recurso por un supuesto dolo de la propiedad al no existir un local como tal ni poder obtener la licencia municipal, y la consecuencia es que debe restituirse la relación a la situación anterior a la firma del contrato.

Primero, no es cierto que el contrato exista siquiera en el momento en que se afirma tal cosa, ni siquiera, como se repite, en el trance más relevante de litispendencia; segundo, la apelante continúa contradiciéndose cuando ella misma, glosando el Reglamento de Actividad del Ayuntamiento, dice que no era necesaria tal licencia, bastaba la mera comunicación municipal, en la página 9 de su mismo escrito de recurso, al folio 465.

Y tercero, ese planteamiento ignora la resolución firme de obligado cumplimiento - art. 118 CE - que establecía que el contrato ya estaba resuelto, y quién era la persona que debía pagar las rentas pendientes de pago.

El mismo Sr. Jose Ángel dio a entender cuál pudiera haber sido la solución, si se hubiera intentado a tiempo, la modificación del plan urbanístico del centro comercial, en orden a cumplir con la legalidad urbanística. En cualquier caso, insistir en que el cierre del establecimiento por causa totalmente ajena a la Administración exime de mayores consideraciones al respecto, en relación a una vía de solución administrativa jamás intentada por la apelante.

Concluye el recurso reiterando dos puntos fundamentales, a su entender, la premisa errónea en que dice incurre la sentencia: tratándose de un puesto de venta de lotería la licencia de apertura no se podía solicitar antes del inicio de la actividad ni tampoco antes de la contratación y ejecución de las obras de acondicionamiento.

Este primer punto vuelve a ser contradictorio, ya hemos visto que la misma actora refiere poco antes que no era necesaria licencia, solo comunicación previa al Ayuntamiento. Por lo demás, ni es relevante el argumento ni lo compartimos, ante la claridad de lo dispuesto en el art. 9.2 del contrato: La actora pudo instar la mera comunicación, que solo y exclusivamente le correspondía a la misma, como empresaria autonóma, y segundo, quedó sobradamente demostrada su falta de diligencia al respecto, ya sea presentando antes o después de iniciar la misma actividad.

Y segundo, con igual contradicción respecto de licencia por mera comunicación administrativa, en que se hace una petición de principios que no es sino una manera errónea de argumentar: que el hecho primero, que no es tal, sino mera apreciación subjetiva de la apelante, sería que la causa de lo sucedido sería que GGC alquiló a la Sra. Trinidad un hueco de escalera que no era susceptible de conseguir licencia de apertura alguna, como si la sentencia que demostró apodícticamente el impago de rentas imputable única y exclusivamente a la actora no tuviera ninguna importancia en la anterior relación bilateral, recíproca y sinalagmática que tuvieron en su día ambas partes. Insiste la apelante en la relación con un tercero procesal, el Ayuntamiento de Mataró, que, por cierto, no requería ciertamente de ninguna licencia, sino de mera comunicación administrativa para esa actividad de quiosco de lotería. Por lo demás, aunque sea un tanto de lege ferenda , que es posible una ubicación en un vestíbulo similar lo demuestra, por ejemplo, la ubicación de cierto despacho similar de lotería estatal en el centro comercial 'Las Arenas' de esta ciudad de Barcelona.

Concluye la apelante realizando una retahíla de juicios de valor totalmente fuera de lugar, como la valoración de haber sido sentenciada dos veces por su impago de rentas, volviendo a hacer supuesto de la cuestión, en cuanto menciona de nuevo una licencia municipal que no era necesaria para la actividad que, de hecho, sí realizó en el espacio local -así lo define el contrato- arrendado, hasta que su impago, y solo su impago, se lo impidió, mediando la sentencia judicial de desahucio de obligado cumplimiento erga omnes que se vio obligada a impetrar la sociedad arrendadora, en legítimo ejercicio de su derecho a la tutela judicial efectiva que garantiza nuestra Constitución.

En definitiva, procede la desestimación del recurso y la confirmación íntegra de la sentencia recurrida, como corolario de lo explicado en esta resolución, sin ser procedente analizar las partidas en que cuantificó la reclamación económica pretendida por la actora, constituyendo el núcleo del proceso esa cuestión de la falta de legitimación de derecho material de la que adolecía la posición de la demandante desde el inicio del proceso.



QUINTO. Costas.

La desestimación del recurso conlleva la imposición a la parte recurrente de las costas de esta alzada, en virtud de lo establecido en el art. 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que se remite al art. 394 del mismo texto legal , y, en definitiva, al criterio preferente del vencimiento objetivo establecido en dicho art. 394.

F A L L A M O S Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de doña Trinidad contra la sentencia de 29 de julio de 2016 dictada por la magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Mataró , debemos CONFIRMAR y CONFIRMAMOS íntegramente dicha sentencia, imponiendo a la parte apelante el pago de las costas de esta alzada.

Decretamos la pérdida del depósito constituido por dicha parte para interponer el recurso de apelación, al que se dará el destino legal, conforme a lo establecido en la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Modo de impugnación: recurso de CASACIÓN en los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL ( regla 1.3 de la DF 16ª LEC ) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC ) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTE días, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :