Sentencia CIVIL Nº 66/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 14, Rec 350/2018 de 20 de Abril de 2020

Encabezamiento

Sección nº 14 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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N.I.G.: 0801542120170027542

Recurso de apelación 350/2018 -A

Materia: Juicio Ordinario

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Badalona

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 199/2017

Parte recurrente/Solicitante: NOUCASA GESTIONES INMOBILIARIAS, SL

Procurador/a: Monica Alvarez Fernandez

Abogado/a: Jordi Martí Botella

Parte recurrida: María Teresa

Procurador/a: Marta Vidal Florejachs

Abogado/a: Fernando Navarro Parrilla

SENTENCIA Nº 66/2020

Magistrados:

Agustín Vigo Morancho Guillermo Arias Boo Antonio José Martínez Cendán

Barcelona, 20 de abril de 2020

Antecedentes

PRIMERO. En fecha 27 de abril de 2018 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 199/2017 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Badalona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Monica Alvarez Fernandez, en nombre y representación de NOUCASA GESTIONES INMOBILIARIAS, SL contra Sentencia de fecha 22/12/2017 y en el que consta como parte apelada la Procuradora Marta Vidal Florejachs, en nombre y representación de María Teresa.

SEGUNDO. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'Que debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda de reclamación de cantidad presentada en nombre y representación de NOUCASA GESTIONES INMOBILIARIAS, S.L. y, en consecuencia, absolver a la parte demandada, Dña. María Teresa, respecto de la totalidad de las pedimentos contenidos en el suplico de la demanda. Todo ello con expresa imposición de las costas procesales a la parte actora.'

TERCERO.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 24/10/2019.

CUARTO.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado Agustín Vigo Morancho .

Fundamentos

PRIMERO. - 1.El recurso de apelación, interpuesto por la entidad NOUCASA GESTIONES INMOBILIARIAS, SL, se funda esencialmente en la petición de que se le paguen los importes de los honorarios, lo que apoya en los siguientes argumentos: 1) No se ha acreditado la supuesta revocación de la exclusiva pactada entre las partes. 2) La actora, en el ejercicio de su función de inmobiliaria, cumplió sus obligaciones. 3) La cuestión del anuncio del piso en el portal EL IDEALISTA. 4) La determinación del precio final de la compraventa. 5) La nota de encargo vinculaba a la vendedora, pues la venta no excluye el trabajo previo que efectuó NOUCASA.

2.La relación jurídica sustantiva de la que deriva este pleito se refiere al contrato de mediación pactado entre Doña María Teresa, demandada en esta litis, y la actora NOUCASA GESTIONES INMOBILIARIAS, SL. La demandada Doña María Teresa el día 9 de enero de 2015 se personó en la inmobiliaria NOUCASA para encargarles la venta de un piso. En el contrato pactado entre ambas partes se pactó la exclusiva, estableciendo que 'el encargo durará 3 meses, prorrogándose automáticamente, salvo cancelación o renuncia expresa por las partes, en cuyo caso deberán precisar la misma con 15 días de antelación a la finalización del plazo vigente'. En el mismo contrato de encargo de venta de la vivienda se estableció que se fijaba un precio de 66.000€ (doc. 1 contrato de encargo de 9 de enero de 2015); a su vez, en el supuesto de venta del piso, la mediadora tendría una comisión de 5.000 € más el IVA correspondiente (en total, 6.050 €). La entidad actora enseñó la vivienda a Doña Mercedes en dos ocasiones, dándose la circunstancia que, debido a la queja formulada por ésta respecto el precio de la vivienda, en la segunda visita se le indicó la reducción del precio a la cantidad de 59.000 € (vid. doc. 3, nota de visita de 7 de mayo de 2015, que acredita que ese día se enseñó el piso a la Sra. Mercedes, nota en la que consta que se vende por 59.000€). No obstante, dicha mediación, la demandada el día 20 de junio de 2015, dentro del periodo de prórroga de la exclusiva, anunció la venta del piso en el portal EL IDEALISTA; y, al propio tiempo, el día 1 de julio de 2015 la demandada contactó con la entidad GESBANK, dentro del período de la prórroga de la exclusiva. Días más tarde, el 16 de julio de 2015, la demandada comunicó a la agencia NOUCASA que el piso se había vendido, por lo que ese mismo día se le devolvieron las llaves (doc. 4 demanda). Mientras la gestión realizada por GESBANK no fructificó. No obstante, transcurrido un tiempo, el día 4 de septiembre de 2015 Doña Mercedes, a la que se le había enseñado el piso en dos ocasiones, envió un mensaje a la demandada a través del portal EL IDEALISTA.COM (doc. 2 contestación), al que contestó la parte demandada en fecha de 7 de septiembre (doc. 3 contestación), firmando el precontrato, denominado 'arras o señal' en fecha de 16 de septiembre de 2015; y, finalmente, el día 25 de septiembre de 2015 Don Jose Carlos y Doña María Teresa, como vendedores, y Doña Mercedes, como compradora, formalizaron la escritura de compraventa de la vivienda por un precio de 51.000 € (vid. doc. 5 demanda, relativo a la nota simple del Registro de la Propiedad de Santa Coloma de Gramanet núm. 2).

3.La cuestión a dilucidar es si la parte actora medió en el alquiler del local de negocio o bien si su actuación fue irrelevante, extremo que es de carácter probatorio. Ahora bien, en el supuesto de que la actuación de la mediadora fuera relevante, es evidente que su actuación laboral debe ser satisfecha mediante la contraprestación pactada.

SEGUNDO. - 1.El contrato de mediación o corretaje, cuya licitud admite el Código Civil al amparo del artículo 1.255, es aquel contrato en virtud del cual una persona (comitente) encarga a otro (corredor o mediador) que le informe de la ocasión u oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero (mediatario) o que le sirva de intermediario en esta conclusión, realizando las oportunas gestiones para conseguir el acuerdo de voluntades encaminado a su realización a cambio de una retribución (prima o comisión), declarando la jurisprudencia que es un contrato que participa de caracteres propios del mandato o comisión mercantil en virtud del cual el agente de la propiedad inmobiliaria promueve o facilita la celebración de un contrato de compraventa entre los futuros contratantes, señalándose de manera expresa que en virtud de la comisión fijada surge si las gestiones en orden a la celebración del contrato se han practicado, y si éstas han sido productivas para esa misma finalidad, con independencia de que la consumación del mismo se haya podido llevar o no a término en relación a la voluntad última y soberana de los contratantes ( Sentencias del Tribunal Supremo de 11 de febrero de 1.991 y 23 de septiembre de 1.991). Por su parte, en relación a la actividad del mediador y a su finalidad, la Sentencia del T.S. de 26 de marzo de 1.992 declaró que éste, salvo autorización y representación expresa, 'no interviene en la conclusión de la compraventa, aunque esté autorizado a recibir cantidades a cuenta; de ahí que su actividad sea sólo de pregestora, al hacer posible contratar, y cesa una vez que pone en relación a las partes, que son las que han de celebrar el futuro convenio'.

En este mismo sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de mayo de 2014, al analizar la naturaleza jurídica y efectos de este contrato, en el fundamento jurídico segundo declaró: "La atipicidad del contrato de mediación, debe tenerse en cuenta lo ya señalado por esta Sala en su sentencia de 8 de marzo de 2013, a propósito del derecho de mediador a recibir la correspondiente retribución tras la realización de las gestiones o del encargo encomendado: (Fundamento de Derecho Segundo, números tercero y cuarto) '3. A juicio de esta Sala, la decantación conceptual que cabe establecer a estos efectos de la caracterización de la figura se sustenta en dos ejes interpretativos, principalmente.

El primero viene referido al carácter de contrato principal que tiene el contrato de mediación, esto es, con sustantividad propia, de forma que, aunque tenga como posible finalidad el facilitar la celebración de otro ulterior contrato, no cabe establecer un vínculo causal directo entre ellos teniendo, por lo tanto, autonomía en su respectiva eficacia jurídica. La precisión resulta útil a la cuestión doctrinal apuntada en la medida en que el alcance de la gestión del mediador, particularizado en la dialéctica entre la perfección o ejecución del contrato, no debe resolverse de un modo inverso, esto es, desde el contexto finalístico o desarrollo negocial del contrato proyectado, sino que debe estar informado en el seno del contrato de mediación como contrato principal y sustantivo. En este sentido, que el contrato no se haya ejecutado, por sí solo, no resulta determinante del proceso interpretativo.

El segundo eje, con mayor incidencia si cabe, viene referido a la naturaleza de contrato atípico que caracteriza el contrato de mediación. Desde esta perspectiva puede afirmarse que tanto desde el desenvolvimiento técnico de la figura; su separación de la comisión mercantil, su consideración de contrato innominado 'facio ut des' o su derivación del contrato de mandato, como desde el plano de la integración o ajuste de su tipicidad, ya mediante la yuxtaposición de varios contratos típicos o de obligaciones o pactos pertenecientes a distintos tipos contractuales, la atipicidad del contrato de obra que caracteriza a las obligaciones de resultado no ha formado parte de estos procesos de caracterización de la figura, por lo que difícilmente puede deducirse, salvo pacto expreso de las partes o aplicación de los usos y costumbres, que de la caracterización básica de la figura la obligación del mediador pueda calificarse de una propia obligación de resultado que determine su perfección con la ejecución o consumación de una situación jurídica que posibilitada por el mediador, no obstante, no depende ya de su marco de actividad. Conclusión que afecta a la propia estructura del contrato, pues si bien la perfección del encargo actúa como condición del derecho de retribución (onerosidad), sin embargo, no crea ningún deber jurídico o prestacional propiamente dicho que opere un fenómeno de reciprocidad obligacional, más allá de la mera bilateralidad del contrato.

Desde esta perspectiva, esto es, desde la caracterización general del contrato como medio interpretativo del alcance de la gestión encomendada se comprende mejor que las referencias usuales a la 'perfección del encargo' y, en su caso, al 'éxito de la mediación' resultan aplicables aquellos supuestos en donde la actividad del mediador determina la existencia del marco o vinculación negocial que posibilita la finalidad adquisitiva querida por el oferente, con independencia de la propia ejecución o consumación del mismo; de forma que en el supuesto de opción de compra debe entenderse que ya se produce este marco de vinculación negocia! en favor del oferente que le permite la finalidad adquisitiva (perfección del encargo), con independencia de que dicha opción resulte o no ejercitada por el comitente. Todo ello, como se ha señalado desde el principio, salvo que la autonomía de las partes o la aplicación al caso de los usos y costumbres concreten un determinado resultado adquisitivo o entramado negocial.

La conclusión alcanzada, por tanto, resulta igualmente aplicable a todos aquellos supuestos en donde conseguida la perfección o eficacia del marco negocial, el cumplimiento o consumación del mismo no se da por causas ajenas a la gestión encomendada, supuestos de desistimiento o incumplimiento contractual del oferente, pero también del propio y natural desenvolvimiento de la relación contractual, casos de la eficacia modalizada bajo condición resolutoria o suspensiva".

Por otro lado, la Sentencia del 21 de enero de 2015 declaró: 'En este sentido, si bien se ha destacado tanto el carácter principal que tiene el contrato de mediación, esto es, su sustantividad propia, de forma que, aunque tenga por finalidad el facilitar la celebración de otro contrato, no cabe establecer un vínculo causal directo entre ellos teniendo, por lo tanto, autonomía en su respectivo ámbito de eficacia jurídica, como la propia naturaleza atípica del mismo. No obstante, también se ha puntualizado que en relación a la 'perfección del encargo' y, en su caso, al 'éxito de la mediación', particularmente referida al propósito negocial buscado por las partes, debe atenderse, principalmente, a la autonomía negocial como criterio preferente de interpretación y, en su caso, a los usos y costumbres que resulten de aplicación'. Proyectando la doctrina expuesta al caso presente la cuestión principal a dilucidar, como se ha expuesto ut supra, es si la actora cumplió su encargo y si tal actuación favoreció que Doña Mercedes se decidiera por comprar la vivienda, cuya venta había encargado Doña María Teresa.

2.No obstante, previamente debemos referirnos a una cuestión suscitada por la sentencia de instancia, relativa a si la cláusula de exclusividad pactada en el contrato es una cláusula abusiva. Al respecto debe indicarse que ya en la Sentencia de esta Sección de 12 de febrero de 2015, núm. 55/2015 (rollo 241/2013) en un supuesto de incumplimiento del vendedor del pacto de exclusiva y la exigencia de honorarios por el mediador, se declaró que no es una cláusula oscura y que el mediador tiene derecho a cobrar los honorarios derivados de la intermediación. Ahora bien, en cuanto a si nos encontramos ante una cláusula abusiva por el establecimiento de un pacto de exclusiva de tres meses (la práctica nos ofrece plazos más largos), prorrogable por otros tres meses, salvo el caso de preaviso previo de 15 días, debe señalarse que tal estipulación no es abusiva, pues así se pactó por ambas partes, conforme al principio de autonomía de la voluntad, y la vendedora era consciente de ello, hasta el punto que esperó al 16 de julio para vender la vivienda a través de GESTBANK, aunque luego no se materializó dicha venta. Por otro lado, el Tribunal Supremo en la Sentencia 263/2019, de 10 de mayo, ha reafirmado que este tipo de cláusulas no son abusivas, declarando: " De acuerdo con el artº 80 del RD Legislativo 1/2007 la redacción del contrato es clara y comprensible, con términos sencillos que establecen un justo equilibrio entre las obligaciones de las partes, de forma que la mediadora se comprometía a desarrollar una intensa actividad en orden a facilitar la venta de la vivienda, mientras que la propiedad se obligaba a respetar la exclusiva durante seis meses, incluso a no vender por su cuenta, estableciendo una compensación económica para el caso de incumplimiento por la propiedad.

Esta sala no ha proscrito la posibilidad de pactar la exclusiva en los contratos de mediación o corretaje ( Sentencias 311/2008 de 7 de mayo, 654/1994 de 4 de julio, 860/2011 de 10 de enero, 965/2011 de 28 de diciembre y 448/2014 de 30 de julio).

En concreto en la sentencia 860/2011 de 10 de enero se declaró:

'Como precisa la sentencia 311/2008, de 7 mayo y acabamos de indicar, para reconocer al mediador el derecho a la remuneración es preciso que el negocio promovido haya sido resultado de su actividad, pero ello no impide que los contratantes, en el ejercicio de la libertad de autorregulación que les reconoce el artículo 12. 55 del Código Civil, pacten una exclusiva de doble vinculación subjetiva e, incluso, que el mediador tenga derecho a la remuneración en el caso de ventas convenidas a iniciativa del comitente'.

Por su parte el art.º 85.6 del mismo texto legal establece la abusividad de 'Las cláusulas que supongan la imposición de una indemnización desproporcionadamente alta, al consumidor y usuario que no cumpla sus obligaciones'.

Analizado el contrato, se aprecia que, en caso de incumplimiento de la exclusiva por la propiedad, se vería abocada a pagar una compensación similar a los honorarios pactados, que era el 4% del precio de venta.

En la sentencia recurrida no se considera desproporcionada la indemnización pactada dado que el acuerdo parte de un encargo con obligación por parte del mediador de desarrollar amplios medios de publicidad, unido a que la exclusiva pudo haber sido obviada contratando con otro intermediario, y en base a los perjuicios que se causan al mediador por la venta a un tercero con quiebra de la buena fe contractual, cuando el mediador ha puesto su estructura empresarial, con medios materiales y humanos al servicio del comitente, por lo que el desequilibrio es inexistente.

Igualmente, en la sentencia recurrida se 'entiende que dicha estipulación no impide que el propietario venda su finca sin el apoyo profesional', pero deberá abonar la compensación pactada durante el período de vinculación contractual por el desarrollo de la actividad generadora de gastos y esfuerzo humano del mediador.

Esta interpretación desarrollada en la sentencia recurrida, es ajustada a derecho y ponderada, por lo que no puede apreciarse desequilibrio entre las obligaciones de las partes ni la existencia de una indemnización desproporcionada, máxime cuando se benefició de la actuación del mediador, como se declara probado en la recurrida".

TERCERO. -De los documentos aportados por ambas partes y de las pruebas practicadas en el acto del juicio, y a tenor de las consideraciones jurídicas expuestas en el anterior fundamento jurídico, se deduce que Doña Zulima conocía la vivienda, que la demandada había puesto en venta, antes de que se pusiera en contacto con Doña María Teresa a través de la web EL IDEALISTA.COM. Tales circunstancias se aseveraron en el acto del juicio por medio de las declaraciones testificales practicadas. En primer lugar, la testigo Doña Blanca, empleada de la actora, que se encargó de intermediar en la venta y enseñó el piso a Doña Zulima, manifestó: "Tanto yo como mis compañeros nos encargamos de la publicidad del piso; nosotros publicamos en varias revistas y portales, tales como en Foto Casa e Idealista. Aparte de la señora Mercedes hubo muchas visitas; el piso estaba cerca de la oficina y la llevamos varias veces allí. La Sra. Mercedes contactó con NOUCASA. Le enseñé el piso e hice 2 visitas al piso; teníamos las llaves del piso. Cuando la propiedad bajó el precio, volvió a contactar con Mercedes y volvió a visitarlo. Intentamos en varias ocasiones que diera la señal, pero daba largas de que aún no había conseguido la hipoteca; insístenos varias veces, pidiendo que diera la señal; al final nos dijo que no podía pedir la hipoteca. Más tarde la propia Mercedes me dijo que había comprado el piso. Me la encontré en la calle y me lo dijo; le comenté nuestro trabajo. Entonces ella me amenazó. Le comenté que los propietarios tenían una exclusiva; reclamamos el precio a los vendedores".

En segundo lugar, la compradora del piso Doña Mercedes, al declarar como testigo, indicó: 'Contacté a través de un portal de internet el 4 de septiembre de 2015 con María Teresa Antes de esa fecha no había visto a la Sra. María Teresa. Ella lo dio su número de teléfono y luego acordaron la venta en documento privado y, más tarde, en escritura pública. Me pasé por la inmobiliaria, ya que tienen dos en esa zona. Fui antes de conocer a María Teresa. Quedé con Blanca para ver el piso, fui a verlo con ella un par de veces; dije que me interesaba adquirirlo; me dijeron un precio, pero no llegamos a nada y el precio era más elevado, por lo que se quedó en el aire. Visité un par de veces el piso, pero no recuerdo si en la segunda habían bajado el piso. Accedí a un portal de internet y me puse en contacto con María Teresa, con quien efectué los tratos; fue una casualidad que fuera el mismo piso. Fueron conversaciones de particular a particular sin agencias de por medio. No lo compré con NOUCASA porque el precio era más alto, y cuando lo compré en María Teresa, ésta lo vendía por menor precio'. Pues bien, de las declaraciones de esta misma testigo, pese a que, en todo caso, defiende que la venta era ajena a la mediación de NOUCASA; que el piso lo vendía más barato; y que fue una casualidad que fuera el mismo, se deduce que efectivamente Doña Mercedes conoció previamente la venta del piso y que visitó el mismo en dos ocasiones, en la segunda de la cuales consta que el precio marcado era inferior. Si se comparan estas declaraciones con el encargo efectuado el 9 de enero de 2015(doc. 1 demanda), con los demás documentos aportados por ambas partes en sus respectivos escritos de demanda y contestación, y con las declaraciones de Doña Blanca se deduce que la compradora conoció el piso a través de NOUCASA, que, como se ha indicado, lo visitó en dos ocasiones; y que esa mediación tuvo lugar dentro del plazo de exclusiva. Es cierto que el plazo de exclusiva terminaba a los tres meses, pero, como reconoce la propia sentencia apelada, no se efectuó el preaviso de 15 días antes del 9 de abril, por lo que en esa fecha se entendió prorrogado hasta el 9 de julio de 2015. Posteriormente, los contactos entre la compradora y la vendedora se inician el 7 de septiembre de 2015, día en que la demandada contesta a Doña Mercedes, materializándose la compraventa el día 25 de septiembre de 2015, con la suscripción anterior del precontrato del 16 del mismo mes. Es cierto que en el mes de septiembre ya había finalizado la exclusiva, pues el día 16 de julio la inmobiliaria NOUCASA le devolvió las llaves a la demandada. Pero la propia demandada en su escrito de contestación admite que el día 20 de junio de 2015 Doña María Teresa anunció la venta en el portal EL IDEALISTA.COM y que el día 1 de julio de 2015 contactó con la inmobiliaria GESTBANK para que le gestionara la venta del piso. Pues bien, ambas fechas se encuentra dentro del período de exclusiva, que finalizaba el día 9 de julio de 2015, por lo que es obvio que la demandada incumplió las obligaciones del contrato de mediación. Por otro lado, no es creíble que fuera una casualidad que Doña Mercedes, después de ponerse en contacto con la demandada por medio de la web EL IDEALISTA.COM, se diera cuenta que era el mismo piso. De las pruebas documentales, de las testificales y de las máximas de experiencia se deduce que claramente la compradora Sra. Mercedes y la vendedora Sra. María Teresa se pusieron de acuerdo en perfeccionar el contrato de compraventa, orillando la intervención del mediador, para evitar el pago a éste la comisión pactada de 5.000 € (estipulación octava del contrato) más el IVA correspondiente. El vendedor debía conocer esa circunstancia y preverlo cuando incumplió el contrato de compraventa (objeto de la mediación), pues compradora había conocido previamente dicha vivienda por la intermediación de NOUCASA, quien había empleado su estructura, sus medios materiales y sus medios de publicidad para vender la vivienda, que de forma no casual se vendió definitivamente a Doña Mercedes, quien había manifestado a NOUCASA su voluntad de adquirirla, si bien estaba pendiente de los trámites de financiación. En síntesis, se concluye que la actora tiene derecho a percibir los honorarios por su mediación, pues la vivienda se vendió a la misma persona, que la había conocido a través de sus gestiones. En conclusión, debe estimarse el recurso de apelación interpuesto por NOUCASA GESTIONES INMOBILIARIAS, SA contra la Sentencia de 22 de diciembre de 2017, dictada por el Ilmo. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Badalona, revocándose la misma y acordando estimar íntegramente la demanda interpuesta por la actora referida contra la demandada María Teresa, condenando a ésta al pago de la cantidad de 6.050€, así como los intereses devengados desde la interpelación judicial.

CUARTO. - 1.Al estimarse el recurso de apelación, no procede efectuar especial pronunciamiento de las costas de esta alzada, conforme a lo dispuesto en el artículo 398-2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

2.La estimación íntegra de la demanda implica la imposición de costas a la parte demandada, en virtud del principio del vencimiento objetivo ( artículo 394 Ley de Enjuiciamiento Civil).

Vistoslos artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que DEBEMOS ESTIMAR Y ESTIMAMOSel recurso de apelación interpuesto por NOUCASA GESTIONES INMOBILIARIAS, SA contra la Sentencia de 22 de diciembre de 2017, dictada por el Ilmo. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Badalona, y, por ende, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOSla misma, ACORDANDO estimar íntegramentela demanda interpuesta por la actora referida contra la demandada María Teresa, condenando a ésta al pago de la cantidad de 6.050€, así como los intereses devengados desde la interpelación judicial

Se condena a la demandadaal pago de las costas de primera instancia.

No se efectúa especial pronunciamientode las costas de esta alzada.

Se ordena la devolución del depósito constituido para recurrir. Contra esta sentencia cabe interponer recurso de casación siempre que la resolución del recurso presente interés casacional, mediante escrito presentado ante este tribunal dentro del plazo de veinte días siguientes a su notificación. Una vez se haya notificado esta sentencia, los autos se devolverán al juzgado de instancia, con testimonio de la misma, para cumplimiento.

Así, por esta Sentencia, lo acordamos, mandamos y firmamos.