Sentencia CIVIL Nº 657/2016, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 180/2016 de 22 de Noviembre de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 180/2016-J

Procedencia: Juicio ordinario nº 109/2014 del Juzgado Primera Instancia 2 Hospitalet de Llobregat (ant.CI-6)

S E N T E N C I A Nº657/2016

Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:

Dª. MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE

Dª. MARTA DOLORES DEL VALLE GARCÍA

D. SERGIO FERNANDEZ IGLESIAS

En la ciudad de Barcelona, a veintidós de Noviembre de dos mil dieciseis.

VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de Juicio Ordinario en resolución de contrato de arrendamiento de uso de azotea nº 109/2014, seguidos ante el Juzgado Primera Instancia 2 Hospitalet de Llobregat (ant.CI-6), a instancia de CDAD PROP AVENIDA000 NUM000 , contra TELEFONICA MOVILES ESPAÑA SA , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 25 de septiembre de 2015.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente:

FALLO

ESTIMANDO parcialmente LA DEMANDA interpuesta por la representación de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE AVENIDA000 NUM000 DE HOSPITALET DE LLOBREGAT contra TELEFÓNICA MÓVILES S.A DECLARO RESUELTO el contrato de arrendamiento de uso de azotea del edificio de fecha 15 de julio de 20107, suscrito por las partes por extinción del plazo,CONDENANDO a los demandados a restituir la azotea utilizada al perfecto

estado de conservación que tenía cuando fue alquilada en 15 de julio de 2007.

Cada parte abonara las costas siendo las comunes por mitad.

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 15 de noviembre de 2016.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. SERGIO FERNANDEZ IGLESIAS.

Fundamentos

PRIMERO.- Planteamiento de las partes

La parte demandante, COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE AVENIDA000 NUM000 DE HOSPITALET DE LLOBREGAT formuló demanda de desahucio por resolución de contrato -expiración del tiempo del mismo- e indemnización de daños y perjuicios, basada en un contrato de arriendo del uso de la azotea comunitaria contra la demandada TELEFÓNICA MOVILES ESPAÑA, S.A., con base en argumentos no reiterados en aras de brevedad.

La demandada se opuso en el proceso de primera instancia alegando, en síntesis, la admisión por la actora de rentas posteriores a la pretendida resolución contractual, aduciendo prórroga del mismo por aplicación de la doctrina de los actos propios, rechazando también la petición de daños y perjuicios.

SEGUNDO- Sentencia de instancia. Recurso de apelación y oposición al mismo

La sentencia de instancia estimó parcialmente la demanda, declarando resuelto dicho contrato de arriendo, por extinción del plazo, y condenando a la demandada a restituir la azotea utilizada al perfecto estado de conservación que tenía cuando fue alquilada en 15 de julio de 2007. Sin imposición de costas a parte alguna. Se basó, en síntesis, en que no se puede compartir la tesis de la demandada de un supuesto de prórroga ni de tácita reconducción del contrato de arriendo, a la vista de los hechos básicos que relaciona. En cambio, no se condenó a la indemnización de daños y perjuicios, dado que no se solicitó congruentemente, en base al informe técnico aportado por la actora, a realizar reparaciones una vez retiradas las instalaciones de telefonía, ni tampoco a una indemnización de daños y perjuicios por no haberse producido todavía, pudiendo suceder que no se produjeran.

Frente a dicha resolución ha planteado recurso la representación de la demandada, basada esencialmente en vulneración de la doctrina de los actos propios de la parte actora, instando finalmente nueva sentencia revocando la anterior y desestimando íntegramente la demanda, imponiendo a la adversa las costas de ambas instancias.

La comunidad apelada se ha opuesto a ese recurso y ha solicitado sentencia confirmando la recurrida en todos sus extremos, condenando al pago de las costas al recurrente.

TERCERO.- La duración del contrato de arriendo

La parte apelante comienza haciendo una petición de principios: es cierto que la misma se opuso a la demanda invocando la doctrina de los actos propios, al percibir la actora rentas con posterioridad a la fecha en que se pretendía que operara la extinción del contrato, esto es, no el 15 de julio de 2007 como afirma la recurrente, sino el 15 de julio de 2013, según puede verse especialmente en el bloque documental quinto de la actora, al folio 78.

Pero, a continuación introduce un argumento que no usó al contestar la demanda, y que no podemos admitir, aparte de por el ámbito propio de este recurso - art. 456 LEC -, en cuanto no se ajusta a la claridad de lo contratado en el tiempo por las partes, en cuanto ahora pretende que reviviera el contrato inicial firmado por las partes, en 15 de julio de 1997, documento 1 de la actora, por diez años, con posibilidad de prórroga por dos periodos sucesivos de cinco años cada uno, salvo denuncia expresa de cualquiera de las partes, comunicada con una antelación mínima de seis meses, cláusula segunda.

Dicho contrato quedó rescindido de mutuo acuerdo en el nuevo contrato de 15 de julio de 2007, documento 2 de la actora, que en su parte expositiva, segundo apartado, no puede ser más claro al establecer que dicho antecedente de 1997 quedaría resuelto a todos los efectos, y que con la entrada en vigor de ese contrato de este siglo ambas partes se regirían únicamente por los nuevos compromisos y acuerdos.

El contrato vigente a fecha de litispendencia, resuelto en sentencia por expiración de su término convencional, no tenía una cláusula similar a la referida del firmado en 1997. Su estipulación tercera se limitaba a establecer una duración contractual de seis años, pactada de mutuo acuerdo por las partes, sin prever ninguna tácita reconducción ni prórroga del mismo, y menos esa especie de 'autoprórroga' que pretende irrogarse la apelante.

Por tanto, sin necesidad de invocar la novación objetiva del plazo de duración, por incompatibilidad de los respectivos plazos, tal como indica el art. 1.204 CC , en realidad se produjo una extinción del antiguo contrato por mutuo disenso de ambos contratantes, de forma que el antiguo no jugaba para nada en la regulación de los respectivos derechos de las partes, conforme a la regla básicain claris non fit interpretatio.

Partimos de la doctrina jurisprudencial expuesta, por todas, en la sentencia de 14 de marzo de 2002 de esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona , bajo ponencia de la Ilma. Sra. Mireia Ramos, de tal manera que el contrato de arriendo es esencialmente temporal.

En esa temporalidad ínsita al contrato de arriendo, el contrato de autos, de 15.7.2007, contaba con un plazo temporal de vigencia de un sexenio, se regía primero por la voluntad de las partes expresada en el mismo contrato, y supletoriamente por los preceptos del Código Civil, excluyéndose por tanto de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y en dicha cláusula tercera fue muy clara en limitar su vigencia a seis años.

Por tanto, no hubo necesidad ninguna de ningún requerimiento para que la arrendataria tuviera que dar por extinguido el arriendo, llegada esa fecha fatal de 15.7.2013, conforme establece el 1.581 del Código Civil, segundo párrafo.

El contrato quedaría automáticamente extinguido, por expiración del plazo convencional, en dicho día de julio de 2013, y no cabría siquiera considerar todas las alegaciones sobre una supuesta vulneración de los actos propios de la parte adversa, que consistirían, según la apelante al contestar la demanda, en no rechazar, devolver o consignar los importes, distintos, que iba realizando fuera de plazo la demandada.

Nótese que tampoco medió la tácita reconducción de dicho contrato, tal como se establece en el art. 1.566 CC en relación al art. 1.581 del mismo Código , en consideración a la duración anual del arriendo, pues, abstrayendo el burofax rehusado por don Ildefonso , de la entidad demandada, los cuatro burofaxes que no constan entregados, incluso el dejado caducar en lista, lo cierto es que el entregado al Sr. José , finalmente, en 2.12.2011 -no 2012- obrante en dicho bloque documental quinto de la actora, al folio 77, comunicó con toda claridad la no prórroga del contrato a su vencimiento en fecha 15 de julio de 2013, con un año y medio de antelación, por tanto, y por la presidenta de la comunidad doña Azucena , que legalmente tenía esa representación de la parte demandante.

El contrato duró, por tanto, hasta dicha fecha ya pasada al interponerse la demanda, y ese dato, junto con la comunicación de urgencia posterior de la administración de la finca, debía constarle a la demandada conforme al acto propio claro e inequívoco constituido por haberlo pactado de esa manera en el contrato que dejó sin valor alguno el anterior de 1997, conforme al principiopacta sunt servanda.

CUARTO.- Los supuestos actos propios de la actora

A la vista de lo anteriormente expuesto, y aceptando los fundamentos dados por la magistrada en la instancia, evitando innecesarias repeticiones, no podemos aceptar tampoco que el hecho de no rechazar o devolver, o consignar las rentas posteriores al término prefinido de expiración contractual significase ningún acto propio de la actora que permitiese a la apelante darse por prorrogada, sin más, en la relación contractual.

La consignación la debe hacer la deudora, y no la comunidad que no debía renta ninguna a la demandada. En cuanto al rechazo o no devolución se explica fácilmente en cuanto la demandada, aún debiendo saber que tenía que haber desinstalado la instalación telefónica en dicha fecha, y contando además con tiempo sobrado para ello, no podía continuar con el uso, además, sin abonar nada a la actora. Como refiere la magistrada en la instancia, es constante la doctrina jurisprudencial de las Audiencias Provinciales, en relación a dicha cuestión, que la aceptación de rentas por la arrendadora, una vez vencido el contrato, no implica ni supone una tácita reconducción del mismo, sino que responde a la necesaria contraprestación por el uso y disfrute ya ilegítimo de la finca, en aras a evitar el enriquecimiento injusto del arrendatario.

En cuanto al argumento de actualización de rentas para contrarrestar el argumento de irregularidad de lo abonado por la arrendataria según relaciona la sentencia apelada, señalar que no tiene sentido referirse a la actualización de un arriendo que ya ha expirado.

En cuanto al argumento de que la demanda dice que los abonos a conveniencia durante los últimos meses, tras expirar el contrato, se recibían a cuenta de la indemnización de daños y perjuicios que luego desestimó la demanda, tampoco es admisible, pues es claro, y así lo dice también la demanda, que ese pago voluntario, y a sabiendas de no tener ya ningún derecho a seguir ocupando la azotea de la actora, lo sería por el mero uso, abstrayendo el destino que del mismo hiciere la actora. En cualquier caso, solo analizamos, en el ámbito limitado del recurso, la resolución del contrato arrendaticio por expiración de plazo, no la desestimación de dicha indemnización ilíquida no combatida por nadie.

No era necesaria ninguna manifestación expresa de poner dichas rentas a disposición de la apelante, y menos un procedimiento judicial al respecto, al menos puesto por la apelada.

Y no se produjo ningún supuesto de vulneración de la doctrina jurisprudencial de los actos propios, para empezar por no poder compartirse que hubiera ninguna necesidad de ningún mecanismo para evidenciar de forma inequívoca la firme y definitiva voluntad extintiva de la comunidad. Esa firme y definitiva voluntad estaba pactada bilateral y sinalagmáticamente desde el principio de la nueva relación en 2007, por ambas partes de mutuo acuerdo, siendo la apelante la única parte que decidió apartarse unilateral y arbitrariamente de la claridad de lo pactado, contra el principiopacta sunt servanda,conforme resulta de lo establecido en los arts. 1.256 y 1.258 del Código Civil , en virtud de la claridad de lo pactado, según prevé el art. 1.281 del mismo texto legal .

La doctrina del Tribunal Supremo que invoca la apelante no es aplicable en este caso, al no concurrir ese presupuesto que refiere la misma, a saber, un acto propio inequívoco de parte de la comunidad: por tal no puede tenerse a la mera pasividad ante el ingreso de sumas sobrepasado el tiempo del arriendo, sobre todo cuando la creación, definición, fijación, modificación, extinción o esclarecimiento, sin duda alguna, de una determinada situación jurídica afectante a su autor tampoco concurrió en contra de la comunidad, como tampoco la incompatibilidad con el comportamiento anterior, según el sentido que de buena fe hubiera de atribuirse a la conducta anterior.

Al contrario, ya hemos visto que la comunidad mantuvo en todo momento un comportamiento coherente, al pactar con la arrendataria un plazo de duración determinado, y respetarlo posteriormente, incluso intentando, y consiguiendo finalmente, avisar a la contraparte del término del arriendo pactado con tanta antelación como la referida, conforme a lo estipulado en el contrato por el que se regían ambas partes, ley interindividual del art. 1.091 del Código Civil .

El art. 111-8 del Código Civil de Cataluña define los actos propios, y es evidente, en línea con dicha jurisprudencia, que nunca podría predicarse vulneración de dichos supuestos actos propios en contra de la comunidad, en todo coherente en su inequívoca voluntad de dar por finalizado a su término el contrato, así especialmente en el burofax que finalmente llegó a destino de la demandada, en relación con la pretensión judicial que nos ocupa, finalizada con éxito para la comunidad.

Frente a ello, en modo alguno puede sostenerse que no la conducta que refiere el precepto y la jurisprudencia, sino la mera pasividad de la comunidad respecto de tales sumas de dinero ingresadasmotu propriopor la apelante tuviese ningún significado como antecedente incoherente de la pretensión judicial de resolución contractual.

En cuanto a la interpretación de la comunicación incluida en el bloque documental séptimo de la actora, al folio 85, en la que se entresaca la mención de retirada solo momentánea y provisional de instalaciones de telefonía, destacar, en primer lugar, que se hace antes de la expiración prefinida del contrato, en marzo de 2012; y, en segundo lugar, que la hace la administración que no representa a la comunidad, pues a la misma solo la representaba el presidente, tal como establecen los artículos 553- 16.2.b) del libro quinto del Código Civil de Cataluña y 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal . Por tanto, tampoco significó ningún acto propio vinculante para su autor, sobre todo, por lo expuesto, porque su autor no fue la comunidad, sino el administrador de la misma.

Y todo ello cuando especialmente de los documentos 2, 5 y 14 de la actora, el último reconociendo la apelante la rescisión contractual en 1 de octubre de 2013, no cabe dudar que el contrato de arriendo vigente entre las partes se había extinguido, por finalización de su término convencional, en 15 de julio de 2013, como declara la sentencia apelada.

Que la comunidad hiciera suyo el dinero ingresado voluntariamente por la apelante, quien conceptúa unilateralmente el mismo como rentas, no significó ninguna prórroga tácita, e imprevista, del contrato de arriendo, por lo que no puede aceptarse este motivo de la entidad apelante, siendo el derecho alteridad.

Por tanto, debemos desestimar dicho recurso de apelación, y confirmar íntegramente la sentencia referida, por sus propios argumentos integrados con lo expuesto en esta resolución.

QUINTO.- Costas

La desestimación del recurso conlleva la imposición a la parte recurrente de las costas de esta alzada, en virtud de lo establecido en el art. 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de TELEFÓNICA MOVILES ESPAÑA, S.A. contra la sentencia de 25 de septiembre de 2015 dictada por la magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Hospitalet de Llobregat , que debemos CONFIRMAR y CONFIRMAMOS íntegramente, imponiendo a la parte apelante el pago de las costas de esta alzada, y con pérdida del depósito constituido para recurrir dicha resolución judicial.

Esta sentencia es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos, a interponer ante este mismo tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación.

Notifíquese esta resolución a las partes y, una vez sea firme, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con testimonio de la misma, para su conocimiento y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.