Sentencia CIVIL Nº 656/2008, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 454/2008 de 31 de Octubre de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN UNDÉCIMA

VALENCIA

NIG: 46250-37-2-2008-0002490

Procedimiento: Recurso de apelación Nº 454/2008- M -

Dimana del Juicio Ordinario Nº 000023/2006

Del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 4 DE PATERNA

Apelante/s: GESILAB CONSTRUCCIONES S.L Y PROMOCIONES PLAYA DE CHILCHES S.L y Luis Y

Blanca .

Procurador/es.- RAFAEL FCO. ALARIO MONT y CONSTANZA ALIÑO DIAZ-TERAN.

Apelado/s: .

Procurador/es.- .

SENTENCIA Nº 656/08

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

DÑA SUSANA CATALAN MUEDRA

Magistrados/as

D. ALEJANDRO GIMENEZ MURRIA

D. MANUEL JOSE LOPEZ ORELLANA

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En Valencia, a treinta y uno de octubre de dos mil ocho

Vistos por la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sra. Dña. SUSANA CATALAN MUEDRA, los autos de Juicio Ordinario núm. 23/2006, promovidos por las mercantiles GESILAB CONSTRUCCIONES S.L Y PROMOCIONES PLAYA DE CHILCHES S.L contra D. Luis Y Dña. Blanca sobre 'Resolución de contrato de reserva para compraventa', pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por GESILAB CONSTRUCCIONES S.L Y PROMOCIONES PLAYA DE CHILCHES S.L y Luis Y Blanca , representados por los Procuradores D. RAFAEL FCO. ALARIO MONT y Dña. CONSTANZA ALIÑO DIAZ-TERAN y asistido de los Letradso D. PASCUAL MIRAVET SORRIBES y Dña. VERONICA LLISO SANCHIS.

Antecedentes

PRIMERO.-

El JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 4 DE PATERNA, en fecha 25-01-08 en el Juicio Ordinario - 000023/2006 que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento: 'FALLO: Que, con estimación parcial de la reconvención y estimando la demanda interpuesta por estimando parcialmente la demanda interpuesta por la entidad GESILAB CONSTRUCCIONES SLU y PROMOCIONES PLAYA CHILCHES SL representadas por el Procurador SR. Alario Mont contra D. Luis representado por la Procuradora Sra. Aliño Díaz-Teran, DEBO DECLARAR Y DECLARO la resolución del contrato firmado entre las partes el 17 de mayo de 2002 y la entrega de la suma de 9.348,37 a Luis en concepto de devolución de señal y DEBO CONDENAR Y CONDENO a las entidades GESILAB CONSTRUCCIONES SLU y PROMOCIONES PLAYA CHILCHES SL a que tan pronto sea firme la presente abonen, conjunta y solidariamente, al demandado la suma de 20.000 euros en concepto de indemnización de daños y perjuicios, absolviéndoles del resto de pedimentos contenidos en la reconvención, imponiendo a la parte demandada las costas generadas con la demanda y sin hacer expresa condena en costas a ninguna de las partes respecto a las devengadas en la reconvención. Y, CON ESTIMACION PARCIAL y ESTIMANDO la demanda interpuesta por la entidad GESILAB CONSTRUCCIONES SLU Y PROMOCIONES PLAYA CHILCHES SL repesentadas por el Procurador Sr. Alario Mont contra Blanca , representada por a Procuradora Sra. Aliño Diaz-Tere¡a, DEBO DECLARAR Y DECLARO la resolución del contrato firmado entre las partes el 17 de mayo de 2002 y la entrega de la suma de 10.799,87 a Blanca en concepto de devolución de señal y DEBO CONDENAR Y CONDENO a las entidades GESILAB CONSTRUCCIONES SLU y PROMOCIONES PLAYA CHILCHES SL a que tan pronto sea firma la presene sentencia abonen, conjunta y solidariamente , al demandado la suma de 20.000 euros en concepto de indemnización de daños y perjuicios , absolviéndoles del resto de los pedimentos contenidos en la reconvención imponiendo a la parte las costas generadas con la demanda y sin hacer expresa condena en costas a ninguna de las partes respecto a las devengadas en la reconvención. En fecha 15 de febrero de 2008, por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 4 de Paterna de dicta auto aclaratorio pcuya parte dispositiva dice: 'SE RECTIFICA LA SENTENCIA DE 25 de enero de 2008 , en el sentido de que donde se dice ESTIMANDO PARCIALMENTE, debe decir ESTIMANDO LA DEMANDA interpuesta por GESILAB CONSTRUCCIONES SLU Y PROMOCIONES PLAYA DE CHILCHES SL. .'

SEGUNDO.-

Contra dicha sentencia, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación procesal de GESILAB CONSTRUCCIONES S.L Y PROMOCIONES PLAYA DE CHILCHES S.L y Luis Y Blanca , y emplazadas las demás partes por término de 10 días, se presentó en tiempo y forma escrito de oposición por la representación de . Admitido el recurso de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, se señaló para deliberación y votación el día 15-10-08.

TERCERO.-

Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

Se aceptan los razonamientos jurídicos de la sentencia recurrida en cuanto no se opongan a los siguientes:

PRIMERO.-

Frente a la Sentencia dictada, estimatoria de las demandas formuladas y que accede parcialmente a las reconvenciones deducidas, se alzan ambas partes ante esta instancia, sosteniendo, en síntesis:

La parte actora-reconvenida: que si se declara la resolución del contrato que a las partes vincula, tal resolución tiene efectos 'ex tunc' por lo que difícilmente pueden concluirse efectos derivados de hechos acaecidos con posterioridad; que actuó con diligencia y no infringió deber de información alguno, que mantuvo al corriente a la parte demandada de las vicisitudes urbanísticas que afectaron a la promoción, que, además, no puede derivarse perjuicio alguno del hecho de ejercer la facultad de desistir, y, finalmente, que no resultó probada la existencia del daño, no motivándose la cuantía de la indemnización que se fija.

Y los demandados-reconvinientes: que el contrato suscrito entre las partes ha de ser calificado de compraventa de cosa futura, pues habían convenido el precio y la cosa; que la Sentencia dictada incurre en incongruencia al decretar la resolución contractual por carencia sobrevenida de objeto por falta de adjudicación de una de las parcelas, siendo así que la actora pretende la resolución por falta de desarrollo urbanístico de la zona, por reducción del coeficiente de edificabilidad y por ejercitar el desistimiento unilateral que se conviene, habiéndose desarrollado urbanísticamente, y mantenido la edificabilidad, que la cláusula que faculta al actor para desistir es nula por abusiva y por el trato desproporcionado; que el daño emergente ha de cifrarse en el diferente valor que ostentaban las viviendas entre las épocas de contratación y de formulación de la reconvención; y, finalmente, que no procede la imposición de las costas procesales por cuanto se han estimado en su mayor parte las pretensiones del actor.

SEGUNDO.-

Y, a efectos sistemáticos, procede dilucidar en primer lugar los motivos de recurso alegados por la parte demandada- reconviniente y, concretamente, los relativos a la calificación de la relación contractual que a las partes vincula y que se halla documentada a los folios 15 y 16 y 698, 702 y 705. Y dispone el artículo 1.445 del Código civil que por el contrato de compraventa uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente. Y, según resulta de la documental dicha, los hoy reconvinientes suscribieron con la actora un contrato de los que han venido denominándose en la realidad inmobiliaria actual como de 'reserva de vivienda', y, conforme a ellos entregaban: el primero de los demandados-reconvinientes, las cantidades de 8.387,60 euros y 996,77 euros para la adquisición, respectivamente, de 'apartamento Esc. 3, puerta 3, Pl. 1ª (2 hab.)' y 'plaza garaje nº 12', y el reconviniente en el Juicio acumulado, de 9.640,07 euros, 932,47 euros y 225,33 euros, para adquirir 'apartamento esc. 3, planta baja, puerta 1 (3 hab, 1 WC) y de 'apartamento Esc. 3, puerta 3, Pl. 1ª (2 hab.), 'plaza garaje nº 17 sótano' y 'trastero nº 18 (4,38 m2) en sótano', elementos a construir en ('Dirección solar obra') la Playa de Chilches, calle 'Tierno Galván Parcela 35-41'. Cantidades todas ellas que recibe la demandante-reconvenida 'en concepto de RESERVA para la adquisición del/os bines/es descritos que se está/n construyendo y promocionando sobre el solar de referencia (...) y según proyecto de ejecución de obra nueva debidamente visado y firmado por el arquitecto Don Germán ', en el plazo y condiciones que se pactarán en el contrato de Compra-Venta privado que deberá suscribirse en el plazo (...)'. Y de la simple lectura de tales cláusulas ha de concluirse que no nos hallamos ante contrato de compraventa alguno pues falta uno de los elementos esenciales del contrato, cual es el precio que se obligan a pagar los reconvinientes, ni tan siquiera ante un contrato de compraventa de cosa futura, pues en tal supuesto se haría necesaria la consignación del plazo y condiciones de la ejecución de la cosa, elementos que relegan las partes a una futura convención (se pactarán en el contrato de compraventa), por lo que decae el primer motivo de recurso.

TERCERO.-

Y tampoco puede compartir la Sala la argumentación del recurrente en el sentido de que nos hallamos ante un precontrato que, como tal, produce sus efectos como si del contrato de compraventa se tratara. Si bien es cierto que el precontrato se ha concebido por el Tribunal Supremo como un proyecto de contrato que las partes, por el momento, no quieren o no pueden celebrar como definitivo, comprometiéndose a hacer efectiva su conclusión en tiempo futuro, conteniendo ya los elementos del contrato definitivo, pero cuya perfección las partes aplazan, de modo que contiene ya las líneas básicas y todos los requisitos, obligándose las partes a colaborar para establecer el contrato definitivo, prefigurándose en aquél la relación jurídica con sus elementos básicos, pero relegándose tan sólo su efectividad o puesta en vigor a la voluntad de una de las partes o de ambas y a un momento posterior. No lo es menos, que el propio Tribunal ha considerado esencial en el concepto del llamado precontrato, contrato preparatorio o preliminar, la ausencia de necesidad de actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el cedente, sin necesidad de más actos, por cuanto es en sí mismo ya un contrato, cuyo contenido viene determinado por el obligarse a celebrar otro posterior, consistiendo su especialidad en que a lo que las partes se comprometen es a celebrar un futuro contrato sobre las líneas del primero que por ello mismo ha sido calificado de auténtica Ley de bases del siguiente, pero cuya fuerza vinculante debe quedar atemperada a la que se deriva de su propia esencia, consistente en obligarse a obligarse, de tal forma que se ha venido permitiendo el cumplimiento forzoso de aquél mediante la sustitución de la voluntad del obligado por la del Juez, circunscribiendo el derecho a indemnización exclusivamente para el supuesto de que el contrato definitivo no sea posible otorgarlo. Y radicando, por tanto, la diferencia entre el precontrato y los tratos preliminares en que aquél es el final de éstos y no una fase de ellos. Situándonos, por tanto, en el mero ámbito de formación progresiva del precontrato cuando los elementos básicos del contrato proyectado no están determinados y no pudiendo, por tanto, las partes exigirse el cumplimiento de lo que todavía no existe, ni la autoridad judicial suplir voluntad alguna, pues no estaría sustituyendo la misma sino construyéndola, extralimitándose, por tanto, en su papel de emisora de la declaración de voluntad ya formada sobre elementos definidos para crearla. Y decayendo, por tanto, la pretensión de los reconvinientes de que se condene al otorgamiento de los contratos de compraventa y, en su defecto, se condene al abono de los perjuicios cifrados en la diferencia del precio de los inmuebles en la fecha en que se firmaron los contratos y en la de presentación de las demandas, considerando la ausencia en los firmados por las partes de los elementos objetivos del contrato que se proyecta, lo que sitúa a aquéllos en el elenco de los meros tratos preliminares a la contratación.

CUARTO.-

Y llevado, pues, el supuesto de hecho al ámbito de los meros tratos preliminares, procede dilucidar si procede la resolución contractual interesada por el actor en sus escritos iniciadores del presente procedimiento y del acumulado, resolución que queda amparada, conforme a sus argumentaciones, en el hecho de que la zona no se ha desarrollado urbanísticamente conforme a lo previsto y en que se ha reducido el coeficiente de edificabilidad por el Ayuntamiento, por lo que no puede llegar a construirse el edificio proyectado. A tales efectos, dispone el artículo 1.124 del Código Civil , que la facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumple, pudiendo optar el perjudicado entre exigir el cumplimiento o la resolución y en ambos casos el resarcimiento de daños y abono de intereses. Y si bien la parte actora califica de resolución su declaración de voluntad de dejar sin efecto el contrato por imposibilidad de cumplimiento, ya sea --y según alega-- por falta de desarrollo urbanístico de la zona, ya por reducción por parte del Ayuntamiento del coeficiente de edificabilidad, lo cierto es que el artículo transcrito otorga legitimación para resolver el contrato a aquél que hubiere cumplido debidamente con lo que le incumbe (al 'perjudicado'), lo que en el presente supuesto no sucede, considerando que el actor no ha cumplido su obligación de otorgar el contrato de compra-venta de los inmuebles y construirlos sobre un determinado solar, por lo que le está vedado a él el ejercicio de la acción resolutoria, procediendo, por tanto, la revocación de la Sentencia dictada en el sentido de dejar sin efecto la declaración de resolución de los contratos que a las partes vinculan, sin entrar a resolver por innecesario, tanto de la causa como de los efectos de una resolución contractual que se deja sin efecto. Y tal revocación lleva a calificar de desistimiento la voluntad emitida por el actor al objeto de hacer dejación de los efectos del contrato. Y a tal efecto, las partes pactaron: 'Caso de ser rescindida esta reserva por el reservista este perdería el importe total entregado en ese acto. Caso de ser rescindido por la parte propietaria del/os inmueble/s se obliga a devolver el importe cobrado en este acto'. La lectura literal de tal cláusula contractual, que otorga la facultad de desistir sin necesidad de justa causa y sin que se cuantifique penalidad alguna para tal acto voluntario, ha de ser calificada como transgresora de la buena fe y justo equilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes que dimanan del contrato, considerando que en el mismo se afirma que la promoción se va a ejecutar sobre un solar del que se es propietario y conforme a un ya definido proyecto, siendo así que ha quedado cumplidamente acreditado (testifical y documental aportada) que el actor no sólo no era dueño del solar sobre las parcelas 35 a 41, sino que tras la aportación de las parcelas que no gozaban de tal condición a un Programa de Ordenación Urbana no ha alcanzado a titular el dominio de todas y cada una de ellas, por lo que ni tan siquiera puede construirse el edificio al modo en que había sido diseñado -que no proyectado, pues todavía no se había presentado Proyecto alguno ante la Corporación municipal al no gozar el terreno de la calificación de solar--, ni todavía al tiempo de la celebración del juicio habían comenzado las obras de urbanización, y habiendo 'especificado' el Ayuntamiento el coeficiente de edificabilidad en lo que a los áticos sobre cubierta afecta en forma diversa a aquél que se consideró para acometer la promoción. En consecuencia, conforme a lo dispuesto en los artículos 10 y 10bis de la Ley 26/1984, de 19 de julio , General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, procede declarar nula y por no puesta tal cláusula. Y haciendo uso de la facultad integradora que contiene el apartado 2 del precepto últimamente citado y no cupiendo, como se ha expuesto en los Fundamentos segundo y tercero de esta resolución, el cumplimiento 'in natura' pretendido, procede la derivación de responsabilidad por la ruptura injustificada ('culpa in contrayendo') de unos tratos previos que han producido un daño probado a una de las partes, naciendo para la que ha ocasionado la ruptura la obligación de repararlo, basada, bien en el artículo 1902 del Código civil , bien en el artículo 25 de la Ley General proteccionista del consumidor dicha, cifrando aquéllos en la cantidad en su día entregada por los reconvinientes más 20.000 euros para cada uno de ellos, con desestimación de los motivos de recurso que al efecto esgrimen los reconvinientes pretendiendo la condena al abono de 127.086 euros y 127.981 euros, respectivamente, y el reconvenido interesando que se fije el importe de la condena atendiendo exclusivamente a la cantidad entregada en concepto de reserva, considerando la infracción dicha de los intereses económicos y sociales, la vulneración del derecho de información que ha de presidir las relaciones contractuales, induciendo a error en los demandados-reconvinientes hasta alcanzar la creencia de que compraban una vivienda y garaje, y una vivienda, garaje y trastero, respectivamente, a ejecutar en determinado lugar y de acuerdo con un proyecto (incluso fueron llevados al lugar en el que según afirmaron los actores se iba a construir y en el que se anunciaba la promoción), creencia errónea que determina no solo el importante desembolso económico que realizaron, sino también que abandonen el proyecto de adquisición de otra, y en la que son mantenidos durante largo tiempo (desde mayo de 2002 en que se firman los contratos y hasta junio de 2005, fecha en que se manifiesta por el actor su voluntad de desistir). Y todo ello sin que con tales argumentaciones se desvincule el Organo jurisdiccional del principio de congruencia, habida cuenta que, como tiene declarado el Tribunal Supremo, el prólogo negocial lo constituyen los efectivos y precisos tratos previos, salvaguardados por la buena fe, hasta el punto de que en caso contrario se puede producir situación de responsabilidad por razón de la culpa 'en contrayendo', hasta el punto de que aun cuando no se haya alegado tal tipo de culpa, lo cierto y relevante es que se trata de ejercitar una pretensión tendente a la indemnización de daños y perjuicios, derivados de las concretas relaciones habidas entre las partes contratantes, y sin necesidad de recurrir al principio de unidad de culpa, lo cierto es que la pretensión instada, como argumentan los reconvinientes, se basa tanto en que a resultas de dichas relaciones, con independencia de que tuviesen una consumación negocial o no, se irrogaron una serie de daños y perjuicios a los reconvinientes, que son objeto de reclamación, por lo que la circunstancia de que se acoja en parte la pretensión, no supone alterar el planteamiento del litigio ya que, en definitiva, el concepto de culpa, que funda la objetividad de la pretensión, también está presente al apreciar ésta de carácter previo a la consumación del contrato o negocio que iban a efectuar las partes contratantes, como en la infracción de los intereses económicos y sociales del consumidor y de su derecho a la información al amparo de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

QUINTO.-

Por todo ello, procede la desestimación del recurso interpuesto por la parte actora-reconvenida y la estimación en parte del deducido por los demandados reconvinientes, con revocación parcial de la Sentencia recaída, y dictando otra en su lugar desestimatoria de la demanda formulada y estimatoria parcial de las reconvenciones deducidas, condenando a los reconvenidos a que abonen a don Luis 29.348,37 euros y a doña Blanca 30.799,87 euros.

SEXTO.-

Conforme a lo dispuesto en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede imponer a la parte actora el pago de las costas derivadas de las demandas formuladas, confirmando la ausencia de pronunciamiento expreso en orden a las que traen causa de las reconvenciones deducidas.

SEPTIMO.-

Y, en orden a las devengadas ante esta alzada, de acuerdo con lo establecido en el artículo 398 de la propia Ley procesal , procede imponer a la parte actora-reconvenida el pago de las mismas, excepción hecha de las derivadas del recurso interpuesto por los demandados-reconvinientes respecto de las que no se hace especial declaración.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

PRIMERO.-

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales don Rafael-Francisco Alario Mont, en nombre y representación de las mercantiles 'Gesilab Construcciones, S.L.U.' y 'Promociones Playa de Chilches, S.L.', contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de Paterna el 25 de enero de 2008 , aclarada por Auto de 15 de febrero de 2008, en el Juicio ordinario 23/06 .

SEGUNDO.-

Estimar en parte el propio remedio deducido por la Procuradora de los Tribunales doña Constancia Aliño Terán, en nombre y representación de don Luis y de doña Blanca , contra dicha resolución.

TERCERO.-

Revocar en parte la meritada Sentencia, cuyo Fallo queda del siguiente tenor:

A.- Desestimar las demandas formuladas por el Procurador de los Tribunales don Rafael-Francisco Alario Mont en la representación que ostenta contra don Luis y doña Blanca , absolviendo a los demandados de los pedimentos contra ellos formulados e imponiendo a la parte actora el pago de las costas procesales derivadas de sus demandas.

B.- Estimar en parte la reconvención formulada por la Procuradora de los Tribunales doña Constancia Aliño Terán en las representación que ostenta de don Luis , contra 'Gesilab Construcciones, S.L.U.' y 'Promociones Playa de Chilches, S.L.', declarando nulas y por no puestas las cláusulas rescisorias obrantes a los contratos entre las partes suscritos el 17 de mayo de 2002, de 'reserva' de vivienda y plaza de garaje, condenado a las reconvenidas a estar y pasar por esta declaración y a que abonen al reconviniente 29.348,37 euros, sin hacer expresa declaración en orden al pago de las costas derivadas de la reconvención.

C.- Estimar en parte la reconvención deducida por la misma Procuradora en representación de doña Blanca contra 'Gesilab Construcciones, S.L.U.' y 'Promociones Playa de Chilches, S.L.', declarando nulas y por no puestas la cláusulas rescisorias obrantes a los contratos entre las partes suscritos el 17 de mayo de 2002, de 'reserva' de vivienda, plaza de garaje y trastero, condenado a las reconvenidas a estar y pasar por esta declaración y a que abonen a la reconviniente 30.799,87 euros, sin hacer expresa declaración en orden al pago de las costas derivadas de la reconvención.

CUARTO.-

Imponer a la parte actora-reconvenida el pago de las costas procesales causadas ante esta instancia, excepción hechas de las que traigan causa del recurso interpuesto por los demandados-reconvinientes respecto de las que no se hace especial pronunciamiento.

Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Contra la presente resolución no cabe recurso alguno, según doctrina del Tribunal Supremo sentada reiteradamente, entre otros, en autos de fecha 21 y 28 de marzo de 2006, 18 de abril de 2006, 21 y 28 de noviembre de 2006, 19 de febrero de 2007, 20 de marzo de 2007, 29 de mayo de 2007, 3 de julio de 2007 y 8 de septiembre de 2008.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.