Encabezamiento
AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN QUINTA.
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO QUINCE DE MÁLAGA.
JUICIO VERBAL SOBRE DESAHUCIO ARRENDATICIO URBANO.
ROLLO DE APELACIÓN CIVIL NÚMERO 226/2020.
SENTENCIA NÚM. 645/2021.
Iltmos. Sres.
Presidente
D. Hipólito Hernández Barea
Magistrados
Dª María Teresa Sáez Martínez
Dª María del Pilar Ramírez Balboteo
En Málaga, a 28 de octubre de dos mil veintiuno.
Vistos en grado de apelación, ante la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio verbal procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Quince de Málaga, sobre desahucio arrendaticio urbano por expiración del plazo contractual, seguidos a instancia de Doña Milagrosa contra Doña Montserrat; pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por la demandante contra la sentencia dictada en el citado juicio.
Antecedentes
PRIMERO.-El Juzgado de Primera Instancia número Quince de Málaga dictó sentencia de fecha 19 de diciembre de 2019 en el juicio verbal arrendaticio del que este Rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así:
' QUE DESESTIMANDO ÍNTEGRAMENTEla demanda presentada por Dña. Milagrosa, representada por la Procuradora Dña. Virginia Muñoz Burruezo y defendida por el Letrado D. Cristóbal Ortega Urbano contra, como parte demandada Dña. Montserrat, representada por el Procurador D. Alejandro J. Rodríguez de Leiva y asistida de la Letrada Dña. Irene Perez Cuenca:
1) DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a la parte demandada de las pretensiones en su contra formuladas.
3) DEBO CONDENAR Y CONDENO a la demandante al abono de las costas generadas por este procedimiento.'
SEGUNDO.-Contra la expresada sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación la representación de la demandante, el cual fue admitido a trámite dándose traslado del escrito en el que constan los motivos y razonamientos del mismo a la otra parte para que en su vista alegase lo que le conviniese. Cumplido el trámite de audiencia se elevaron los autos a esta Audiencia, y tras su registro se turnaron a ponencia quedando pendientes de deliberación y fallo.
TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente el Iltmo. Sr. D. Hipólito Hernández Barea. Habiendo tenido lugar la deliberación previa a esta resolución el día 19 de octubre de 2021.
Fundamentos
No aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.
PRIMERO.-Considerando que por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que estimase la demanda de juicio verbal de desahucio por expiración del plazo convenido, instada frente a Doña Montserrat, y declarase resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 1 de abril de 2017 sobre la vivienda sita en CALLE000 nº NUM000, de Málaga - expiración del plazo que se produjo el 1 de abril de 2018 - debiéndose condenar a la parte contraria a dejar libre y expedita la mencionada vivienda y a disposición de la parte actora, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo efectuara en plazo legal; así como se impongan las costas procesales, tanto en primera como en esta instancia, a la parte contraria. Subsidiariamente, en caso de no admitirse lo anterior y previa declaración que la expiración del plazo convenido se produjo el 1 de abril de 2019, con anterioridad a la celebración de la vista de este procedimiento, se estime en todo caso la demanda de juicio verbal de desahucio por expiración del plazo convenido y se declare resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 1 de abril de 2017 sobre la vivienda referida, debiéndose condenar a la parte contraria a dejar libre y expedita la mencionada vivienda y a disposición de la parte actora, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo efectuara en plazo legal, así como se impongan las costas procesales, tanto en primera como en esta instancia, a la parte contraria. Alegó que, tal y como consta en las actuaciones, esta parte interpuso en fecha 31 de julio de 2018 demanda de desahucio por expiración de plazo convenido, en virtud de contrato de arrendamiento celebrado en fecha 1 de abril de 2017 frente a Doña Montserrat, el cual dimanaba de una sucesión de contratos celebrados con anterioridad, finalizando la duración del mismo, según la duración acordada (1 año) el 1 de abril de 2018. Del mismo modo, en la cláusula relativa a la duración del contrato, las partes acordaron expresamente: 'Llegada la fecha de vencimiento del contrato, esto es, el 1 de Abril de 2018, la arrendataria tendrá la obligación de abandonar el inmueble y dejarlo en la misma situación que se encontraba, declarando desde este momento conocer el estado actual, extensión y características del mismo, así como los muebles y enseres que se detallan en anexo aparte. En este sentido, se pacta expresamente que, llegado el vencimiento, la arrendadora podrá obligar al desalojo del inmueble sin necesidad de requerimiento'. No obstante lo anterior y pese a que en el contrato se acordó expresamente que llegada la fecha de vencimiento, 1 de abril de 2018, la parte arrendataria estaba obligada a desalojar el inmueble arrendado, esta parte, con una antelación de tres meses a la fecha de resolución del contrato de arrendamiento, manifestó a la parte demandada su voluntad de no prorrogar el mismo, si bien dicho requerimiento se practicó de forma verbal, siendo por tanto la parte contraria perfectamente conocedora de la intención de esta parte de no prorrogar el mismo. Aun así, llegada la fecha de vencimiento del contrato celebrado, la parte demandada hizo caso omiso a la petición de la actora de abandonar el inmueble y dar por resuelto el mismo, dejando de abonar la renta y adeudando al día de la fecha más de 12 mensualidades las cuales son objeto de reclamación en procedimiento de desahucio por falta de pago. Tras la interposición de la demanda, la parte contraria formuló escrito de contestación a la misma oponiéndose a lo solicitado indicándose que el contrato debía entenderse prorrogado hasta el día 1 de abril de 2019. Debemos hacer constar que, aunque no constase documentalmente el requerimiento por parte de la actora de no prorrogar el contrato de arrendamiento vigente, la arrendataria estaba obligada a desalojar la vivienda finalizada la duración del mismo: en primer lugar, porque así se deduce del propio tenor literal del contrato de arrendamiento, en el que se pactó con toda claridad que el 1 de abril de 2018 la arrendataria tenía la obligación de abandonar el inmueble, obligación que no ha verificado y que ha dado lugar a la interposición de la demanda que ha dado lugar a este procedimiento; y, en segundo lugar, porque debe tenerse en cuenta que las partes pactaron contractualmente que era la arrendataria, no la arrendadora como erróneamente se hace constar en la sentencia, la obligada a efectuar comunicación con 30 días de antelación a la fecha de vencimiento si deseaba prorrogar el contrato. A este respecto en el párrafo cuarto de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento se pactó así expresamente. Convencionalmente, pues, las partes pactaron que la resolución del contrato se producía necesariamente el 1 de abril de 2018 y que, en todo caso, era la parte arrendataria, que no la arrendadora, la que asumía la obligación de notificar a la arrendadora con 30 días de antelación su voluntad de prorrogar el contrato de arrendamiento, notificación que en ningún caso efectuó la parte arrendataria. Dicha falta de notificación por parte de la arrendataria y atendiendo siempre a lo convenido expresamente entre las partes, debe determinar necesariamente que el contrato se entendiera resuelto a todos los efectos el 1 de abril de 2018. A lo anterior debemos añadir que la arrendataria dejo de abonar tanto la renta como los suministros desde dicha fecha. La interposición de demanda por expiración del plazo en fecha 31 de julio de 2018 es expresión de la unívoca voluntad de la arrendadora, que no ha recibido la notificación de la arrendataria de prórroga prevista en el contrato, de dar por resuelto el contrato de arrendamiento en la fecha pactada de 1 de abril de 2018. La demandada en su escrito de oposición, y la propia sentencia, recoge que el contrato debe entenderse resuelto el 1 de abril de 2019. Resulta en consecuencia que en el momento de celebración de la vista de este procedimiento, el contrato de arrendamiento ya se encuentra resuelto por expiración del plazo convenido y por expreso reconocimiento de la propia demandada, pudiéndose entender que nos encontramos ante un hecho posterior a la interposición de la demanda con relevancia para la resolución del pleito, pues lo cierto es que en el momento de celebración del acto de la vista el contrato de arrendamiento ya se encuentra resuelto por expiración del plazo, aunque fuera en una fecha diferente a la indicada en la demanda, y en consecuencia la continuación de la arrendataria en la posesión del inmueble, sin además pagar renta alguna, es totalmente ilegítima e ilícita. En esta tesitura entiende esta parte que, en atención a la duración del procedimiento y teniendo en cuenta que en el momento de celebración del acto de la vista la duración del contrato ya se encontraba expirada, la sentencia debería haber declarado resuelto el contrato de arrendamiento por expiración del plazo convenido, aun cuando dicha expiración se haya producido en momento diferente al indicado por la actora en su escrito de demanda. Sin embargo, la sentencia se limita a desestimar la demanda interpuesta, aun cuando reconoce expirado el plazo de duración del contrato, creando una situación claramente contraria al derecho a la tutela judicial efectiva que asiste al apelante a quien se obligaría, a pesar de reconocerse en el propio procedimiento de desahucio que el plazo ya ha expirado, a interponer nueva demanda de desahucio por expiración del plazo en claro perjuicio para sus intereses, en primer lugar, porque en la practica no se cumplen los plazos de duración de los procedimientos previstos en la Ley por falta de medios materiales en la Administración de Justicia y, en segundo lugar, porque la arrendataria dejó igualmente de pagar la renta en abril de 2018, situación materialmente injusta e inadmisible que puede resolverse considerándose que se han producido hechos con relevancia para la resolución del pleito con posterioridad a la interposición de la demanda, y que en consecuencia, reconocido por la propia parte demandada que el plazo expiró el 1 de abril de 2019 en plena tramitación del procedimiento y con anterioridad a la celebración de la vista, el juzgador que llega al acto de la vista con un contrato ya resuelto no puede dictar resolución distinta que el reconocimiento de dicha circunstancias con todas las consecuencias legales inherentes a dicha declaración.
SEGUNDO.-Considerando que por la representación de la parte apelada se pidió la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho, con desestimación del mencionado recurso y con expresa imposición de las costas causadas en la alzada, añadiendo que la apelante pretende sustituir el fundado e imparcial criterio del juzgador de instancia por el suyo propio, sin aportar argumento alguno que permita llegar a las conclusiones que pretende. La demanda se interpone por expiración del plazo, sin embargo, en el acto del juicio quedó perfectamente demostrado que ambas partes acordaron de mutuo acuerdo prorrogar el contrato de arrendamiento por sucesivos plazos anuales, como han venido haciendo desde abril de 2012. Este hecho se constató en Sala con la testifical de la demandada, la cual declaró que abonó la mensualidad correspondiente al mes de mayo de 2017, importe aceptado por la arrendadora. El propio hijo de la demandada declara en Sala que su madre, propietaria del inmueble, aceptó la prórroga del contrato de arrendamiento, y después de recibir el pago del mes de mayo de 2017, decide, en consonancia con sus hijos, no continuar con el contrato de arrendamiento porque no les salía rentable. Además de todo ello, la demandante no aporta documental que acredite requerimiento alguno a la arrendataria para la expiración del contrato, el cual ha venido prorrogándose por períodos anuales de forma automática. Así lo reconoce la parte contraria en su escrito de apelación. Resulta del todo falso, y así se hizo constar en Sala, que la arrendadora manifestara a la arrendataria de forma verbal su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento, tras pactar una subida de 50 euros en la renta de forma verbal, la arrendadora percibió y aceptó la mensualidad correspondiente a mayo de 2018, un mes después del vencimiento del contrato de arrendamiento, hecho que acredita la voluntad de ambas partes de prorrogar el contrato. Tampoco es cierto que las mensualidades que, según manifiesta la parte contraria, supuestamente se adeudan por esta parte, sean objeto de reclamación en procedimiento por falta de pago, ya que la demanda se interpuso por expiración del plazo y nada se menciona en la misma de la falta de pago que se recoge en el recurso. A fecha actual no existe requerimiento de la arrendadora de su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, motivo por el que éste se sigue prorrogando anualmente de forma automática. La desestimación íntegra de la demanda se basa en el hecho de que no se justificó que en la fecha de presentación de la demanda hubiera expirado el plazo contractual pactado entre las partes. El testigo, hijo de la arrendadora, declaró en Sala que se presentó la demanda porque ya no pagaba la renta y no era rentable el alquiler, no por expiración del plazo como se interpuso la demanda, motivo por el cual la sentencia es perfectamente ajustada a Derecho.
TERCERO.-Considerando que, como señala el Juez 'a quo', presenta la parte actora demanda de juicio verbal, ejercitando contra la parte demandada, la arrendataria, una acción de resolución contractual por expiración del plazo contractual, alegando que Doña Milagrosa y Doña Montserrat suscribieron en fecha 1 de julio de 2012 un contrato de arrendamiento de la vivienda sita en CALLE000 nº NUM000, en Málaga. Llegado su vencimiento, las partes suscribieron sucesivos contratos de un año de duración, en fechas 1 de junio de 2013, 1 de junio de 2014, 1 de abril de 2015, 1 de abril de 2016 y 1 de abril de 2017. Entre las cláusulas que contempla el contrato de arrendamiento suscrito se encuentran: 'Segunda: Duración. La vigencia del contrato será de doce meses a contar desde la fecha de este documento. Llegada la fecha de vencimiento del contrato, esto es, el 1 de abril de 2018, la arrendataria tendrá la obligación de abandonar el inmueble y dejarlo en la misma situación que se encontraba, declarando desde este momento conocer el estado actual, extensión y características del mismo, así como los muebles y enseres que se detallan en anexo aparte. En este sentido, se pacta expresamente que, llegado el vencimiento, la arrendadora podrá obligar al desalojo del inmueble sin necesidad de requerimiento. Si por parte de la arrendataria llegada la fecha de vencimiento existiera la necesidad de continuar haciendo uso del inmueble, lo pondrá en conocimiento de la arrendadora con 30 días de antelación y se podrá acordar la renovación del presente contrato por una duración idéntica, de doce meses consecutivos, manteniendo el contrato de arrendamiento carácter de temporada y rigiéndose por las mismas cláusulas que se recogen en este documento. En el mismo periodo (30 días) deberá la arrendataria poner en conocimiento de la arrendadora la intención de abandonar la vivienda antes de la terminación del contrato por causa sobrevenida. Igualmente se pacta que, llegada la fecha de vencimiento, la única prorroga estipulada, el presente contrato se extinguirá sin necesidad de previo requerimiento por parte de la arrendadora hacia la arrendataria. La arrendadora no obstante deberá avisar a la arrendataria con antelación de 3 meses dentro de la duración del contrato si se pudiera proceder a la venta de la vivienda una vez finalizado el mismo. Tercera: Finalizada la duración pactada, y en su caso, la extensión del mismo por otros doce meses, la arrendataria deberá dejar el inmueble y los muebles que comprende en el mismo estado que tenía cuando lo ocupó, salvo el desgaste de uso habitual y sin necesidad de requerimiento expreso el propietario, (...) conforme documento 1, contrato de 1 de abril de 2017. No obstante lo anterior, la arrendataria se ha encontrado en posesión del inmueble desde el 1 de junio de 2012 en virtud de una sucesión de contratos temporales anuales de idéntica duración y contenido celebrados sin solución de continuidad a modo prórroga unos de otros por lo que se ha dado cumplimiento a la duración mínima del contrato de arrendamiento de vivienda (documentos 2 a 6). Llegada la fecha de vencimiento de la última prórroga acordada, esto es, 1 de abril de 2018, la arrendadora manifestó a la arrendataria con tres meses de antelación su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento de fecha 1 de abril de 2017, no existiendo en definitiva intención alguna de formalizar nueva prórroga ni suscribir nuevo contrato de arrendamiento, entendiéndose desde ese momento resuelto a todos los efectos el contrato de arrendamiento entre las partes. No habiendo tenido al anterior requerimiento respuesta alguna, si bien la parte arrendataria es perfecta conocedora de la reiterada voluntad de la arrendadora de no proceder a prorrogar el contrato de arrendamiento sin que la misma haya abandonado la vivienda arrendada voluntariamente, es por lo que esta parte no tiene más opción que la de instar la presente demanda en ejercicio de sus derechos. Añade el juzgador que, por su parte, la demandada alegó en su contestación que ocupa la vivienda en virtud de un contrato de arrendamiento celebrado con fecha 1 de julio de 2012 y con el destino de vivienda habitual residiendo junto a su hija, María Virtudes, menor de 5 años de edad, en el domicilio arrendado desde la celebración del primer contrato de arrendamiento hasta la fecha actual, es decir, lleva residiendo más de 6 años en el mismo domicilio, tal y como demuestra el documento histórico de empadronamiento individual que se aporta con la presente contestación a la demanda. No es cierto, tal y como se defiende de contrario, que se trate de contratos de arrendamiento temporales, sino que el objeto del contrato es el arrendamiento de vivienda habitual, tal y como hemos acreditado con el volante de empadronamiento. Desde el año 2012 se han celebrado 6 contratos de arrendamiento de vivienda entre las partes de forma sucesiva, sin que en ningún momento se le haya comunicado a esta parte por ningún medio la intención de la arrendadora de no renovar el contrato de arrendamiento. No es cierto que, llegada la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento, la arrendadora manifestara a esta parte la voluntad de no prorrogar dicho contrato. A fecha actual aun no consta tal manifestación. De contrario no se aporta ningún documento que acredite este extremo. Se ha limitado a aportar los 6 contratos de arrendamiento celebrados entre las partes, que viene a confirmar lo que defendemos, la calificación de la vivienda como habitual de esta parte, que no se trata de un contrato arrendamiento temporal, ya que el mismo se ha prolongado durante 6 años, y que todavía hoy continúa. Al no existir comunicación expresa y fehaciente por parte de la arrendadora de la intención de no prorrogar el contrato de arrendamiento existente, éste se prorroga automáticamente durante otro período anual, entendiendo por tanto que permanece en vigor hasta el 1 de abril de 2019. Por todo ello no procede el lanzamiento forzoso de esta parte. No ha existido respuesta por esta parte porque no ha recibido requerimiento alguno. Es obligatorio que el arrendador le haga un requerimiento al inquilino de dar por finalizado el arrendamiento para excluir la tácita reconducción, y este requerimiento, como ya hemos dicho, no se ha producido. Si llega la fecha de terminación del contrato de arrendamiento más las prórrogas legales y las partes no dicen nada, la ley supone que ambas partes están de acuerdo en seguir con la continuación de esa relación. Tras exponer las alegaciones de las partes, el juzgador expresa que ejercita la parte actora una acción de desahucio, en base a la expiración del plazo, invocando que se trata de un contrato de arrendamiento celebrado en fecha 1 de julio de 2012, por plazo de un año de duración, celebrándose posteriormente nuevos contratos de la misma duración en fechas de 1 de junio de 2013, 1 de junio de 2014, 1 de abril de 2015, 1 de abril de 2016 y 1 de abril de 2017, señalando la demandante que se requirió a la demandada para la extinción del contrato de 1 de abril de 2017 con tres meses de antelación, sin que se haya atendido dicho requerimiento permaneciendo en la ocupación del inmueble. Las partes celebraron un primer contrato en fecha 1 de julio de 2012 estando vigente el artículo 9º de la LAU. La parte actora señala que se celebraron sucesivos contratos de arrendamiento, hasta el de abril de 2017, y que antes de la expiración del plazo de este último, en abril de 2018, se comunicó con tres meses de preaviso la voluntad de no prorrogarlo. Primeramente, ha de tenerse en consideración que, dada la normativa vigente a la fecha de celebración del primer contrato del año 2012, conforme los preceptos citados, el contrato al ser la duración estipulada inferior a 5 años, llegado el día del vencimiento, esto es, en julio de 2013, el contrato habría de prorrogarse automáticamente de forma obligatoria para el arrendador hasta que completasen cinco años, esto es, en julio de 2017. A partir de dicha fecha y conforme al artículo 10 de la LAU, si ninguna de las partes hubiera notificado a la otra su voluntad de no renovar el contrato con al menos un mes de antelación, el contrato se prorrogaría automáticamente por otros tres años más de forma obligatoria para el arrendador. En este caso consta que en abril de 2017, por tanto antes de la finalización de dicho periodo mínimo de 5 años, se celebró nuevo contrato en el que se estipulaba en cuanto a la duración, la vigencia del contrato será de doce meses a contar desde la fecha de este documento. Llegada la fecha de vencimiento del contrato, esto es, el 1 de abril de 2018, la arrendataria tendrá la obligación de abandonar el inmueble y dejarlo en la misma situación que se encontraba (...). Entiende el Juez de la lectura de la cláusula completa que, cuando finalizó el periodo de prórrogas obligatorias legales de 5 años (mes de julio de 2017), según el art. 9º LAU, ya constaba (desde el anterior mes de abril) una voluntad de la arrendadora de renovar el contrato únicamente por un plazo anual adicional, esto es, hasta abril de 2018 pero se prevé igualmente que llegado dicho vencimiento con antelación de 30 días la arrendadora deberá comunicar a la arrendataria el desalojo para la fecha de expiración del contrato o bien podrá también acordarse la nueva prórroga del contrato por otro periodo adicional de 12 meses, esto es, hasta abril de 2019. En dicha fecha de abril de 2019, esto es, con la nueva y única prórroga pactada en el contrato, ya no será preciso preaviso para la expiración del contrato. Sentado lo anterior, en este caso no consta documentalmente requerimiento alguno a la arrendataria para la expiración del contrato. Compareció como testigo el hijo la demandante quien reconoció que se reunió con la arrendataria y que acordaron una prórroga del contrato último, el firmado en abril de 2017, pactando una subida de renta, pero que, como no pagaba, optaron por demandarla porque no les era rentable el contrato. Dicha prueba testifical permite concluir que en la fecha de presentación de la demanda, agosto de 2018, estaba vigente la prórroga del contrato de abril de 2017, esto es, finalizada la duración pactada del mismo en abril de 2018 las partes acordaron en dicha fecha (conforme permitía la propia dicción del contrato) la prórroga por un año más con subida de renta (según dijo el hijo de la arrendadora en el juicio), esto es, hasta abril de 2019, resultando que antes se interpuso la demanda, sin que conste nueva comunicación a la arrendataria, alegando el propio testigo que se presentó la demanda porque ya no pagaba la renta y no era rentable el alquiler (sin embargo la demanda no se interpone por falta de pago sino por expiración del plazo). Lo expuesto determina la desestimación de la pretensión actora al no justificarse que en la fecha de la presentación de la demanda hubiera expirado el plazo contractual pactado entre las partes. En orden a las costas y por imperativo del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, dada la desestimación íntegra de la demanda, entiende el Juez que procede condenar a parte demandante al abono de las costas causadas. En conclusión, el Juez desestima la demanda presentada por la arrendadora y absuelve a la parte demandada de las pretensiones en su contra formuladas. Y condena a la demandante al abono de las costas generadas por este proceso.
CUARTO.-Considerando que debe partir la Sala en el análisis del recurso planteado por la apelante de que es aplicable a la relación arrendaticia existente entre las partes ahora litigantes la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Ahora bien, no en su texto actual, reformado por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, sino en el conferido por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, dada la fecha del contrato: 1 de abril de 2017. El artículo 9º de dicha norma, bajo la rúbrica 'Plazo mínimo' y en su texto aplicable al contrato, según su fecha, establece que 'La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo'. Añade el precepto que 'El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición'. Es evidente y así resulta del contrato que, en fecha 1 de abril de 2017 y sobre la vivienda sita en CALLE000 nº NUM000, de Málaga, se pactó por la Sra. Milagrosa como arrendadora y la Sra. Montserrat como arrendataria un arrendamiento urbano, de vivienda, constando que fijaron de común acuerdo el plazo de un año (hasta el 1 de abril de 2018) que, conforme a la prórroga forzosa para la arrendadora ('se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años', dice el precepto), terminaba el 1 de abril de 2020. Y es que, aplicando la normativa en relación con el plazo del contrato, debe considerarse que tiene una duración mínima obligatoria de 3 años, aunque hay que estar al plazo acordado, que es de un año, para la interpretación de las demás cláusulas pactadas. Por tanto, es de ver que las partes fijaron el régimen jurídico aplicable al contrato, indicando que tiene la consideración de arrendamiento de vivienda por temporada, lo que desmiente la sucesión de contratos que se fueron renovando cada año. Es por ello que debe tenerse en cuenta que le dieron a la relación la permanencia exigida legalmente, y que por ello se había de regular por la voluntad de las partes y, en su defecto, por la Ley de Arrendamientos Urbanos, aunque en materia de prórroga la Ley impone una obligación legal al arrendador y un derecho renunciable al arrendatario. Ciertamente la apelante, como consta en las actuaciones, interpuso en fecha 31 de julio de 2018 la demanda de desahucio por expiración del plazo convenido entendiendo que finalizaba el 1 de abril de 2018. Ahora bien, el hecho de la permanencia en el arriendo por la demandada a partir de la primera anualidad permite presumir que no renunció a su derecho legal a la prórroga. En la cláusula relativa a la duración del contrato, las partes acordaron expresamente que, llegada la fecha de vencimiento del mismo (el 1 de abril de 2018, según la arrendadora, y el 1 de abril de 2020, según este Tribunal de alzada) la arrendataria tendría la obligación de abandonar el inmueble y dejarlo en la misma situación en que se encontraba, pues se pactó también expresamente que, llegado el vencimiento, la arrendadora podría obligar al desalojo del inmueble sin necesidad de requerimiento. Con independencia de que la demandante sostenga que, con una antelación de tres meses a la fecha de cumplimiento del primer año de la relación arrendaticia, que ella entiende como de resolución del contrato de arrendamiento, manifestase de forma verbal a la arrendataria su voluntad de no prorrogar el contrato, lo cierto es que la hoy demandada podía mantenerse en el arriendo dos años más en base a la prórroga legal, aunque fuese 'perfectamente conocedora de la intención de esta parte de no prorrogar el mismo'. Y es que, ciertamente, aunque no constase documentalmente el requerimiento por parte de la actora de no prorrogar el contrato de arrendamiento vigente, la arrendataria estaba obligada a desalojar la vivienda finalizada la duración del mismo, es decir en abril de 2020, y ello porque así se deduce del tenor literal del contrato de arrendamiento, en el que se pactó con toda claridad que el 1 de abril de 2018 la arrendataria tenía la obligación de abandonar el inmueble, obligación que habría de verificarse, sin requerimiento previo, al término de tres (no una) anualidades, si ejercitaba su derecho a prorrogar el contrato; y porque, como bien sostiene la apelante, las partes pactaron contractualmente que era la arrendataria, no la arrendadora 'como erróneamente se hace constar en la sentencia', la obligada a efectuar comunicación con 30 días de antelación a la fecha de vencimiento si deseaba prorrogar el contrato (más allá del plazo mínimo legal), lo que no consta en autos que efectuase. La conclusión es que la falta de notificación por parte de la arrendataria - atendiendo siempre a lo convenido expresamente entre las partes - debe determinar necesariamente que el contrato se entienda resuelto a todos los efectos el 1 de abril de 2020. Consecuentemente, la demanda debe acogerse con el matiz de la fecha de terminación del arrendamiento, sin perjuicio de la reclamación en otro proceso de la renta vencida e impagada, y devengada hasta el momento del efectivo desalojo del inmueble y de su puesta a disposición de la arrendadora por la arrendataria. Por lo expuesto debemos declarar resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 1 de abril de 2017 sobre la vivienda sita en CALLE000 nº NUM000, de Málaga, por expiración del plazo, que se produjo el 1 de abril de 2020; y debemos condenar a la parte demandada a dejar libre y expedita la mencionada vivienda y a disposición de la parte actora, bajo apercibimiento de lanzamiento (si no la hubiese aun dejado) si no lo efectuara en el plazo legal que por el Juzgado se le señale. Todo ello con imposición de las costas procesales de la primera instancia a la parte demandada, en virtud de lo dispuesto en el artículo 294.1 de la LEC que establece el criterio del vencimiento objetivo como regla general, al señalar que, 'en los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho', lo que no ocurre en el supuesto enjuiciado.
QUINTO.-Considerando que, al prosperar el recurso y ser de aplicación a esta alzada en materia de costas el artículo 398 de la Ley Procesal, no debe hacerse especial atribución de las devengadas con el recurso de la parte demandante.
Vistos los preceptos citados y demás de aplicación.
Fallo
Que, estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Doña Milagrosa contra la sentencia dictada en fecha diecinueve de diciembre de 2019 por el Juzgado de Primera Instancia número Quince de los de Málaga en sus autos civiles 1381/2018, debemos revocar y revocamos dicha resolución, estimando en esencia la demanda formulada por la representación de la Sra. Milagrosa. Y, consecuentemente, declaramos resuelto, por expiración del término contractual, el contrato de arrendamiento que, sobre la vivienda referida - sita en CALLE000 nº NUM000, de Málaga - suscribieron las hoy litigantes en fecha 1 de abril de 2017. Condenamos a la arrendataria demandada a dejar libre y expedita la mencionada vivienda y a disposición de la parte actora, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo hubiese efectuado o no lo efectuara en plazo legal. Se imponen las costas procesales de la primera instancia a la parte demandada, sin hacer expresa atribución de las producidas en la apelación. Notifíquese esta resolución en legal forma haciendo saber a las partes que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno.
Devuélvanse los autos originales, con testimonio de ella, al Juzgado de su procedencia a sus efectos.
Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
PUBLICACIÓN.-Leída y publicada fue la anterior resolución por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública. Doy fe.
