Sentencia Civil Nº 64/2016, Audiencia Provincial de Toledo, Sección 1, Rec 259/2015 de 05 de Abril de 2016

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1
TOLEDO 00064/2016
Rollo Núm. .................259/2015.-
Juzg. 1ª Inst. Núm.. 3 de Toledo.-
J. Ordinario Núm....... 432/2009.-
SENTENCIA NÚM. 64
AUDIENCIA PROVINCIAL DE TOLEDO
SECCION PRIMERA
Ilmo. Sr. Presidente:
D. MANUEL GUTIERREZ SANCHEZ CARO
Ilmos. Sres. Magistrados:
D. EMILIO BUCETA MILLER
D. URBANO SUAREZ SANCHEZ
Dª GEMA ADORACION OCARIZ AZAUSTRE
En la Ciudad de Toledo, a seis de abril de dos mil dieciséis.
Esta Sección Primera de la Ilma. Audiencia Provincial de TOLEDO, integrada por los Ilmos. Sres.
Magistrados que se expresan en el margen, ha pronunciado, en NOMBRE DEL REY, la siguiente,
SENTENCIA
Visto el presente recurso de apelación civil, Rollo de la Sección núm. 259 de 2015, contra la sentencia
dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 3 de Toledo, en el juicio ordinario núm. 432/09, en el que
han actuado, como apelante URBANIZADORA URBAMANCHA S.A., representada por la Procuradora de los
Tribunales Sra. González Navamuel y defendida por la Letrado Sra. López Lago; y como apelados, Jeronimo
y OTROS representados por el Procurador de los Tribunales Sr. De la Rosa Martín y defendidos por el Letrado
Sr. Crespo Trujillo.
Es Ponente de la causa el Ilmo. Sr. Magistrado D. URBANO SUAREZ SANCHEZ, que expresa el
parecer de la Sección, y son,

Antecedentes

PRIMERO: Por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 3 de Toledo, con fecha 25 de febrero de 2013, se dictó sentencia en el procedimiento de que dimana este rollo, cuyo FALLO dice: ' SE DESESTIMA LA DEMANDA formulada por Urbanización Urbamancha SA., defendida por Da Olga López Lago y representada por Da Nuria González Navamuel, contra D. Sabino y Da Catalina , defendidos por D. José Sánchez Recuero y representado por D. Miguel Ángel de la Rosa Martín, SE DESESTIMA LA DEMANDA interpuesta por Urbanizadora Urbamancha SA. contra D. Juan Carlos y Da Isidora , defendidos por D. José Sánchez Recuero y representados por D. Miguel Ángel déla Rosa Martín.

SE DESESTIMA LA DEMANDA interpuesta por Urbanizadora Urbamancha SA., contra D. Benedicto y Da Mariola , defendidos por D. José Sánchez Recuero y representados por D. Miguel Ángel de la Rosa Martín.

SE ESTIMA LA DEMANDA RECONVENCIONAL interpuesta por la representación de D. Sabino y Da Catalina , con los siguientes pronunciamientos; se declara la nulidad de la escritura de compraventa relativa a la parcela NUM000 , suscrita ante el notario D. Nicolás Moreno Badía, en fecha de 14 de junio de 2006, número 1998 de su protocolo, así como el asiento registral declarativo de la propiedad de los demandantes por el 1% indiviso de dicha parcela, declarando la inexistencia de causa, obligándola a estar y pasar por esa declaración; se declara la nulidad del asiento registral a favor de los actores expresivo de la compraventa de la parcela NUM000 ; se condena a Urbanización Urbamancha SA. a reintegrar a los demandantes la cantidad que consta como abonada por los mismos en virtud de la escritura cuya nulidad se declara. Se condena también a la mercantil Urbanizadora Urbamancha SA. a reintegrar a los demandantes los gastos de escrituración y registro habidos a consecuencia de la compraventa, así como los honorarios de notario y Registro de la Propiedad que sean necesarios para la inscripción de la nulidad de la venta; Dichas cantidades se abonarán, más los intereses legales que sean de aplicación.

SE ESTIMA LA DEMANDA RECONVENCIONAL interpuesta por la representación de D. Juan Carlos y Da Isidora , con los siguientes pronunciamientos: se declara la nulidad de la escritura de compraventa relativa a la parcela NUM000 , suscrita ante el notario D. Nicolás Moreno Badía, en fecha de 14 junio de 2006, número 1998 de su protocolo, así como el asiento registral declarativo de la propiedad de los demandantes por el 1% indiviso de dicha parcela, ajusticia declarando la inexistencia de causa, obligándola a estar y pasar por esa declaración; se declara la nulidad del asiento registral a favor de los actores expresivo de la compraventa de la parcela NUM000 ; se condena a Urbanización Urbamancha SA. a reintegrar a los demandantes la cantidad que consta como abonada por los mismos en virtud de la escritura cuya nulidad se declara. Se condena también a la mercantil Urbanizadora Urbamancha SA. a reintegrar a los demandantes los gastos de escrituración y registro habidos a consecuencia de la compraventa, así como los honorarios de notario y Registro de la Propiedad que sean necesarios para la inscripción de la nulidad de la venía; dichas cantidades se abonarán, más los intereses legales que sean de aplicación.

SE ESTIMA LA DEMANDA RECONVENCIONAL interpuesta por la representación de D. Benedicto y Da Mariola , con los siguientes pronunciamientos: se declara la nulidad de la escritura de compraventa relativa a la parcela NUM000 , suscrita ante el notario D. Nicolás Moreno Badía, en fecha de 14 de junio de 2006, número 1998 de su protocolo, así como el asiento registral declarativo de la propiedad de los demandantes por el 1% indiviso de dicha parcela, declarando la inexistencia de causa, obligándola a estar y pasar por esa declaración; se declara la nulidad del asiento registral a favor de los actores expresivo de la compraventa de la parcela NUM000 ; se condena a Urbanización Urbamancha SA. a reintegrar a los demandantes la cantidad que consta como abonada por los mismos en virtud de la escritura cuya nulidad se declara. Se condena también a la mercantil Urbanizadora Urbamancha SA. a reintegrar a los demandantes los gastos de escrituración y registro habidos a consecuencia de la compraventa, así como los honorarios de notario y Registro de la Propiedad que sean necesarios para la inscripción de la nulidad de la venta; Dichas cantidades se abonarán, más los intereses legales que sean de aplicación.

SE ESTIMA LA DEMANDA interpuesta por Da Inés , D. Agustín , Da Julieta , D. Ambrosio , Da Luz , D. Artemio , Da Matilde , Da Modesta , D. Bienvenido , Da Paulina , Da Rebeca , D. Celso , Da Salvadora , Da Susana , D. Domingo , Da Virginia , Da María Luisa , D. Erasmo , Da Ana María , D. Fausto , Da Beatriz , Da Camino , D. Ildefonso , Da Clemencia , D. Jeronimo , Da- Elena , D.

Laureano , Da Esther , D. Martin , Da Gabriela , D. Nicolas , Da Isabel , D. Porfirio , Da Luisa , D.

Romualdo , Da Natividad , D. Teodoro , D. Victorino , Da Ramona , D. Jose Augusto , Da Sandra , D.

Luis Carlos , D. Jesús Carlos , Da Virtudes , D. Juan Miguel , Da María Milagros , D. Victor Manuel , Da Africa , D. Alfredo , Da Angelina , D. Argimiro , Da Berta , D. Benjamín , Da Cecilia y Da Daniela , defendidos por D. José Sánchez Recuero y representados por D. Miguel Ángel de la Rosa Martín, contra Urbanizadora Urbamancha SA., con los siguientes pronunciamientos; se declara la nulidad de las escrituras de compraventa relativas a la parcela NUM000 , suscritas por los demandantes ante el notario D. Nicolás Moreno Badía, en fecha de 14 de junio de 2006, número 1998 de su protocolo, así como el asiento registra! declarativo de la propiedad de los demandantes por el 1% indiviso de dicha parcela, declarando la inexistencia de causa, obligándola a estar y pasar por esa declaración; se declara la nulidad del asiento registral a favor de los actores expresivo de la compraventa de la parcela NUM000 ; se condena a Urbanización Urbamancha SA. a reintegrar a los demandantes la cantidad que consta como abonada por cada uno de aquellos en virtud de la escritura cuya nulidad se declara. Se condena también a la mercantil Urbanizadora Urbamancha SA. a reintegrar a los demandantes los gastos de escrituración y registro habidos a consecuencia de la compraventa, así como los honorarios de notario y Registro de la Propiedad que sean necesarios para la inscripción de la nulidad de la venta. Dichas cantidades se abonarán más los intereses legales que sean de aplicación.

Se condena en costas a Urbanización Urbamancha SA'.-

SEGUNDO: Contra la anterior resolución y por URBANIZADORA URBAMANCHA S.A., dentro del término establecido, tras anunciar la interposición del recurso y tenerse por interpuesto, se articularon por escrito los concretos motivos del recurso de apelación, que fueron contestados de igual forma por los demás intervinientes, con lo que se remitieron los autos a ésta Audiencia, donde se formó el oportuno rollo, quedando los autos vistos para deliberación y resolución.- SE CONFIRMAN Y RATIFICAN los antecedentes de hecho, fundamentos de derecho y fallo de la resolución recurrida, en cuanto se entienden ajustados a derecho, por lo que, en definitiva, son

Fundamentos

PRIMERO: Se recurre en apelación la sentencia que en fecha veinticinco de febrero de dos mil trece dictó el Juzgado de Primera instancia número Tres de los de Toledo por la que se estimaban las demandas reconvencionales interpuestas por los demandados y se declaraba la nulidad de las compraventas celebradas con la recurrente respecto de una parcela, la número NUM000 , de la promoción que Urbanizadora Urbamancha S.A. realizó en el Sector RE 3 de Toledo.

Antes de examinar el recurso interpuesto es preciso dar contestación a la objeción de inadmisibilidad que la parte apelada propone y que se basa en que por parte de la recurrente no se ha procedido a la liquidación de la tasa correspondiente sino que se hizo por una suma inferior, de donde deduce que el recurso debió no admitirse a trámite.

Sobre supuestos como el que se invoca esta Sala se ha pronunciado ya, incluso en ocasiones en las que no se trataba de una liquidación defectuosa sino de la total ausencia de liquidación y dedujimos que en ningún caso ello comporta que el recurso no deba ser admitido porque no es esa la consecuencia que la norma establece.

Para dar respuesta a la cuestión podemos traer a colación lo que se dijo en autos 144/2015 de 20 de octubre, con cita del de 13 del mismo mes. En ellos se indicó que el no abono de la tasa no lleva consigo la admisión o inadmisión de una demanda o de un recurso sino que de acuerdo con el art. 8,2 de la Ley 10/2012, de 20 de noviembre , por la que se regulan determinadas tasas en el ámbito de la Administración de Justicia y del Instituto Nacional de Toxicología y Ciencias Forenses, la falta de pago supone un requerimiento para proceder a su abono y solo si se incumple ese requerimiento es cuando precluye el plazo. Por tanto para poder inadmitir una demanda, o ahora el recurso de apelación, era preciso que por parte del Secretario judicial se hubiera requerido la aportación, si es que procede, la complementación de la liquidación efectuada, porque no estamos ante un supuesto de total ausencia sino solo de una liquidación a juicio de la parte apelada liquidada de modo insuficiente. Pero es más, el propio art. 8 prevé el supuesto de que a lo largo del procedimiento pueda resultar que la cuantía del procedimiento, y por tanto la base para la determinación de la tasa, difiera de la que la parte ha considerado y en tal caso lo que se contempla es la presentación de una liquidación complementaria, art. 8,3, pero no la no admisión de la demanda, escrito o recurso.

Por tanto no existe la causa de inadmisión que la parte apelada invoca.

El recurso se fundamenta en un error en la valoración de la prueba, al dar por acreditado el juez a quo que previamente al otorgamiento de las escrituras públicas por las que se vendían partes de la finca objeto del procedimiento se habían celebrado contratos privados de compraventa en los cuales se procedía a la venta de las viviendas construidas y de la participación en los elementos comunes, y luego se modificaron al elevarlos a escritura pública incluyendo la venta sobre partes de la parcela NUM000 , la cual había quedado, tras la elaboración del proyecto de urbanización y construcción de las viviendas, como parcela de reserva por haber agotado con la edificación de las viviendas la volumetría del total de la parcela siendo que el precio pagado por esas ventas en realidad trataba de conseguir obviar las limitaciones que en lo que se refiere al precio por el que podían ser enajenadas las viviendas, por ser de protección oficial, venían impuestas por la administración.

A juicio de la parte apelante el error ha llevado a estimar que no existiera causa en la venta de la parcela NUM000 , lo que no es cierto según se pretende.

Es preciso recordar que esta Sala ha señalado en numerosas ocasiones que el error en la valoración de la prueba no permite que se pretenda que el Tribunal de segundo grado realice una valoración como si se tratase del Juez de instancia, más aun cuando en el proceso de valoración se han tenido en consideración pruebas de tipo personal respecto de las cuales se carece de la inmediación que resulta necesaria para el acierto a la hora de valorar el total material probatorio, así se señaló, entre otras muchas, en la sentencia 28/2015 de 5 de febrero se dijo 'Estas Sala en multitud de ocasiones ha recordado cuales son los límites que tiene este motivo como sustento de un recurso de apelación y así en la sentencia 249/2012 de 27 de septiembre , en la que se recordaba que la sentencia 158/2012 de 16 de mayo , ya se indicó que 'Acerca del error en la valoración de la prueba esta sala tiene definido de un modo muy claro cuales son los límites que en nuestro ordenamiento tiene la apelación; así en la sentencia 71/2012 de 29 de febrero se dice 'La sentencia 36/2012 de 8 de febrero se manifiesta en el siguiente sentido 'una vez más hemos de recordar, con la sentencia 4/2012 de 10 de enero 'Acerca del error en la valoración de la prueba esta Sala ha sostenido con reiteración que partiendo de que el recurso de apelación no es un segundo juicio no puede pretenderse que el Tribunal realice un proceso de valoración de todos y cada uno de los medios que se han practicado puesto que la función que cumple es la de comprobar si se ha aplicado de un modo correcto la regla de valoración y si el derecho se ha aplicado de un modo correcto. En palabras de la sentencia 248/2011 de 18 de octubre 'La sentencia 3/2001 de cuatro de enero recuerda que hemos señalado con reiteración, sobre el error en la valoración de la prueba como medio de combatir una sentencia, entre otras muchas, en la sentencia 257/2010 de 19 de noviembre 'esta Sala ha dicho con reiteración, entre otras en las sentencias 8/2009 de 2 de febrero , 100/2009 de 30 de marzo , 36/2010 de 2 de febrero y 208/2010 de 30 de septiembre que a apelación no es un segundo juicio, por lo que no es posible pretender una total y nueva valoración de los medios de prueba, sino una forma de controlar el acierto a la hora de aplicación de las reglas de valoración; es por ello por lo que solo puede hablarse de error cuando se haya omitido la valoración de un medio, o se haya tenido en cuenta otra, que tengan incidencia en el resultado de los hechos que se han de declarar probados, cuando se haya infringido alguna norma que determine el valor que se ha de dar a un concreto medio o cuando el juzgador de instancia haya alcanzado conclusiones ilógicas, absurdas o contrarias a las leyes de la física. Por tanto el que una parte discrepe acerca de cómo debió valorarse un medio de prueba de los que se hayan practicado, o cual haya de ser, si es que se presentan varias opciones, la conclusión que la prueba ha de arrojar no puede ser invocado como forma de discrepar acerca de la valoración de la prueba'. Añadiendo la sentencia 208/2010 que 'Puede aun añadirse que si se trata de pruebas personales la posibilidad de reexamen por el Órgano de apelación es nula toda vez que para ello debería contarse con la inmediación que a tal tipo de pruebas es inherente, de suerte que solo cuando se trate de prueba que esta Sala pueda examinar, y aun sin perder de vista cual es la solución que se haya dado en la instancia, podría triunfar un recurso basado en el error facti.'.-

SEGUNDO: Antes de examinar más a fondo las alegaciones de la recurrente parece oportuno hacer una doble indicación acerca de dos de las pruebas que se tratan de desvirtuar, nos referimos a la resolución dictada por la Consejería de Ordenación del Territorio y Vivienda de la Junta de Comunidades, por la que se imponían varias sanciones a la hoy recurrente por haber vendido con un sobreprecio sobre el máximo permitido, y a la declaración del detective privado.

En relación con la primera de ellas el juez a quo solo utiliza la resolución para examinar los hechos que en la misma se recogen pero en modo alguno constituye la base de su decisión. Podemos añadir que, como luego se verá, no era ni siquiera preciso recurrir a la misma para poder dar una respuesta a lo que era objeto de debate Por lo que se refiere la prueba del informe del detective privado, que según la apelante no puede ser valorada como prueba, no se ha obtenido de modo ilícito, como se pretende. Para ello era preciso que para su obtención se hubiera vulnerado algún derecho fundamental y no existe tal vulneración.

No puede ser tildado de tal el hecho de la grabación de la conversación, como tampoco lo es que se grabe la misma y luego se difunda, así lo ha declarado el Tribunal Constitucional, en su sentencia 114/198 de 29 de noviembre en donde se indica 'Sea cual sea el ámbito objetivo del concepto de 'comunicación', la norma constitucional se dirige inequívocamente a garantizar su impenetrabilidad por terceros (públicos o privados: el derecho posee eficacia erga omnes) ajenos a la comunicación misma. La presencia de un elemento ajeno a aquellos entre los que media el proceso de comunicación, es indispensable para configurar el ilícito constitucional aquí perfilado.

No hay «secreto» para aquel a quien la comunicación se dirige, ni implica contravención de lo dispuesto en el art. 18.3 CE (LA LEY 2500/1978) la retención, por cualquier medio, del contenido del mensaje. Dicha retención (la grabación, en el presente caso) podrá ser, en muchos casos, el presupuesto fáctico para la comunicación a terceros, pero ni aun considerando el problema desde este punto de vista puede apreciarse la conducta del interlocutor como preparatoria del ilícito constitucional, que es el quebrantamiento del secreto de las comunicaciones. Ocurre, en efecto, que el concepto de «secreto» en el art. 18.3 tiene un carácter «formal», en el sentido de que se predica de lo comunicado, sea cual sea su contenido y pertenezca o no el objeto de la comunicación misma al ámbito de lo personal, lo íntimo o lo reservado.' Otra cosa sería su valoración.

Tampoco puede ser estimada como prueba ilícita porque el encargo se realizase con el fin de detectar si se producían o no irregularidades en las ventas puesto que son justamente los hechos que se tratan de dilucidar, y si se quiere tratar de conseguir pruebas más allá de las manifestaciones de los compradores. Podría existir, pero no se argumenta en este sentido y por tanto no puede ser estimada y además sería absurdo, si de algún modo quien se hubiera dirigido la voluntad del interlocutor para que reconociese o asumiese un acuerdo para modificar, en perjuicio del comprador, las condiciones de la venta.

Por tanto el que el juez a quo haya tenido en cuenta lo descubierto por medio del detective privado no infringe derecho alguno, aunque de nuevo esta Sala estima que tampoco era preciso acudir a la misma para llegar a la misma solución a que llega la sentencia de instancia.

Todo el recurso se centra en rebatir la deducción obtenida por el juez a quo, expresada de modo especifico en el fundamento de derecho noveno, lo que supone que, como se dijo al inicio, esa forma de combatir la valoración de la prueba tiene pleno acomodo en las limitaciones que el ordenamiento establece.-

TERCERO: El juez a quo obtiene la conclusión de que no existía en realidad una compraventa de la parcela NUM000 , sino que con ello se trataba de disimular un sobreprecio de las viviendas, en que en las escrituras se introduce la venta de los derechos sobre la citada parcela que no habían sido recogidos antes en contratos privados, lo que sí había sucedido con las viviendas y la participación en los elementos comunes de la parcela NUM001 . En el escaso valor de mercado de la citada parcela NUM000 , habida cuenta su situación jurídica, muy inferior al concedido en la valoración realizada por la recurrente. En las limitaciones que se impusieron en la venta de la citada parcela. Que la venta de la parcela NUM000 no formaba parte inicial de las compraventas, dado que no se recogen en el folleto informativo ni, como se ha dicho, en los contratos, sino que se realizó después, a pesar de lo cual una parte del precio que ya se había abonado mediante letras de cambio se imputa a esa compra.

La parte recurrente reconoce que en un primer momento la parcela NUM000 quedaba como suelo de reserva y que era propiedad de la mercantil demandante, que con posterioridad se procedió a las ventas que ahora se cuestionan y, dado que se trataba de una parcela que no estaba incluida en el proyecto, podía ser vendida libremente, que fue lo sucedido.

Centrado de este modo el objeto del recurso podemos señalar que no ofrece más complejidad que determinar si las inferencias que el juez a quo realiza son o no lógicas y acertadas, esto es, si responden a la aplicación de principios de valoración acordes con la lógica, o si resultan fundados, como se pretende, en presunciones carentes de base. En este punto se ha de decir que confunde la parte lo que son las presunciones de lo que es el proceso intelectivo, y de posterior explicación, de valoración de la prueba para dar por probados unos hechos porque salvo que se de el supuesto de hechos sobre los que no existe discrepancia la declaración del mismo responde a un proceso deductivo que parte de lo que los medios de prueba practicados arrojan.

Pues bien, a juicio de esta Sala esa valoración es lógica, es decir, que los contratos de compraventa sobre la parcela NUM000 carecen de causa y para alcanzar tal conclusión ni tan siquiera es preciso acudir a algunos de los elementos que el juez a quo ha tenido en cuenta sino que puede extraerse de la propia escritura de compraventa.-

CUARTO: En efecto, según la escritura de compraventa en realidad se vendía una parte de una parcela que carece por completo de valor económico.

Se insiste en el recurso en que ello nov es así, con lo que trata de defender el precio de tasación, pero es innegable que para los compradores no les reporta ninguna utilidad. No pueden dedicarla a ningún uso particular, dado que carece de capacidad de edificación y los usos a los que puede ser destinada, según el propio recurso son 'uso terciario comercial, uso terciario hotelero, uso terciario oficinas, uso terciario recreativo y espectáculos, uso dotacional de equipamiento educativo, uso dotacional de equipamiento cultural, uso dotacional de equipamiento deportivo, uso dotacional de equipamiento sanitario y uso dotacional de equipamiento asistencial social.

No consta que los compradores sean empresarios dedicados a alguna de las actividades lucrativas a que puede ser destinada la parte de suelo que si es edificable por lo que en realidad no se les vendía nada de interés para ellos, desde luego la parte recurrente no ha demostrado ese interés.

En lo que se denominan reglas generales del conjunto urbanístico resulta que Urbamancha se reserva las facultades de modificar su destino, explotar sus usos urbanísticos y en especial el derecho de edificación.

No se hace limitación alguna de que esa facultad se la reserve en tanto queden partes o cuotas por vender, lo que aun no siendo normal sería más acorde con la idea de total enajenación y por tanto cesión de todos los derechos que la propiedad concede, sino que se hace de modo incondicionado, con lo que sobre la base de dicha escritura si en el futuro se pudiera ampliar el número de viviendas construidas los compradores no tendrían derecho alguno ni a edificar ni tampoco a participar en los beneficios de la edificación.

En la propia escritura ya se hace constar que la finca carece de aprovechamiento propio y si ponemos en relación esa declaración con la reserva general e incondicionada que se ha expuesto en el párrafo anterior resulta que todo el valor que pudiera tener a efectos de una futura edificación no se transmite con la venta, es obvio que si no puede ser utilizada de ningún modo por los compradores ni en el momento actual ni tampoco en el futuro en cuanto a los aprovechamientos propios de una finca urbana no se le esta vendiendo nada. En lógica conclusión si se produce una venta en tales condiciones forzoso es reconocer que el precio no puede estar destinado a cumplir con la contraprestación que se recibe, y por tanto que tiene un fin distinto, que en este caso solo puede ser el de las viviendas que se pretendían vender a un precio superior al que la normativa administrativa permite.- Aun podemos añadir otro argumento para la declaración de nulidad de los contratos.

No cabe duda de que los compradores son consumidores y usuarios según el concepto recogido en el art. 3 del Real Decreto Legislativo 1/2007 de 16 de noviembre por lo que las cláusulas que en los contratos se establezcan, y desde luego todo el contrato ha de cumplir con los principios y obligaciones que la citadas norma establece y en el art. 82,4 c) estima que en todo caso es abusiva y por tanto nula, toda condición que determine una falta de reciprocidad del contrato y que mayor falta de reciprocidad que el pago de un precio por la obtención de una parte indivisa de una parcela que no reporta ninguna utilidad. Y si bien dicha interpretación legal no puede ser aplicada de modo directo, porque al formar parte del objeto esencial del contrato no puede hablarse de una falta de reciprocidad, si puede ser manejado como criterio de interpretación sobre lo que ha de perseguir toda contratación con un consumidor y desde esta perspectiva cuando en un contrato, aun referido al objeto del mismo, se aprecia que para la parte vendedora existe una contraprestación pero para la compradora no se percibe ventaja o utilidad alguna tal diferencia de utilidades o beneficios lo que ponen de relieve es la ausencia de causa para el comprador porque, no se olvide, el art. 1274 del Código Civil ofrece una noción de causa objetiva y genérica, según la naturaleza del contrato, y al margen de los fines que cada uno de los contratantes pretenda conseguir con la celebración del mismo, y así en los onerosos la causa es la contraprestación que la otra parte ha de realizar y si dicha contraprestación, porque el objeto vendido carece de ningún valor, no existe es claro que estamos una ausencia de causa. Y asimismo cuando estamos ante un contrato simulado, cuando la simulación es total, lo que se produce es un contrato sin causa y para determinar si existe simulación es necesario acudir a la valoración de los hechos que se declaren probados y de ahí deducir esa simulación.

El Tribunal Supremo, en su sentencia 1088/2008 de 14 de noviembre , así lo recuerda 'Como señala la sentencia de esta Sala de 3 noviembre 2004 «al ser grandes las dificultades que encierra la prueba directa y plena de la simulación de los contratos, por el natural empeño que ponen los contratantes en hacer desaparecer los vestigios de la simulación y por aparentar que el contrato es cierto y efectivo reflejo de la realidad, es preciso acudir a la actividad probatoria de las presunciones que autoriza el art. 1253 CC (LA LEY 1/1889) ( SS., entre otras de 13 de octubre de 1987 , 5 y 24 de noviembre de 1998 , 31 de diciembre de 1999 , 27 de noviembre de 2000 , 22 de julio de 2003 ). Normalmente la prueba de la simulación se desenvuelve sobre la base de una pluralidad de indicios, los cuales tomados individualmente pueden no tener entidad suficiente para apreciar la simulación, sin embargo valorados en su conjunto permiten estimar la conclusión razonable de la falta de causa, y consiguiente inexistencia contractual».

Y en este caso tenemos, un contrato de compraventa en el que se vende una parte de una parcela que carece de toda utilidad para el comprador, un intento por parte de la vendedor de cobrar un sobreprecio con la venta de las viviendas y de las zonas comunes, lo que fue impedido por la intervención de la Administración Autonómica, el que el inicio se otorgan dos contratos, una para la compra de la vivienda y otro para la adquisición de los elementos comunes, siendo este del que resultó encubrir el cobro de un precio superior al que correspondía, y respecto del que la hoy recurrente hubo de dar marcha atrás. El ofrecimiento a un posible comprador de la vivienda por un precio de doscientos setenta mil cuatrocientos cincuenta y cinco con cuarenta y cinco euros cuando el precio máximo al que podían venderse, por ser viviendas de precio tasado, era de ciento setenta y dos mil ciento setenta y nueve con treinta y cinco. Y que el precio cobrado por el contrato de esos elementos comunes luego se imputa a la compra de la parcela objeto de este procedimiento.

De todo estos hechos la única deducción lógica es que cuando por parte de la demandada no se pudo conseguir un precio superior al tratar de repercutir el coste y beneficio de la construcción de los elementos comunes, porque ello superaba el precio máximo de venta, se ideo la venta de partes de la parcela NUM000 , que a buen seguro no era una idea inicial y de ahí que se reserven los derechos de edificación que sobre la misma pueda tener en el futuro, lo que denota que no era intención de Urbamancha desprenderse de ella en un primer momento, con el fin de conseguir la obtención de ese precio superior con lo que es claro, como sostiene la sentencia de instancia, que el contrato que se firmó sobre la parcela NUM000 es un contrato simulado porque no se vendía nada de valor y sí en cambio se ocultaba un mayor precio sobre las viviendas.

Tanto desde la perspectiva de ausencia de causa cuanto de causa ilícita, puesto que Urbamancha pretende conseguir un fin que no le está permitido por las leyes, el contrato es nulo y toda causa ilícita de acuerdo con el ya citado art. 1274 también supone la nulidad del contrato, el resultado que se alcanza es el mismo.

En estas condiciones el contrato no puede ser mantenido por lo que la consecuencia legalmente prevenida es su nulidad, misma solución alcanzada por la sentencia de instancia.-

QUINTO: También como motivo de recurso se alega infracción de ley por aplicación del art. 394 de la L.E.C . cuando resulta que no se han estimado todas las pretensiones de las partes.

El motivo alegado pasa por examinar cual es el fallo de la sentencia de instancia y en el mismo se puede apreciar que el juez a quo estima en su integridad todas las demandas reconvencionales si bien solo se expresa de modo concreto en relación con la nulidad de los contratos y las consecuencias de dicha nulidad devolución de las sumas percibidas por la recurrente con el incremento del interés legalmente establecido.

Esa ausencia de expresión en relación con las demás peticiones que en el recurso se recogen no puede ser completada con el examen del texto de la sentencia porque nada dice ni sobre el pago de una suma alzada ni tampoco de la declaración de que la parcela NUM000 forme parte de los elementos comunes. Pero es que resulta que carecía de sentido examinarlas porque estimaba la nulidad sobre la base del primero de los motivos alegados, por lo que no necesitaba de hacer pronunciamiento sobre el resto.

Examinada la demanda reconvencional de Sabino y Catalina vemos que existe una sola pretensión, la declaración de nulidad de la compraventa la cual es común a los apartados a) a d) del su suplico. Como consecuencia de al declaración de nulidad, se insiste única petición, sobre la base de alguno de los motivos expuestos en los anteriores apartados se condene al pago de sesenta y dos mil trescientos ochenta con ochenta y dos euros más gastos de escrituración y Registro y de modo subsidiario se condene a la recurrente al pago del exceso que sobre el precio máximo fijado administrativamente para la compra de viviendas de protección oficial con la calificación que tienen las adquiridas.

La demanda interpuesta por el resto de actores las peticiones, aunque alterando el orden, son las mismas porque la suma de un millón sesenta y ocho mil quinientos sesenta y seis con noventa y un euros es el resultado de la suma de las cantidades percibidas por la venta, cuya nulidad se insta, no procede de ninguna otra causa de pedir que esa, con lo que de nuevo es esa la única pretensión, la declaración de nulidad de los contratos, junto con la devolución de lo pagado y gastos realizados, que se articula.

Desde el momento en que el juez a quo estima la nulidad, por cualquiera de los distintos motivos por los que se pide, en este caso por el primero, está estimando la pretensión principal. Como también lo es el pago de la suma percibida por Urbamancha como precio de la venta y los gasto en que indebidamente incurren los demandantes. Quiere ello decir que existe una estimación total de la demanda, y es más también existiría aun en el supuesto de que solo se estimase la petición subsidiaria, que no es el caso porque no fue preciso su examen y en consecuencia no es exacto afirmar que no se han estimado todas las pretensiones de los demandantes por lo que no se ha hecho una indebida aplicación del art. 394.

El motivo también se desestima.-

SEXTO: Las costas procesales se impondrán al recurrente, en aplicación del art. 398 de la Ley 1/2000 , de Enjuiciamiento Civil.-

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación que ha sido interpuesto por la representación procesal de URBANIZADORA URBAMANCHA S.A., debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 3 de Toledo, con fecha 25 de febrero de 2013 , en el procedimiento núm. 432/09, de que dimana este rollo, imponiendo las costas procesales causadas en el presente recurso a la parte apelante.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de la Sección, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada la anterior resolución mediante su lectura íntegra por el Ilmo. Sr.

Magistrado Ponente D. URBA NO SUAREZ SANCHEZ, en audiencia pública. Doy fe.-