Sentencia CIVIL Nº 62/2017, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 388/2016 de 08 de Febrero de 2017

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 388/2016-J

Procedencia: Juicio Ordinario nº 1026/2014 del Juzgado Primera Instancia 36 Barcelona

S E N T E N C I A Nº 62/2017

Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

D. SERGIO FERNÁNDEZ IGLESIAS

En la ciudad de Barcelona, a ocho de febrero de dos mil diecisiete.

VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 1026/2014, seguidos ante el Juzgado Primera Instancia 36 Barcelona, a instancia de LEVANTE CAPITAL PARTNERS S.L. , contra Dª. Regina , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 18 de enero de 2016.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente:

Que estimando la demanda presentada por la Sra. Francesca Bordell, en representación de LEVANTE CAPITAL PARTNERS S.L., asistida por el Sr. Josep Mª Espinet, frente a Dña. Regina , representada por el Sr. Jaime Lluch, y asistida por el Sr. Ricard de la Rosa Fernández

1. Se declara resuelto el contrato de arrendamiento del piso sito en la DIRECCION000 NUM000 , NUM001 NUM002 , de Barcelona entre la parte actora como arrendadora y la demandada como arrendataria.

2. Se condena a la demandada al desalojo del referido piso debiéndolo dejar vacuo y expedido a disposición de la actora bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo verifican dentro del término legal.

3. Se imponen las costas a la demandada

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 24 de enero de 2017.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. SERGIO FERNÁNDEZ IGLESIAS.

Fundamentos

PRIMERO.- Planteamiento de las partes

La parte demandante, LEVANTE CAPITAL PARTNERS, S.L., reclamó contra la demandada doña Regina en acción de resolución del contrato de arriendo de la vivienda sita en la DIRECCION000 , NUM000 NUM001 NUM002 Barcelona,, al concurrir la causa c) resolutoria del art. 27.2 de la LAU de 1994 por la introducción ilegítima de terceros en dicha vivienda, instando la resolución del contrato de 1 de agosto de 2010 que ligaba a las partes, y la condena de la demandadas a dejar libre, vacua y expedita la vivienda de autos, a disposición de la propiedad, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo verificare en el plazo legal; e imponiendo las costas a la demandada, de no allanarse íntegramente a la demanda, según se resume en aras de brevedad.

La demandada ya expresada se opuso en el proceso de primera instancia alegando diversas circunstancias tampoco reproducidas en aras de brevedad, por las que terminaba instando la desestimación de la demanda, con imposición de costas a la actora, en todo caso.

SEGUNDO- Sentencia de instancia. Recurso de apelación y oposición de la sociedad apelada

La sentencia de instancia estimó totalmente la demanda, valorando la prueba practicada, y llegando a la conclusión de que la arrendataria estaba subarrendando partes del piso como despachos profesionales sin el consentimiento de la propiedad, concurriendo entonces la causa de resolución del contrato invocada en demanda.

Frente a dicha resolución ha planteado recurso la representación de la demandada doña Regina , extendiéndose en sus fundamentos en cuestiones varias, así sobre el fundamento jurídico tercero de la sentencia apelada, o la existencia de acoso inmobiliario hacia la demandada, instando finalmente nueva sentencia revocando la anterior y desestimando los pedimentos planteados por la actora en su demanda inicial, imponiendo a la apelada las costas generadas en ambas instancias.

Dado el traslado legal, la sociedad apelada se opuso a dicho recurso, en escrito motivado que acabó por solicitar sentencia mediante la que se desestimase dicho recurso de apelación, y la confirmación íntegra de la sentencia de primera instancia, con imposición a la parte demandada de las costas causadas en ambas instancias.

TERCERO.- El planteamiento del litigio y la causa de resolución de cesión o subarriendo de vivienda no consentidos

La apelante comienza recordando cómo se planteó el litigio, para entreverar ese planteamiento con diversas cuestiones procesales que no pueden hacernos desviar la atención de la cuestión central debatida, ya avanzamos que bien resuelta por la magistrada en la primera instancia, según advierte la dirección de la sociedad apelada, que denuncia la técnica de la distracción de la adversa, generando temas ajenos al objeto procesal.

La actora pretende la resolución del contrato de arriendo de la vivienda ya referida. El contrato de arriendo que quiere resolverse es de fecha 1 de agosto de 2010, al que era plenamente aplicable la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, LAU en lo sucesivo, y como centraba correctamente el tema a decidir la demanda, se basaba en el art. 27.2.c) en relación al art. 8 LAU .

La introducción de terceros en la relación arrendaticia sin el consentimiento de la arrendadora constituye causa de resolución del contrato de arriendo, siendo doctrina reiterada ( STS de 27 de junio de 1994 ) que lo que determina la resolución del contrato es la sustitución del arrendatario por un tercero en el uso o goce de la cosa arrendada, sin dar cumplimiento a los requisitos que la Ley previene para su validez, aunque no sea necesario precisar si tal sustitución constituye una cesión, traspaso, o subarriendo, siempre que opere el de goce de la cosa en cuestión.

Y es indiferente que la ocupación de la finca por el tercero tenga lugar de manera exclusiva y excluyente, o compartida con el arrendatario ( SSTS de 19 de octubre de 1972 , 22 de junio de 1973 y 16 de noviembre de 1974), que la ocupación sea total o parcial (sentencias del Tribunal Supremo de 19 y 31 de octubre de 1972 ), siendo lo decisivo el aprovechamiento, ventaja, o beneficio obtenido por ese tercero, sin que sea necesario que el actor pruebe de una manera circunstanciada y precisa las condiciones de esa introducción ( sentencias del Tribunal Supremo de 22 de octubre de 1962 , 3 de abril de 1965 , 21 de febrero de 1966 , 2 de julio de 1970 , 14 de marzo de 1972 , 22 de junio de 1973 , 16 de noviembre de 1974 , 8 de mayo de 1981 , 25 de enero de 1988 ), y siendo igualmente irrelevante a estos efectos que la cesión haya sido onerosa o a título gratuito ( sentencias del Tribunal Supremo de 13 de mayo de 1970 , 19 de octubre de 1972 , y 12 de junio de 1973 ).

Por lo tanto, la consecuencia de la prueba por el actor del hecho de la introducción de un tercero es la inversión de la carga de la prueba, porque el arrendatario ha de justificar la legalidad de la introducción del tercero en el uso y disfrute de la cosa arrendada ( STS de 10 de abril de 1970 ), de una manera plena, ya que la ocupación ha de ser satisfactoriamente justificada por el arrendatario para destruir la presunción de ilegalidad que se deriva de aquella ocupación ( sentencia del Tribunal Supremo de 30 de mayo de 1972 ), de modo que la introducción de un tercero en la relación arrendaticia, para quedar legitimada, necesita fundarse en título legal o contractual que lo autorice, título que debe estar plenamente justificado por la parte que lo invoque ( sentencias del Tribunal Supremo de 1 de mayo de 1961 y 11 de abril de 1973 ).

En este caso, además, la introducción de terceros en la relación arrendaticia suponía un incumplimiento del contrato, a la vista de la condición anexa cuarta del mismo, documento 4 de la actora, que ligaba la relación entre las partes.

La misma jurisprudencia, así la SAP Madrid de 17.7.1998 se refiere a la dificultad probatoria para la parte actora, por la clandestinidad puesta por la demandada, en versión particular de la doctrina jurisprudencial general acerca de la fuente de la prueba, que hoy se incardinaría en el art. 217, apartado séptimo, de la Ley de Enjuiciamiento Civil vigente, de manera que como resume la SAP de Madrid de 24.3.1993 , en estos procesos de introducción subrepticia -sin consentimiento de la arrendadora- de terceros en la vivienda arrendada tienen especial importancia las pruebas indiciarias o de presunciones, ya que, de otro modo, dada la naturaleza normalmente oculta de esos supuestos, resultaría prácticamente imposible la acreditación de su concurrencia; de ahí que se considera que la mera introducción de un tercero ajeno a la relación arrendaticia genera una presunción de existencia de tales causas resolutorias, y determina en cierto modo una excepción al principio de carga de la prueba del art. 1.214 del Código Civil -hoy dicho art. 217 LEC - teniendo que justificar el arrendatario la legalidad y procedencia de esa introducción ( SSTS 11 abril 1973 , 18 de mayo de 1981 , y 14 de mayo 1972 ).

La sentencia apelada estimó la demanda por aplicación concordante del art. 27.2.c) de la LAU con el art. 8 de dicha LAU aplicable desde 1995, y como motivo del recurso se alude a su manifestación de vulneración de derechos fundamentales en la elaboración del informe detectivesco que basó en gran parte la conclusión de la magistrada sobre esa introducción ilegítima de terceros en la vivienda arrendada a la demandada, pero esa alegación ya causó estado, mediando la declaración de ilicitud de cierto anexo pericial que ya no obra en la causa foliada remitida a esta Sala.

Por lo demás, la prueba es abrumadora en el sentido de esa introducción ilegítima de terceros, remitiéndonos a las acertadas consideraciones hechas por la magistrada en primera instancia, evitando inútiles reiteraciones: el testigo detective Sr. Valentín documentó (f. 66) arrendar parte del piso para realizar alguna actividad, aparte de contactar telefónicamente al efecto, f. 57, adverando que ya habían diversas personas usando el piso (doc. 5 actora, informe de detectives, en su parte incólume); la Dra. Marí Trini pasaba consulta en dicho lugar, al folio 83, y dio tal dirección para ello por teléfono (f. 84) publicitándose en internet dicha profesional en dicho piso, a los folios 77, 78, 79; en cuanto alcoachdon Ángel , recibió un paquete en el lugar con firma de la misma demandada, al folio 93.

Frente a esa clara prueba de introducción de terceros por la demandada, esta, a quien correspondía invertir la carga de la prueba en el sentido expuesto, no da más justificación que la Dra. Marí Trini era su terapeuta, y el Sr. Ángel su amigo personal, si bien no instó siquiera su declaración testifical.

En cuanto a la valoración sobre sus testigos, aparte las consideraciones de la magistrada, que hacemos nuestras, reiteramos lo que ya dijimos en nuestra sentencia de 26 de marzo de 2009 , las conclusiones de la magistrada de primera instancia, a la vista de las pruebas practicadas, muestran su absoluta corrección, de manera que las alegaciones de la apelante suponen una visión parcial y subjetiva que no puede desvirtuar la objetiva e imparcial de dicha magistrada.

En esa doctrina jurisprudencial sobre la inversión de la carga de la prueba, en definitiva, la apelante ni siquiera ha intentado justificar la ocupación del piso arrendado por la Dra. Marí Trini , pues, obviamente, aunque dicha doctora fuere terapeuta de la demandada ello no justificaría que pasara consulta profesional en esa dirección ajena.

En cuanto a la tacha del testigo Sr. Valentín , extemporánea a tenor de lo dispuesto en el art. 378 LEC , cabe preguntar qué resolución esperaba la apelante de la magistrada en la instancia, pues no parece que se refiera a la providencia declarando su falta de fundamento por menoscabo de la consideración personal o profesional del testigo o la imposición de la multa, por temeridad o deslealtad procesal de la tacha que refieren el art. 344.2 LEC , por remisión del art. 379.3 de idéntico texto legal. En cualquier caso, esa digresión en el tema discutido sería más propia acaso de una solicitud de aclaración de la magistrada dirimente, pero no un motivo propio del recurso, no pudiendo olvidar la obligación de imparcialidad de todo testigo, por mucho que colabore profesionalmente con el letrado de la parte actora.

La apelante subraya ciertos extremos que la favorecen, pero que, valorando conjuntamente los ya expresados que la perjudican, no consiguen desvirtuar la conclusión ya referida, muy clara y distinta al efecto, máxime con dicha doctrina ya tradicional sobre la inversión de la carga de la prueba, una vez probada, esta vez por prueba directa, ni siquiera indiciaria, la cierta introducción de terceros en la vivienda arrendada.

Así, se refiere a su condición de cantante de ópera, soprano, y a sus ingresos suficientes para no subarrendar su vivienda, extremos estos perfectamente irrelevantes una vez acreditada esa introducción de terceros.

Se refiere a que la mera declaración del Sr. Isidro , apoderado de la actora, no podría dar por acreditado el ofrecimiento de los servicios por la apelante, pero ello no pasa de ser una apreciación subjetiva de la parte. En cualquier caso, la prueba incluso documentada es muy concluyente respecto de esa introducción, sin explicación satisfactoria de la parte apelada, ya no justificada, como exigía la jurisprudencia.

Lo mismo cabe decir sobre los pormenores de la entrega del paquete, una vez manifiesta la demandada que el Sr. Ángel era su amigo; pero no lo trajo como testigo, y nótese que no era incompatible esa amistad con la cesión o subarriendo que denotarían esa entrega.

Objeta que no desarrolla su labor de profesora de canto en el piso del Eixample, como señala el portal de internet acompañado al informe de detectives, que se refiere a la zona de las Ramblas. Lo que es cierto, pero en la demanda no se reprochaba ese uso como academia del piso vivienda, sino la introducción distinta de terceros en dicha vivienda.

La apelante refiere que basta que afirme que era ella la paciente de la Dra. Marí Trini , visitada en su casa, para darlo por bueno, dado que supuestamente la otra parte así lo vendría admitiendo, pero ello se opone a la pura evidencia que resulta, primero, de no ser cierto que admitiera la adversa ese extremo, y segundo, que es evidente que la demanda, y la documental y testifical practicada, demuestran una evidencia totalmente contraria: que doña Marí Trini tenía consulta profesional como médico psicoterapeuta abierta en la vivienda arrendada, y allí atendió al testigo detective. Así lo viene en afirmar la demanda, con SMS confirmatorio en f. 84, sin desdecirse en audiencia previa.

También se afirma que no se han valorado en su justa medida las declaraciones testificales de don Teofilo y doña Sofía . La Sala no comparte tal apreciación subjetiva e interesada, por mucho que legítima, y se remite a las acertadas consideraciones de la magistrada de instancia, tan cargadas de sentido común, por lo demás.

En cuanto al supuesto acoso inmobiliario del que sería víctima la apelante, negado de plano por la adversa, debemos recordar que el objeto procesal no tenía nada que ver con dicho supuesto acoso. Lo mismo cabe decir sobre las consideraciones doblemente subjetivas sobre la rentabilidad o no rentabilidad de la vivienda para la parte adversa.

En cuanto a la denegación de práctica de diligencia final por auto de 15.12.15, sobre requerimiento a la Oficina de l'Habitatge de Barcelona, por extemporánea e innecesaria para resolver en el pleito, tal resolución no fue recurrida por la apelante, con lo que ganó la autoridad de la cosa juzgada formal, art. 207 LEC , no pudiendo tampoco ser cuestionada en esta Sala, en virtud asimismo de lo dispuesto en el art. 456 LEC , siendo muy claro que el tema no guardaba ninguna relación con el objeto procesal definido en la demanda de la sociedad apelada.

Por ello se rechaza este motivo, dado el ámbito limitado de este recurso, en virtud de lo establecido en el art. 456 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

En definitiva, la revisión de la prueba conduce a desestimar el recurso, conforme a lo previsto en el art. 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil vigente, en virtud de la jurisprudencia abundante al respecto en estos casos de subarriendo o en los análogos de cesión o traspaso no consentidos por la parte arrendadora, pues efectivamente se produjo sea una cesión fuere un subarriendo, total o parcial, sin la debida anuencia previa escrita de la arrendadora actora, procediendo entonces la causa de resolución contractual del art. 27.2.c) LAU , en conexión sistemática con dicho art. 8 LAU aplicable al caso dado, siendo indiscutida la falta de aquiescencia de la sociedad propietaria en dicho subarriendo y/o cesión, de forma que si, con la STS de 30.5.72 , y concordantes, si la cesión, subarriendo o traspaso no consentidos suelen desarrollarse en la clandestinidad, en este caso sucede lo habitual entonces, y si la jurisprudencia ha venido sentando el principio de la inversión de la carga probatoria, en virtud del que la introducción de terceros ajenos a la relación arrendaticia ha de ser satisfactoriamente justificada por el arrendatario para destruir la presunción de ilegalidad que lógicamente se deriva de aquella ocupación de la finca arrendada, de manera que en este caso se actuó en línea con dicha presunción, a tenor también de la STS de 25.11.60 .

Por tanto, desestimando dicho recurso de apelación, confirmamos íntegramente la sentencia referida, por sus propios argumentos, integrados con lo expuesto en esta resolución.

CUARTO.- Costas

La desestimación del recurso conlleva la imposición a la parte recurrente de las costas de esta alzada, en virtud de lo establecido en el art. 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de doña Regina contra la sentencia de 18 de enero de 2016 dictada por la magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 36 de Barcelona , que debemos CONFIRMAR y CONFIRMAMOS íntegramente, imponiendo a la parte apelante el pago de las costas de esta alzada.

Decretamos la pérdida del depósito constituido para interponer dicho recurso, al que se dará el destino legal.

Esta sentencia es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos, a interponer ante este mismo tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación.

Notifíquese esta resolución a las partes y, una vez sea firme, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con testimonio de la misma, para su conocimiento y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.