Sentencia CIVIL Nº 597/2019, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 5, Rec 554/2018 de 18 de Diciembre de 2019

Encabezamiento

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SECCIÓN QUINTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL
C/ Málaga nº2 (Torre 3 - Planta 5ª)
Las Palmas de Gran Canaria
Teléfono: 928 42 99 15
Fax.: 928 42 97 75
Email: s05audprov.lpa@justiciaencanarias.org
Rollo: Recurso de apelación
Nº Rollo: 0000554/2018
NIG: 3501942120140000648
Resolución:Sentencia 000597/2019
Proc. origen: Procedimiento ordinario Nº proc. origen: 0000089/2014-00
Juzgado de Primera Instancia Nº 3 de San Bartolomé de Tirajana
Demandado: COMUNIDAD GENERAL DE PROPIETARIOS EDIFICIO000
Demandado: SUBCOMUNIDAD DE PROPIETARIOS EDIFICIO000 BLOQUE NUM000
Demandado: SUBCOMUNIDAD DE PROPIETARIOS EDIFICIO000 BLOQUE NUM001
Apelado: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS RESIDENCIAL EDIFICIO000 BLOQUES NUM002 Y NUM003 ;
Abogado: Eduardo Expedito Otermin Dominguez; Procurador: Ana Maria Rodriguez Romero
Apelante: SUBCOMUNIDAD DE PROPIETARIOS EDIFICIO000 BLOQUE NUM004 ; Abogado: Aridani Monzon
Gonzalez; Procurador: Beatriz Del Carmen Ramirez Vazquez
SENTENCIA
COMPOSICIÓN DE LA SALA
Presidente
Don Víctor Caba Villarejo
Magistrados
Don Carlos Augusto García van Ischott
Don Miguel Palomino Cerro (Ponente)
En Las Palmas de Gran Canaria, a 18 de diciembre de 2019.

Vistos por LA SECCIÓN QUINTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE LAS PALMAS los autos del ROLLO
identificado con el número 554/2018, dimanante del Procedimiento Ordinario que con el número 89/2014
se siguió ante el Juzgado de Primera Instancia número 3 de San Bartolomé de Tirajana, siendo apelante
SUBCOMUNIDAD DE PROPIETARIOS EDIFICIO000 , BLOQUE NUM004 , representada por la procuradora
doña Beatriz del Carmen Ramírez Vázquez y defendida por el letrado don Aridani Monzón González, y
apelada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS RESIDENCIAL EDIFICIO000 , BLOQUES NUM002 y NUM003 ,
representada por la procuradora doña Ana María Rodríguez Romero y asistida por el letrado don Eduardo
Otermín Domínguez, se acuerda la presente resolución con apoyo en los siguientes

Antecedentes

PRIMERO. El fallo de la sentencia de primera instancia dice Que, estimando sustancialmente la demanda interpuesta en nombre de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS RESIDENCIAL EDIFICIO000 BLOQUES NUM002 Y NUM003 contra la COMUNIDAD GENERAL DE PROPIETARIOS DE EDIFICIO000 -en situación procesal de rebeldía-, la SUBCOMUNIDAD DE PROPIETARIOS RESIDENCIAL EDIFICIO000 BLOQUE NUM004 , la SUBCOMUNIDAD DE PROPIETARIOS RESIDENCIAL EDIFICIO000 BLOQUE NUM000 y la SUBCOMUNIDAD DE PROPIETARIOS RESIDENCIAL EDIFICIO000 BLOQUE NUM001 : 1.-Declaro la nulidad de pleno derecho de los estatutos protocolizados por la entidad promotora 'Edificios San Fernando S.A.' en escritura pública de 6 de noviembre de 1986 (protocolo nº 3385 del notario D. José Manuel Die Lamana, v. documento 7 de la demanda).

2.-Como consecuencia de lo anterior, declaro también la nulidad de pleno derecho de la junta de constitución de la comunidad general de propietarios, celebrada el 7 de noviembre de 1986 (v. acta aportada como documento 11 de la demanda). No ha lugar a realizar un pronunciamiento genérico sobre la anulación de todos 'los actos jurídicos realizados con base en dichos Estatutos'.

3.-Se imponen a las codemandadas bloques ' NUM004 ' y ' NUM001 ' las costas causadas a la parte actora en este proceso, sin realizar especial pronunciamiento en relación a las otras dos codemandadas. Para facilitar la ejecución de este punto del fallo, siendo la condena mancomunada y afectando únicamente a dos de las cuatro codemandadas, se aclara que la actora podrá tasar las costas y exigir una cuarta parte a la codemandada bloque ' NUM004 ' y otra cuarta parte a la codemandada bloque ' NUM001 '.



SEGUNDO. La referida sentencia se recurrió en apelación por la indicada parte de conformidad con lo dispuesto en el artículo 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil y, no habiéndose practicado prueba en esta segunda instancia, se señaló para deliberación, votación y fallo el día 22 de noviembre de 2019.



TERCERO. Se ha tramitado el presente recurso conforme a derecho y observando las prescripciones legales.

Es Ponente de la sentencia el Ilmo. Sr. don Miguel Palomino Cerro, quien expresa el parecer de la Sala.

Fundamentos

PRIMERO. I. Contra la sentencia que declaró la nulidad de los estatutos otorgados el 6 de noviembre de 1986 correspondientes al conjunto de edificios que conforman el complejo EDIFICIO000 , sito en el municipio de San Bartolomé de Tirajana, así como de la junta de constitución de la comunidad general de propietarios de 7 de noviembre de 1986, se alza la Subcomunidad del bloque NUM004 aduciendo error en la valoración de la prueba y, aunque no lo dice expresamente, en la aplicación del derecho.

La resolución recurrida concluyó la procedencia de anular unos estatutos que atañen a los cinco edificios porque (I) carecen de un título conjunto de constitución de propiedad horizontal, esto es que abarque a los cinco edificios, (párrafo primero de su folio 8), lo que supone una vulneración del artículo 5 de la LPH, y porque (II) no existen, al menos al tiempo de formulación de la demanda, elementos que puedan considerarse comunes del complejo inmobiliario formado por los cinco bloques.

El primero de los alegatos contenido en el escrito de interposición de recurso de apelación excepciona caducidad de la acción (cuatro años ex artículo 1301 del Código Civil o un año según la LPH) o prescripción (15 años del artículo 1964 del Código Civil) a contar desde el referido 1986.

Invoca igualmente un abandono o dejación de derechos por parte de quien acciona y que la parte contraria, con su posicionamiento, ha roto el principio de buena fe entre ambos. Argumentación que posibilita igualmente la aplicación de la teoría de no contravención de actos propios puesto que durante años ha permitido la eficacia de la comunidad de propietarios.

Rechaza igualmente la afirmación contenida en la sentencia relativa a que no pueden concretarse cuáles son los elementos comunes de la comunidad general habida cuenta de que los mismos se encuentran descritos en la escritura de 1986. Y estos elementos comunes, tales como aljibe, contador general de la luz exterior o 'red de incendios', no pueden dividirse entre los bloques.

II. Principia la demandante advirtiendo que de las excepciones mencionadas en el recurso de apelación solo podría ser analizada y, en su caso, atendida la de caducidad de la acción, por ser apreciable de oficio, puesto que las otras (prescripción de la acción y contravención de actos propios y dejación del derecho) no fueron introducidas en la primera instancia.

Recuerda igualmente que la pretendida comunidad general nunca llegó a nacer por no haberse establecido un título constitutivo único y válido en que se fijaran las cuotas de participación.

Además, en virtud de la escritura de 24 de marzo de 1987 el otrora promotor describió el conjunto con elementos comunes de los bloques NUM004 , NUM000 y NUM001 , sin incluir los de los bloques NUM002 y NUM003 .



SEGUNDO. No se aceptan los razonamientos contenidos en la resolución recurrida.

Empezando el análisis de las distintas argumentaciones cuestionadas en el recurso hemos de contemplar, en primer término y como premisa, la incuestionable división horizontal de los distintos edificios que conforman el complejo residencial. Descrita doblemente, como bien indica la demanda iniciadora del proceso, distinguiendo entre el coeficiente de participación que cada piso tiene en su propio edificio y el que le corresponde como integrante de la finca-solar en la que se han ido construyendo todos los que integran el complejo. Es más, en la división horizontal de los pisos y garaje en que se dividen los bloques de las subcomunidades demandantes, NUM002 y NUM003 , se distingue entre elementos comunes particulares, elementos comunes especiales a todos los pisos integrados en cada uno de los dos bloques de edificación del complejo y elementos comunes generales. No ha sido solicitada la nulidad de estas menciones.

Otra cuestión esencial que hemos de recordar es que los distintos compradores de los pisos vendidos en el primero de los bloques apoderaron al promotor para que en su nombre aprobase unos estatutos que habrían de regir los asuntos no contemplados en el título constitutivo ni en la norma específica de referencia, la LPH.

Y, finalmente, descartamos la pretendida esencialidad o consustancialidad que se confiere a la confección de estatutos tanto por la parte demandante apelada como por el juzgador de primer grado ya que ni su aprobación o adopción es legalmente exigible, ni tampoco necesaria para el correcto funcionamiento de una comunidad de propietarios. El artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, en su versión vigente al tiempo de constitución de las comunidades afectadas por el litigio, de contenido similar al actual, distinguía entre título constitutivo de la propiedad, de esencial aprobación y existencia a fin de regirse por lo dispuesto en la norma, y los estatutos, admitiendo su existencia como posible (podrá...además) más no esencial. Decía dicho precepto que: El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo.

La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.

En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución. (El subrayado no es original).

De modo que ni el otorgamiento o aprobación de los estatutos es un requisito necesario para la constitución y funcionamiento de una comunidad de propietarios ni los mismos tienen que estar necesariamente contenidos en el título constitutivo. Ni tampoco, como es el caso, en un título constitutivo conjunto. Por consiguiente, desechamos el argumento contenido en la resolución recurrida relativo a que los estatutos litigiosos necesitasen su inclusión en un documento público que contuviese la constitución de propiedad horizontal de todo el complejo inmobiliario. Conclusión esta que no comporta que dicha circunstancia pueda apreciarse en el presente caso puesto que entendemos que sí fue otorgado un título de la comunidad del complejo inmobiliario, aun cuando fuese por remisión a los específicos títulos constitutivos de división horizontal de cada bloque, conjuntamente con los estatutos de todo el complejo, contenidos en la escritura pública de 6 de noviembre de 1986.

Además, advertimos que dichos estatutos fueron otorgados de conformidad con lo previsto en el referido artículo 5 de la LPH ya que lo fueron por voluntad del promotor, dueño de gran parte de los pisos construidos, de los que se estaban construyendo y de los que se iban a construir en la finca-solar en la que se ubica el complejo, habiendo obtenido de los propietarios que ya habían adquirido pisos y sus anejos la facultad de otorgamiento de dichos estatutos.

Descartamos con la afirmación contenida en el último inciso del párrafo anterior toda consideración en torno a una insuficiencia de poder de los mandantes ya que competería a estos hacer valer la insuficiencia o extralimitación de dichos mandatos por su mandatario mediante el ejercicio de acciones individuales.



TERCERO. No dudamos, como hemos razonado, de la validez de unos estatutos conjuntos en virtud de los cuales el complejo residencial se había dotado de normas de funcionamiento propias (al tiempo de su conformación no se había aun aprobado el actual artículo 24 de la LPH, pero sí se admitía jurisprudencialmente la existencia de la figura del complejo residencial denominada en la norma complejo inmobiliario privado).

Basta con acudir a la propia escritura de constitución de las demandantes apeladas para constatar que los edificios que conforman las subcomunidades NUM002 y NUM003 se concebían como parte integrante de un complejo residencial mayor.

Así, en el último párrafo del exponendo NUM003 de dicha escritura se declara con rotundidad que el resto de superficie del solar a nivel de la planta baja se destina a uso mancomunado de relación entre los dos bloques que, si se construyen los tres restantes proyectados, servirá para comunicar estos. Es decir, que en el propio título constitutivo de las apeladas ya se contempla la existencia de una comunidad general, que habría de regir el denominado uso mancomunado de relación o, lo que es lo mismo, los elementos comunes a todos los edificios.

Y por la misma razón en las escrituras de constitución de cada bloque se distingue un doble coeficiente de aplicación a cada piso, de modo que se les atribuye un coeficiente de participación en cada edificio y otro, menor, respecto del total de la comunidad. Describiéndose los comunes generales en la propia escritura de constitución de las subcomunidades apeladas como elementos comunes a todas las fincas integrantes de la Propiedad Horizontal, el suelo, accesos y pasos de uso general, estación transformadora, estación contraincendios, energía eléctrica, jardinería y demás que determina el artículo 396 del Código Civil, entre los que podemos destacar, por ejemplo, el muro que circunda todo el complejo.

Y, haciendo nuestras las razones de las apeladas relativas a que se necesita unanimidad de los propietarios para alterar elementos comunes, hemos de aplicarlas a las conclusiones contenidas en el denominado informe pericial que han aportado al expediente y en el que se ha apoyado el magistrado a quo para determinar que los elementos que se identifican como comunes en todos los títulos constitutivos otorgados han dejado de serlo. Ni el medio de desafectación de elementos comunes es la realización de dicho informe pericial ni en el mismo se incluyen todos los elementos comunes a todos los edificios que conforman el complejo como, por ejemplo, los denominados pasos de uso general, identificados con los accesos y la separación entre los distintos bloques y la de estos del muro perimetral conjunto, o las instalaciones deportivas con las que cuenta la urbanización. Por consiguiente, la desafectación como elemento común habría requerido un pronunciamiento de todos los edificios concernidos mediante, entendemos, un acuerdo adoptado en el seno de la junta del complejo inmobiliario. Acuerdo que no se ha producido por lo que no podemos concluir la inexistencia de elementos comunes a todo el complejo.



CUARTO. I. Pero es que, además, la legalidad de los estatutos litigiosos no se cuestionó durante casi treinta años y llegó a materializarse su aplicación mediante la celebración de dos juntas de subcomunidades o bloques, cuya nulidad igualmente se postula casi treinta años después de su celebración (solo se ha anulado la primera) con el único y, como hemos visto, erróneo argumento a juicio de la Sala de que son nulos los estatutos.

Añádase a lo anterior la consideración de que, aun cuando fueran nulos los estatutos, la celebración de una junta común del complejo vendría amparada por los títulos de constitución antes parcialmente descritos, que hacen referencia a la existencia de una conformación conjunta de edificios que integran un complejo residencial, y por la práctica jurisprudencial, materializada a partir de 1999 por la directa aplicación del artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal.

II. Como respuesta jurídica a las alegaciones contenidas en el hecho segundo de la demanda, expone la Sala que el hecho de que no se haya convocado una junta de una comunidad de propietarios o, como es el caso, de que haya tenido la vida orgánica comunitaria, como dice la propia parte, un funcionamiento efímero (referido, entendemos, a que solo se convocó la junta general durante dos ejercicios), ni hace nulos de pleno derecho los estatutos de la comunidad ni tampoco sirve para que se declaren casi treinta años después de su celebración nulas dichas dos juntas.

III. Tampoco aceptamos, finalmente, la escueta e inexacta justificación del recurso a los tribunales que se contiene en el hecho cuarto de la demanda ya que si ya se han celebrado juntas de propietarios de todo el conjunto inmobiliario, cuya válida constitución no se cuestionó en su día, no puede ahora sostenerse la imposibilidad de su convocatoria. Otra cosa será el que no se adopten acuerdos o que no se comparta el pronunciamiento o sentido de los que se alcancen, pero para ello habrá de, al menos, intentarse la convocatoria y celebración de la junta, máxime cuando se cuenta con el marco legal que constituye ahora el tantas veces mencionado artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal. Y el que no se sepa quién es el presidente en la actualidad no impide que lo sea el propio de la subcomunidad convocante, sin perjuicio de que en el seno de la junta correspondiente sea elegido otro presidente.

IV. Por lo expuesto en este razonamiento y en los anteriores, consideramos procedente la estimación del recurso con las consiguientes revocación de la sentencia de primera instancia y desestimación de la demanda iniciadora del expediente.



QUINTO. La estimación del recurso comporta no imponer al recurrente el pago de las costas generadas en esta alzada - artículo 398.2 de la LEC-.

La desestimación de la demanda lleva aparejada la imposición de costas a las demandantes - artículo 394 de la LEC-.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por SUBCOMUNIDAD DE PROPIETARIOS EDIFICIO000 , BLOQUE NUM004 , contra la sentencia dictada el 11 de julio de 2017 por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de San Bartolomé de Tirajana en el juicio ordinario 89/2014, debemos revocar y revocamos dicha resolución y en su lugar acordamos la desestimación de la demanda formulada por COMUNIDAD DE PROPIETARIOS RESIDENCIAL EDIFICIO000 , BLOQUES NUM002 y NUM003 , absolviendo a COMUNIDAD GENERAL DE PROPIETARIOS DE EDIFICIO000 y a COMUNIDADES O SUBCOMUNIDADES DE PROPIETARIOS DE LOS BLOQUES NUM004 , NUM000 Y NUM001 DEL REFERIDO COMPLEJO EDIFICIO000 de las pretensiones contra las mismas dirigidas, imponiendo a la demandante el pago de las costas generadas en primera instancia.

No se imponen costas en alzada.

Dedúzcanse testimonios de esta resolución, que se llevarán a Rollo y autos de su razón, devolviendo los autos originales al Juzgado de procedencia para su conocimiento y ejecución una vez sea firme, interesando acuse recibo.

Las sentencias dictadas en segunda instancia por las Audiencias Provinciales serán impugnables a través de los recursos regulados en los Capítulos IV y V, del Título IV, del Libro II, de la Ley 1/2000, cuando concurran los presupuestos allí exigidos, y previa consignación del depósito a que se refiere la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre que introduce la Disposición Adicional Decimoquinta en la LOPJ.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.