Sentencia Civil Nº 595/2012, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 500/2012 de 30 de Octubre de 2012

Encabezamiento

Audiencia Provincial de Valencia Sección Sexta ROLLO nº 500/2012 SENTENCIA 30 de octubre de 2012

PODER JUDICIAL

Audiencia Provincial

de Valencia

Sección Sexta

ROLLO nº 500/2012

SENTENCIA nº 595

Presidente

Don Vicente Ortega Llorca

Magistrada

Doña María Mestre Ramos

Magistrado

Don José Francisco Lara Romero

En la ciudad de Valencia, a 30 de octubre de 2012.

La sección sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los señores y la señora del margen, ha visto el presente recurso de apelación, interpuesto contra la sentencia de fecha 4 de mayo de 2012, recaída en el juicio ordinario nº 1665/2011, del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de los de Gandía (Valencia), sobre reclamación dineraria por incumplimiento de un contrato de compraventa.

Han sido partes en el recurso, como apelante la demandante doña Eva , representada por el procurador don Santiago Palacios Balarroa y defendida por el abogado don José Antonio Rocher Rocher, y como apelada la demandada Servihabitat XXI SA, representada por el procurador don Jesús Ferrando Cuesta y defendida por la abogada doña Patricia Blasco Alventosa.

Es ponente don Vicente Ortega Llorca, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la sentencia apelada dice:

«1.- Desestimar íntegrament la demanda interposada per la senyora Eva contra Servihabitat XXI SA.

2.- Condemnar la senyora Eva a pagar les costes processals.»

SEGUNDO.-La defensa de la actora interpuso recurso de apelación, en solicitud de sentencia que se ajuste a los pedimentos de la demanda, con costas a la parte contraria.

TERCERO.-La defensa de la demandada presentó escrito solicitando que se confirme la sentencia, imponiendo a la parte recurrente las costas del recurso.

CUARTO.-Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló para la vista del recurso el día 29 de octubre de 2012, en el que tuvo lugar.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución impugnada, sólo en cuanto no se opongan a los de ésta.

PRIMERO.-La sentencia recurrida desestimó la demanda razonando:

« PRIMER.- Anàlisi del contracte celebrat entre les parts.

Amb independència de la qualificació del contracte celebrat entre les parts i aportat com a document nº2 de la demanda com a contracte de compravenda o d'arres, del que no hi ha dubte és del que es va pactar per al supòsit que ara es planteja: el tercer paràgraf del segon full del contracte és molt clar: 'En el caso de que dentro del plazo de 6 meses siguientes al día de hoy, todavía no se hubiera obtenido e inscrito registralmente el mencionado auto de adjudicación, así como la posesión judicial de la referida finca a favor de la parte vendedora, las partes podrán unilateralmente desistir de estas arras, en cuyo caso la parte vendedora deberá reintegrar a la parte compradora el importe recibido en tal concepto, sin tenerlas que devolver por duplicado.'

Cal tenir en compte que l'objecte del contracte era un immoble que estava sotmès a un procés d'execució hipotecària i que la demandada, part executant en aquell procés, preveia adquirir judicialment. El contracte es va signar el 25 de juny de 2010 i es preveia una pròrroga del termini de 6 mesos fins a 6 mesos més, passats els quals 'las presentes arras se darán por definitivamente rescindidas en la forma anteriormente indicada'.

Per tant, el que es va pactar és molt clar i no requereix cap interpretació complexa, segons l'article 1.281 del Codi civil, ja que no hi ha dubte sobre la intenció dels contractants: si passat, a tot estirar, un any des de la celebració del contracte no s'havia obtingut la inscripció del bé a favor de la venedora, o aquesta no n'havia accedit a la possessió, qualsevol de les parts podia resoldre el contracte i la venedora tan sols estaria obligada a tornar els diners rebuts, sense haver-los de tornar per duplicat.

SEGON.- Resolució del contracte per concórrer la circumstància exposada.

Tan dels documents aportats juntament amb la demanda (en particular el nº6, on hi ha una nota simple informativa del Registre de la Propietat segons la qual el 23 de juny de 2011 encara el bé en qüestió no estava inscrit a favor de la part demandada), com dels aportats amb la contestació (molt especialment la notificació de defecte que efectua la Registradora el 22 de desembre de 2011, del qual resulta que l'adjudicació a la demandada encara estava pendent d'inscripció registral en aquesta data), queda clar que s'ha produït la circumstància pactada i descrita en el fonament de dret anterior: ha passat més d'un any des del contracte i no s'ha pogut encara inscriure el bé a favor de la demandada. (La inscripció no es va produir, segons el document aportat en l'audiència prèvia, el 9 de març de 2012). Per tant, qualsevol de les parts pot desistir unilateralment del contracte (ho ha fet la demandada) i tan sols s'han de tornar els diners rebuts a compte, sense que s'haja de satisfer cap penalització addicional. En conseqüència, la demandant no pot exigir ni el compliment del contracte (amb l'atorgament de l'escriptura pública) ni la devolució del doble que va donar en concepte d'arres i, en definitiva, la demanda haurà de ser desestimada.

No es poden acollir els arguments de la part demandant, segons els quals la demandada hauria actuat de manera negligent en el procés d'execució on es va adjudicar el bé, ja que consta l'existència de dificultats, com ara l'existència d'ocupants o la notificació de defectes per part del Registre de la Propietat que van retardar la inscripció fins a més d'un any des de l'adjudicació. El fet que la demandant haja celebrat un contracte d'arrendament del local en qüestió, tot i que la compravenda no s'haja portat a efecte, no és rellevant per a resoldre aquest assumpte, ja que amb independència que actuara amb el consentiment de la demandada no hi ha dubte de la facultat resolutòria del contracte que ambdues parts es reservaven si l'escriptura no es podia atorgar passat un any des de la celebració del contracte.»

SEGUNDO.-Frente a tal modo de razonar, la parte recurrente alega, en síntesis:

A) Aún hipotéticamente aceptando las conclusiones de las sentencia, al respecto de la expiración del plazo contractual, nos encontraríamos ante la existencia de un incumplimiento tardío de la compraventa pactada, siendo dicho incumplimiento achacable no al comprador si no al vendedor este es pues, el que debería pechar con las consecuencias negativas de este, por lo que tendrá que operar la doctrina del Tribunal Supremo que ha venido refiriéndose a que para fundar, en supuestos en los que el cumplimiento de la prestación debida, aunque tardía, es todavía posible y útil al acreedor, la extinción del contrato aparece como una medida desproporcionada y contraria a la equidad.

B) La interpretación de los contratos validamente firmados por las partes, no solo debe hacerse en base a su literalidad, si no que deben de traerse a colación para su justa exégesis la intencionalidad de las partes dejada, corno se pone de manifiesto en el asunto que nos ocupa tanto en los contratos y actuaciones previas, coetáneas, posteriores y así como los actos propios que en definitiva son o deben de ser incluso considerados con mayor contundencia que la propia palabra escrita.

C) La existencia de traditio en el presente contrato de compraventa al llevarse a cabo un contrato de arrendamiento, a título de dueño por parte de la actora con la total aquiescencia de la demandada, siendo que dicho contrato de arrendamiento es realizado con un tercero que compareció como tal en el procedimiento hipotecario ya que tenia firmado similar contrato con el demandado en el procedimiento de ejecución hipotecaria del Juzgado de instrucción DOS de Gandía, anterior Mixto 6 con número de Autos755/2009. El demandado pone a la actora en la posesión mediata del bien.

D) La parte vendedora, conforme al tenor literal de los contratos, podría haber desistido de el incluso antes de su vencimiento ya que ha interpretado tanto los plazos como las prorrogas conforme a su interés.

E) La presumible causa de la resolución por parte de la vendedora de la compraventa estipulada es la de descubrir que el bien podría tener un valor superior al precio pactado.

TERCERO.-De la interpretación de los contratos.

Las Sentencias del Tribunal Supremo de 19 enero de 1925 , 18 abril de 1931 y 30 marzo de 1953 , seguidas después por otras muchas, tienen declarado como indiscutible la preferencia del sentido literal en caso de términos claros, y en otras, como las de 27 octubre 1966, 23 noviembre 1975 y 28 junio 1976, se afirma el deber de tener en cuenta otros datos, sobre todo la conducta completa de los contratantes, constituida por sus actos anteriores, coetáneos y posteriores al convenio para conocer su voluntad, así como, en Sentencia de 24 junio 1964 , que el artículo 1281 no excluye la interpretación, sino que la presupone, y, en Sentencia de 26 mayo 1965 , que dicho precepto forma con el artículo 1282 un conjunto orgánico, completándose ambos. Pues es doctrina jurisprudencial ( STS, Civil sección 1 del 11 de octubre de 1989 y del 16 de Julio del 1992 ( ROJ: STS 6045/1992 ), entre otras muchas) la de que « cuando de lo alegado y probado en el proceso surge la duda, planteada por una de las partes, acerca de si la verdadera intención negocial quedó o no reflejada con exactitud en la mera literalidad del contrato, el órgano jurisdiccional tiene el deber de indagarla a través de los medios exegéticos que, para ello, le brinda el ordenamiento jurídico, que es lo que ha hecho la Sala «a quo», acudiendo al artículo 1.282 del Código Civil , con arreglo al cual el juzgador, para conocer la verdadera intención de los contratantes, puede atender no sólo a los actos de los contratantes, coetáneos y posteriores al contrato, que dicho precepto menciona expresamente, sino también a los anteriores al mismo, según tiene reiteradamente declarado esta Sala (sentencias de 30 de marzo de 1974 , 11 de octubre y 12 de noviembre de 1984 , 20 de noviembre de 1989 , 19 de diciembre de 1990 , entre otras)».

De manera que, en palabras de la STS, Civil sección 1 del 24 de Junio del 2002 ( ROJ: STS 4642/2002 ) "los criterios interpretativos legales no son excluyentes, y el medio hermenéutico, denominado de la totalidad, se haya expresamente reconocido en el artículo 1285 del Código Civil ( Sentencias de 24 de Junio y 4 de Diciembre de 1989 21 de Febrero y 23 de Junio de 1991 , 22 de Mayo de 1992 y 26 de Abril de 2002 , entre otras).

La común intención de los contratantes sirve, por tanto, de valiosa guía hermenéutica, atentos al llamado 'canon de la totalidad'. Por supuesto que en esta tarea, cada cláusula debe valorarse, según también las posiciones más o menos que ocupan, esto es, según sean principales o accesorias, básicas o subordinadas. El artículo 1285 propone que en el método interpretativo a seguir se atienda al contrato en su conjunto, o con otras palabras, se proceda a realizar una interpretación sistemática del mismo. Proscribe la interpretación aislada de cada cláusula, abstrayéndola de su contexto. Por ello establece que las cláusulas de los contratos 'se interpreten unas por otras', con utilización, en definitiva, de un sentido relacional para el que es indispensable el examen global del contrato, y la consideración de sus cláusulas en atención a sus conexiones con las demás, de manera, que si surgen dudas, puedan estas resolverse con el auxilio de su posición y función dentro del conjunto."

CUARTO.-Debemos tener en cuenta que ambas empresas litigantes tuvieron, en la concertación de su relación jurídica, posiciones de igualdad contractual, porque las dos eran profesionales de las transacciones inmobiliarias, pues como la actora reconoce en el hecho cuarto in fine de su demanda (folio 6), estaba vinculada a Servihabitat por un contrato de colaboración para la comercialización de los bienes inmuebles de ésta, tanto para la compraventa como para el arrendamiento (folios 108 a 112). Por tanto, resulta inaplicable al caso todo el derecho protector de los consumidores, que tantas veces interfiere decisivamente en el análisis de las reclamaciones sobre resolución de contratos de compraventa de vivienda por incumplimiento del plazo de entrega al comprador, como ocurrió en nuestra SAP, Civil sección 6 del 15 de Octubre del 2010 ( ROJ: SAP V 5278/2010), y en la SAP, Civil sección 7 del 12 de Junio del 2009 ( ROJ: SAP V 2870/2009), que aquélla cita.

Con arreglo a los parámetros hermenéuticos expuestos, resulta pertinente indagar la voluntad de las partes manifestada en el contrato de 25 de junio de 2010, denominado 'de arras' para la compraventa futura de la finca sita en la PLAZA000 nº NUM000 , de Gandia (finca registral núm. NUM001 ) (folios 18 a 20), cuando acordaron que 'En el caso de que dentro del plazo de seis meses siguientes al día de hoy, todavía no se hubiera obtenido e inscrito registralmente el mencionado auto de adjudicación, así como la posesión judicial de la referida finca a favor de la parte vendedora, las partes podrán unilateralmente desistir de estas arras, en cuyo caso la parte vendedora deberá reintegrar a la parte compradora el importe recibido en tal concepto, sin tenerlas que devolver por duplicado' (folio 19); pacto que fue modificado en el documento de julio de 2011 en el que acordaron '... ampliar el plazo de vigencia del indicado documento de Arras, por plazo adicional de 90 DIAS MAS, a contar desde la fecha del último vencimiento, es decir las arras se mantienen en vigor hasta el próximo día 18 de septiembre de 2011' (folio 22).

QUINTO.-El contrato de arras como institución jurídica autónoma no se encuentra regulado en nuestro ordenamiento jurídico, lo que regula el artículo 1454 CC es un pacto arral en el contrato de compraventa como cláusula accesoria del contrato principal perfeccionado, y así se desprende claramente de los términos literales del precepto, al decir 'si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta...'.

En orden a su delimitación conceptual, la STS, Civil sección 1 del 24 de Octubre del 2002 ( ROJ: STS 7018/2002 ), precisa: 'Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454. Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido, según declararon las Sentencias de 24 de Noviembre de 1926 , 8 de Julio de 1945 , 22 de Octubre de 1956 , 7 de Febrero de 1966 y 16 de Diciembre de 1970 , entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado. ( Sentencia de 10 de Marzo de 1986 ).'

Por tanto, las arras confirmatorias actúan en el ámbito obligacional de los contratos con fuerza vinculante que no faculta para resolver las obligaciones contraídas y que normalmente se corresponden con las entregas o anticipos del precio a cuenta, incorporando las arras penales una penalización para el caso de incumplimiento; en cambio las arras penitenciales, contempladas en el art. 1454 CC , autorizan a las partes, por mediar concierto libremente convenido, conforme a la libertad contractual consagrada en el art. 1255 , a desistir del negocio a su arbitrio, pero cumpliendo con la sanción pecuniaria, presuponen un desistimiento del contrato por parte del vendedor o comprador, no un incumplimiento, y facultan a desistir de la compraventa en cualquier momento posterior a la firma del contrato, con los efectos establecidos en dicho precepto, es decir 'allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas'.

El Tribunal Supremo también señala que la interpretación del artículo 1454 CC , en razón a su excepcionalidad y exigente interpretación restrictiva del clausurado contractual, viene a sentar que no se trata de norma de derecho necesario, afirmándose que para que tenga aplicación y resulte vinculante a las partes se impone con rigor que la voluntad de las mismas resulte clara, precisa y esté rotundamente expresada en el contrato, es decir, que debe hacerse constar la función penitencial de los anticipos entregados ( STS 4 noviembre 1991 , 3 octubre 1992 , 11 diciembre 1993 , 21 junio 1994 y 25 marzo 1995 ), pues, en otro caso, cualquier entrega dineraria llevada a cabo por el comprador -respetando el contenido del contrato-, ha de reputarse como integrante del precio y pago anticipado del mismo, que sirve para confirmar el negocio celebrado.

En el caso enjuiciado las partes, en uso de su libre voluntad pactaron las arras 'sin tenerlas que devolver por duplicado' , de modo que no pueden ser calificadas como penitenciales tal como dice en su recurso la defensa de la apelante, entrando en abierta y flagrante contradicción con lo que dijo en el hecho quinto, párrafo segundo, de su demanda donde las denominó 'arras de carácter confirmatorio' (folio 6).

SEXTO.-La cuestión crucial es determinar si la superación del plazo contractualmente previsto, sin cumplirse los requisitos pactados, de haberse obtenido e inscrito en el registro de la propiedad el auto de adjudicación, y haberse entregado la posesión judicial de la finca a la vendedora, se produjo por causas ajenas a esta demandada o si ella la provocó con un actuar negligente en la tramitación de la inscripción en el registro del testimonio del decreto de adjudicación, como sugiere la actora.

En autos hay prueba sólida de la diligente actuación de Servihabitat en los autos de ejecución hipotecaria n° 755/2009 (folio113), pues el 15 de diciembre de 2010, se le notificó el Decreto de 10 de diciembre de 2010 de adjudicación a su favor del inmueble objeto de la presente litis, el 15 de febrero de 2011 se expidió el testimonio del Decreto de adjudicación que por defectos subsanables fue calificado negativamente por el registrador de la propiedad (folio 124), de lo que el 24 de octubre de 2011 el Juzgado dio traslado al procurador de Servihabltat (folio 124 vuelto), quien el 15 de noviembre de 2011 presentó escrito solicitando que se adicionara el mandamiento registral en los términos interesados por el registrador (folio 126), el 17 de noviembre de 2011 se dictó por el Juzgado Diligencia de Ordenación, notificada el 21 de noviembre de 2011, acordando librar la adición al mandamiento interesada (folio 129), el 16 de enero de 2012 se le notificó la Diligencia de Ordenación de 11 de enero de 2012 por la que se le da traslado de la nueva calificación desfavorable del Registro, de fecha 22 de diciembre de 2011 (folio 130 vuelto), lo que motivó que el 20 de enero de 2012 presentara en el Juzgado escrito solicitando nueva adición al mandamiento registral para subsanar los defectos advertidos (folio 131). Por todo lo cual no cabe imputarle que retrasara la inscripción registral de su título de propiedad, teniendo en cuenta además que 18 de septiembre de 2011 había expirado el plazo convenido por las partes.

Y desde luego, ni el arrendamiento de la finca, que la demandada concertó el 25 de marzo de 2011 con don Horacio (folios 45 a 52), fue un acto de dominio sino de administración, ni alteró la relación jurídica que ella mantenía con Servlhabltat, ni supuso que ésta, a modo de traditio ficta, le entregara la posesión de la cosa y se consumara así la transmisión de la propiedad, por la conjunción del título y del modo.

El recurso debe ser desestimado.

SÉPTIMO.-Conforme a lo dispuesto por los artículos 394 y 398 LEC , las costas de este recurso deben ser impuestas a la recurrente.

OCTAVO.-Conforme a lo dispuesto por la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ , confirmada la resolución recurrida, el recurrente pierde el depósito constituido para recurrir, al que se dará el destino previsto en dicha disposición.

En nombre del Rey, y por la autoridad que nos confiere la Constitución aprobada por el pueblo español

Fallo

Desestimamos el recurso interpuesto por la demandante doña Eva .

Confirmamos la sentencia apelada.

Imponemos al recurrente las costas de esta alzada.

Dese al depósito constituido para recurrir el destino previsto en la D. A. 15ª de la LOPJ .

Esta sentencia no es firme y contra ella cabe recurso extraordinario por infracción procesal o recurso de casación por interés casacional.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.